Héraðsdómur Norðurlands vestra Úrskurður 11. febrúar 2021 Mál nr. Z - 54/2020: Benedikt Agnarsson (Stefán Þórarinn Ólafsson lögmaður) gegn Arion banka hf. (Víðir Smári Petersen lögmaður) Úrskurður I Mál þetta sem barst dóminum 8. apríl sl. var tekið til úrskurðar 19. janúar sl. Sóknaraðili er Benedikt Agnarsson, Öldustíg 3, Sauðárkróki. Varnaraðili er Arion banki hf., Borgartúni 19, Reykjavík. Dómkröfur Sóknaraðili krefst þess að nauðungarsala nr. 2019 - 025901 á jörðinni Breiðstöðum, L145925, sem fram fór hjá sýslumanninum á Norðurlandi vestra 12. mars 2020, verði ógilt. Jafnframt krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila og að við ákvörðun hans verði tekið tillit til virðisaukaskatts. Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verið hafnað og þá krefst hann málskostnaðar úr hendi sóknaraðila að skaðlausu. II Atvik máls Hinn 21. ágúst 2019 krafðist varnaraðili þess að jörðin Breiðstaðir í Skagafirði, fasteignanúmer 2 13 - 9801, yrði seld nauðungarsölu. Gerðarþoli í málinu var Nóngil ehf. en fyrirsvarsmaður félagsins er sóknaraðilinn Benedikt Agnasson sem telur sig vera eiganda jarðarinnar. Krafa varnaraðila um nauðungarsölu á jörðinni er til komin vegna skuldar Nóngils e hf. við varnaraðila en fjárnám var gert hjá Nóngili ehf. 21. ágúst 2019 í eignarhluta félagsins í jörðinni Breiðstöðum. Nóngil ehf. hafði áður, 29. nóvember 2017, gefið út tryggingarbréf nr. 0310 - 63 - 0333012 að fjárhæð 23.000.000 króna til tryggingar öllum skuldum sínum gagnvart varnaraðila. Samkvæmt tryggingarbréfinu átti 2 varnaraðili veð í nefndri bújörð með framleiðslurétti og rekstrartækjum samkvæmt 29. gr. um samningsveð nr. 75/1997. Með bréfi til sýslumannsins á Norðurlandi vestra dagsettu 4. mars 2020 lýsti varnaraðili kröfu að fjárhæð 28.304.064 krónur í söluandvirði jarðarinna, ef af sölu hennar verður við framhald uppboðs, vegna tryggingarbréfs ins sem hvílir á 1. veðrétti. Við fyrirtöku uppboðsmálsins hjá sýslumanni, 10. mars 2020, andmælti sóknarað ili nauðungarsölunni og hélt því fram að Breiðstaðir væru hans eign en Nóngil ehf. ætti fasteignir, nánar til tekið minnkahús og aðstöðuhús sem á jörðinni eru. Vísaði sóknaraðili hvað þetta varðar til eignayfirlýsingar sem gerð var þegar hann færði einstak lingsrekstur sinn yfir í einkahlutafélagið Nóngil. Sýslumaður frestaði uppboðinu og tók málið fyrir á ný 12. mars 2020. Þann dag var nauðungarsölumálinu fram haldið og ítrekaði varnaraðili kröfu sína um sölu á jörðinni Breiðstöðum og mannvirkjum sem henni fylgja. Að sama skapi ítrekaði sóknaraðili andmæli sín við því að jörðin yrði seld nauðungarsölu. Sýslumaður féllst ekki á andmæli sóknaraðila og tók ákvörðun um að halda nauðungarsölu jarðarinnar áfram. Jörðin var boðin upp og átti varnaraðili hæsta boð o g lauk uppboðinu þar með. Sóknaraðili sætti sig ekki við niðurstöðuna og vísaði málinu til dómsins eins og áður er getið og gerði þær kröfur sem að framan eru raktar. III Málsástæður Af hálfu sóknaraðila er á því byggt að hann hafi ekki flutt jörðina Bre iðstaði með landnúmerið L145925 yfir í einkahlutafélagið Nóngil. Þetta megi með skýrum hætti ráða af eignayfirlýsingu sem er meðal gagna málsins. Jafnframt fái þessi staðhæfing stoð í aðfarargerð sem var grundvöllur uppboðs jarðarinnar