Héraðsdómur Vesturlands Úrskurður 8. mars 2021 Mál nr. Z - 173/2020 : Háskólinn á Bifröst ses. (Leifur Runólfsson lögmaður) gegn Miðgarð i ehf. ( Helga Reynisdóttir lögmaður) Úrskurður I. Mál þetta, sem barst dóminum með bréfi lögmanns sóknaraðila, dags. 8. júní 2020, var tekið til úrskurðar 8. febrúar sl. Gerðarbeiðandi krefst þess að felld verði úr gildi ákvörðun sýslumannsins á Vesturlandi frá 28. maí 2020 um að stöðva fra mgang nauðungarsölu á fasteigninni Bifröst, Sjónarhóli, Borgarbyggð, fnr. 230 - 4544. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi gerðarþola samkvæmt mati dómsins. Varnaraðili krefst þess að dómkröfum sóknaðaraðila verði hafnað og að ákvörðun sýslumannsins á Vest urlandi frá 28. maí 2020, um að stöðva framgang nauðungarsölu á fasteigninni Bifröst, Sjónarhóli, Borgarbyggð, fnr. 230 - 4544, verði staðfest. Varnaraðili krefst þess og að honum verði tildæmdur málskostnaður að mati dómsins með hliðsjón af vinnuskýrslu. I I. Með kaupsamningi, dags. 11. apríl 2018, keypti félagið Himinblámi ehf. allt hlutafé í Hótel Bifröst ehf. af sóknaraðila, Háskólanum á Bifröst ses. Kaupverð hlutafjárins var 45.000.000 króna og skyldi það meðal annars greitt með veðskuldabréfi að upphæð 1 7.500.000 krónur, sem tryggt var með veði í tilgreindum eignarhlutum fasteignarinnar Bifröst, Sjónarhóli, í eigu varnaraðila. Afborganir af skuldabréfinu skyldu fara fram með 2 níu jöfnum greiðslum á þremur árum, hinn 5. júlí, 5. ágúst og 5. september árin 2018, 2019 og 2020. Hinn 14. janúar 2019 undirrituðu aðilar fyrrgreinds kaupsamnings svokallað Kemur þar m.a. fram að kaupandi og seljandi samkvæmt kaupsamningnum geri me ð sér samkomulag um að afborganir veðskuldabréfsins samkvæmt samningnum sem inna átti af hendi 5. júlí, 5. ágúst og 5. september 2018 og séu í vanskilum skuli, ásamt áföllnum veðskuldabréfsins er jafnframt heimilt að færa á viðskiptareikning ásamt áföllnum setur jafnframt þann fyrirvara að áskilja sér rétt til [að] falla frá ofangreindu vegna afborgana áranna 2019 og 2020 ef verðskrá hótelsins hækkar umfram Framangreint samkomulag gekk eftir vegna gjalddaga ársins 2018, þannig að gjaldfallnar afbo rganir af skuldabréfinu vegna fyrstu þriggja gjalddaganna voru inntar af hendi í gegnum viðskiptareikning vegna úttekta sóknaraðila hjá Hótel Bifröst ehf. Hinn 27. ágúst 2019 var af hálfu varnaraðila sendur tölvupóstur til fjármálastjóra sóknaraðila þar sem farið var fram á að afborganir framangreinds veðskuldabréfs 5. júlí, 5. ágúst og 5. september 2019 yrðu færðar á viðskiptareikning í samræmi við fyrrgreint samkomulag aðila. Daginn eftir, hinn 28. ágúst sama ár, barst svar frá fjármálastjóranum þar sem hann tilkynnti einhliða að hvorki afborganir 2019 né 2020 af skuldabréfinu yrðu færðar á viðskiptareikning. Sama dag sendi löggiltur endurskoðandi hjá Deloitte tölvupóst til fjármálastjóra sóknaraðila, en starfsmenn Deloitte sáu um gerð fyrrgreinds samkom ulags aðila. Vísaði hann til textans í samkomulaginu um að heimilt væri að færa fyrrgreindar afborganir á viðskiptareikning og að eini forsendubresturinn væri ef hótelið hefði hækkað verðskrá sína umfram verðlag. Ítrekaði hann beiðni um að afborganir ársin s yrðu færðar á viðskiptareikning og nýttar til úttektar. 