Héraðsdómur Vesturlands Dómur 24. mars 2021 Mál nr. E - 68/2020 : Gréta Íris Karlsdóttir ( Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir lögmaður ) g egn Rakel Valsdótt u r ( Snorri Steinn Vidal lögmaður ) Dómur Mál þetta, sem dómtekið var 19. febrúar sl., er höfðað með stefnu birtri 2. mars 2020. Stefnandi er Gréta Íris Karlsdóttir, Ásbraut 11, Kópavogi. Stefnd a er Rakel V al sdóttir, Heiðarbraut 63, Akranesi. Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær að stefnd u verði gert að greiða henni 3.200.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. n óvember 2019 til greiðsludags , að frádreginni greiðslu að fjárhæð 1.765.000 krónur, sem innt var af h endi 2. mars 2020. Stefnandi krefst og málskostnaðar úr hendi stefndu samkvæmt framlagðri tímaskýrslu, eins og málið væri eigi gjafsóknarmál. Stefnda krefst þess aðallega að hún verði sýknuð af kröfu stefnanda og að stefnandi verði dæmd til að gefa út af sal fyrir fasteigninni Heiðarbraut 63 á Akranesi, ásamt tilheyrandi verði að viðurkenndur réttur til skuldajafnaðar kröfu stefnanda um að stefnda greiði henni kr. 1.218.480, - auk dráttarvaxta, samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 9. október 2019. Þess er krafist að skuldajöfnunin fara fram ex tunc Með kaupsamningi, dags. 27. ágúst 2019, sel di stefnandi stefndu húsið nr. 63 við Heiðarbraut, Akranesi, ásamt tilheyrandi lóðarréttindum. Umsamið kaupverð var 46.000.000 króna og skyldi lokagreiðsla að fjárhæð 3.200.000 krónur fara fram tveimur mánuðum eftir afhendingu eignarinnar, sem óumdeilt er að fór fram 1. september 2019. 2 Sú greiðsla var ekki innt af hendi þrátt fyrir áskoranir stefnanda til stefndu þar um. Hins vegar kemur fram í tölvupósti stefndu til stefnanda 7. nóvember sama ár að í ljós hefði komið mikill leki á fasteigninni, sem stefnda teldi stefnanda bera ábyrgð á, og að það væri skýringin á því að lokagreiðslan hefði ekki farið fram. Stæði til að kanna betur umfang þessa galla og upplýsa síðan stefnanda þar um. Með matsbeiðni, dags. 24. janúar 2020, fór stefnda fram á það við dóminn að dómkvaddur yrði sérfróður matsmaður til að leggja mat á ágalla hússins. Var Ari Guðmundsson byggingarverkfræðingur dómkvaddur í því skyni 13. mars 2020. Í staðfesti r að leki er með skorsteini þar sem hann fer í gegnum þak fasteignarinnar. Raki i og timbri í kringum skorstein, og lekið niður í þakrými og herbergi, bæði áður og eftir að kom að kaupsamningi 27. ágúst 2019. Skemmdir eru það víðtækar og vísbendingar um að skorsteinn hafi verið farinn að skemmast (múrhúð og sprungur) þegar þak var end kostnaður vegna úrbóta á fyrrgreindum ágöllum er áætlaður 749.839 krónur, að teknu tilliti til 100% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnulið. Þegar einnig hafi verið tekið til lit til annars kostnaðar vegna lagfæringa eftir viðgerðir, s.s. málningar, gólfefna, loftþilja, þrifa, förgunar o.fl. að fjárhæð 94.516 krónur, nemi áætlaður heildarkostnaður vegna viðgerða 844.355 krónum. Stefnandi höfðaði mál þetta með stefnu birtri 2 . mars 2020, eins og áður segir. Stefnandi byggir kröfu sína á því að stefnda hafi vanefnt verulega greiðsluskyldu sína samkvæmt kaupsamningi aðila með því að inna ekki af hendi á umsömdum tíma lokagreiðslu að fjárhæð 3.200.000 krónur. Vísar stefnandi má li sínu til stuðnings til almennra reglna kröfuréttar og samningaréttar um skuldbindingargildi samninga og ákvæða laga um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum ákv. 49., 50. og 81. gr. laganna. Stefnda byggir á því að stefnandi hafi við sölu hússins brotið ge gn lögmæltri upplýsingaskyldu sinni skv. 