Héraðsdómur Reykjavíkur Dómur 19. apríl 2021 Mál nr. E - 1546/2019 : A og B (Ólafur Kjartansson lögmaðu r ) g egn C ( Steinbergur Finnbogason lögmaður ) og gagnsök Dómur Mál þetta var höfðað með stefnu sem birt var 4. apríl 2019. Aðals tefn endur er u A og B og aðal stefndi C . Aðalstefndi höfðaði gagnsakarmál með stefnu sem gefin var út 3. maí 2019 á hendur aðalstefnendum. D ómkröfur aðal stefn e nda eru aðallega að aðal stefndi ve rði dæmdur til að greið a þeim 15.211.014 krón ur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 , um vexti og verðtryggingu , frá 3. júní 2017 til 21. febrúar 2019 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Til vara er þess krafist að aðal stefndi verði dæmdur til að greiða aðalstefnendum 1 1 . 190.107 krónur með vöxtum sam kvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 3. júní 2017 til 21. febrúar 2019 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags . Þá er þess krafist að aðalstefnda verði gert að gefa út afsal til aðalstefnenda vegna fasteignarinnar Ö . Þá er krafist málskostnaðar. Aðals tefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum aðal stefn enda, til vara er krafist skuld a jöfnuðar við kröfur aðalstefnenda að því marki sem þær verði viðurkenndar og til þrauta vara að dómkröfur aðalstefnenda verði lækkaðar verulega. Í öllum tilvikum er krafist málskostnaðar. Í gagnsök krefst gagnstefnandi, C , þess að gagnstefn du, A og B , verði dæmd til að greiða honum 3.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 , um vexti og verðtryggingu , frá 3. júlí 2017 til greiðsludags gegn útgáfu afsals , auk málskostnaðar að skaðlausu. Gagnstefndu krefjast sýk nu í gagnsök og málskostnaðar úr hendi gagnstefnanda. Dómari tók við meðferð málsins 14. janúar síðastliðinn en hafði fram að þeim tíma engin afskipti haft af meðferð þess. 2 Málavextir Aðalstefndi C mun hafa leitað til fasteignasölunnar Æ um sölu á fasteign hans að Ö , í byrjun árs 2017. Af því tilefni skoðaði löggiltur fasteignasali eignina á vegum fasteignasölunnar . Út - búið var söluyfirlit af hálfu fasteignasölunnar og eignin boðin til sölu og söluverð tilgreint 79.800.000 krónur . Eigninn i var meðal annars lýst sem fallegu einbýlishúsi á tveimur hæðum . Efri hæðin væri 151,9 fermetrar að stærð en neðri hæðin 141 fermetri og þar væru tvær sér íbúðir fullinnréttaðar og bílskúr sem væri 47 fermetrar. Nánar var neðri hæðinni lýst þannig að búið væri að innrétta tvær litlar íbúð i r sem væru í útleigu . Í búðirnar væ r u 44 50 fermetrar að stærð og skipulag þeirra væri þannig að stofur væru með ljósum flísum á gólfi, opi n eldhús með lítilli innréttingu, svefnherbergi og snyrtileg líti l baðherbergi með sturtuaðstöðu. Til að koma þessari hagnýtingu fasteignarinnar við hafði aðalstefndi breytt henni fljót lega eftir að hann eignaðist hana 2009. Breytingin var útfærð þannig að íbúðirnar á neðri hæðinni hefðu sameiginlegan inngang , lokað var fyrir aðgengi á milli hæðanna og stigi upp á efri hæðina fjarlægður . Þannig var ekki lengur innangengt upp á efri hæðina . Fyrst um sinn mun aðalstefndi hafa haft þann hátt á að ganga upp fyrir húsið inn í garðinn á bak við húsið og nýtt dyr frá sólpalli inn í stofu hússi ns sem inngöngudyr fyrir efri hæðina. Á árinu 2013 mun aðalstefndi hafa breytt aðgengi að efri hæðinni þannig að hann lét reisa timbur tröppur upp með gaflvegg hússins að gólfsíðum glugga sem var þar á miðjum gaflinum á efri hæð hússins. Þeim glugga skipti aðal stefndi út og lét koma fyrir hurð í stað glugga ns á gaflinum . Embætti bygginga r fulltrúa Reykjavíkurborgar mun hafa borist ábending um að verið væri að breyta einbýlishúsi í fjölbýlishús með því að breyta neðri hæð hússins í tvær íbúðir og reisa timburtröppur upp með gaflinum. Aðalstefnda var sent bréf frá embætti bygginga r full trúa , dagsett 25. september 2013 , þar sem þessar breytingar voru raktar og gerðar athugasemdir við að ekkert bygginga r leyfi l ægi framkvæmdinni til grundvallar og sækja þ yrfti um bygginga r leyfi til að breyta einbýlishúsi í fjölbýlishús og fleira. Skorað var á aðalstefnd a að leggja fram skriflegar skýringar innan tilgreinds frests. Með bréfinu fylgdi