en af gerðinni verði ráðið að varnaraðili geri sér grein fyrir því að Nóngil ehf. sé ekki eigandi jarðarinnar og lætur hann því gera fjárnám í eignarhluta félagsins en sá eignarhluti séu þær fasteignir sem á jörðinni standa. Jafnframt vísar sóknaraðili til yfirlýsingar Rögnu Hjartardóttur endurskoðanda en þar komi skýrt fram að jörðin Breiðstaðir hafi ekki verið flutt yfir í Nóngil ehf. Jörðin hafi ekki verið endurmetin þegar einkarekstur sóknaraðila var fluttur yfir í einkahlutafélagið og þá sýni vinnugögn endurskoðandans svo ekki verði um villst að jörðin sjálf var undanskilin eignatilfærslunni. 3 Jafnframt byggir sóknaraðili á því að fjárnám eða aðför verði ekki gerð með réttu í eigum þriðja manns. Aðfarargerð og tryggingarbréf hafi því ekki verið gild uppboðsheimild fyrir ei gnarhluta sóknaraðila í títtnefndri jörð. Sóknaraðili reisir kröfur sínar einnig á því að veðsetning samkvæmt tryggingarbréfi nr. 0310 - 63 - 033012 frá árinu 2012 hafi ekki náð til jarðarinnar sjálfrar enda einungis undirritað fyrir hönd Nóngils ehf. en ekki af eiganda jarðarinnar. Varnaraðili verði að bera hallann af því að bréfið var ekki undirritað af réttum aðilum hafi meiningin verið að jörðin Breiðstaðir væri sett að veði til greiðslu skuldarinnar. Þar sem tryggingarbréfið var ekki undirritað af eiganda jarðarinnar geti hún ekki staðið sem trygging fyrir greiðslu skuldarinnar hvað svo sem stendur í bréfinu sjálfu. Til þess að veðsetja jörðina hafi þurft sérstaka undirritun eiganda jarðarinnar skv. þeirri meginreglu 24. og 25. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/ 1978 að sá einn geti ráðstafað eign með löggerningi sem er eigandi eignarinnar. Sóknaraðili vísar einnig til þess að í stofnefnahagsreikningi Nóngils ehf. séu teknar upp tilgreindar eigir og skuldir. Í 56. gr. laga nr. 90/2003 um tekjuskatt sé fjallað um y firfærslu einstaklingsrekstrar í einkahlutafélag. Fyrir slíku séu sett ströng skilyrði, þannig þurfi m.a. að tilgreina nákvæmlega eignir og skuldir rekstrarins. Í þessu tilfelli hafi það verið gert en jörðin Breiðstaðir hafi ekki verið hluti af atvinnureks tri sóknaraðila heldur eingöngu hús sem á jörðinni voru en þau hafi verið notuð við framleiðslu á minnkaskinnum. Slíkur rekstur þurfi ekki landrými heldur eingöngu húsnæði og þá lóð undir það. Sóknaraðili byggir einnig á því að engu skipti að gerð hafi verið mistök við þinglýsingu eignayfirlýsingarinnar við stofnun Nóngils ehf. sem síðan hafi leitt til þess að jörðin er rangt skráð í veðmálabókum og í fasteignayfirliti Þjóðskrár Íslands. Aðalatriðið sé að gögn málsins sýni á skýran og ótvíræðan hátt að B reiðstaðir voru ekki færðir í Nóngil ehf. Því verði ekki hjá því komist að ógilda uppboðið. Af hálfu varnaraðila er tekið undir þau sjónarmið sem reifuð voru af sýslumanni við ákvörðun hans um að halda uppboðinu áfram. Byggir varnaraðili á því að í eignayf irlýsingunni frá 2015 komi bæði fram að landnúmer og fastanúmer séu tilgreind í töflu yfir eignir sem átti að færa úr einkarekstri sóknaraðila yfir í Nóngil ehf. Í því skjali sé ekki tekið fram að eingöngu sé ætlunin að færa mannvirki á jörðinni í einkahlu tafélagið og þá eftir atvikum án lóðarréttinda en jörðin sjálf skuli undanskilin. Sóknaraðili hafi sjálfur undirritað