Héraðsdómur Vesturlands Dómur 8. febrúar 2021 Mál nr. E - 188/2019: Arna Pálsdóttir og Jón Þór Þorvaldsson (Sverrir Sigurjónsson lögmaður) gegn Evu Hlín Alfreðsdóttur og Kjartani Sigurjónssyni (Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir lögmaður) Dómur I. Mál þetta, sem dómtekið var 11. janúar sl., er höfðað með stefnu birtri 21. ágúst 2019. Stefnendur eru Arna Pálsdóttir og Jón Þór Þorvaldsson til heimilis að Höfðaholti 5, Borgarnesi, en stefndu eru Eva Hlín Alfreðsdóttir og Kjartan Sigurjónsson til heimilis að Sæunnargötu 3, Borgarnesi. Endanlegar dómkröfur stefnenda eru eftirfarandi: Aðallega að stefndu verði in solidum dæmd til að greiða stefnendum skaðabætur að fjárhæð 6.585.196 krónu r, auk dráttarvaxta frá 13. apríl 2019 til greiðsludags, en til frádráttar komi eftirstöðvar kaupverðs að fjárhæð 1.000.000 króna. Til vara er þess krafist að viðurkennt verði að stefnendur eigi rétt til afsláttar af kaupverði Kvíaholts 22, Borgarnesi, að fjárhæð 6.585.196 krónur, auk dráttarvaxta frá 13. apríl 2019 til greiðsludags, en til frádráttar komi eftirstöðvar kaupverðs að fjárhæð 1.000.000 króna. Til þrautavara er þess krafist að stefndu verði in solidum dæmd til að greiða stefnendum skaðabætur að fjárhæð 5.328.000 krónur, auk dráttarvaxta frá 13. apríl 2019 til greiðsludags, en til frádráttar komi eftirstöðvar kaupverðs að fjárhæð 1.000.000 króna. Önnur þrautavarakrafa stefnenda er sú að viðurkennt verði að stefnendur eigi rétt til afsláttar af kaupverði Kvíaholts 22, Borgarnesi, að fjárhæð 5.328.000 krónur, auk dráttarvaxta frá 13. apríl 2019 til greiðsludags, en til frádráttar komi eftirstöðvar kaupverðs að fjárhæð 1.000.000 króna. 2 Þá gera stefnendur kröfu um greiðslu alls málskostnaðar úr he ndi stefndu með hliðsjón af yfirliti yfir málskostnað. Stefndu krefjast þess að þau verði sýknuð af kröfum stefnenda, en til vara að stefnufjárhæð verði lækkuð verulega að mati dómsins. Jafnframt krefjast þau málskostnaðar úr hendi stefnenda. II. Með kau psamningi, dags. 29. nóvember 2018, keyptu stefnendur einbýlishúsið að Kvíaholti 22, Borgarnesi, af stefndu og var kaupverð þess ákveðið 44.000.000 króna. Skyldu 13.500.000 krónur greiðast í peningum við undirritun kaupsamnings, 28.500.000 krónur greiðast með andvirði láns sem stefndu myndu fá frá banka og 2.000.000 króna skyldu greiðast í peningum við útgáfu afsals 2. janúar 2019. Umsaminn afhendingardagur eignarinnar var kaupsamningsdagurinn, 29. nóvember 2018. Stefnendur munu hafa greitt umsamið kaupverð að fullu að því undanskildu að þau héldu eftir helmingnum af fyrrgreindri lokagreiðslu, eða 1.000.000 króna. Eftir að stefnendur fengu húsið afhent komu þau auga á rakaskemmdir á veggjum innan við bílskúrsdyr og fengu í kjölfarið Gunnar Gunnarsson byggi ngarfræðing til að kanna nánar ástæður hans. Taldi hann fyrst að um óverulega skemmd væri að ræða sem væntanlega væri tilkomin vegna óþétts lista á bílskúrshurð. Þegar smiður kom á staðinn til að lagfæra skemmdirnar í lok janúar 2019 komst hann að þeirri n iðurstöðu að frágangur veggjarins væri ekki réttur með tilliti til rakavarnar. Fengu stefnendur þá fyrrgreindan byggingarfræðing til að