skoðunarskýrsla embættisins auk þess sem útprentun af 56. gr. mannvirkja laga nr. 160/2010 og grein 2.9.2 í byggingar r eglugerð nr. 112/2012 fylgd i með . Aðal stefndi brást við með orðsendingu sem hann sendi embættinu og gerði grein fyrir því að hann hefði ekki talið þörf á að sækja um byggingarleyfi vegna breytinga innanhúss . H ann hefði re i st bráðabirgðatröppur við gafl hússins en gerði sér grein fyrir því að sækja þyrfti um le yfi fyrir varanlegum tröppum. Hann hefði á hinn bóginn ekki ráðrúm til að leggja inn svokallaða reyndarteikningu fyrr en hann kæmi til landsins næsta vor og gæti því ekki látið hana í té fyrr. 3 Aðstæður við fasteignina voru skoðaðar aftur 14. júlí 2015 af embætti bygginga r full - trúa og reyndist ástand eignarinnar vera í samræmi við fyrri skoðunina en efni skýrslu sem útbúin var af þessu tilefni var skilgreint sem embættisins. Aðalstefnda var í kjölfar i ð ritað bréf á ný er laut a ð svonefndum ó - leyfisfram kvæmdum. Í bréfinu var þess krafist, með vísan til greinar 2.3.1 í bygginga rreglugerð , að aðalstefndi kæmi húsinu í fyrra horf í samræmi við samþykkta uppdrætti. Gerð var grein fyrir því að ef ekki yrði brugðist við gæti embætti b yggingarfulltrúa ákveðið að ráðist yrði í úrbætur á kostnað eiganda eða að dagsektum yrði beitt. Aðalstefndi upplýsti fyrir dómi að hann hefði hvorki látið teikning ar í té né brugðist við athugasemdum og kröfum embættis byggingarfulltrúa vegna peningaskort s. Fyrir liggur að embætti byggingar full trúa fylgdi málinu ekki frekar eftir áður en aðalstefnendur keyptu eignina. Aðalstefnendur munu hafa skoðað eignina tvisvar áður en kaup voru afráðin og þar af í annað skipti ð í fylgd með föður aðalstefnandans B en samkvæmt framburði fyrir dómi mun hann vera rafvirki og starfa sem verktaki á því sviði. Fyrir dómi bar hann um að hafa hugað að ytra byrði hússins, hvort það væri í lagi , auk þess sem hann beitti sér fyrir því að verkfræðistofa myndi mæla raka í faste igninni þar sem honum fannst slík lykt vera í eigninni. Umfram rafvirkjun hefði hann enga sérstaka þekkingu á fasteignum og byggingu þeirra . Aðalstefndi bar um það fyrir dómi að hafa greint aðalstefnendum frá því , er þau skoðuðu eignina , að ekki lægi fyrir byggingar leyfi fyrir þeim breytingum sem hann hefði gert á eigninni og að um bráðabirgðatröppur væri að ræða en aðalstefnendur kannast ekki við slíka frásögn. Fasteignasalinn sem annaðist sölu eignarinnar taldi að ekki hefði verið þörf á að greina frá því í söluyfirliti að um ósamþykktar íbúðir væri að ræða , auk þess sem hverjum manni mætti vera augljóst að timburtröppurnar væru ekki samþykktar , en í engu var vikið að tröppunum í söluyfirliti nu . Aðspurður greindi fasteignasalinn frá því að honum hefði veri ð ókunnugt um að byggingarfulltrúi Reykjavíkurborgar hefði gert athugasemdir við breytingarnar og krafist þess að húsið yrði fært í fyrra horf. Taldi hann tvímælalaust að upplýsa hefði átt um þá kröfu af hálfu seljanda. Aðalstefnendur gerðu tilboð í eignin a 3 . mars 2017 , þar sem þau buðu uppsett ver ð, og tók aðalstefndi því 4. mars 2017. Ritað var undir k aupsamning 27. mars 2017 í samræmi við kauptilboðið . Umsamið kaupverð nam 79.800.000 krónum og átti að greiða með þremur greiðslum, 7.000.000 króna við undirskrift kaupsamnings, 10.900.000 krónu m 3. júní 2017 og 3.000.000 krón a 3. júlí 2017. Eftirstöðvar kaupverðsins bar að greiða með veðlánum frá Gildi lífeyrissjóði , samtals að fjárhæð 58.900.000 krónur. Aðalstefnendur fengu eignina afhenta 4. júní 2017 en héldu eftir lokagreiðslu að fjár hæð 3.000.000 króna sem greiða átti 3. júlí 2017 , að sögn sökum þess að nágranni 4 þeirra vakti athygli þeirra á því að Reykjavíkurborg hefði ítrekað gert athugasemdir vegna breytinga á eigninni allt frá 2013 . Eftir að ste fnendur höfðu aflað sér gagna þar að lútandi hjá Reykjavíkurborg í lok júní ósk uðu þau eftir fundi með aðalstefnda hjá fast eigna sala num . Þre i fingar aðila um lausn á þeim álitamálum sem upp risu vegna athugasemda byggingar full trúa Reyk j avíkurborgar leiddu ekki til lausnar. Aðalstefnendur höfnuðu boði aðal stefnda um að skila eigninni og aðalstefndi hafnaði boði aðalstefnenda um