eignayfirlýsinguna, bæði fyrir sig persónulega og fyrir 4 hönd Nóngils ehf. Auk þessa hafi við þinglýsingu skjalsins verið tekið fullt stimp ilgjald af jörðinni allri og mannvirkjum sem á henni standa. Þá komi fram í tryggingarbréfinu sjálfu að bújörð með framleiðslurétti og rekstrartækjum sé sett að veði fyrir skuldum Nóngils ehf. við varnaraðila og þar sérstaklega vísað til landnúmersins 14 - 5 925 og fastanúmersins 213 - 9801 sem bæði vísi til Breiðstaða. Af hálfu varnaraðila er einnig á því byggt að Nóngil ehf. sé, skv. veðbókarvottorði, þinglýstur eigandi Breiðstaða með þeim land - og fastanúmerum sem áður er getið. Þar komi ekki fram að sóknara ðili sé eigandi jarðarinnar. Hið sama komi fram í skráningu jarðarinnar í Landskrá fasteigna. Því séu ekki aðrir eigendur að jörðinni en Nóngil ehf. í opinberum skráningum jarðarinnar og svo hafi líka verið þegar tryggingarbréfið var gefið út með veði í jö rðinni á árinu 2017. Varnaraðili vísar til þess að það sé meginregla að réttindum yfir fasteign skuli þinglýsa til þess að þau haldi gildi sínu gagnvart skuldheimtumönnum eiganda. Þá komi fram í 1. mgr. 29. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 að réttindum yfi r fasteign skuli þinglýst til þess að þau haldi gildi sínu gagnvart þeim, sem reisa rétt sinn á samningum um eignina, og gegn skuldheimtumönnum eigenda eða annars rétthafa að eign. Síðan komi fram í 2. mgr. sömu greinar að samningur eða réttargerð, er skul dheimtumenn byggi á, fái ekki hrundið eldri óþinglýstum rétti, sem háður er þinglýsingu, nema gögnum þessum sé þinglýst sjálfum ef slíks er þörf, enda sé rétthafi eftir samningi grandlaus um rétt þann er hrinda eigi. Þá vísar varnaraðili til 1. mgr. 26. gr . nefndra þinglýsingarlaga og bendir á að þar sé mælt fyrir um að sá sem hefur þinglýst eignarheimild að eign njóti einnig slíkrar heimildar að einstökum hlutum hennar, þ. á m. byggingum, nema fasteignabók nefni annan rétthafa. Varnaraðili bendir líka á ák væði 1. mgr. 33. gr. nefndra laga sem mæli svo fyrir að sá sem hlýtur réttindi með samningi við þinglýstan eiganda eignar þurfi ekki að sæta þeirri mótbáru að heimildarbréf fyrirrennara hans sé ógilt, ef hann var grandlaus um ógildistilvikið þegar hann öðl aðist rétt sinn. Grandleysi sé skýrt í 19. gr. laganna með þeim hætti að rétthafi eftir samningi eða löggerningi þekki ekki eða ætti ekki að þekkja hin óþinglýstu réttindi. Af hálfu varnaraðila er einnig á því byggt að mannvirki á jörðinni hafi ekki lands réttindi. Telur hann að af málatilbúnaði sóknaraðila megi ráða að þeir telji mannvirkin vera lausafé en ekki fasteignir. Vísar sóknaraðili hvað þetta varðar til þess að í íslenskum rétti sé hugtakið fasteign almennt skilgreint þannig að um sé að ræða afmar kaðan hluta lands eða yfirborð jarðar, ásamt eðlilegum hlutum þess, lífrænum og 5 ólífrænum auk mannvirkja sem varanlega er við landið skeytt. Þá vísar hann til þess sem áður er rakið varðandi 1. mgr. 26. gr. þinglýsingarlaga en sambærilega reglu megi finna í 1. mgr. 16. gr. laga um samningsveð nr. 75/1997. Þar komi fram að ef annað verði ekki af samningi ráðið nái veðréttur í fasteign til lands eða lóðar, húsa og annarra bygginga og mannvirkja sem reist hafa verið eða verða á landi eða lóð. Jafnframt vísar v arnaraðili til