- Lykilorð:
- Lóðarsamningur
D Ó M U R
Héraðsdóms Austurlands mánudaginn
11. mars 2019 í máli nr. E-66/2017:
VBS eignasafn hf.
(Jón Þór Ólason lögmaður)
gegn
Fljótsdalshéraði
(Jón Jónsson hrl.)
Mál þetta, sem dómtekið var 15.
janúar sl., er höfðað af VBS eignasafni hf., Suðurlandsbraut 6, Reykjavík, gegn
sveitarfélaginu Fljótsdalshéraði, Lyngási 12, Egilsstöðum, með stefnu birtri 2.
október 2017.
Dómkröfur stefnanda eru þær að
viðurkennt verði með dómi að í gildi sé lóðarleigusamningur til 50 ára, frá 16.
nóvember 2012 að telja, milli stefnanda og stefnda um fasteignina Skógarlönd
3c, fastanúmer 232-5350.
Til vara krefst stefnandi þess að viðurkennd verði skaðabótaskylda stefnda vegna ólögmætrar
stjórnvaldsákvörðunar bæjarstjórnar Fljótsdalshéraðs þann 6. maí 2015 um að hafna
beiðni stefnanda um að framlengja lóðarleigusamning um Skógarlönd 3c,
fastanúmer 232-5350, upphaflega frá 16. nóvember 1962.
Þá krefst stefnandi málskostnaðar að
skaðlausu samkvæmt mati dómsins.
Stefndi krefst sýknu af kröfum
stefnanda, en jafnframt málskostnaðar úr hans hendi.
Í öndverðu krafðist stefndi
frávísunar málsins, en með úrskurði dómsins var þeirri kröfu hafnað þann 28.
mars 2018.
I.
Yfirlit helstu málsatvika og
ágreiningsefna samkvæmt stefnu, greinargerð og málsgögnum svo og því sem kom
fram við aðalmeðferð málsins.
1. Samkvæmt gögnum verður forsaga þessa
máls helst rakin til ársins 1962 er gerður var „lóðarleigusamningur“ um byggingarlóð úr landi ríkissjóðs í
Egilsstaðahreppi, Suður-Múlasýslu, nú Skógarlönd 3 í Fljótsdalshéraði. Samningurinn
var gerður af Jarðeignum ríkisins, fyrir hönd íslenska ríkisins, sem
landeiganda, en leigutakar eru tilteknir hrepparnir á Fljótsdalshéraði og þá
vegna fyrirhugaðrar byggingar félagsheimilis héraðsbúa, sbr. dskj. nr. 3. Í
samningnum er legu lóðarinnar að nokkru lýst, en þar um segir að hún sé við
Félagsheimili Héraðsbúa samkvæmt skipulagsuppdrætti frá árinu 1952, samtals
12.600 fermetrar. Samningurinn var undirritaður 12. og 16. nóvember 1962, í
Reykjavík og á Egilsstöðum.
Í 1. gr. lóðarleigusamningsins segir
að umrædd lóð sé leigð til 50 ára frá útgáfudegi lóðarleigusamnings, en síðan
segir: „Ef leigutaki óskar eftir að fá nýjan lóðarleigusamning að 50 árum
liðnum, þá skal leiga ákveðin af ráðuneytinu eða eftir mati óvilhallra,
dómkvaddra manna, ef ráðuneytið samþykkir.“
Í 2. gr. samningsins er kveðið á um
árlega leigu, og er tekið fram að hún skuli aldrei vera lægri en 5% af
fasteignamati.
Í 3. gr. segir að lóðin sé leigð
leigutaka til íbúðarhúsbyggingar og annarra löglegra afnota til eigin þarfa.
