Héraðsdómur Reykjavíkur Úrskurður fimmtudaginn 3. september 2020 Mál nr. Z - 2201 / 2020 : A ( Anna Kristín Kristjánsdóttir lögmaður) gegn B og C ( Snorri Stefánsson lögmaður) Úrskurður I. Dómkröfur o.fl.: Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar að lokinni aðalmeðferð 21. ágúst 2020, hófst með tilkynningu, dags. 25. mars sama ár, sam kvæmt 80. gr. laga nr. 90/1991 um nauð - ungarsölu. Sóknaraðili er A , [...] , Sauðárkróki. Varnar a ðil ar er u B , [...] , Reykjavík, og C , [...] , Reykja vík. Sóknaraðili krefst þess að ógilt verði nauðungarsala Sýslumannsins á höfuð - borgar svæðinu á fasteigninni að [...] , Reykjavík, með fasteignanúmerið [...] . Þá krefst sóknaraðili máls kostnaðar óskipt úr hendi varnaraðila. Varnaraðil ar kref ja st þess að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað og fyrr - greind nauðungarsala, sem fram fór 11. mars 2020, haldi gildi sínu. Þá er þess krafist að sóknar aðila verði gert að greiða varnaraðilum má lskostnað að áliti dómsins að teknu tilliti til virðisaukaskatts. D , framkvæmdastjóri E ehf. , gaf skýrslu vitnis við aðalmeðferð málsins. Sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu hefur ekki neytt heimildar samkvæmt 2. málsl. 3. mgr. 81. gr. laga nr. 90/1991 t il að koma á framfæri athugasemdum vegna með - ferðar málsins fyrir dómi. II. Málsatvik: 2 Með afsali 7. október 2011 eignuðust aðilar fasteign að [...] , Reykja vík, fasteignanúmer [...] , að jöfnu í óskiptri sameign með arftöku eftir andlát for eldra þeir ra. Um er að ræða fasteign á lóð í miðborg Reykjavíkur með landnúmerið [...] og er lóðin skráð við [...] í opinberum skrám. Á lóðinni eru þrjú hús, þar af eru tvö hús sem tilheyra sameiginlega framan greindri fast eign að [...] , samanlagt 145 fermetrar að flatarmáli, skráð í notkun sem vörugeymsla , og er hvort hús um sig með skilgreint eignar hluta - auðkenni (ehl.), annars vegar sextíu og fimm fermetra hús að flatarmáli, byggt árið 1912, aldursfriðað, ehl. [...] , og hins vegar áttatíu fer metra hús að flat armáli, byggt árið 1938, ehl. [...] . Því til viðbótar er á lóðinni hundrað fermetra hús að flatarmáli, sem stendur við [...] , með fast eigna númerið [...] , skráð í notkun sem íbúð á hæð , og telst hún vera matshluti 03 á fyrrgreindi lóð , sbr. yfirlýsingu um breytingu á lóð frá 16. maí 2008. Var sú fasteign í eigu félagsins E ehf. á þeim tíma sem atvik áttu sér stað , en síðar í eigu dóttur félags, F ehf . Aðilar máls þessa hafa haft að komu að starf semi E ehf. sem hlut hafar með verulega hluti í félag inu en hlutina fengu þau í arf eftir foreldra sína. Á tíma bili eftir fyrr greinda arftöku var unnið að breytingu á skipu lagi á fyrrgreindri lóð með aðkomu borgar yfirvalda. Að sögn varnaraðila var með slíkri breyt ingu stefnt að því að fá heimild til að auka byggingarmagn á lóðinni og auka þannig verð gildi hennar. Á árinu 2019 setti sóknar aðili sig upp á móti tillögu um breytingu á skipu lagi lóð ar innar, þar með talið á fundi með stjórn fyrr greinds einkahlutafélags. Að sögn varna raðila leiddi þetta til þess að fyrrgreind skipu lags breyt ing náði ekki fram að ganga hjá borgar yfirvöld um. Með bréfi, dags. 8. apríl 2019, gerðu varnaraðilar sóknaraðila grein fyrir stöðu mála eins og hún birtist þeim með tilliti til fyrrgrei ndra áforma um skipulags breyt ingu. Í bréfinu var meðal annars tekið fram að vilji varnaraðila stæði til þess að halda áfram með yfirstandandi skipulagsferli. Í kjölfarið vildu þær selja lóðina eða byggja á henni en sóknar aðili væri því andvígur og ekki hefði virst unnt að sætta ólík sjónarmið í þeim efnum. Vísað var til þess að lóðin hefði lengi verið baggi á varnaraðilum og það horfði til mikilla bóta ef hafa mætti tekjur af lóðinni eða selja hana. Að mati varnaraðila þyrfti innan tíðar að kosta til vi ðhalds á húsakosti og það væri andstætt hagsmunum þeirra sem eigenda. Rakin var forsaga atvika og undangengið skipulagsferli og hvernig því hefði lyktað vegna fyrrgreindrar afstöðu sóknaraðila og hin breytta afstaða hefði komið varnar - aðilum á óvart í ljó si þess sem á undan var gengið. Með bréfinu beindu varnar aðilar tveimur aðgreindum tilboðum til sóknar aðila og var til þess ætlast að hann tæki öðru þeirra til að leysa þann ágreining sem upp var kominn. Annars vegar var boðið að