að málinu yrði lokið með afslætti er næmi lokagreiðslu kaupverðsins. Aðalstefnendur hlutuðust til um að dómkvaddur yrði mats maður , 14. september 2018 , til að meta kostnað við að koma fasteigninni í fyrra horf og hverjar væru tapaðar leigu tekjur og verðmætisrýrnun eignarinnar vegna skertra notkunarmöguleika. Niðurstaða matsmanns var að kostnaður við að færa húsið í fyrra horf í samræmi við samþykkta uppdrætti næmi 7.270.170 krónum með virðisaukaskatti, þar af næmi kostnaður við vinnu 2.933.470 krónum og endurgreiðsla virðisaukaskatts vegna þess kostnaðar 567.760 krónum . Þá var niðurstaða matsmanns sú að verðmætisrýrnun næmi 14.5 2 1. 000 krónum ef eignin væri færð til upprunalegs horfs en yrði helmingi minni , 7.260.593 krónur, ef önnur íbúðanna yrði höfð áfram á neðri hæðinni. Matsmaður lýsti því fyrir dómi að til að leggja mat á markaðsvirði fasteignarinnar , eftir að búið væri að færa hana í upprunalegt horf , hefði verið nýtt viðurkennd matsaðferð, svonefn d markaðsmatsaðferð , sem fæli st í því að könnuð væru nýleg kaup sams konar fasteigna á sama markaðssvæði með því að kanna nýlega kaupsamninga, teikningar og önnur gögn. Síðan væri valin úr þeim fjölda , í þessu tilviki um tuttugu fasteigna, ein fasteign sem talið væri að sam svaraði viðkomandi eign best og verðmæti hennar lagt til grundvallar . F yrir valinu hefði orðið tiltekin fasteign sem hefði verið byggð á svipuðum tíma eftir teikningu sama arki tekt s , væri svipuð á stærð og í sama hverfi . Sú eign hefði verið áþekk að flestu leyti en matsmaður hefði skoðað eignina að utan og gægst inn um glugga til að staðreyna það svo sem kostur væri. Loks komst matsmaðurin n að þeirri niðurstöðu að tapaðar leigutekjur til framtíðar vegna skertra notkunarmöguleika á neðri hæð næmu 11.281.500 krónum . Við það mat hefði forsenda aðalstefnenda um tólf ára leigutíma verið lögð til grund vallar og nettó leigutekjur núvirtar til að komast að niðurstöðu. Á grundvelli matsgerðarinnar kröf ð u aðalstefnendur aðalstefnda um bætur að fjárhæð 16.993.370 krónur og hafði þá verið tekið tillit til ógreiddra eftirstöðva kaupverðsins að fjárhæð 3.000.000 króna. Engin viðbrögð munu hafa orðið við þeirri kröfu og leiddi það til málshöfðunar þessarar. Aðalstefndi tók til varna og höfðaði samhliða gagn sök þar sem krafist var greiðslu ógreiddra eftirstöðva kaupverðsins. Við aðalmeðferð málsins gáfu aðalstefnendur og aðalstefndi aðilaskýrslur og D , E , F og G gáfu skýrslur sem vitni. 5 Málástæður aðalstefnenda og gagnstefndu Aðalstefnendur byggja á því að vegna galla á fasteigninni Ö beri þeim skaðabætur eða til vara afsláttur ú r hendi aðalstefnda. Aðalstefndi hafi hvorki upplýst þau um að breytingar á skipulagi fasteignarinnar og inngangi væru án leyfa byggingaryfirvalda né um fram komnar athugasemdir af hálfu byggingafulltrúa og kröfur um að fasteigninni yrði komið í fyrra horf í samræmi við samþykkta uppdrætti. Á því er byggt að það hafi haft veru leg áhrif á efni kaupsamnings og verð eignarinnar að unnt hefði verið að hafa tvær í búðir í útleigu. Útleiga þessi hafi verið forsenda fyrir kaupunum þar sem nýta hefði átt leiguna til að greiða niður lán sem var tekið til að k aupa eignina . E ignin teljist gölluð í skilningi 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup þar sem ekki sé hægt að koma við tveimur íbúðum á neðri hæðinni þegar búið verði að fjarlægja timburtröppurnar við gaflinn og koma tröppum fyrir inn í húsinu til að k omast upp á efri hæðina . Þá sé eignin einnig gölluð í skilningi 19. gr. laganna þar sem ekki sé unnt að leigja hana og hafa slík not af henni sem aðalstefnendum hafi verið lofað við kaupin. Eins standist eignin ekki þær kröfur um útbúnað sem lofað hafi ver ið í kaupsamningi , sbr. 18. gr. laganna, þar sem fyrir liggi krafa bygginga r fulltrúa um að eignin verði færð í fyrra horf þannig að önnur íbúðanna á neð ri hæðinni tapist . Af hálfu aðalstefnenda er ekki gerð athugasemd við það þó tt íbúðirnar á neðri hæðinni séu ekki samþykktar af hálfu byggingaryfirvalda . Á hinn bóginn feli það í sér galla að timburtröppurnar hafi verið reistar án tilskilinna leyfa og þess því k rafist af byggingar yfir völdum að þær