athugasemda sem fylgdu frumvarpi sem varð að lögum nr. 75/1997 en þær séu í samræmi við almenna skilgreiningu á fasteignahugtakinu. Auk þess sem í athugasemdum um 16. gr. laganna segi að meginviðhorf hljóti að vera hvort byggingar eða mannvi rki séu af varanlegri gerð, þannig að verðmæti þeirra sé að miklum mun meira sem hluti fasteignarinnar en sem sjálfstætt verðmæti. Framangreint telur sóknaraðili benda til þess að löglíkur standi ávallt til þess að jörð sé veðsett með mannvirkjum sem á he nni standa, en sú sé raunin í þessu máli þar sem það sé tekið fram í tryggingarbréfinu frá 2017 að jörðin sé veðsett með mannvirkjum. Þetta leiði síðan til þess að jörðin Breiðstaðir og mannvirkin sem á henni eru teljist ein fasteign og þar með eitt veðand lag. Varnaraðili reisir kröfur sínar einnig á því að jörðinni Breiðstöðum hafi ekki verið skipt upp með lögformlegum hætti og þá hafi mannvirki sem á henni standa ekki verið skilin frá fasteigninni. Sóknaraðili byggi á því að mannviki jarðarinnar hafi veri ð færð yfir í Nóngil ehf. en ekki jörðin sjálf. Mannvirkin séu hins vegar varanlega skeytt við landið og hafi ætlunin verið sú að skilja mannvirkin frá jörðinni hafi, lögum samkvæmt, borið að skipta landi undir mannvirkjunum út úr jörðinni og tilgreina um leið nýja lóð eða land undir mannvirkin. Slíkt verði ekki gert nema með formlegu samþykki yfirvalda. Í 48. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 sé lagt bann við því að jörðum, löndum eða lóðum sé skipt eða landamerkjum eða lóðarmörkum breytt án samþykkis sveitar stjórnar. Í því tilviki sem hér er fjallað um hafi einnig þurft samþykki landbúnaðarráðherra, sbr. 12., 13. og 15. gr. jarðalaga nr. 81/2004. Að fengnu samþykki sveitarstjórnar og ráðherra þurfi sveitarstjórn einnig að taka ákvörðun um nýtt heiti lóðarinna r o.fl. samkvæmt 47. gr. skipulagslaga. Jafnframt þurfi að útbúa stofnskjal, sveitarstjórn þurfi að staðfesta afmörkun lóðarinnar og senda auðkenni hennar til Fasteignaskrár, sbr. 14. gr. laga nr. 6/2010. Stofnskjali verði síðan að þinglýsa. Varðandi mikil vægi þess að formreglum um skiptingu lands sé fylgt vísar varnaraðili til dóma Hæstaréttar í málum nr. 327/2016 og 234/2017. Varnaraðili byggir á því að ekkert hafi komið fram sem bendir til þess að tilskilinna leyfa stjórnvalda hafi verið aflað til að ski pta jörðinni. Raunar sé ljóst af beiðni 6 sóknaraðila til dómsins að hann sé meðvitaður um þetta en þar komi fram að ekkert hafi orðið af því að skipta jörðinni líkt og til hafi staðið. Varnaraðili heldur því fram, með hliðsjón af því sem að framan er rakið , að það liggi fyrir að hann eigi veð í bújörðinni Breiðstöðum, framleiðslurétti jarðarinnar og rekstrartækjum, sbr. b - lið tryggingarbréfs sem útgefið var af Nóngili ehf. 29. nóvember 2017. Tryggingarbréfið liggi til grundvallar kröfulýsingu hans. Í tryggi ngarbréfinu sé sérstaklega vísað til landnúmers 14 - 5925 og fastanúmersins 213 - 9801. Fram komi að bújörðin sé nýtt í atvinnuskyni Nóngils ehf. og að hún, ásamt þeim rekstrartækjum sem tilheyra henni á hverjum tíma, sé veðsett vegna allra skulda félagsins, s amkvæmt 29. gr. gæðum, - húsum, mannvirkjum, landréttindum, hlunnindum, greiðslumarki (framleiðslurétti) og öllum öðrum réttindum, hverju nafni sem nefnast, - sem