sóknar - aðili seldi varna r aðilum eignarhlut sinn í [...] , fasteignanúmer [...] , fyrir til tekna fjárhæð með nánar tilgreind um hlutföllum og skilyrðum. Hins vegar var lagt til að sóknar aðili keypti í einu lagi eignar hlut af hvorum varnar aðila fyrir sig í fyrrgreindri fasteign fyrir hlutfallslega sömu fjárhæð til hvors þeirra um sig með nánar tilgreindum skilyrðum, auk þess sem sóknar aðili keypti sam hliða fast eign ina að [...], fast eigna númer [...] , af E ehf. 3 fyrir nánar til greinda fjár hæð. Til grund vallar tilboðs fj árhæðum var álit löggilts fasteignasala sem varnar aðilar höfðu fengið til að verðmeta byggingarrétt á umræddri lóð út frá fyrrgreindum fasteignum, þ.e. [...] og [...]. Að sögn varnaraðila leituðust þær, samhliða tilboðinu, við að ræða við sóknar aðila ti l að ná samkomulagi um lóðina, meðal annars með aðkomu fram kvæmda stjóra E ehf. á fundi með sóknaraðila 10. apríl 2019, án þess að það bæri árangur. Þá voru sóknar aðila einnig send tölvuskeyti í framhaldi af þeim fundi um hið sama, þ.e. 15. apríl 2019 og 2. maí sama ár. Með áskorun, dags. 6. maí 2019, sem var birt fyrir sóknar aðila 16. sama mán aðar að [...] , beindu varnaraðilar því til sóknaraðila að ganga til samn inga við þær um slit á umræddri sameign samkvæmt 10. gr., sbr. 2. mgr. 8. gr., laga nr. 90/1991 og var veittur mánaðarfrestur til að bregðast við áskoruninni. Leiddi birting áskorunar innar til tölvu - skeyta milli sóknaraðila og lög manns varnar aðila 21. maí 2019 án þess að aðilar næðu sam komulagi. Þá sendi lögmaður varnar aðila tölvuskeyti til sóknaraðila 11. júní sama ár um hið sama en að sögn varnar aðila barst ekki svar við því skeyti frá sóknar aðila. Með bréfi, dags. 27. júní 2019, beindu varnaraðilar beiðni til S ýslumannsins á höfuð borgarsvæðinu um að fasteignin að [... ] , fasteignanúmer [...] , ehl. [...] og [...] , ásamt tilheyrandi réttindum, yrði seld nauðungarsölu til slita á óskiptri sam eign. Í beiðninni greindi meðal annars að gerðarbeiðendur og gerðarþoli hefðu eignast umrædda eign með fyrrgreindum hætti. Ágreining ur hefði verið um nokk urn tíma um nýtingu eignarinnar og gerðarþoli hefði ekki léð máls á uppgjöri við gerðar beiðendur um þeirra hlut í eigninni og til slita á sam eigninni. Gerðarbeiðendur hefðu sent gerðarþola fyrrgreinda áskorun 6. maí 2019 vegna áran gurslausra samnings tilrauna og hún verið birt fyrir honum, eins og áður greinir. Umræddur mánaðarfrestur hefði liðið án þess að gerðarþoli hefði haft samband við gerðar beiðendur eða fyrirsvars mann þeirra, þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir gerðarbeiðenda t il samningaviðræðna fyrir og eftir áskorun, og því væru gerðarbeiðendur tilneyddir til að leggja fram beiðni um nauð ungar sölu til slita á sameigninni á grundvelli 2. mgr. 8. gr., sbr. 9. og 10. gr., laga nr. 90/1991. Með ábyrgðarbréfi s ýslumanns, dags. 27. ágúst 2019, sem sent var á lög heimili sóknaraðila á Sauðárkróki, var tilkynnt um hina framkomnu beiðni. Með bréf inu fylgdi afrit af fyrrgreindri beiðni varnaraðila um nauðungarsölu og var sóknar aðili boð aður til fyrirtöku vegna beiðninnar 17. ok tóber 2019. Var um að ræða staðlaða tilkynn ingu um nauðungarsölu. Samhliða var hlutast til um að auglýsa nauð ungarsölu í Lög birt ingablaði. Um svipað leyti, þ.e. 13. september 2019, var haldinn aðal fundur E ehf. þar sem sóknar - aðili og lögmaður varnar aðila voru meðal fundar manna. Að sögn varnar aðila var þar meðal annars rætt um málefni fasteignarinnar án þess að niður staða fengist í þá um ræðu. Af fyrrgreindri fyrirtöku hjá sýslumanni varð ekki 17. október 2019 og var ákveðið að birta aðra staðlaða til kynn ingu sýslumanns fyrir sóknaraðila, dag setta 15. októ ber 2019. Tilkynningin var send með ábyrgðar pósti á lögheimili sóknaraðila. Á 4 þeirri til kynn ingu var sér staklega tekið fram, með hand ritaðri áritun á skjalið, sem ekki hafð i verið gert við sendingu hinnar fyrri tilkynningar, að um væri að ræða beiðni um nauð ungar sölu til slita á sam eign. Þá fylgdi ljósrit af nauð ungarsölu beiðni varnaraðila aftur með tilkynn ing unni og var sóknar aðili að nýju boð aður til fyrir töku vegna beiðn - innar 28. nóv ember 2019. Samhliða var hlutast til um auglýsingu í Lög birtingablaði. Við um rædda fyrir töku var ekki mætt af hálfu