Í 4. gr. er kveðið á um þá aðstöðu
vilji leigutaki láta lóðina, eða hluta hennar af hendi, áður en hann hefur
byggt hús á henni, en um það segir nánar: „og
er honum þá óheimilt að framselja eða láta á annan hátt til einstaklings,
stofnana eða félaga leigurétt sinn til lóðarinnar. Ber honum að tilkynna það
ráðuneytinu, ef hann vill losna við lóðina, og fellur lóðin þá aftur til
ríkisins, án endurgjalds. Veðsetning á lóðarréttindum er leigutaka óheimil,
áður en hann hefur byggt íbúðarhús á lóðinni. Framsal eða veðsetning á
lóðarréttindum af hálfu leigutaka að óbyggðri lóð gegn ákvæðu þessu er ógild og
lóðin fallin aftur til ríksins.“
Í 5. gr. samningsins er kveðið á um
„að leigutaka sé enn fremur óheimilt,
eftir að hann hefur byggt á lóðinni, að framselja eða láta af hendi á annan
hátt, hluta af óbyggðri lóð þessari. Vilji leigutaki láta af hendi hluta af
óbyggðri lóð, þá ber honum að tilkynna það ráðuneytinu. Telji ráðuneytið þá
rétt að taka við óbyggðum hluta af lóðinni, fellur hann aftur til ríkisins, þó
að óskertum rétti veðhafa í lóðarréttindum.“
Í 7. gr. samningsins segir að hvenær
sem ríkið telji þörf fyrir lóðina undir opinber mannvirki ríkis, hrepps- eða
bæjarfélaga svo og til sérstaks atvinnureksturs, sé leigutaka skylt að láta
leigurétt sinn og lóðina af hendi að nokkru eða að öllu leyti. Tekið er fram að
fyrir byggingar og önnur mannvirki á lóðinni skulu þá greiða leigutaka eftir
mati, nema öðruvísi semjist, en að fyrir leiguréttinn greiðist hins vegar
ekkert endurgjald, en að slík afhending á lóðinni eða hluta af henni skuli þó í
engu skerða rétt veðhafa.
Í
8 gr. samningsins segir, að hafi leigutaki eigi byggt íbúðarhús á lóðinni að
liðnum 6-12 mánuðum frá þeim degi sem að ráðuneytið staðfesti samninginn, sé
leiguréttur hans til lóðarinnar og lóðarleigusamningsins fallinn út gildi og
falli þá lóðin aftur til ríkisins, en að bæjarstjórn geti sett leigutaka
styttri frest til byggingar á lóðinni.
Í 9. gr. samningsins segir að með
ofangreindum takmörkunum „sé leigutaka
heimilt að framselja og veðsetja leigurétt sinn til lóðarinnar í heild, ásamt
húsum og mannvirkjum þeim sem á lóðinni verða gerð og sem eigi fara í bága við
lóðarleigusamning þennan. Réttur
veðhafa til veðs í leiguréttinum skal haldast að öllu leyti óskertur, þótt
leigutaki hafi ekki fullnægt skuldbindingum gagnvart lóðareiganda samkvæmt
lóðarleigusamningi, enda hvíli skuldbindingar á lóðinni og færist yfir á
veðhafa eða aðra, sem öðlast leiguréttinn úr höndum hins upphaflega
lóðarleigutaka. Brot á leiguréttinum varða því þá, sem
síðar fá lóðina til afnota, hinum sömu viðurlögðum og hina upphaflegu
leigutaka.“
Í 10., 11. og 12. gr. samningsins er
kveðið á um skyldur leigutaka til að halda uppi girðingu og merkjum, sem
leigusalinn metur fullnægjandi, en jafnframt segir að leigutaki skuli greiða
alla skatta og skyldur sem hvíli á lóðinni eða sem kunni að verða lagðir á
lóðina til annarra þarfa leigusala að kostnaðarlausu. Tekið er fram að
byggingar og önnur mannvirki séu að veði fyrir skilvísri leigu, en að óskertum
rétti löglegra samningsveðhafa.
Í 15. gr. lóðarleigusamningsins
segir að leigutaki hafi fyrirgert lóðarleigurétti sínum, og að lóðin falli
aftur til ríkisins, greiði hann ekki leigu á gjalddaga, samkvæmt 2. gr., brjóti
ákvæði 3.-5. gr. og greiði ekki skatta og skyldur samkvæmt 11. gr.
2. Af gögnum verður ráðið að á árinu 1966
hafi núverandi félagsheimili, Valaskjálf, verið byggt á hluta lóðarinnar
Skógarlönd 3 af nefndum hreppum, en einnig hafi þá verið byggð tengibygging, en
báðar eru þessar húseignir með fastanr. 217-6161. Fyrir liggur að fáum árum
síðar, árið 1977, byggðu hrepparnir þriggja hæða hótelbyggingu vegna mikillar
aukningar ferðafólks til héraðsins, en fastanr. hennar er 217-6163.