skoða útveggi hússins betur og fór sú skoðun fram 14. febrúar 2019. Var þá búið að fjarlægja klæðningu báðum megin við b ílskúrshurð og í eldhúsi og komst hann að þeirri niðurstöðu að uppbygging og frágangur útveggja uppfyllti ekki þær kröfur sem gerðar væru til slíkra byggingarhluta, ásamt því að útfærsla sú sem framkvæmd hefði verið væri ekki í samræmi við forskrift aðalhö nnuðar. Þannig væri lagnagrind ekki til staðar í veggjum hússins ásamt því að rakavörn væri staðsett á milli gifsplatna, sem gerði það að verkum að rakavörn væri rofin á þeim stöðum þar sem dósir gengju í gegnum veggi að tengistöðum. Þá væri uppbygging útv eggja ekki í samræmi við forskrift aðalhönnuðar og lakari en þar væri gert ráð fyrir. Lagði 3 byggingarfræðingurinn til í úttekt sinni að ráðist yrði í tilteknar viðgerðir á húsinu og mat hann kostnaðinn af þeim endurbótum 4.367.523 krónur, að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu. Með bréfi lögmanns stefnenda til lögmanns stefndu, dags. 13. mars 2019, lýstu stefnendur yfir riftun á fyrrgreindum kaupsamningi aðila og kröfðust þess jafnframt að stefndu endurgreiddu þeim þær kaupsamningsgre iðslur sem stefnendur hefðu innt af hendi til þeirra, að viðbættum útlögðum kostnaði stefnenda vegna kaupanna. Með bréfi lögmanns stefndu, dags. 21. sama mánaðar, var riftuninni hins vegar hafnað en stefnendum boðið til lausnar á málinu að 1.000.000 króna eftirstöðvar lokagreiðslu féllu niður, auk þess sem stefndu myndu greiða stefnendum til viðbótar 1.200.000 krónur. Af hálfu stefnenda var ekki á þetta fallist og mál þetta höfðað í kjölfarið, eins og fyrr segir. Við aðalmeðferð málsins voru teknar aðilask ýrslur af stefnandanum Örnu Pálsdóttur og stefndu Evu Hlín Gunnarsdóttur, auk þess sem teknar voru vitnaskýrslur af Gunnari Fannberg Gunnarssyni byggingarfræðingi og Hjálmari Ingvarssyni byggingar fræðingi. III. Undir rekstri málsins fóru stefne ndur fram á það við dóminn að dómkvaddur yrði matsmaður til að meta ætlaða galla á fasteigninni og var Hjálmar Ingvarsson byggingarfræðingur dómkvaddur í því skyni hinn 14. október 2019. Skilaði hann matsgerð sinni í desember sama ár. Kemur þar fyrst fram eftirfarandi lýsing á húsinu: byggingarlýsing segi forsteyptar einingar og burðarþol sýni forsteyptar einingar) með staðsteyptri loftaplötu steinað að utan og uppstólað þak. Útve ggir eru einangraðir að innan með steinull í blikkgrind sem klædd er með tvöföldu lagi af gifsplötum og þak með 200 mm einangrun. (Samkvæmt byggingarlýsingu eiga útveggir að vera einangraðir með 100 mm plasteinangrun og múrhúðaðir). Gólfhiti er í húsinu. H úsið er byggt árið 2007 Þá eru í matsgerðinni raktar eftirfarandi niðurstöður matsmanns vegna matsspurninga matsbeiðenda: 4 Matsspurning 1) Eru útveggir rétt uppbyggðir að innan miðað við steinsteypt hús einangrað að innan , þ.e. einangrun, lagnagrind, rakavörn, klæðning og annað sem skiptir máli? Ef ekki í hverju felst gallinn? Það sem kom í ljós eða upplýst var við skoðun matsmanns. Við skoðun á útveggjum Kvíarholts 22 þá kemur í ljós að uppbygging allra útveggja frá stey ptum útvegg inn fyrir gifsklæðningu er eftirfarandi: Undirkerfi klæðninga, blikkskinnur 