sóknaraðila. Þann 29. nóvember 2019 sendi sýslumaður sóknaraðila staðlaða tilkynningu þess efnis að beiðni um nauðungarsölu á fyrrgreindri eign hefði verið tekin fyrir á skrifstofu embættis ins í samræmi við áður senda tilkynningu. Þá var sóknaraðila tilkynnt að ákveðið hefði verið að uppboð á eigninni byrjaði á skrifstofu sýslumannsembættisins 17. febrúar 2020 , að undangenginni auglýsingu. Tilkynning þessi var, eins og áður, send á skráð lögheimili sóknaraðila. Við umrædda fyrirtöku var ekki mætt af hálfu sóknaraðila. Þann 17. febrúar 2020 sendi sýslumaður staðlaða tilkynningu til sóknaraðila um nauð ungar sölu og var tekið fram með handritaðri áritun á skjalið að salan væri til slita á sam eign. Kom þar fram að þann sama dag hefði farið fram byrjun upp boðs á umræddri eign. Sóknaraðila var tilkynnt um að ákveðið hefði verið að upp boðinu á eigninni yrði fr am haldið á henni sjálfri 11. mars sama ár, að undangenginni aug lýsingu. Tilkynning þessi var, eins og áður, send á skráð lögheimili sóknaraðila og var það gert með ábyrgðar - bréfi. Umræddri nauðungarsölu var fram haldið umræddan dag samkvæmt fyrr greind ri til kynningu til slita á sameign og var þar mætt af hálfu sóknaraðila. Þar mót mælti hann því að nauð ungarsalan næði fram að ganga og lagði fram bókun í nokkrum liðum. Í bókun inni greindi meðal annars að gerðarþoli teldi að hann hefði ekki fengið tilk ynningar um nauðungarsöluna. Þá væri ekki ljóst hvaða fasteignir væri verið að bjóða upp og það útskýrt nánar með tilliti til mannvirkja á lóðinni, skráningu þeirra í opinberum skrám, við skeytingu fasteigna við lóð sem hefði áður átt sér stað og óljóst væ ri um hlut deild fasteigna í heildarlóð. Einnig greindi í bókuninni að ekki væri í uppboðs gögn um fjall að um það hvort mögulegt væri að skipta eigninni og því síður hefðu gerðar beiðendur sýnt fram á að eignin væri ekki skiptanleg, sbr. 2. mgr. 8. gr. la ga nr. 90/1991 og dóma - fordæmi Hæstaréttar. Þá var af hálfu gerðarþola áskilinn réttur til að leita til dóm stóla um lögmæti nauðungarsölunnar. Að kröfu lögmanns varnar aðila var nauð ungar sölunni fram haldið og var eignin þann sama dag, þ.e. 11 . mars 2020, seld hæst bjóðendum, varnar aðilum, fyrir til tekna fjárhæð. III. Málsástæður og lagarök sóknaraðila: Sóknaraðili byggir á því að ekki sé sýnt fram á að ekki sé unnt að skipta umræddri sameign og því beri þegar af þeirri ástæðu að ógilda nauðungarsöluna. Hafi því ekki verið uppfyllt skil yrði til að láta fara fram uppboð til slita á sameign samkvæmt 8. gr. laga nr. 5 90/1991. Sóknaraðil i vísa r til þess að varnaraðilar hafi með með beiðni, dags. 27. júní 2019, krafist nauðung arsölu á fasteigninni [...] , Reykjavík, fasteigna númer [...] , til slita á sameign. Fast eignin hafi verið þinglýst eign málsaðila að jöfn um hlut um. Í beiðn inni hafi það eitt komið fram að ágreiningur væri um nýtingu eign ar innar og að sóknaraðili hefði ekki l é ð máls á uppgjöri við gerðar beið endur um þeirra hlut í eigninni og til slita á sameigninni. Telur sóknar aðili að varnaraðilar hafi þar væntan lega verið að vísa til tilboðs sem þær h efðu sent honum með bréfi 8. apríl 2019 . Með því hefð i honum verið boðið að selja eignarhlut sinn í fyrrgreindri fast eign eða kaupa hlut þeirra í sömu eign, ásamt fast eigninni að [...] , fast eigna númer [...] , sem þá h efði verið í eigu félags ins F ehf. Einnig hafi komið fram í beiðninni að varnar aðilar hefðu sent sóknaraðila greiðslu - áskorun 6. maí 2019 vegna árangurslausra samn ings tilrauna og skorað á hann að ganga til samn inga en að öðrum kosti mætti hann gera ráð fyrir að krafist yrði nauðungarsölu á eign inni. Þá hafi verið tekið fram í beiðnin ni að sóknar aðili hefði ekki brugð ist við áskoruninni áður en varnar aðilar kröfðust nauð ungar sölu á eigninni. Þær hefðu því verið tilneydd a r að leggja fram beiðni um nauð ungar sölu til slita á sam eign inni og beiðni n verið reist á 2. mgr. 8. gr. l aga nr. 90/1991. Sóknaraðili tekur fram að samkvæmt 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 verði ákvæð - um laganna beitt eftir því sem við geti átt til að ráðstafa eign í óskiptri sameign ef þess er krafist af einum eða fleiri eigendum hennar, en þó ekki þeim öll um, og sýnt sé að eign inni verði ekki skipt á milli eigenda án verulegs tjóns