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Hafi stefnda talið 3 sig geta treyst því að þak og skorsteinn læki ekki þar sem eignin hafi verið seld og kynnt þannig að hún væri með nýlegu þakjárni. Sé því um að ræða gall a í skilningi framangreinds ákvæðis sem stefnandi beri ábyrgð á. Einnig sé á því byggt að stefnandi hafi veitt stefndu vísvitandi rangar upplýsingar við sölu hússins og leynt leyndum göllum við söluna. Hafi stefnandi því einnig gerst brotleg við 27. gr. sö mu laga. Stefnda vísar til þess að hin selda eign sé haldin göllum í skilningi 19. gr. laga nr. 40/2002. Styðjist krafa hennar um greiðslu skaðabóta úr hendi stefnanda til sýknu eða skuldajöfnunar við 43. gr. sömu laga og 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðfe rð einkamála. Til stuðnings kröfum sínum vísi stefnda til niðurstöðu matsgerðar hins dómkvadda matsmanns. Stefnda taki fram að hún hafi haldið eftir lokagreiðslu í góðri trú og aldrei umfram það sem 44. gr. laga nr. 40/2002 heimili. Séu eftirstöðvar lokagr eiðslu mun hærri en sá kostnaður sem fyrirsjáanlegur sé vegna ágallans, s.s. vegna viðgerðarkostnaðar, matskostnaðar, lögmannskostnaðar o.fl. Í sókn sem stefnandi skilaði í þinghaldi 2. febrúar 2020 mótmælir hún öllum kröfum og málsástæðum stefndu, en ekk i þykir ástæða til að rekja þau mótmæli frekar, eins og hér háttar. Niðurstaða Við þingfestingu málsins 3. mars 2020 sótti stefnda sjálf þing og óskaði eftir að málinu yrði frestað svo að hún gæti skilað í því greinargerð. Var málinu þá frestað í því skyn i til þriðjudagsins 5. maí s.á. Við fyrirtöku þann dag var ekki sótt þing af hálfu stefndu og málið þá tekið til dóms. Var stefna málsins í kjölfarið árituð um aðfararhæfi, sbr. 113. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Stefnda óskaði eftir því með b réfi, dags. 3. j úní 2020 , að málið yrði endurupptekið með vísan til 1 . mgr. 137. gr. laga nr. 91/199 1 um meðferð einkamála . Féllst dómurinn á þá beiðni með úrskurði uppkveðnum 15. júní 2020 og var sú niðurstaða staðfest með úrskurði Landsréttar uppkveðnum 31. ágúst sama ár. Í kjölfarið var málið endurupptekið í þinghaldi 6. október 2020 að viðstöddum lögmönnum beggja aðila og lagði lögmaður stefndu þá fram greinargerð ásamt fylgiskjölum, þ. á m. matsgerð dómkvadds matsmanns. Hélt stefnda uppi vörnum á þeim grundvelli að stefnda hefði öðlast gagnkröfu á hendur stefnanda vegna galla sem hefðu komið í ljós á hinni seldu fasteign. Var málinu þá frestað til frekari gagnaöflunar til 3. 4 nóvember s.á. Er málið var þá tekið fyrir var mættur til þinghaldsins af hálfu stefndu lögfræðingur sem kvaðst vera fulltrúi lögmanns stefndu. Sá hinn sami mætti einnig til næsta þinghalds þar á eftir, sem fram fór 2. desember s.á. Var gagnaöflun þá lýst lokið og málinu frestað til aðalmeðferðar. Í kjölfarið kom í ljós að lögfræðingu rinn sem mætt hafði fyrir lögmann stefndu við fyrirtökur málsins 3. nóvember og 1. desember sl. hefði hvorki haft lögmannsréttindi né fullnægt skilyrðum til að sækja dómþing, sbr. ákv. 1. og 2. mgr. 11. gr. laga um lögmenn nr. 77/1998. Var málið því tekið fyrir að nýju í þinghaldi 5. febrúar sl., sem einungis stefnandi var boðaður til, og tók dómari þá fram að líta yrði svo á að þingsókn stefndu h efði fallið niður í málinu í þinghaldinu 3. nóvember sl. Var stefnanda jafnframt gefinn kostur á að leggja fram skrifleg a sókn vegna framkominna varna, sem stefnandi gerði í sama þinghaldi. Var málið síðan tekið til dóms að nýju. Eins og fyrr segir varð á ný útivist af hálfu stefndu þegar málið var tekið fyrir 3. nóvember sl. eftir að það hafði verið endurupptekið. Hafði stefnda þá sett fram varnir í því með greinargerð sem stefnandi hefur mótmælt. Samkvæmt 2. mgr. 141. gr. laga nr . 