verði fjarlæg ð a r og kom ið fyrir s tiga innanhúss , sem valdi því að einungis verði ein íbúð á neðri hæðinni. Á því er byggt af hálfu aðalstefnenda að það sé ekki tæk lausn að fjarlægja timburtröppurnar og nota dyr út á sólpall aftan við húsið sem inngang á efri hæðina enda liggi þær dyr bei nt út úr stofu hússins og séu inn i í garð inum fyrir aftan húsið . Aðalstefnendur hafi sinnt skoðunarskyldu sinni með fullnægjandi hætti en þau hafi ómögulega getað vitað að byggingaryfirvöld hefðu beinlínis krafist þess að timburtröppurnar yrðu fjarlægðar og húsinu komið í fyrra horf. Þau hafi að auki engrar sérfræðiráðgjafar notið við kaupin hvað þetta varðaði, enda faðir annars aðal stefnenda ekki sérfróður í þessum ski lningi og liðsinni ættingja annars þeirra hefði engin áhrif haft í þessum efnum . Sá ættingi starfi sem fa steignasali en hafi einungis haft sam band við aðalstefnda til að skipuleggja tíma fyrir aðalstefnendur til að skoða eignina auk þess sem hann hafi a fl að söluyfirlits frá fasteignasölunni sem var með eignina til sölu. Vegna þessara galla eigi aðalstefnendur rétt á skaðabótum í samræmi við 43. gr. laga um fasteignakaup , bæði vegna bein s og óbein s tjón s þeirra. Til vara er byggt á rétti þeirra til skaðabót a og afsláttar af kaupverði í samræmi við 41. gr., sbr. 37. gr. , laganna. Skaðabótakrafa aðalstefnenda sé tvíþætt. Annars vegar sé krafa vegna kostnaðar við að færa fasteignina í rétt horf , sem fel i st í því að fjarlægja inngang á efri hæðina og 6 timbur tröppur er ligg ja að þeim inngangi við gafl hússins og svo að færa inngang á neðri hæðinni í fyrra horf , koma fyrir stiga og opna milli hæðanna. Fjárkrafa aðalstefnenda með hliðsjón af kostnaði af þessum framkvæmdum sé studd niðurstöðu matsgerðar dómkvadds matsmanns og nemi 6.929.514 krónum að teknu tilliti til frádráttar 60% af virðisauka skatti vegna vinnu liðar framkvæmdanna . Hins vegar sé krafist skaðabóta vegna tapaðra leigutekna þar sem einungis sé unnt að leiga út eina íbúð á neðri hæðinni í stað tveg gja, sbr. 2. mgr. 43. gr. og 59. gr. laga um fasteignakaup. Aðalstefndi hafi v í svitandi leynt því að fram væri komin krafa um að færa fasteignina í fyrra horf sem hefði það í för með sér að fjarlægja þyrf t i aðra íbúðin a . Saknæm háttsemi aðalstefnda í þessu m efnum veiti aðalstefnendum rétt til að krefjast skaðabóta vegna glataðra leigutekna. Aðal stefndi hafi með lýsingu í söluyfirliti og öðrum upplýsingum , sem fram komu við kaupin , ábyrgst að unnt væri að leigja út tvær íbúðir. Þar sem eiginleikar fasteignarinnar séu ekki í samræmi við þessi loforð beri aðalstefnda að bæta aðalstefnendum óbeint tjón vegna tapaðra leigutekna sem nemi samkvæmt mati dómkvadds matsmanns 11.281.500 krónu m. Til vara krefjast aðalstefnendur afsláttar af kaupverði að fjárhæð 7.250.593 krónur , ef talið yrði að þau ættu ekki rétt til skaðabóta vegna glataðra leigutekna . Sá afsláttur sam svari verðmæt is rýrnun sem leiða mun i af breytingum á eigninni við að fjarl ægja aðra íbúðina á neðri hæð hússins. Bæði í aðalkröfu og varakröfu sé lýst yfir skuldajöfnuði á móti ógreiddum eftirstöðvum kaupverðs, 3.000.000 króna. Tekið sé tillit til þeirrar fjárhæðar við framsetningu aðalkröfu , 15.211.014 krónur , sem samanstandi a f kostnaði vegna úrbóta , 6.929.514 krónum , og götuðum leigutekjum, 11.281.500 krónum , að frádregnum 3.000.000 króna . Með sambærilegum hætti nemi varakrafa aðalstefnenda 11.190.107 krónum , sem samanstandi af kostnaði vegna úrbóta , 6.929.514 krónum , og verðmætisrýrnu n , 7.260.593 krónum , að frádregnum 3.000.000 krón a . Þá sé krafist útgáfu afsals fyrir eigninni enda hafi aðalstefnendur efnt kaupsamninginn réttilega af sinni hálfu að teknu tilliti til bótakröfu þeirra og eigi því lögvarinn rétt til afsa ls, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga um fasteignakaup . Málsástæður aðalstefnda og gagnstefnanda Af hálfu aðalstefnda er því mótmælt að fasteignin sé gölluð í skilningi 19. gr. laga um fast eigna kaup. Tekið sé sérstaklega fram í söluyfirliti að fasteignin sé ein býlishús og þótt tilgreint sé að tvær íbúðir séu á neðri hæðinni komi ekkert fram um að þær séu sam þykktar. Bæði