eða kostn aðar, enda standi hvorki fyrirmæli annarra laga né samnings í vegi fyrir að slík krafa nái fram að ganga. Þurfi þá að vera uppfyllt skilyrði 8. gr. laganna, að fyllile ga sé leitt í ljós að samkomulag hafi ekki náðst milli aðila um skipt ingu sam eignar, sbr. meðal annars dóma Hæstaréttar Íslands í málum nr. 136/2014 og 6/2007. Að þessu virtu telur sóknaraðili að varnaraðilar hafi með engu móti leitt í ljós að eigninni v erði ekki skipt á milli aðila án þess að af því hljótist veru legt tjón eða kostnaður. Í raun hafi engar til raunir verið gerðar til að komast að sam komulagi við sóknaraðila um skipt ingu eign ar innar. Tilboð um sölu eða kaup til - tek inna eignar hluta geti ekki skoðast sem boð um skipt ingu eignar. Ekki geti hugmyndir varnar aðila um framtíðarnýtingu fast eignar innar heldur staðið í vegi fyrir því að reynt verði að skipta eigninni. Þá skipti engu máli þótt sóknar aðili hafi ekki brugðist við ásk orun varnar aðila um að ganga til samninga um slit sam kvæmt 10. gr. laga nr. 90/1991, sbr. fyrr greindan dóm Hæstaréttar í máli nr. 136/2014. Þessu tengt byggir sóknaraðili einnig á því að sýslumaður hafi ekki af sjálfs dáðum gætt að því að fyrirmælum l aga nr. 90/1991 væri fylgt við undir búning og fram kvæmd nauðungarsölunnar. Sýslumaður hafi ekki gengið úr skugga um að eigninni yrði ekki skipt á milli aðila, sbr. 22. gr. laga nr. 90/1991. Fyrr greind laga grein feli einnig í sér varúðarreglu um stöðvun nauðungarsölu eða frestun hennar ef ein hver atriði orka tví mælis í framkvæmdinni. Byggir sóknaraðili á því að þegar af framangreindum ástæðum beri að ógilda umrædda nauðungarsölu. 6 Sóknaraðili byggir einnig á því að tilkynningar og auglýsingar í tengslum við nauð ungarsöluna hafi ekki verið skýrar og afdráttarlausar. Jafnframt byggir sóknaraðili á því að ekki hafi verið rétt staðið að boðunum sýslumanns vegna nauðungarsölunnar. Þá byggir sóknaraðili á því að óljóst sé til hvaða eigna nauðungarsalan hafi tekið. Með hliðsjón af úrlausn máls ins þykja ekki efni til að greina nánar frá framangreindum máls - ástæðum og lagarökum sóknaraðila , sbr. e - lið 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um með - ferð einkamála með síðari breytingum , sbr. 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1991 . Sóknar aðili áréttar varðandi allar málsástæður hans í málinu að hann telji að allan vafa um heimild til nauðungarsölu og forsendur hennar beri að túlka honum í vil. Um lagarök að öðru leyti vísar sóknaraðili til laga nr. 90/1991, einkum 8., 10. , 11., 16. og 22. gr. laganna. Þá vísar sóknaraðili til megin reglna stjórnsýsluréttar um skýrar og afdráttar - lausar yfir lýsingar, bæði varðandi tilkynningar og auglýsingar. Varð andi kröfu um máls - kostnað vísar sóknar aðili til 130. og 131. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1991. Málsástæður og lagarök varnaraðila: Varnaraðilar byggja kröfur sínar fyrst og fremst á því að skilyrði 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 hafi að öllu leyti verið uppfyllt. Öll efnisskilyrði fyrir nauðungar sölunni hafi verið fyrir hendi og ekki hafi verið brotið í bága við neinar formreglur þannig að valdi ógild ingu. Varnaraðilar taka fram að skilyrði fyrir nauðungarsölu til slita á sameign séu fyrst og fremst þau að fram komi beiðni eigenda um slit sameig nar og að eignin sé ekki skiptan leg án verulegs kostnaðar eða tjóns. Varnaraðilar taka fram að þær telji að sóknaraðili hafi ekki fullnægt skilyrðum 2. mgr. 81. gr. laga nr. 90/1991 þar sem frumrit gagna varðandi nauðungarsöluna hjá sýslu - manni hafi fyrs t verið lögð fram fyrir dómi 29. maí 2020. Á þeim tíma hafi þrír mánuðir verið liðnir frá því að nauðungarsalan fór fram. Telja varnar aðilar þennan galla á mála - tilbúnaði sóknaraðila eiga að leiða til frávísunar máls ins af sjálfs dáð um. Varðandi skiptan leika sameignar vísa varnaraðilar til þess að í 11. gr. laga nr. 90/1991 sé aðeins áskilið að beiðni um nauðungarsölu sé skrifleg, í henni sé getið um gerðar beiðanda og gerðarþola, við hvaða heimild beiðnin styðjist og hvers sé krafist. Telja varnaraðilar að umrædd beiðni um nauðungarsölu hafi að öllu leyti fullnægt þess - um áskilnaði laganna. Þá sé enginn áskilnaður gerður um að lögð séu fram ítarleg sönn - unar gögn um atvik að baki