Óumdeilt er að Egilsstaðahreppur, og
síðar Egilsstaðabær, tók við eignarráðum umrædds lands og lóðar og fékk
sveitarfélagið þar með stöðu landeiganda og þar með leigusala á umræddri lóð.
Við síðari sameiningar sveitarfélaga tóku Austur-Hérað og loks stefndi,
Fljótsdalshérað, við þessum réttindum.
Við flutning kom m.a. fram að hluti
húseigna að Skógarlöndum 3 hafi verið seldur á árinu 1990, þ.e. hótelálman, og
þá til félagsins Hótel Valaskjálf hf. Þá hafi félagsheimilið og tengibyggingin
einnig verið seldar nefndu félagi á árinu 1998. Þá hafi allar þessar húseignir
verið seldar um síðustu aldamót til félagsins Í efra ehf.
3. Í stefnu er áréttað að lóðin Skógarlönd
3 hafi fyrir árið 2005 verið tvær eignir, þ.e. annars vegar matshlutar 01 og
02, félagsheimili og tengibygging (Fastanr. 217-6161) og hins vegar matshluti
03, Hótel (Fastannr. 217-6163).
Stefnandi
staðhæfir að deiliskipulagstillaga fyrir Skógarlönd 3 hafi verið samþykkt af
stefnda, Fljótsdalshéraði, áður Austur-Héraði, þann 2. júní 2004 og með áritun
byggingarfulltrúa stefnda, þann 15. apríl sama ár, sbr. dskj. Nr. 4.
Stefnandi bendir á að þann 7.
september 2005 hafi verið gerð eignaskiptayfirlýsing fyrir lóðina Skógarlönd 3
og að með þeirri gjörð hafi fyrrnefndum eignum á lóðinni verið gefin ný heiti.
Þannig hafi matshlutar 01 og 02, þ.e. félagsheimilið og tengibyggingin, verið
skráð sem Skógarlönd 3a. Matshluti 03, þ.e. hótelbygging, hafi verið skráð sem
Skógarlönd 3b. Þá hafi nýr hluti þ.e. matshluti 4, fengið heitið Skógarlönd 3c.
Um tilefni greindra ráðstafana segir
í stefnu, að ætlunin hafi verið að byggja 15.000 rúmmetra viðbyggingu við
hótelið á lóðinni.
Nefnd eignaskiptayfirlýsing er
undirrituð af þáverandi eigendum húseigna á lóðinni Skógarlöndum 3, þ.e.
fyrirsvarsmönnum Í efra ehf. og Kass ehf., þann 7. september 2005. Þá er vísað
til þess í stefnu að nefnd yfirlýsing hafi verið staðfest af byggingarfulltrúa
sveitarfélagsins þann 9. september 2005.
Stefnandi bendir á að nefnd
eignaskiptayfirlýsing hafi falið í sér að stofnað hafi verið til sérstakrar
fasteignar, þ.e. matshluta 04, sem hafi átt 62,66% hlutdeild í lóðinni. Hafi
þessi skipting tekið mið af fyrrnefndum áætlunum um hlutfallslega stærð
fyrirhugaðrar nýbyggingar á lóðinni. Þá hafi hinn nýi matshluti fengið
fastanúmerið 232-5350. Í eignaskiptayfirlýsingunni er staðhæft að engar kvaðir
hvíli á lóðinni.
Af hálfu stefnda er þessari síðustu
málavaxtalýsingu stefnanda að nokkru andmælt, en ekki er þó ágreiningur um
fyrrnefnda áritun byggingarfulltrúa sveitarfélagsins á
eignaskiptayfirlýsinguna. Stefndi staðhæfir á hinn bóginn að
eignaskiptayfirlýsingin hafi aldrei komið til umfjöllunar hjá þáverandi
bæjarstjórn hans og þá ekki heldur síðari eigendaskipti á nefndum matshluta 04,
þ.e. að Skógarlöndum 3c. Jafnframt staðhæfir stefndi að þegar
eignaskiptayfirlýsing var undirrituð, þann 7. september 2005, hafi sami eigandi
verið að öllum mannvirkjum og eignarhlutum á lóðinni Skógarlöndum 3. Loks
bendir stefndi á að engin mannvirki hafi fylgt þeim eignarhluta sem
eignaskiptayfirlýsingin stofnaði, þ.e. Skógarlöndum 3c.