lóðaleigusamningur og teikningar fasteignarinnar beri með sér að í - búðirnar séu ekki samþykktar og matsgerð dómkvadds matsmanns sem slík fel i ekki í sér sönnun um galla. Meintir gallar séu þannig ósannaðir með öllu. 7 Þá er á því byggt að Reykjavíkurborg hafi ekki gert neinn reka að aðgerðum vegna at huga semda af hálfu borgarinnar allt frá 2013. Aðalstefnendum hafi þannig ekki verið gert að koma fasteigninni í upprunalegt horf. Þá muni Reykjavíkurborg ekki fara fram á lag færingu eignarinnar enda hvetji Reykjavík u rborg eigendur einbýlishúsa til að útbúa au ka íbúð í fasteignum sínum í samræmi við yfirlýst markmið borgarinnar um þéttingu byggðar. Það sé ósannað að ekki muni fást leyfi fyrir núverandi eða sambærilegu skipulagi eignarinnar. Því hafi aðalstefnendum ekki tekist að sanna að eignin sé gölluð, sbr. 18. og 19. gr. laga um fasteignakaup . Jafnvel þótt talið yrði að ágalla sé til að dreifa þá rýri hann ekki verðmæti eignarinnar svo nokkru varði með hliðsjón af 18. gr. laganna. Þá geti aðalstefnendur ekki borið fyrir sig galla sem þau þekktu eða áttu að þ ekkja til er kaupsamningur var gerður, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga um fasteignakaup. Aðalstefnendur h e fðu auðveldlega getað staðreynt hvort umræddar íbúðir væru samþykktar en sérfróður aðili hafi komið með þeim að skoða eignina. Engum geti dulist að inngangu r á efri hæðina sé til bráðabirgða og ekki í samræmi við upphaflega hönnun hússins. Þau verði að bera hallan n af því að framkvæma ekki næg janlega skoðun í skilningi 29. gr. laganna, sbr. 7. tölulið í kaupsamningi aðila. Aðalstefnendur beri sönnunarbyrði fy rir því að aðalstefndi hafi leynt þau með saknæmum hætti upplýsingum sem hann bjó yfir um ástand eignarinnar eða að hann hafi veitt þeim rangar upplýsingar í skilningi 26. gr. laganna. Þeim hafi ekki tekist sú sönnun þar sem aðalstefndi hafi veitt þeim rét tar upplýsingar og ekkert dregið undan. Matsgerð dómkvadds matsmanns sé mótmælt sem rangri að því marki sem hún fari í bága við fullyrðingar aðalstefnd a og málatilbúnað. Þannig sé ekki unnt að leggja metinn kostnað við að færa húsið í fyrra horf til grundvallar . M atsmaður hafi í raun ekki lagt mat á kostnaðinn við að færa eignina í upphaflegt horf en þá hafi verið tvö óútgrafin rými á neðri hæðinni. Hann hafi gengið skemmra í þessum efnum sem sé ekki í samræmi við matsspurningu er að þessu álitaefni l aut. Þá hafi v erð fast eignarinnar verið í samræmi við aldur og ástand hússins en ekki tekið mið af aukaíbúðunum til hækkunar. R ökstuðningur í matsgerð um verðmætisrýrnun , þegar búið sé að fjarlægja íbúðirnar , sé ekki réttur þar sem miðað sé við verðmæti an narrar eignar sem aðalstefndi telji ósambærilega , auk þess sem engar upplýsingar liggi fyrir um forsendur fyrir sölu þeirrar eignar eða á stand hennar. Af hálfu aðalstefnda er byggt á því að söluverð eignarinnar að Ö hafi verið lægra en ella vegna bráðabir gðainngangs á efri hæðina sem átti eftir að klára og eftir atvikum að fá samþykktan. Matsgerðin sé einnig ómarktæk þar sem miðað sé við ein hlið a framsettar spurningar sem lúti einungis að mögulegum breytingum á húsinu og því að eignin sé ekki í samræmi vi ð opinber a uppdrætti . K röfu um bætur vegna glataðra leigutekna er mótmælt sérstaklega þar sem áskilið sé í 2. mgr. 59. gr. laga um fasteignakaup að bótaskylda vegna óbeins tjóns , eins og þessa , komi einungis til álita ef um er að ræða saknæma háttsemi. Ein s sé með öllu óljóst 8 hvort aðalstefnendur verði fyrir tjóni af þessum sökum þar sem óvíst sé að leig j andi hefði fundist, hver leigutími hefði orðið, hve lengi aðalstefnendur myndu eiga fastei g nina og hvort hugur þeirra hefði staðið til að leigja alla neðri hæðina út. Loks séu for sendur fyrir niðurstöðu um tjón vegna glataðra leigutekna óskiljanlegar og ekki fengnar með viðurkenndum aðferðum. Aðalstefndi byggir enn fremur á því að ef til álita kemur að dæma aðalstefnendum af slátt eða skaðabætur beri að tak a tillit til mögulegrar verðmætisaukningar eignarinnar vegna endurbóta þar sem aðalstefnendur eigi ekki að hagnast á kostnað aðalstefnda. Þá beri að skuldajafna kröfu aðalstefnda um greiðslu hluta kaupverðs