nauðungarsölu. Varnaraðilar taka fram að þær hafi reynt sitt ýtrasta til þ ess að ná samkomulagi við sóknaraðila. Í því skyni hafi honum meðal annars verið sent tilboð sem hafi verið byggt á faglegu mati fasteignasala. Þá hafi verið haldnir fundir með sóknaraðila þar sem rætt hafi verið um stöðu mála og ítrekað verið óskað eftir við brögð um hans við málaleitan þeirra. Telja varnaraðilar að ekki verði séð hvað þær hefðu getað gert meira til þess að ná sáttum við sóknaraðila um hagnýtingu eignarinnar 7 eða skipt ingu hennar. Varnaraðilar taka fram að því sé ekki haldið fram af hál fu sóknar - aðila að umrædd fasteign sé skiptanleg. Telja varnaraðilar að í reynd sé augljóst að eignin sé ekki skiptanleg þar sem um sé að ræða litla lóð í miðborg Reykjavíkur. Á lóðinni séu tvö hús sem séu um flest ólík. Lóðinni og mannvirkjum á henni verð i því ekki skipt á milli þriggja með skynsamlegum hætti. Þá sé ljóst af framlögðum gögnum, teikn ing um og upp dráttum af eigninni að hún sé óskiptanleg. Einnig hafi það verið staðfest af fast - eigna sala sem þekki til eignarinnar. Að þessu virtu hafi engin ástæða verið til þess að út skýra í löngu máli að eignin sé óskiptanleg enda sé það ljóst hverjum þeim sem skoði hana. Þá sé ekki áskilið í lögum að sérstök útskýring sé sett fram í beiðni um nauð ungar - sölu. Þessu til viðbótar taka varnaraðilar fram að landskiptalög nr. 46/1941 taki ekki til lóða innan marka sveitarfélaga. Að því virtu sé ekki unnt að byggja skiptingu lóð ar innar á ákvæð um þeirra laga, jafnvel þótt hún væri skiptanleg. Nauðungarsala til slita á sam - eign samkvæmt 2. mgr. 8. gr. laga n r. 90/1991 sé því eina raun hæfa réttar úrræðið sem standi til boða náist ekki samkomulag á milli eigenda. Varnaraðilar byggja einnig á því að gert sé ráð fyrir því samkvæmt 21. og 22. gr. laga nr. 90/1991 að mótmæli við nauðungarsölu komi fram við fyrstu fyrirtöku. Þá sé kveðið ítarlega á um það í ákvæðunum hvernig beri að fara með ágreining um nauðungar - sölu. Vísa varnaraðilar til þess að telji sóknaraðili að meinbugir hafi verið á nauðungar - sölubeiðni eða að efnisleg skilyrði þess að nauðungarsalan færi fram hafi ekki verið fyrir hendi þá hefði honum borið að koma mótmælum sínum á framfæri þegar við fyrstu fyrir - töku. Mótmæli sóknaraðila séu því nú of seint fram komin og því ekki unnt að taka þau til greina. Þessu til viðbótar taka varnir varnaraðila mið af því að tilkynningar sýslumanns til sóknaraðila hafi verið nægilega skýrar og afdráttarlausar. Varnir þeirra taka einnig til þess að engir annmarkar hafi verið á boðunum sýslu manns til sóknaraðila varðandi nauð - ungarsölu og engir annmarkar hafi veri ð á beiðni varnaraðila um nauð ungar sölu. Varnir varnaraðila taka jafnframt til þess að ekki hafi verið óljóst hvaða eignir hafi fallið undir nauð ungarsöluna. Með hliðsjón af úrlausn máls ins þykja ekki efni til að greina nánar frá framangreindum máls ástæðum og lagarökum varnaraðila , sbr. e - lið 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 , sbr. 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1991 . Varnaraðilar mótmæla því sérstaklega, sem fram kemur í málatilbúnaði sóknar - aðila, að allan vafa um forsendur nauðungarsölunnar beri að túlka sóknaraðila í vil. Telja þ ær um rædda stað hæf ingu sóknaraðila vera órökstudda enda sé engin n fótur fyrir henni. Telja varnar aðilar að engin sérstök rök hnígi að því að vafa varðandi túlkun lagaákvæða um nauð ungar sölu beri að túlka sóknaraðila í vil fremur en þeim sem varnaraðilum. Um lagarök að öðru leyti vísa varnaraðilar til laga nr. 90/1991, 80/2018 og 46/1941, auk laga nr. 91/1991 , meðal annars vegna málskostnaðar. 8 IV. Niðurstöður: Í máli þessu er deilt um gildi nauðungarsölu fasteignar að [...] , með fast - eignanúmerið [...] , sem fram fór að beiðni varnaraðila, sem gerðarbeiðenda, til slita á óskiptri sam eign. Fyrir liggur að fasteignin var þinglýst eign sóknar - og varnar aðila í jöfnum hlutföllum. Nauðungarsölunni lauk með sölu eignar in nar 11. mars 2020 þar sem eignin var seld varnaraðilum, sem hæstbjóðendum, á upp boði. Hefur sóknar aðili, sem gerðarþoli, borið mál þetta undir dóminn með heimild í XIV. kafla laga nr. 90/1991. Með til kynn ingu sóknar aðila til dómsins 25. mars 2020, sem barst innan kæru - frests, fylgdu ljósrit eða skönnuð skjöl af staðfestum ljósritum sýslumanns af máls gögn - um, þar með talið úr gerðabók sýslu manns. Þá voru sömu gögn lögð fram fyrir dómi 29. maí 2020 með áritun og embættisstimpli sýslu manns í frum riti til stað fest ingar á réttum endurritum. Með þessu voru gögnin í raun komin fram þegar í upphafi og hafa þau verið lögð fram í tvígang fyrir dómi með sínu hvoru framlagningar númerinu. Þá ber að líta til þess að sam kvæmt 1. málsl. 