90 mm festar við gólf og loft í blikkskúffur og liggja þétt út við steypu, steinullareinangrun veggull 90 mm, gifsklætt með 2 x 13 mm gifsplötum með rakavörn (plastdú k) á milli gifsplötulaga. Matsmaður sannreyndi með borun í innra gifsplötulag að allir innveggir eru með rakavarnarlagi á milli gifsplötulaga, en engri lagnagrind. Matsmaður rakamældi útveggi á nokkrum stöðum eða 6 stöðum og fólst mæling í því að bora g öt á gifsplötur og reka mælingarteina rakamælis út í stein þar sem mestu líkur eru á raka þar sem einangrun og steypa mætast. Við þessa prófun reyndist raki vera frá 21 % - 32 % raki í útveggjum, og hæsta gildi við úthorn í herbergi suðvestur. Einnig kom í ljós að frágangur bílskúrshurðar er ábótavant þar sem einangrun vantar ásamt þéttingum hurðabúnaðar. Niðurstaða matsmanns: Útveggir að innan eru ekki rétt uppbyggðir og standast ekki nútímakröfur né reglugerð. Gallar felast í eftirtöldu: 1. Skinnur eða undirkerfi innveggja liggur alveg út í steinveggi og kalla fram kuldabrú í gegn um innveggi, sést vel á hitamyndum. 2. Það er engin lagnagrind sem veldur því að göt verða á rakavarnalagi þar sem rafmagnsdósir fara í gegn um rakavarnalag. 3. Rakavarnalag e r á milli gifslaga og því ekki á réttum stað í veggnum og þjónar því ekki hlutverki sínu sem skildi þar sem göt rafmagnsdósa valda að einhverju marki óæskilegu rakaflæði og lofthreyfingu inn í byggingarhlutann sem ekki væri ef byggingarhlutinn væri rétt upp byggður. Matsspurning 2) Ef útveggir eru ekki rétt uppbyggðir að innan hvað þarf að gera til að bæta úr því þannig að veggirnir uppfylli gildandi og eðlilegar kröfur um steypta útveggi einangraða að innan? Fyrst og fremst þarf að laga rakavörn útveggja til að tryggja að ekki sé óeðlilegt rakaflæði inn í byggingarhluta útveggja. Til er leið A og B til þess að lagfæra útveggi í Kvíaholti 22. 5 Leið A: Þá þarf að rífa gifsklæðningu af útveggjum, setja rakasperru, setja lagnagrind fyrir raflagnir og neysluvatnslagnir og klæða síðan veggi, og mála aftur. Í byggingar - á einangrun húsa skal þess gætt að raka - og vindvarnir séu fullnægjandi svo raki og lofthreyfing ha fi ekki óæskileg áhrif á einangrunargildi byggingarhluta og ekki geti orðið uppsöfnun raka í byggingarhlutanum. Varðandi frágang rakavarnarlaga gildir sérrit Leið B: Það væri sú leið að ein angra og klæða húsið að utan með 70 mm einangrun / álklæðningu og gera steyptan útvegg að heitum vegg. Sú leið myndi að mestu og eða öllu leyti eyða þessum möguleika á rakaflæði sem er í dag við skilin á steyptum útvegg og einangrun innan frá og frávik ve gna rakasperru væru þverrandi og mætti lágmarka með því að kítta með raflagnadósum og innri gifsplötu. Rask innandyra í lágmarki. Matsspurning 3) Hver er kostnaður við nauðsynlegar úrbætur/viðgerð? Verkþáttur Eining magn einingaverð samtals leið A viðgerð innan frá Rif og förgun m 2 128 9.000 1.152.000 Lagfæra einangrun rakasp grind m 2 128 9.800 1.254.400 klæðning málun frágangur m 2 128 26.000 3.328.000 enduruppsetn innréttinga m 2 128 10.500 1.344.000 Heild: 7.078.400 með endurgr 6.585.196 vinnuliður 60% 4.247.040 endurgreidd vsk 493.204 þús 6 Leið B viðgerð utan frá