3 Hinn 29. ágúst 2019 barst svarpóstur frá fulltrúa sóknaraðila þar sem hann hélt því fram að hækkanir á verðskrá hótelsins hefðu verið langt umfram verðlagsþróun. Hinn 26. mars 2020 sendi lögmaður varnaraðila fulltrúa sóknaraðila tölvupóst þar sem hann bað um að fá senda þá reikninga sem ættu að sýna fram á forsendubrest fyrir samkomulagi aðila. Beiðnina ítrekaði lögmaðurinn með tölvupósti 14. apríl 2020. Svar við tölvupóstinum barst með tölvupósti frá sóknaraðila 15. apríl 2020, ásamt ljósriti af tveimur reikningum vegna úttekta sóknaraðila hjá hótelinu. Kom fram í póstinum að hækkun á milli reikninganna væri 8,3% en breyting á neysluvísitölu væri 3,1% á sama tíma. Tölvupósti þessum svaraði lögmaður varnaraðila með tölvupósti sama dag þess efnis að samkomulag aðila væri dagsett í janúar 2019 en reikningarnir væru hins vegar frá árunum 2017 og 2018. Þeir gætu því varla valdið forsendubresti eftir að samkomulagið tók gildi. Með uppboðsbeiðni, dags. 17. desember 2019, fór sóknaraðili fram á það við sýslumanninn á Vesturlandi að hin veðsetta eign samkvæmt fyrrgreindu veðskuldabréfi, Bifröst, Sjónarhóll í Borgarbyggð, yrði seld við nauðungarsölu. Kom fram í beiðninni að bréfið væri í vanskilum frá 5. jú Við fyrstu fyrirtöku nauðungarsölunnar hjá sýslumanni 24. mars 2020 voru lögð fram mótmæli varnaraðila og vísað til þess að varnaraðili teldi kröfuna vera greidda. Var þeirri staðhæfingu va rnaraðila mótmælt af hálfu sóknaraðila. Sýslumaður ákvað þá að halda nauðungarsölunni áfram, m.a. með vísan til þess að ekki lægi fyrir sönnun um greiðslu kröfunnar skv. 5. tl. 2. mgr. 15. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Við fyrirtöku málsins vegna byrjunaruppboðs hjá sýslumanni 28. maí 2020 lagði varnaraðili enn f ram mótmæli við nauðungarsölunni . Var þar m.a. vísað til fyrrgreinds samkomulags aðila um greiðslur afborgana af skuldabréfinu og að greiðslur vegna afborgana ársins 2018 hefðu verið gerða r upp með úttektum af viðskiptareikningi sóknaraðila hjá Hótel Bifröst ehf. Sóknaraðili hefði hins vegar ekki samþykkt það vegna afborgana ársins 2019, þrátt fyrir að sóknaraðili hefði tekið út vörur og þjónustu hjá hótelinu á því ári og allt þar til félag ið var tekið til gjaldþrotaskipta hinn 18. febrúar 2020. Engar forsendur hefðu því verið fyrir gjaldfellingu bréfins hinn 5. júlí 2019. Með vísan til framangreindra mótmæla taldi sýslumaður að ákvæði síðari hluta 2. málshluta 2. mgr. 4 22. gr. laga nr. 90/19 91 ættu við og ákvað að stöðva nauðungarsöluna. Lýsti sóknaraðili því þá yfir að ekki væri fallist á niðurstöðu sýslumanns og að leitað yrði úrlausnar dómsins um hana, samkvæmt heimild í 3. mgr. 22. gr. sömu laga. III. Sóknaraðili byggir í fyrsta lagi á þ ví að sýslumaður hafi ekki mátt stöðva gerðina 28. maí 2020 þar sem hann h efði þegar verið búinn að hafna mótmælum varnaraðila með bókun 26. mars 2020. U pphaflegur úrskurður sýslumanns um að hafna mótbárum gerðarþola hafi v erið endanlegur og hafi varnaraði la því ekki verið heimilt að koma með sömu mótbárur á nýjan leik fyrir sýslumann. Sóknaraðili byggir í öðru lagi á því að engin afborgun h efði verið greidd af Himinbláma ehf. á gjaldd ögunum 5. júl í og 5. ágúst 2019 . Hinn 27. ágúst 2019 h efði borist beiðni um að færa þessar gjaldföllnu afborganir á viðskiptareikning ásamt ógjaldfallinni afborgun 