2. mgr. 81 . gr. laga nr. 90/1991 er tímafrestur á afhendingu fylgi gagna með tilkynningu til héraðs dóms ekki fortakslaus og gert ráð fyrir því að slík gögn geti borist dóminum á síðari stigum svo fljótt sem verða má, sbr. 2. málsl. 2. mgr. 81. gr. laga nr. 90/1991. Að þessu virtu þykir unnt að leggja til grund vallar að sóknaraðili hafi upp fyllt nægjanlega framangreind lagaskilyrði um að afhenda nauð synleg fylgigögn sam hliða til kynningu til héraðs dóms, eða því sem næst. Eru því ekki efni til a ð taka til greina ábend ingu varnar aðila um að vísa eigi málinu frá dómi af sjálfsdáðum vegna meintra ann marka á afhend ingu fylgigagna með fyrrgreindri til kynn ingu. Samkvæmt 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 verður ákvæðum þeirra laga beitt eftir því sem við getur átt til að ráðstafa eign sem er í óskiptri sameign ef þess er krafist af ein um eða fleiri eigendum að henni, en þó ekki þeim öllum , og sýnt er að eigninni verði ekki skipt á milli eigenda án verulegs tjóns eða kostnaðar, enda standi hv orki fyrirmæli ann arra laga né samninga í vegi fyrir því að slík krafa nái fram að ganga. Áður en nauð - ungar sölu verður kraf ist á þessum grundvelli skal gerðarbeiðandi með sannanlegum hætti skora á gerðarþola með minnst eins mánaðar fyrirvara að ganga til samninga við sig um slit á sam eigninni og ber að taka fram í áskoruninni að nauðungarsölu verði krafist á eign inni að liðnum þeim fresti ef samningar hafa þá ekki tekist um sameignarslit, sbr. 1. og 2. mgr. 10. gr. laganna. Er með þessu lagt til gru ndvallar að nauðungarsala til slita á sam eign fari ekki fram hafi fyrrgreindri áskorun ekki verið beint að sameiganda. Þá skuli nauðungarsala ekki fara fram nema sýnt sé fram á að skiptum á sameign milli eigenda verði ekki komið við án verulegs tjóns e ða kostnaður, sbr. meginreglu sem birtist í 20. kapítula kaupa bálks Jóns bókar um hvernig skuli fara með óskiptanlega sameign. Um sönn unar byrði fyrir því að fullnægt sé umræddu skilyrði fyrir nauðungarsölu í 2. mgr. 8. 9 gr. laga nr. 90/1991 gildir sú regla að sá sem krefst nauðungarsölu verður að leiða það skil yrði í ljós, sbr. dóma Hæstaréttar Íslands í málum nr. 136/2014 og 6/2007. Varnaraðilar hafa lagt fram gögn í málinu sem styðja þá staðhæfingu þeirra að þær hafi leitast við að ná samkomulagi v ið sóknaraðila um eignina áður en til nauðungar - sölu kom. Birtist þetta einkum í bréfi varnar aðila til sóknaraðila 8. apríl 2019, sbr. verð - mat löggilts fasteignasala á byggingar rétti frá 5. sama mán aðar, sem og í fundar gerð stjórnar E ehf. frá 15. ma rs sama ár. Kemur þetta einnig fram í tölvu skeytum sem fóru á milli sóknar aðila og lögmanns varnar aðila 21. maí 2019, auk tölvu skeyt a fyrr greinds lögmanns sem send voru til sóknaraðila sama ár, þ.e. 9. og 15. apríl, 2. maí og 11. júní. Nánar tiltek ið þykir sýnt fram á að varnaraðilar hafi leitast við að finna lausn á ágreiningi þeirra sem sameigenda svo unnt væri að ná fram breyt ingu á deiliskipulagi umræddrar lóðar . V arnaraðilar hafi haft væntingar um að auka mætti verðmæti eignar innar til framtíðar litið ef slík breyt ing næði fram að ganga. Aðilar hafi hins vegar ekki náð saman í þeim efn um og þeir virst haft ólíka sýn á það hvað gera ætti með eignina . Hið sama verður ráðið af skýrslu vitnis ins D fyrir dómi , en hann bar meðal annars um a ð reynt hefði verið að ná samkomu lagi við sóknaraðila til að ná fram umræddri deili skipu - lagsbreytingu, breytt afstaða hans til þess ferlis hefði komið á óvart og sóknar aðili hefði haft mjög óraun hæfar vænt ingar um eignina og hvað gera ætti við hana. Öll sam skipti við sóknaraðila hefðu verið erfið í þeim efnum og þá hefði vitnið greint sóknaraðila frá því að varnaraðilar vildu slíta samstarfi við hann vegna sam eignar innar í ljósi breyttrar afstöðu vegna deiliskipulagsferlisins. Að