Stefndi vísar einnig til þess að ekki
sé ágreiningur með málsaðilum um að aldrei hafi átt sér stað nokkrar byggingarframkvæmdir
á þeim hluta lóðar sem nefndur hafi verið Skógarlönd 3c. Vegna þessa vefengir
stefndi að slíkar framkvæmdir hafi verið fjármagnaðar af Verðbréfastofunni hf.,
þ.e. forvera VBS fjárfestingarbanka hf., og þar með einnig forvera stefnanda,
sbr. það sem síðar verður rakið.
5. Samkvæmt gögnum og málatilbúnaði
málsaðila fyrir dómi, og þá einnig málavaxtalýsingu stefnanda, var ofangreindur
matshluti 04, þ.e. lóðarleiguréttindin að Skógalundi 3c, veðsettur á 1.
veðrétti með skuldabréfi að fjárhæð 2.400.000 krónur, þann 22. september 2005.
Á veðskuldabréfi þessu kemur fram að skuldari hafi verið HM – Festir 5 ehf. og
kröfuhafi Verðbréfastofan hf. Þá er þar árituð yfirlýsing á bréfinu um samþykki
fyrirsvarsmanns þinglýsts eiganda matshlutans, sbr. dskj. nr. 6, en samkvæmt
því sem fram kom fyrir dómi var hann eigandi nefnds skuldara en einnig
fyrrnefnds félags Kass ehf. Nefndu veðskuldabréfi var þinglýst hjá
Sýslumanninum á Seyðisfirði, en samhliða voru 214 sams konar veðskuldabréf
gefin út, sem einnig voru tryggð með 1. veðrétti í matshlutanum, og þinglýst,
og því hvíldu þar á 516.000.000 króna.
6. Með afsali, dagsettu 2. ágúst 2006,
afsalaði Kass ehf. til Straumáss ehf. eignarhluta sínum í Skógarlöndum 3b, þ.e.
hótelbyggingu, fastanúmer 217-6163, auk tilfallandi hótelreksturs. Fram kemur
að með kaupum þessum hafi fylgt tilheyrandi lóðarréttindi, en einnig
byggingarréttur á lóð nr. 3 við Skógarlönd, þ.e. Skógarlönd 3c. Var afsal vegna
þessara viðskipta innfært til þinglýsingar þann 21. september sama ár.
7. Samkvæmt áritun á Samkomulag, sem dagsett er 14. september 20006, samþykkti
fyrirsvarsmaður Straumáss ehf. að setja að handveði afsal „fyrir byggingarétti
við Skógarlöngd 3, Egilsstöðum ...“ vegna fasteignaviðskipta millum Hítarness
ehf., sem kaupanda, og M.H.M., sem seljanda. Í málavaxtalýsingu sinni staðhæfir
stefnandi að um hafi verið að ræða afsal vegna byggingarréttarins að
Skógarlöndum 3c, og að afsalið hafi verið afhent nefndum seljanda sem frekari
trygging fyrir efndum á greiðslu víxils, sem kaupandinn hafði lagt fram sem
greiðslu vegna fasteigna að Fossvegi 8 og 10 á Selfossi. Í nefndu samkomulagi segir m.a. í niðurlagi að
það öðlist gildi „þegar afsali vegna
byggingaréttar skv. hér að ofan hefur verið þinglýst til M.H.M. efh athugasemdarlaust.“
Stefnandi staðhæfir að nefndum handveðssamningi hafi verið þinglýst á eignina.
Samkvæmt afsali, dagsettu 15.
september 2006, var byggingarlóðinni að Skógarlöndum 3c afsalað frá Straumráss
ehf. til M.H.M. ehf. í samræmi við ofangreint samkomulag. Afsalið var
móttekið til þinglýsingar 22. september sama ár.
8. Fyrir liggur að þann 19. júní 2007
seldi uppboðshaldarinn á Seyðisfirði lóðina Skógalönd 3c, með fastanr.
111-7112, Fljótsdalshéraði á nauðungarsölu, en hæsta boðið, 1.000.000 króna, í
eignina átti stefnandi þessa máls, þá VBS fjárfestingarbanki hf. Samkvæmt
málavaxtalýsingu stefnanda hafði hann fjármagnað byggingarframkvæmdir á árinu
2005 á nefndri lóð, en til tryggingar þeim lánveitingunum hefðu
lóðarleiguréttindin verið sett að veði.