á móti slíkum bótum en gagnstefndu hafi ekki grei tt 3.000.000 króna af kaupverðinu þrátt fyrir ótvíræða skyldu til þess samkvæmt kaupsamningi og er þ eirrar fjárhæðar krafist í gagnsök til sjálf stæðs dóms ef sýknað verður í aðalsök. Vaxtakröfu aðalstefnenda er mótmælt sem vanreifaðri auk þess sem 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu eigi ekki við. Niðurstaða Fyrir liggur óumdeilt að búið er að útbúa tvær íbúðir á neðri hæð fasteignarinnar Ö og breyta inngangi á efri hæð hússins þannig að tröppur upp á efri hæðina eru utandyra í stað þess að vera innandyra. Það liggur líka fyrir að eng ra opinber ra leyf a var aflað áður en breytingunum var hrundið í framkvæmd. Fyrir liggur samkvæmt 9. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki að óheimilt er að breyta mannvirki, burðarkerfi þess, lagnakerfum, notkun þes s og útliti nema að fengnu leyfi byggingarfulltrúa , sbr. einnig grein 2.3.1 í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Ó tví - rætt er þannig að framkvæmdir þær sem aðalstefndi stóð fyr i r í fasteigninni Ö er u byggingar leyfis skyldar. Lög um mannvirki og byggingar r eglugerðin kveða svo hvoru tveggja á um möguleg viðurlög eða viðbrögð byggingaryfirvalda við framkvæmdum sem efnt er til án lögbundinna leyfa. Í þessu ljósi hafði aðalstefndi , er hann bauð fasteignina til sölu, engar forsendur til að líta svo á að Reykjaví kurborg hefði horfið frá athugasemdum þeim sem gerðar höfðu verið við framkvæmdirnar og að borgin væri fallin frá áformum um að beita viðurlögum eða öðrum úrræðum til að knýja á um að brugðist yrði við kröfum borgarinnar. Í því ljósi gat hann ekki, sér að meinalausu, selt aðalstefnendum fasteignina án þess að upplýsa þau um athugasemdir og kröfur byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar . Það er ólíku saman að jafna fyrir aðalstefnendur að horfa til þess að afla þyrfti samþykkis við þegar framkvæmdum breytingum eða að bregðast við kröfum um að horfið yrði frá breytingunum og fasteigninni komið í fyrra horf. Upplýsingar um kröfur byggingar full trúa Reykjavíkurborgar og hótanir um dagsektir og önnur viðurlög eru tvímælalaust upplýsingar sem aðalstefnda bar að upplýsa aðalstefnendur um og þau 9 höfðu réttmæta ástæðu til að ætla að þau fengju . Er þannig skilyrðum 26. gr. laga nr. 40/2002 um fast eigna kaup fullnægt til að fasteignin að Ö teljist gölluð í skilningi lagaákvæðisins. Í þessum efnum breytir engu þótt aðalstefnendum hefði mátt vera ljóst að timburstiginn væri til bráðabirgða enda sitthvað að einhver umbúnaður sé tímabundinn en að beinlínis sé búið að krefjast þess að hann verði fjarlægður og fasteigninni komið í fyrra horf. Það vissi aðalstefndi en ekkert liggur fyrir í málinu um að aðalstefnendur hafi verið upplýst um það . Þvert á móti eru vísbendingar í málinu er hníga til þess að svo hafi ekki verið en fasteignasalinn sem ann aðist söluna kvaðst fyrst hafa frétt af þessu er aðalstefnendur komu athugasemdum á framfæri í lok júní 2017 og lýsti því fyrir dómi að þessum upplýsingum hefði tvímælalaust átt að koma á framfæri við aðalstefnendur . Það eru þannig engar forsendur til að l eggja á aðalstefnendur rannsóknarskyldu í þessum efnum , til dæmis með því að gera sérstaka könnun á leyfum hjá byggingarfulltrúa. Engu breytir þó aðal stefnendur hafi haft ráðgjafa sér til halds og trausts , enda bréf byggingaryfirvalda til aðal stefnda væn tanlega ekki öðrum en honum aðgengileg. Aðalstefndi brást þannig upplýsinga skyldu sinni samkvæmt 26. gr. laga um fasteignakaup með saknæmum og ólögmætum hætti. Þá telst fasteignin Ö vera gölluð í skilningi 18. gr., sbr. 19. gr. , laga um fasteignakaup enda lá fyrir að eignin var seld á þeim grun dvelli að í henni væru tvær íbúðir á neðri hæð sem mætti hafa tekjur af að leigja út. Slíku verður ekki við komið þegar brugðist hefur verið við kröfum byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar o g aðgengi að efri hæðinni fært í upphaflegt horf þannig að innangengt sé upp á efri hæðina. Í þessu samhengi verður að horfa til þess að krafa byggingarfulltrúa er ekki einskorðuð við það að fjarlægja timbur stigann heldur að skipulagi eignarinnar verði br eytt