þessu virtu verðu r lagt til grund vallar að varnar - aðilar hafi ítrekað leitast við að ná samkomu lagi við sóknar aðila um áform um umrædd a deili skipulags breyt ingu , meðal annars á vettvangi stjórnar E ehf., og hvernig bæri að fara með sameignina með uppbyggingu og aðgerð ir í huga til að auka verðmæti hennar til framtíðar litið. Þ egar það hafi ekki gengið eftir vegna afstöðu sóknaraðila hafi þ ær gert honum fyrr greint tilboð um kaup eða sölu eignarinnar og í framhaldi leitað til sýslu manns með beiðni um nauð ungar sölu að undangenginni áskorun samkvæmt 10. gr. laga nr. 90/1991. Samkvæmt framangreindu liggur aðeins fyrir að varnaraðilar hafi reynt að kaupa sóknaraðila út úr sameigninni eða þær reynt að fá hann til að kaupa þær út úr eigninni á grundvelli forsendna u m verðmæti byggingarréttar eftir að ljóst var að aðila greindi á um fyrrgreind áform um skipulagsbreytingu. Engin gögn liggja hins vegar fyrir um það að varnaraðilar hafi gert tilraunir til að skipta eigninni eða rætt það sín á milli hvort það væri hægt án verulegs tjóns eða kostnaðar og/eða að lagt hafi verið formlegt mat á það hvort unnt væri að koma við slíkri skiptingu áður en kom til beiðni um nauðungar sölu. Því til frekari stuðnings liggur fyrir að vitnið D bar meðal annars um að varnaraðilar hefðu f yrst og fremst látið meta væntanlega verðmætaaukningu við fram kvæmdastig að fenginni breytingu á deiliskipulagi, öflun byggingarleyfis og við það að reisa hús og koma þeim í 10 þannig ástand að unnt væri að hafa af þeim tekjur. Ekki hefði hins vegar verið la gt mat á hugsanlegt tjón sem gæti stafað af skiptingu eignarinnar næðu áform um fyrrgreinda upp byggingu ekki fram að ganga. Varnar aðilum var ljóst að sóknar aðili vildi ekki ganga að tilboði þeirra, sbr. fyrr greint tölvu skeyti lögmanns varnar aðila t il sóknaraðila 11. júní 2019. Í því tölvuskeyti var ekkert vikið að því hvort unnt væri að skipta eigninni, hvort ómöguleiki væri uppi í þeim efnum og/eða hvort veru legt tjón hlytist af skiptingu eignar - innar. Fyrir liggur og óum deilt er að sóknar aðili varð ekki við áskorun varnaraðila um að ganga til samn inga við þær um slit á sameign, sbr. 10. gr. laga nr. 90/1991, enda var hon um það ekki skylt, sbr. dóm Hæsta réttar í máli nr. 136/2014. Varnar aðilum, sem gerðar beiðendum, bar með skýrum hætti að kanna mögu leika á skiptingu eign ar innar áður en beðist var nauð ungarsölu og sýna fram á ætlað tjón sem gæti orðið af slíkri skipt - ingu. Þau skilyrði voru ófrávíkjanleg samkvæmt 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 svo unnt væri að beita ákvæðum laganna ti l slita á umræddri sameign þar sem hvorki lá fyrir beiðni allra eigenda um að ráðstafa sameigninni með aðgerðum sýslumanns samkvæmt lögum nr. 90/1991 né heldur dómur um viður kenningu á rétti til að slíta sameign, sbr. 1. og 3. mgr. sömu lagagreinar. Samk væmt 1. og 2. mgr. 22. gr., sbr. 13. gr. , laga nr. 90/1991 ber sýslumanni af sjálfs dáðum að gæta þess við undirbúning og framkvæmd nauð ungar sölu að fyrir mælum laganna sé fullnægt . Er um að ræða varúðarreglur sem ætlað er að girða fyrir að það halli á gerðar þola með órétt mætum hætti við nauðungarsölu og hafa reglurnar víðtækt gildi þar sem þær taka einnig til aðgerða sýslumanns á síðari stigum við nauðungarsölu, sbr. 6. mgr. 22. gr. sömu laga. Eins og gögn málsins lágu fyrir hjá sýslu manni þegar na uð - ungarsalan fór fram bendir allt til þess að þessu hafi verið verulega áfátt enda lágu ekki fyrir gögn sem sýndu fram á að eignin væri óskiptanleg né heldur gögn um að viðræður hefðu átt sér stað um hvort unnt væri að skipta eigninni án verulegs tjóns eð a kostnaðar fyrir aðila. Heildar yfirlit matseiningar, gögn um breytingu á lóðarmörkum og uppdráttur af lóðarmörkum, þ.e. skjöl sem lágu fyrir við umrædda nauðungarsölu, gefa að mati dóms ins ekki nægjan lega skýra mynd af því hvort umrædd sameign sé óskip tan leg. Álit lög gilts fast eignasala, dags. 11. júní 2020, um skiptanleika fasteignar að [...] , sem varnaraðilar lögðu fram við meðferð málsins fyrir dómi 12. sama mán aðar, samhliða framlagningu á greinar gerð, breytir ekki þeirri stað reynd að nauð ung ar salan var háð verulegum ann mörkum í framan greindu tilliti á þeim tíma þegar hún fór fram. Ber fyrst og fremst að líta til þess tíma