5. september 2019 en þeirri beiðni hefði verið neitað. T vær fyrrnefndu afborganir nar hefðu þá verið komnar í vanskil og því um vanefndir Himinbláma ehf . á samkomulaginu að ræða, samkomulagi sem gert h efði verið til að leysa fyrri vanefndir Himinbláma ehf. á kaupsamningnum. Sóknaraðili hafi synjað um að heimildarákvæði samkomulagsins um að færa afborganir á viðskiptareikning til skuldajöfnu nar yrði nýtt . Um hafi verið að ræða tvær gjaldfallnar afborganir í vanskilum og því eigi heimildarákvæðið ekki við um þær. Því byggi sóknaraðili á því að forsendur fyrir fyrrgreindu samkomulagi hafi brostið og að honum hafi verið rétt að gjaldfella veðskuldabréfið og krefjast nauðungarsölu til fullnustu á því. Að auki sé á því byggt að verðskrá hótelsins hefði verið búin að hækka umtalsvert og umfram vísitölu neysluverðs. Þá byggi sóknaraðili á því að umrætt samkomulag hafi verið gert við Himinbláma ehf. en ekki vi ð varnaraðila. Samkomulagið lúti að færslu vanskila Himinbláma vegna 2018 yfir í viðskiptakröfur hjá Hótel Bifröst ehf., því félagi sem kaupsamningurinn hafi lotið að. Vorið 2019 hafi orðið eigendaskipti að því félagi og það því ekki lengur verið í eigu Hi minbláma ehf. þegar kom að gjalddögum ársins 2019. Fyrrgreint félag, Hótel Bifröst 5 ehf., hafi svo verið tekið til gjaldþrotaskipta og úrskurðað gjaldþrota 18. febrúar 2020. Engin heimild hafi verið veitt af hálfu sóknaraðila fyrir aðilaskiptum á samkomula ginu. Sóknaraðili bendi á þá meginreglu samningaréttar að skuldaraskipti séu óheimil án samþykkis kröfuhafa, enda væru réttindi kröfuhafa verulega ótrygg ef skuldari gæti án samþykkis hans sett hvern sem er sem skuldara í sinn stað og sjálfur losnað við al lar skyldur gagnvart kröfuhafa. Gerðarbeiðandi telji því að samkomulag um uppgjör kaupverðsins hafi liðið undir lok við eigendaskipti og síðar gjaldþrot Hótel Bifrastar ehf., enda því félagi ómögulegt að efna samkomulagið. Því gildi veðskuldabréfið og skil málar þess. Samkvæmt ákvæðum skuldabréfsins sé heimilt að gjaldfella alla skuldina án uppsagnar standi skuldari ekki í skilum með greiðslur afborgana. Þegar veðskuldabréfið hafi verið gjaldfellt hafi samtals þrír gjalddagar verið í vanskilum, þ.e. gjalddag arnir 5. júlí, 5. ágúst og 5. september 2019. Loks verði að benda á að mótbáru m við slík um gerð um þar sem heimilda r skjalið sé veðskuldabréf séu settar afar þröngar skorður samkvæmt ákvæðum nauðungarsölulaga. Þannig þurfi allar mótbárur að vera augljósar og óumdeilanlegar til þess að réttarfarsaðgerðir verði stöðvaðar á grundvelli skuldabréfs. IV. Varnaraðili kveðst byggja á því að engar forsendur séu fyrir því að uppboðið fari fram. Óumdeilt sé að greiðslur afborgana af veðskuldabréfinu 2018 hafi farið f ram í gegnum viðskiptareikning sóknaraðila hjá félaginu (hótelinu) í samræmi við samkomulag aðila. Þá hafi sóknaraðili haldið áfram að taka út vörur/þjónustu hjá félaginu samkvæmt samkomulaginu, allt þar til félagið hafi verið tekið til gjaldþrotaskipta í febrúar 2020 án þess að greiða nokkuð fyrir. Sé á því byggt að úttektir sóknaraðila hjá hótelinu sýni að skilningur aðila á sam komulaginu sé sá sami . Get i sóknaraðili ekki bæði fengið greitt af skuldabréfinu og tekið út vörur/þjónustu hjá hótelinu. Varna raðili mótmæli þeirri staðhæfingu sóknaraðila