91/1991 verður, gegn mótmælum stefnanda, því aðeins tekið tillit til krafna, málsástæðna og sönnunargagna sem stefndi færir fram við endurupptöku að útivist stefnda í öndverðu verði talin afsakanleg, það ylli stefnda réttarspjöllum að ekki yrði tekið til lit til nýrrar kröfu, málsástæðu hans eða nýrra sönnunargagna eða að krafa hans eða málsástæða lúti að atriði sem dómari átti að gæta af sjálfsdáðum í upphaflegri úrlausn máls. Við mat á framangreindu í máli þessu tekur dómari fram að ekkert sé fram komið um að útivist stefndu í öndverðu hafi verið afsakanleg. Þá verði ekki talið að það valdi stefndu réttarspjöllum þótt ekki verði í málinu tekið tillit til gagnkröfu hennar, málsástæðna og sönnunargagna vegna meintra galla á hinni seldu fasteign, enda á stef nda alltaf þann kostinn að höfða sérstakt mál á hendur stefnanda til að fá úr þeirri kröfu sinni skorið. Með hliðsjón af framangreindu, og þar sem um er að ræða varnir þess eðlis að dómara bar ekki við fyrri úrlausn að gæta þeirra að sjálfsdáðum, telur dóm urinn ekki unnt í máli þessu að horfa til þeirra varna stefndu, málsástæðna og gagna sem fram eru komnar í málinu. Samkvæmt framangreindu , og með vísan til ákv. 3. mgr. 96. gr. og 2. mgr. 141. gr. laga nr. 91/1991 , verður mál þetta nú einungis dæmt með hli ðsjón af framkomnum kröfum og málatilbúnaði stefnanda. 5 Stefnandi byggir kröfu sína á því að stefnda hafi vanefnt verulega greiðsluskyldu sína samkvæmt kaupsamningi þeirra um fasteignina Heiðarbraut 63, Akranesi, dags. 27. ágúst 2019, með því að inna ekki af hendi lokagreiðslu að fjárhæð 3.500.000 krónur, sem s amkvæmt samningnum átti að inna af hendi 1. nóvember 2019. Verður á framangreint fallist og stefndu gert að greiða stefnukröfuna ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. nóvember 2019 til greiðsludags, að fr ádreginni innborgun að fjárhæð 1.765.000 krónur, sem stefnda innti af hendi 2. mars 2020. Stefn andi hefur gjafsókn í máli þessu sem takmörkuð er við 1.000.000 króna og gerir þá kröfu, svo sem áskilið er í gjafsóknarleyfi, að málskostnaður verði dæmdur ein s og málið væri eigi gjafsóknarmál. Eftir úrslitum málsins , og með vísun til 3. mgr. 141. gr . laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála , verður stefndu gert að greiða 1.400.000 krónur í málskostnað, þar af greiðist 1.000.000 króna í ríkissjóð. Gjafsóknarkostna ður stefnanda að fjárhæð 1.000.000 króna greiðist úr ríkissjóði. Ásgeir Magnússon dómstjóri kveður upp dóm þennan. Dómsorð: Stefnda, Rakel Valsdóttir, greiði stefnanda, Grétu Írisi Karlsdóttur, 3.200.000 krónur ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. nóvember 2019 til greiðsludags, að frádreginni 1.765.000 króna innborgun 2. mars 2020. Stefnda greið i stefnanda 400.000 krónur í málsk ostnað og jafnframt 1.000.000 króna í málskostnað í ríkissjóð. G jafsóknarkostnaður stefn anda að fjárhæð 1.000.000 króna greiðist úr ríkissjóði. Ásgeir Magnússon