marks við mat á gildi nauð ungar sölunnar, eins og hér stendur á. Fyrrgreint álit hins löggilta fast eignasala, s em að efni til er fremur takmarkað , til við - bótar öðrum máls gögnum, auk vett vangsgöngu við aðalmeð ferð, hefur að mati dóms ins ekki leitt meintan óskiptanleika eignarinnar fylli lega í ljós til frekari stuðn ings nauð - ungar sölunni , eftir á. Er því óva r legt að leggja til grund vallar að það sé sannað, eða það 11 liggi fyllilega ljóst fyrir, að ekki sé unnt að skipta eign inni án veru legs tjóns eða kostn - aðar fyrir aðila í skilningi 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991. Þá hefur það ekki þýðingu fyrir úrlausn málsins, eins og hér stendur á, þótt lög nr. 46/1941 taki ekki til um ræddrar lóðar og hafa varnaraðilar ekki fært fram haldbær rök því til stuðnings. Varnaraðilar verða að bera hall ann af framangreindum annmörkum á undir búningi og framkvæmd nauð ungar - sölunnar og þegar að þessu virtu standa rök til þess að ógilda nauðungarsöluna . Hvað varðar málsástæðu varnaraðila um að mótmæli sóknaraðila séu of seint fram komin og að þau hefðu átt að koma fram við fyrstu fyrirtöku hjá sýslumanni, sbr. 21. og 22. gr. laga nr. 90/1991, þá liggur fyrir að sóknaraðili, sem gerðarþoli, var fyrst við staddur gerð sýslumanns á umræddri eign við framhalds upp boð á sjálfri eign inni 11. mars 2020. Fyrir þann tíma , þ.e. 28. nóvember 2019 og 17. febrúar 2020, hafði farið fram fy rsta fyrirtaka hjá sýslumanni og byrjun uppboðs vegna eignarinnar, hvort tveggja á skrif stofu sýslumann s, þar sem ekki var mætt af hálfu sóknar aðila. Við framhald upp - boðs ins 11. mars 2020 komu fram mót mæli sóknaraðila við því a ð nauð ungarsalan næð i fram að ganga, þar með talið að ekki hefði verið sýnt fram á þ að að eignin væri óskiptan - leg , sbr. 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991. Engin skylda að lögum hvíldi á sóknar aðila, sem gerðarþola, til að mæta á fyrri stigum máls ins hjá sýslu manni og því gá tu mótmæli hans komið fram við framhald uppboðsins á eigninni sjálfri enda verður ekki séð af gerðabók sýslumanns að gerðarbeiðandi né heldur sýslumaður hafi fundið að því að mótmæli gerðar þola væru of seint fram komin . Þá er r éttur gerðarþola samkvæmt 80 . gr. laga nr. 90/1991 til að fá úr lausn dómstóla um gildi nauð ungarsölu samkvæmt XIV. kafla lag anna óskoraður þegar henni er lokið , ef það er gert innan lögbundins fjögurra vikna frests . G etur slíkt málskot beinst hvort heldur sem er að efnislegri sem form legri heimild gerðar - beiðanda til nauð ungarsölu í byrjun og eins vegna atriða sem tengjast fram kvæmd nauð - ungarsölu. Skiptir ekki máli í þessu sam bandi hvort málsaðili hafi áður haft uppi mót - mæli eða hvort hann hafi yfirleitt verið staddur við ger ð ina, sbr. til hlið sjónar greinar gerð með 92. gr. laga nr. 90/1989 um aðför . Ljóst er að mikill efnis legur skyldleiki er milli lagaákvæða um aðför og nauð ungarsölu á sviði fullnusturéttarfars og tekur lög skýring mið af því . Að þessu virtu verður ekk i fall ist á það með varnaraðilum að mótmæli sóknar - aðila gegn um rædd ri nauð ungar sölu séu of seint fram komin. Þegar að öllu framangreindu virtu verður fallist á dómkröfu sóknar aðila um ógild - ingu á umræddri nauð ungar sölu og þarf því ekki að taka afstöðu til annarra málsástæðna aðila í mál inu. Að virtum úrslitum málsins og m eð vísan til 1. mgr. 130. gr. og 2. málsl. 1. mgr. 132. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1991 , verður varnaraðilum gert að greiða sóknar aðila málskostnað að álitum, óskipt, sem þykir með hliðsjón af eðli og umfangi máls ins hæfi lega ákveðinn 450 .000 krónur að teknu tilliti til virðisaukaskatts . 12 Af hálfu sóknaraðila flutti málið Anna Kristín Kristjánsdóttir lögmaður. Af hálfu varnaraðila flutti málið S norri Stefáns son lög maður. Daði Kristjánsson héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan. Dómarinn tók við með ferð málsins 15. júní 2020 en hafði fram til þess engin afskipti haft af meðferð þess. Úrskurðarorð: Felld er úr gildi nauðungarsala Sýsluma nnsins á höfuðborgarsvæðinu á fasteign - inni að [...] , Reykjavík, fasteignanúmer [...] , sem fór fram 11. mars 2020. Varnaraðilar, B og C , greiði sóknar aðila, A , óskipt, 450.000 krónur í málskostnað. Daði Kristjánsson