undirkerfi einangrun m 2 152 11.000 1.672.000 álklæðning, frágangur,áfellur m 2 152 25.000 3.800.000 frágangur inni m 2 128 2.000 256.000 Heild: 5.728.000 með endurgr 5.328.000 vinnuliður 60% 3.436.800 endurgreidd vsk 400 þús IV. Stefnendur vísa til þess að mjög alvarlegir gallar hafi komið fram á útveggjum hússins að Kvíaholti 22 sem stefnendur hafi alls ekki mátt búast við að væru til staðar þegar þau keyptu. Hafi húsið því ekki uppfyllt kröfur um gæði, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Húsið sé því haldið göllum skv. 18. gr. laga nr. 40/2002 þar sem það standist ekk i þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af þeim lögum og að umfang ágallans sé slíkt samkvæmt niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns að það falli undir gallahugtak ákvæðisins. Stefnendur vísi og til þess að rangar upplýsingar hafi verið gefnar um eign ina í söluyfirliti. Hafi þar komið fram að húsið væri úr forsteyptum einingum, en það sé í raun steypt á staðnum og teljist því gallað, sbr. 27. gr. sömu laga. Stefnendur kveðast aðallega gera kröfu til þess að stefndu verði gert að greiða þeim skaðabætur að fjárhæð 6.585.196 krónur, en til vara að viðurkenndur verði réttur þeirra til afsláttar að sömu fjárhæð, en það sé sú fjárhæð sem dómkvaddur matsmaður hafi metið sem kostnaðinn við að lagfæra innan frá þá galla sem hann telji vera á húsinu. Þrautavarak rafa og önnur þrautavarakrafa stefnenda taki hins vegar mið af kostnaðinum við að lagfæra gallana utan frá. Telji stefnendur eðlilegt að viðgerðin verði framkvæmd að innan vegna þeirra rakaskemmda sem séu á veggjum að innanverðu. Nauðsynlegt sé að fjarlægj a það sem skemmt sé. 7 V. Stefndu vísa til þess að þeim hafi verið alls ókunnugt um þá galla á eigninni sem mál þetta snúist um. Þau hafi aldrei orðið vör við neitt sem bent gæti til þess að eitthvað væri athugavert við uppbyggingu útveggja hússins. Þannig hefðu þau í maí 2018 fengið málara til að mála stofu hússins og gang, auk þess sem öll svefnherbergi þess hefðu þá verið máluð. Ekkert óeðlilegt hefði þá komið í ljós, hvorki sýnilegar skemmdir á útveggjum né annars staðar. Stefndu byggi á því að engin s kilyrði séu til þess að þeim verði gert að greiða stefnendum skaðabætur eða veita þeim afslátt af verði húseignarinnar. Þannig hafi stefndu í engu sýnt af sér saknæma háttsemi. Þau hafi engu leynt við sölu hússins og upplýst um að það sé staðsteypt. Þá sé ekki heldur um að ræða neina þá galla á húsinu sem rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði. Bendi stefndu í því sambandi á að fyrirliggjandi matsgerð sé haldin slíkum ágöllum að ekki sé unnt að byggja á henni við úrlausn málsins. Þannig sé í kostnað armati tiltekinn kostnaður við enduruppsetningu eldhúsinnréttinga sem fyrir liggi að stefnendur hafi sjálf verið búin að taka niður vegna endurnýjunar. Með hliðsjón af þessu sé alfarið hafnað þeim staðhæfingum stefnenda að fullnægt sé í málinu skilyrðum 18 . og 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Stefndu byggi varakröfu sína um lækkun dómkrafna á sömu sjónarmiðum og sýknukröfu sína. Sé hvað það varði einnig á það bent að kaupverð umræddrar fasteignar