að sýslumaður hafi ekki mátt stöðva gerðina 28. maí 2020 þar sem hann h e fði þegar hafnað mótmælum varnaraðila með bókun sinni 26. mars sama ár. Ljóst sé að sýslumanni sé heimilt að stöðva nauðungarsölu fram að því að aðgerðum við hana sé lokið telji hann óvíst að gerðarbeiðandi eigi rétt á að nauðungarsalan fari fram. Í 2. mgr. 22. gr. laga nr. 90/1991 sé kveðið á um að verði ágreiningur við fyrirtöku skv. 21. gr. um hvort nauðungarsalan fari fram eða hvernig 6 verði staðið að henni taki sýslumaður ákvörðun um ágreiningsefnið þegar í stað. Að jafnaði skulu mótmæli af hendi gerðarþola eða þriðja manns ekki stöðva nauðunga rsölu nema þau varði atriði sem sýslumanni beri að gæta að af sjálfsdáðum eða sýslumaður telji þau annars valda því að óvíst sé að gerðarbeiðandi eigi rétt á að nauðungarsalan fari fram. Samkvæmt 6. mgr. 22. gr. laga nr. 90/1991 verði ákvæðum 1. - 5. mgr. be itt á síðari stigum nauðungarsölu fram að því að aðgerðum við hana sé lokið. Samkvæmt 15. gr. laga nr. 90/1991 geti beiðni um nauðungarsölu fallið niður allt þar til boð í eign sé samþykkt. Þá sé kveðið á um það í 4. tl. 2. mgr. 15. gr. laganna að beiðni um nauðungarsölu teljist fallin niður hafi sýslumaður ákveðið að stöðva að öllu leyti aðgerðir við nauðungarsölu á grundvelli beiðni, sbr. 22. gr., og sú ákvörðun hafi ekki verið borin undir héraðsdómara skv. ákvæðum XIII. kafla innan þess frests sem eigi við eftir 2. mgr. 73. gr., fram að því að boð sé samþykkt í eignina. Því sé ljóst að gerðarþola sé veitt ráðrúm í lengstu lög til að koma í veg fyrir nauðungarsöluna. Mikilvægt sé að réttur sóknaraðila sé ótvíræður þar sem um verulega þvingandi úrræði sé að ræða gagnvart varnaraðila. Varnaraðili byggi á því að hann hafi mátt gera ráð fyrir því að afborganir veðskuldabréfsins vegna ársins 2019 yrðu greiddar í gegnum viðskiptareikning sóknaraðila hjá hótelinu, eins og samkomulag aðila hafi kveðið á um, enda hafi sóknaraðili tekið út vöru r/þjónustu hjá hótelinu samkvæmt samkomulaginu allt árið 2019 og allt fram í byrjun árs 2020, eða þar til félagið hafi verið tekið til gjaldþrotaskipta 18. febrúar 2020. Sóknaraðili geti ekki bæði tekið út vörur hjá hótelinu án þess að greiða krónu fyrir o g fengið afborganir greiddar af skuldabréfinu. Yfirlit yfir úttektir sóknaraðila miðist við stöðu þeirra hinn 17. febrúar 2020, sem sé daginn áður en hótelið hafi verið tekið til gjaldþrotaskipta. Samkvæmt bókhaldi hótelsins hafi úttektir sóknaraðila ver ið 7.824.739 krónur á árinu 2018, 12.489.466 krónur á árinu 2019 og 768.196 krónur á árinu 2020, eða samtals 21.082.401 króna, sbr. fyrirliggjandi yfirlýsingu endurskoðanda hótelsins. Samkvæmt því sem fram komi í samkomulaginu hafi verið heimilt að greiða 27.500.000 krónur í gegnum viðskiptareikning. Af því haf i verið greiddar 21.082.401 króna í gegnum viðskiptareikning sóknaraðila hjá hótelinu. Eftirstöðvar séu því 6.417.599 krónur, að viðbættum áföllnum og áfallandi v öxtum og 7 kostnaður. Varnaraðili mótmæl i þeirri fullyrðingu sóknaraðila að óumdeilt sé að veðskuldabréfið sé ekki í skilum með vísan til bréfs varnaraðila , dags. 28. maí 2020, en að ágreiningur sé um í hve miklum vanskilum það sé . Hefði skuldabréfið ekki verið gjaldfellt hefðu eftirstöðvar grei ðst á þeim gjalddögum sem tilteknir sé u í