þessu eignum fyrir hönd útgefanda/veðsala Nóngils ehf. Nóngil hafi verið þinglýstur eigandi tilgreindra veðandlaga og því hafi aðrir ekki þurft að undirrita bréfið. Benedikt Agnarsson haf i vitað að jörðin og mannvirkin á henni voru sett að veði og hann geti ekki nú borið fyrir sig að um tvær fasteignir hafi verið að ræða. IV Niðurstaða Með bréfi dagsettu og mótteknu af dóminum 8. apríl sl. gerði Benedikt Agnarsson, fyrir sína hönd og Nóngi ls ehf., kröfu um að tilgreind nauðungarsala sem fram fór 12. mars 2020 yrði ógilt. Krafan var móttekin af dóminum innan þess frests sem mælt er fyrir um í 1. mgr. 80. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991. Undir rekstri málsins féll Nóngil ehf. frá kröfum sínum í málinu. Fyrir liggur að á árinu 2015 færði sóknaraðili einkarekstur sinn yfir í einkahlutafélagið Nóngil. Í tilefni af því var gerð eignayfirlýsing þar sem fram kemur að í einkahlutafélagið séu færðar fasteignir sóknaraðila með fastanúmerið 213 - 98 01 og landnúmerið 14592. Einnig fasteignir með fastanúmerið 214 - 3722 og landnúmerið 146690. Síðan er útlistað að á landnúmerinu 145925 séu tvö minkahús og aðstöðuhús sem hvert um sig hefur ákveðið númer. Landnúmerinu 146690 tilheyri fjögurra hektara jörð m eð númerinu 214 - 377 og tvö refahús með sama númeri. Þá segir í yfirlýsingunni að fasteignirnar færist til félagsins eins og aðrir fjármunir viðkomandi rekstrinum. Samkvæmt landskrá fasteigna vísar númerið L145925 til jarðarinnar Breiðstaða og þar 7 hefur jör ðin, tvö minkahús og aðstöðuhús sama fastanúmerið F2139801. Samkvæmt sömu skrá vísar landnúmerið 14660 til jarðarinnar Árhóls sem síðan hefur sama fastanúmerið og tvö refahús sem á þeirri jörð standa. Af hálfu sóknaraðila er á því byggt að jörðin Breiðstað ir hafi ekki verið færð í einkahlutafélagið heldur eingöngu mannvirkin sem á henni standa enda hafi slíkt ekki staðið til. Ragna Hrund Hjartardóttir, löggiltur endurskoðandi, sem aðstoðaði sóknaraðila við gerð eignayfirlýsingarinnar, kom fyrir dóminn og gr eindi frá því að sóknaraðili hafi ekki ætlað að færa jörðina í einkahlutafélagið. Hins vegar hafi á þessum tíma ekki verið búið að skipta út lóðum undir húsin sem á henni standa. Raunar er óumdeilt að slík skipting hefur ekki átt sér stað. Með hliðsjón af þessu og því að sem áður er getið um númer jarðarinnar og mannvirkjanna sem á henni eru er ekki tilefni til að annars en líta svo á að sóknaraðili hafi fært jörðina og allan sinn rekstur í einkahlutafélagið. Eignayfirlýsingunni var þinglýst 20. ágúst 2015 . Samkvæmt fasteignabók sýslumannsins á Norðurlandi vestra var Nóngil ehf. eftir það þinglesinn eigandi jarðarinnar. Tryggingarbréfið var gefið út í nóvember 2017 . Í bréfinu, sem er undirritað af sóknaraðila fyrir hönd útgefanda/veðsala Nóngils ehf., kemur m.a. fram að til tryggingar öllum skuldum og fjárskuldbindingum útgefanda/veðsala sé veðsett bújörðin Breiðstaðir í Skagafirði (Landnr. 