til stefnenda hafi verið 2.500.000 krónum undir ás ettu verði. Stefndu kveðast mótmæla öllum kröfum og málsástæðum stefnenda, þ. á m. sé því mótmælt að dráttarvextir verði dæmdir af kröfu stefnenda frá fyrra tímamarki en frá dómsuppsögudegi. VI. Niðurstaða Samkvæmt fyrri málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Þegar um er að ræða notaða fasteign telst hún þó ekki gölluð ef ágallar 8 sem á henni eru rýra ekki verðmæti hennar svo nokkru varði nema seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. síðari málslið sömu lagagreinar. Eins og rakið er í kafla III kemst dómkvaddur matsmaður að þeirri niðurstöðu í matsgerð sinni að útveggir umræ dds húss að innan séu ekki rétt uppbyggðir og standist ekki nútímakröfur eða reglugerð. Þannig liggi skinnur eða undirkerfi innveggja alveg út í steinveggi, sem kalli fram kuldabrú í gegnum innveggi. Þá sé engin lagnagrind til staðar, sem valdi því að göt séu á rakavarnarlagi þar sem rafmagnsdósir séu staðsettar. Loks sé rakavarnarlagið staðsett á milli gifslaga og því ekki á réttum stað í veggnum til að þjóna hlutverki sínu á réttan hátt. Er niðurstaða matsmannsins sú að laga þurfi rakavörn útveggja til að tryggja að ekki sé óeðlilegt rakaflæði inn í byggingarhluta útveggjanna. Þetta megi annaðhvort gera innan frá, með því að rífa gifsklæðningu af útveggjum, setja rakasperru, setja lagnagrind fyrir raflagnir og neysluvatnslagnir og loks klæða veggina að nýj u og mála yfir, eða utan frá, þannig að húsið sé einangrað og klætt að utan með 70 mm einangrun/álklæðningu og gera steyptan útvegg að heitum vegg. Sú leið myndi að mati matsmanns að mestu eða öllu leyti eyða möguleika á rakaflæði sem sé í dag við skilin á steyptum útvegg og einangrun. Telur matsmaður að lágmarka megi rakaflæði með rafmagsdósum með því að kítta með þeim. Niðurstöðu framangreindrar matsgerðar dómkvadds matsmanns um ágalla fasteignarinnar hefur ekki verið hnekkt. Vafalaust er að framangreind ur frágangur á veggjum fasteignarinnar er í andstöðu við gr. 13.4.1. í núgildandi byggingarreglugerð nr. 212/2012 og var jafnframt í andstöðu við gr. 169.1 , gr. 181 o g gr. 184 í reglugerð nr. 441/1998 , sem í gildi var á byggingartíma fasteignarinnar, og ek ki í samræmi við viðurkennda verkhætti fagmanna. Verður því fallist á það með stefnendum að eignin hafi verið haldin framangreindum ágöllum sem lýst er í matsgerðinni er hún var afhent þeim í lok nóvember 2019. Er ekkert annað fram komið í málinu en að ste fndu sem seljendur hússins hafi við söluna verið grunlaus um fyrrgreinda ágalla og að stefnendur sem kaupendur eignarinnar hafi á engan hátt mátt gera sér grein fyrir tilvist þeirra. Fram kemur í fyrrgreindri matsgerð að lagfæra megi rakavörn útveggja hús sins innan frá, með því að rífa gifsklæðningu af útveggjum, setja þar rakasperru og lagnagrind og síðan klæða veggina að nýju og mála yfir. Þetta megi hins vegar einnig gera utan frá, þannig 9 að húsið sé einangrað og klætt að utan með 70 mm einangrun/álklæð ningu. Verður á það fallist með stefnendum, m.a. með tilliti til þeirra skemmda sem komið hafa fram á innveggjum vegna rakamyndunar ásamt rangri staðsetningu rakavarnarlags