í fyrra horf. Því er ekki fullnægjandi að rífa stigann og láta þar við sitja að breyta útgangi úr stofu út á sólpall í bak garði hússins í aðalinngang hússins. Eignin stenst þannig ekki þær kröfur um gæði sem leiðir af kaupsamningi, sbr. 18. gr. lagan na , enda hentar hún ekki til þeirra sérstöku nota til öflunar leigutekna fyrir aðalstefnendur , sem aðalstefnda mátti vera kunnugt um er kaupsamningur var gerður. Skaðabóta skylda vegna tjóns sem af þessu m vanefndum hefur hlotist er því einboðin, sbr. 43. gr . laga um fasteignakaup , eins og aðalstefnendur hafa byggt á en eins og áður er fram komið ber aðalstefndi ábyrgð á tjóni aðalstefnenda á sakargrundvelli og þannig bæði beinu og óbeinu tjóni þeirra , sbr. 2. mgr. 43. gr. Aðalstefnendum er tækt að krefja aðalstefnda um skaða bætur er svara til þess fjárhags lega tjóns sem þau hafa orðið fyrir enda tjónið sennileg afleiðing af saknæmri háttsemi aðalstefnda. Þar er bæði um að ræða tjón er felst í kostnaði við að fullnægja kröf um byggingar yfir valda um að koma fasteigninni í fyrra horf í samræmi við samþykkta uppdrætti , sbr. 1. mgr. 59. gr. laga um fasteignakaup , og óbeint tjón sem 10 rekja má til þess að fasteignin kemur ekki að þeim notum sem með réttu var stefnt að, sbr. b - lið 2. mgr. 59. gr. Aðalstefnendur öfluðu dómkvadds mats til að staðreyna tjón sitt. Annars vegar beint tjón við að koma eigninni í fyrra horf og hins vegar óbeint tjón, vegna glataðra leigutekna eða vegna verðmætisrýrnunar fasteignarinnar. Í aðalkröfu er byggt á kröfu er lýtur að nauðsynlegum framkvæmdum til að koma húsinu í fyrra horf og vegna glataðra leigutekna. Í varakröfu er byggt á kröfu vegna nauðsynlegra framkvæmda og vegna verðmætis rýrnunar . Af hálfu aðalstefnda var ekki aflað yfirmats þannig að niðurstöður matsmanns verða lagðar til grundvallar að því marki sem þær samræmast dómkröfum og upplýstum málsatvikum . Matsmaður mat kostnað við að færa húsið í fyrra horf en þó að teknu tilliti til þess að óþarft var að mati matsmanns að hagga við öðru á neðri hæð hússins en því sem nauð syn legt væri til að koma fyrir anddyri eins og upphaflega hafði verið í húsinu og stiga upp á efri hæðina. Þannig væri ekki þörf á því að færa rými sem voru auðkennd sem óuppfylltar undirstöður á aðaluppdrætti aftur í það horf. Þau herbergi sem þar hefði verið komið fyrir gætu verið óbreytt. Mat matsmaður kostnað við þessar aðgerðir sem og þær sem ráðast þyrfti í á efri hæð hússins og við að fjarlægja timburtröppurnar 7.270.170 krónur . Þar af var kostnaður við vinnu á verk stað talinn nema 2.933.470 krónum , og síðan er lagt til grundvallar af hálfu stefnanda að endurheimta mætti þar af 60% af virðisaukaskatti sem reiknaður var 340.656 krónur og þannig krafist 6.9 29.514 króna vegna þessara endurbóta. Þar sem mati á kostnaði v ið einstaka verkliði samkvæmt mats gerðinni var ekki mótmælt sérstaklega af hálfu aðalstefnda og niðurstöðurnar eru rök studdar með fullnægjandi hætti og skilmerkilega sundurliðaðar þykir rétt að leggja mats gerðina til grundvallar niðurstöðu um tjón aðalstefnenda hvað úrbætur snertir . Það að matsmaður hafi ekki metið kostnað við að breyta rýmum á neðri hæðinni á ný í óupp - fylltar undirstöður í samræmi við aðaluppdr á tt er aðalstefnda til hagsbóta þar sem það verk hefði haft aukinn kostnað í för með sér . Þ ví eru ekki forsendur til að líta fram hjá niðurstöðu matsmanns af þeim sökum. Krafa aðalstefnenda verður þannig tekin til greina í þessum efnum enda ekki forsendur til að líta svo á að lækka beri kröfuna að á litum þar sem aðalstefnendur fái nýtt í sta ð gamals , eins og málsatvikum er háttað. Dómkrafa aðalstefnenda vegna tapaðra leigutekna voru metnar af matsmanni , meðal annars á gefinni forsendu aðalstefnenda um að þau hefðu í huga að leigja íbúð á neðri hæðinni út í tólf ár en hagnýta svo í þágu barna sinna sem þá hefði náð lögræðisaldri. Út reik n ingur matsmanns var meðal annars gerður á grundvelli fyrirliggjandi húsaleigusamninga sem í gildi munu vera um íbúðirnar á neðri hæðinni. Fram kemur í matsgerðinni að tólf ára leigutímabil er talið frá þeim tíma þegar matsgerð fór fram , í desember 2018 , og miðast útreikningar matsmanns