14 - 5925) ásamt öllum þeim rekstrartækjum sem tilheyra henni á hverjum tíma samkvæmt 29. gr. laga nr. 75/1997 um samning sveð. Fastanúmer jarðarinnar er sagt vera 213 - 9801. Af þessu verður ekki annað ráðið en að jörðin sé sett að veði ásamt því sem henni fylgir og fylgja ber. Samkvæmt framanrituðu var Nóngil ehf. þinglesinn eigandi jarðarinnar þegar tryggingarbréfið var gef ið út. Ekkert hefur komið fram í málinu sem bendir til þess að varnaraðila hafi verið eða hafi mátt vera kunnugt um að jörðin væri undanskilin veðsetningunni enda er í tryggingarbréfinu vísað til land - og fastanúmers jarðarinnar sjálfrar. Var varnaraðili þ ví grandlaus um hugsanlegan eignarrétt annarra en Nóngils ehf. að jörðinni í skilningi 19. gr. þinglýsingalaga. Ekki verður fallist á með sóknaraðila að orðalag í endurriti fjárnámsgerðar sem fram fór í ágúst 2019 þar sem gert er fjárnám í eignarhluta Nóngils ehf. í jörðinni, bendi til þess að sóknaraðili hafi talið að aðrir eigendur en Nóngil ehf. væru að jörðinni. Það er meginregla að réttindum yfir fasteign skal þinglýst til þess að þau haldi gildi sínu gagnvart skuldheimtumönnum þinglesinna eigenda. Í 1. mgr. 29. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 segir að réttindum yfir fasteign skuli þinglýst til þess að þau 8 haldi gildi sínu gagnvart þeim, sem reisa rétt sinn á samningum um eigina, skuldheimtumönnum eigenda eða annars rétthafa að eign. Óumdeilt er að sóknaraðili gerði ekki reka að því að skipta jörð sinni Breiðstöðum en það var honum nauðsyn hafi hann ætlað að halda í sinni eigu þeim hluta hennar sem eru án mannvirkja sbr. nefnda 1. mgr. 29. gr. Samk væmt 1. mgr. 26. gr. þinglýsingarlaga nýtur sá sem hefur þinglýsta eignarheimild að eign einnig slíkrar heimildar að einstökum hlutum hennar, þ. á m. byggingum, sem reistar hafa verið á eigninni, nema fasteignabók nefni annan rétthafa . Samkvæmt framanritu ðu varð ekkert af skiptingu jarðarinnar Breiðstaða þannig að mannvirki sem á henni eru fengju sérstök landréttindi. Ekki verður annað ráðið en að jörðin hafi verið færð í einkahlutafélagið Nóngil og hún ásamt þeim mannvirkjum sem á henni eru var síðan sett að veði fyrir skuldum Nóngils ehf. við varnaraðila. Tryggingarbréfið var undirritað af fyrirsvarsmanni Nóngils ehf. , þinglesnum eiganda jarðarinnar en e kki voru efni fyrir varnaraðila að ætla að aðrir en Nóngil ehf. ættu þar réttindi. Hefur sóknaraðili , s em er fyrirsvarsmaður Nóngils ehf. , því ekki fært fram haldbær rök fyrir því að hann sé eigandi jarðarinnar Breiðstaða og b er því að hafna kröfu hans um ógildingu nauðungarsölunnar. Við munnlegan flutning málsis bar sóknaraðili fyrir sig að í ársreikningi Nóngils ehf. mætti sjá að jörðin hafi ekki verið flutt í félagið. Jafnframt vísaði sóknaraðili til þess að starfsmanni varnaraðila sem kom að gerð tryggingarbréfsins hafi verið kunnugt að jörðin væri undanskilin veðsetningunni. Varnaraðili mótmælti þessum málsástæðum sóknaraðila sem nýjum og of seint fram komnum. Komast þær því ekki að í máli þessu, sbr. 2. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála . Með hliðsjón af málsatvikum öllum þykir rétt að aðilar beri sinn kostnað af málinu. Af hálfu sók naraðila flutti málið Stefán Ólafsson lögmaður en af hálfu varnaraðila Víðir Smári Petersen lögmaður. Halldór Halldórsson héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan. Úrskurðarorð: Kröfu sóknaraðila, Benedikts Agnarssonar, um ógildingu nauðungarsölu nr. 2019 - 025901, sem fram fór hjá sýslumanninum á Norðurlandi vestra 12. mars 2020, er hafnað. Málskostnaður fellur niður. Ha lldór Halldórsson