og galla sem eru á því þar sem það hefur verið rofið með lögnum, að við úrlausn mál sins beri að miða við að fyrri kosturinn verði valinn og að viðgerðin fari því fram innan frá. Komst matsmaðurinn að þeirri niðurstöðu að heildarkostnaður við slíka viðgerð myndi nema 7.078.400 krónum, en þar af myndi kostnaður við rif og förgun nema 1.152 .000 króna. Verður ráðið af framburði matsmanns fyrir dómi að við þetta mat hans hafi ekki verið tekið tillit til þess að stefndu hafa nú þegar tekið niður m.a. eldhúsinnréttingar hússins. Er það niðurstaða dómsins að í samræmi við mótmæli stefndu beri að miða við að kostnaður við rif og förgun verði lækkaður vegna þessa. Þykir dóminum kostnaður þessi hæfilega ákvarðaður 600.000 krónur. Á sama hátt telur dómurinn að horfa beri til þess að endurgreiðsla á virðisaukaskatti af vinnu á verkstað nemur nú 100% í stað 60% áður, svo sem gengið var út frá í kostnaðarmati matsmanns, sbr. bráðabirgðaákvæði XXXII. í lögum nr. 50/1998, um virðisaukaskatt. Lækkar því metinn kostnaður einnig sem því nemur. Verður því talið að fasteignin að Kvíaholti 22 hafi verið haldin ág öllum sem námu samtals 5.768.496 krónum þegar hún var afhent stefnendum í lok nóvember 2019. Að virtu framangreindu, og þegar til þess er litið að kaupverð hússins í viðskiptum aðila var 44.000.000 króna, verður á það fallist með stefnendum að fasteignin h afi ekki staðist þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum nr. 40/2002 og kaupsamningi aðila. Verður hér lagt til grundvallar, í ljósi umfangs ágallanna miðað við kaupverð fasteignarinnar, að ágallarnir hafi rýrt verðmæti hennar svo nokkru var ði, sbr. síðari málslið 18. gr. tilvitnaðra laga. Telst fasteignin því hafa verið gölluð þegar hún var afhent stefnendum í lok nóvember 2019. Verða stefndu því dæmd til að greiða stefnendum óskipt skaðabætur að fjárhæð 5.768.496 krónur. Til frádráttar komi eftirstöðvar kaupverðs að fjárhæð 1.000.000 krónur, sbr. kröfugerð stefnenda. Í stefnu kemur fram að stefnandi krefjist dráttarvaxta án nánari tilgreiningar. Þar sem dráttarvaxtakrafa hans er hvorki mörkuð með því að tilgreina ákveðinn vaxtafót né með v ísun til 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu verður ekki hjá því komist að vísa henni frá dómi án kröfu, sbr. dóm Hæstaréttar í málinu nr. 207/2007. 10 Með hliðsjón af niðurstöðu málsins og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/19 91, verður stefndu gert að greiða stefnendum málskostnað, sem er hæfilega ákveðinn 2.300.000 krónur , og hefur þá verið tekið tillit til kostnaðar við öflun matsgerða r dómkvadds matsmanns og virðisaukaskatts. Ásgeir Magnússon dómstjóri kveður upp dóm þenna n ásamt meðdómsmönnunum Ingibjörgu Þorsteinsdóttur héraðsdómara og Jóni Ágústi Péturssyni byggingar - tæknifræðingi og húsasmíðameistara. Dómsorð: Stefndu, Eva Hlín Alfreðsdóttir og Kjartan Sigurjónsson, greiði stefnendum, Ö r nu Pálsdóttur og Jóni Þór Þorval dssyni, óskipt 5.768.496 krónur. Til frádráttar komi eftirstöðvar kaupverðs að fjárhæð 1.000.000 króna. Stefndu greiði stefnendum óskipt 2.300.000 krónur í málskostnað. Ásgeir Magnússon Ingibjörg Þorsteinsdóttir Jón Ágúst Pétursson