skuldabréfinu , að teknu tilliti til úttekt a sóknaraðila hjá hótelinu allt fram til þess tíma sem hótelið hafi verið tekið til gjaldþrotaskipta . Varnaraðili mótmælir sem rangri þeirri staðhæfingu sóknaraðila að ve rðskrá hótelsins hafi hækkað umtalsvert og umfram vísitölu neysluverðs. Reikningar sem sóknaraðili hafi lagt fram og réttlæta eigi forsendubrest fyrir samkomulagi aðila séu gerðir fyrir undirritun samkomulagsins og hafi því engin áhrif í máli þessu. Sóknar aðila hafi því verið kunnugt um reikningana þegar hann undirritaði samkomulagið um að heimilt væri að greiða afborganir 2018, 2019 og 2020 í gegnum viðskiptareikning sóknaraðila hjá félaginu (hótelinu). Loks bendi varnaraðili á að engin aðilaskipti hafi f arið fram á samkomulaginu þrátt fyrir að hlutaféð í hótelinu hafi verið selt öðrum aðila. Sú staðreynd að sóknaraðili hafi haldið áfram að taka út vörur/þjónustu á hótelinu eftir eigendaskipti á hlutfénu í Hótel Bifröst ehf. staðfesti líka að skilningur að ila hafi verið sá sami og að einungis sé um eftiráskýringar að ræða af hálfu sóknaraðila. V. Niðurstaða Eins og fyrr er rakið gengu sóknaraðili og Himinblámi ehf., sem eigandi alls hlutafjár í Hótel Bifröst ehf., frá samkomulagi hinn 14. janúar 2019, vegna kaupsamnings um hluti í Hótel Bifröst ehf., hótelinu ógjaldfallnar afborganir veðskuldabréfsins ásamt áföllnum vöxtum á gjalddögum bréfsins. Fyrir liggur að fulltrúi varnaraðila óskaði eftir því við fulltrúa sóknaraðila 27. ágúst 2019 að þessi heimild samkomulagsins yrði nýtt og að afborganir skuldabréfsins, sem gjaldfallið höfðu 5. júlí og 5. ágúst það ár, auk ógjaldfallinnar Verður á það fallist með sóknaraðila að með því að afborganirnar 5. júlí og 5. ágúst 2019 voru þegar gj aldfallnar þegar ósk varnaraðila var sett fram hafi sóknaraðila verið rétt að 8 hafna því að þær yrðu greiddar með fyrrgreindum hætti í gegnum viðskiptareikning sóknaraðila hjá Hótel Bifröst ehf. Í umræddu veðskuldabréfi er kveðið á um það að standi skulda ri ekki í skilum með greiðslur afborgana skuldarinnar þá sé hin veðtryggða skuld í gjalddaga fallin án uppsagnar og megi þá m.a. selja hana við nauðungarsölu án undangengins dóms eða sáttar og aðfarar skv. 2. tl. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 90/1991. Hafði sókn araðili því á þeim grundvelli og vegna vanskila varnaraðila á fyrrgreindum tveimur gjalddögum heimild til þess að gjaldfella eftirstöðvar veðskuldabréfsins í heild sinni án sérstakrar tilkynningar til sóknaraðila og í kjölfarið óska eftir nauðungarsölu á h inni veðsettu eign vegna vanskilanna. Með hliðsjón af framangreindu verður fallist á kröfu sóknaraðila um að felld verði úr gildi ákvörðun sýslumannsins á Vesturlandi frá 28. maí 2020 um að stöðva framgang nauðungarsölu á fasteigninni Bifröst, Sjónarhóli , Borgarbyggð. Eftir þessum úrslitum verð ur varnaraðili dæmd ur til þess að greiða sóknar aðila 8 00.000 krónur í málskostnað. Ásgeir Magnússon dómstjóri kveður upp úrskurð þennan . Úrskurðarorð : Felld er úr gildi ákvörðun sýslumannsins á Vesturlandi frá 2 8. maí 2020 um að stöðva framgang nauðungarsölu á fasteigninni Bifröst, Sjónarhól i , Borgarbyggð , fnr. 230 - 4544. Varnaraðili , Miðgarður ehf., greiði sóknaraðila , Háskólanum á Bifröst ses., 800.000 krónur í málskostnað. Ásgeir Magnússon 9