við þann tímapunkt og það að 11 einungis verði unnt að leigja eina íbúð út á tímabilinu í stað tveggja. Á þessum grunni mat matsmaður tjón aðalstefnenda vegna glataðra leigutekna 11.281.500 krónur. Ekki er unnt að leggja niðurstöðu matsmanns til grundvallar dómi. Bæði er til þess að horfa að við mið aðalstefnenda um tólf ára leigutíma á sér ekki stoð í gögnum málsins né liggur fyrir að aðalstefnda hafi mátt vera forsenda sem þessi ljó s en ekki síður vegna þess að nú þegar liggur fyrir að tvö ár eru liðin af því tólf ára tímabili sem matsmaður lagð i til grundvallar en upplýst var við aðalmeðferð að báðar íbúðirnar séu í útleigu enn. Reikna má með að svo verði áfram um hríð þar sem töluverður tími mun líða meðan aflað er uppdrátta og leitað byggingarleyfis hjá Reykjavíkurborg fyrir því að hrinda í fram kvæmd nauðsynlegum breytingum. Á hinn bóginn verður ekki fram hjá því litið að aðal stefnendur munu verða fyrir tekjutapi er nemur útleigu af í það minnsta annarri íbúðanna sem eru á jarðhæðinni við það að færa húsið í það horf sem byggingarfulltrúi h efur krafist , þannig að tjón vegna tapaðra leigutekna mun óhjákvæmilega verða, samanber til hliðsjónar dóm Hæstaréttar í máli nr. 321/2018 sem kveðinn var upp 3. maí 2018 . Með hliðsjón af málsatvikum og útreikningum í fyrirliggjandi matsgerð , sem lýst var yfir við málflutning að ekki væri mótmælt sem slík um af hálfu aðalstefnda, þá verða bætur til aðalstefnenda ákveðnar að álitum 6.500 .000 krónur , sem samsvara um það bil átta ára leigutímabili , en við ákvörðun skaðabóta að álitum verður að gæta hófs enda á á vinningur ekki að felast í því að fullnægjandi sannanir fyrir fjárhæð tjóns liggja ekki fyrir, samanber fyrrnefndan dóm Hæstaréttar . Með hliðsjón af framangreindu verða skaðabætur til aðalst efnenda ákveðnar 10 . 4 29.514 krónur . Þar af eru 6.929.514 krónur vegna endurbóta og 6.5 00.000 krónur vegna leigu , að frádreginni ógreiddri lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi , 3.000.000 króna , en skylda aðalstefnenda til þeirrar kaupsamningsgreiðslu er óumdeil d . Aðalstefne n dur krefjast vaxta samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verð - tryggingu frá 3. júní 2017 til 21. febrúar 2019 en samkvæmt lagaákvæðinu bera skaðabætur vexti frá og með þeim degi er hið bótaskylda atvik átti sér stað. Krafa aðalstefnenda er með öllu órökstutt í þessum efnum. Hvergi er vikið að því í málatilbúnaði þeirra hvaða málsástæður búi því að baki að hið bótaskylda atvik hafi átt sér sta ð 3. júní 2017 og er krafa þessi vanreifuð og í andstöðu við e - lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála . Er því óhjákvæmilegt að vísa kröfu nni um vexti samkvæmt 8. gr. frá dómi án kröfu, sbr. 4. mgr. 100. gr. laga um meðferð einkamála . Aðalstefnendur krefjast dráttarvaxta frá 21. febrúar 2019 , er mánuður var liðinn frá því að aðalstefnda var send fjárkrafa í samræmi við niðurstöðu matsgerðar dómkvadds mats manns og verður á hana fallist í samræmi við 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 , að t eknu tilliti til frádráttar vegna ógreiddrar lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi. 12 Með því að kaupsamningur er að fullu efndur af hálfu aðalstefnenda með skuldajöfnuði lokagreiðslu á móti hluta af skaðabótum þeirra verður fallist á kröfu þeirra um út gáfu af sals úr hendi aðalstefnda. Aðalstefndi verður dæmdur til að greiða aðalstefnendum málskostnað eins og í dóms orði greinir. Af hálfu aðal stefn e nda flutti Ólafur Kjartansson lögmaður málið, en af hálfu aðal stefnd a flutti málið Steinbergur Finnbogason lögmaður. Björn L. Bergsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan. Dómsorð: Aðals tefnd i , C , greiði aðal stefn endum , A og B , 10. 4 29.514 krónur með dráttarvöxtum sam kvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 2 1 . febrúar 20 19 til gre iðsludags. Kröfu aðalstefnenda um vexti samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 , um vexti og verðtryggingu , er vísað frá dómi. Aðalstefnd a ber að gefa út afsal til aðalstefnenda vegna fasteignarinnar Ö . Aðals tefnd i greiði aðalstefnendum 2.400.000 krónur í málskostnað. Björn L. Bergsson