Með uppboðsafsali sýslumanns,
dagsettu 24. ágúst nefnt ár, var VBS fjárfestingarbanki hf. lýstur löglegur
eigandi Skógarlanda 3c (lóð).
9. Í málavaxtalýsingu sinni vísar
stefnandi til þess að lóðarleiguréttindin vegna Skógarlanda 3a og 3b, þ.e.
Félagsheimilið Valaskjálf og samnefnd hótelbygging, hafi skipt um hendur í
gegnum tíðina, en að auki hafi þau réttindi verið veðsett á umliðnum árum.
Í
þessu viðfangi er til þess að líta að fyrir liggur kaupsamningur, dagsettur 25.
september 2014, þar sem fram kemur að Hömlur 1 ehf. hafi selt félaginu Gráa
hundinum hin síðastgreindu mannvirki, auk tengibyggingar, þ.e. Skógarlönd 3a og
3b, og þar á meðal sameignar- og leigulóðarréttindi nr. 157-968. Í kaupsamningi
þessum, sem þinglýst var 1. október nefnt ár, segir m.a. að kaupanda sé ljóst
að Skógarlönd 3c séu í eigu þriðja aðila. Tekið er fram að við undirskrift
kaupgerningsins hafi legið fyrir heimildarskjöl um hinar afsöluðu eignir, en í
því sambandi er m.a. getið um eignaskiptayfirlýsingu, en einnig er þess getið að
lóðarleigusamningur sé útrunninn.
10. Við meðferð málsins upplýsti stefndi,
vegna áskorunar stefnanda, að lóðarleigusamningur vegna Skógarlanda 3a og 3b
hefði ekki verið endurnýjaður og þá sökum þess að afráðið hefði verið að bíða
átekta vegna þess ágreinings sem hér sé til umfjöllunar. Í því viðfangi vísaði
stefndi til þess að þau mannvirki sem séu á lóðinni Skógarlönd 3, nánar
tiltekið á eignarhlutum 3a og 3b, hafi verið reist í samræmi við ákvæði hins
upphaflega grunnlóðarleigusamnings frá árinu 1962 og að hann hafi vegna þessa
innheimt tíðkanleg fasteignagjöld og lóðarleigu af eiganda Skógarlanda 3a og
3b.
11. Samkvæmt málatilbúnaði stefnanda var VBS
fjárfestingarbanki hf. tekinn til slitameðferðar þann 9. apríl 2010. Og með
úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur um gjaldþrotaskipti þann 11. september 2015
hafi slitameðferð félagsins, nú VBS eignasafns hf., lokið.
12. Stefnandi vísar til þess að fljótlega í
kjölfar þess að forveri hans, VBS fjárfestingarbanki hf., keypti hin umþrætt
lóðarréttindi, Skógarlönd 3c, hafi stefndi farið að beina til hans
innheimtuseðlum vegna fasteignagjalda og lóðarleigu, þ.e. allt frá árinu 2011.
Hafi lóðarleigugjöldin verið innheimt allt til loka ársins 2014 og
fasteignaskattur allt til loka ársins 2016.
13. Óumdeilt er að þann 24. nóvember 2014
óskaði stefnandi, sem handhafi lóðarinnar að Skógarlöndum 3c, með formlegum
hætti eftir endurnýjun á lóðarleigusamningi um lóðina. Þar um vísaði hann til
þess að samkvæmt áðurröktu ákvæði lóðarleigusamningsins frá árinu 1962 hafi einungis
verið heimilt að óska eftir framlengingu að liðnum 50 árum frá útgáfudegi hans.
Fyrir liggur að umhverfis- og
framkvæmdanefnd stefnda brást við ofangreindu erindi stefnanda og þá á þann
hátt að þann 10. desember 2014 lagði nefndin til að skipulags- og
byggingarfulltrúi sveitarfélagsins kallaði eftir afstöðu stefnanda til
mögulegrar höfnunar á endurnýjun lóðarleigusamningsins. Með bréfi, dagsettu 6.
janúar 2015, gerði stefndi frekari grein fyrir nefndri afstöðu, en af því
tilefni var stefnanda jafnframt veittur andmælaréttur. Í bréfaskiptum sem fóru
á milli aðila af þessu tilefni staðhæfði stefndi m.a. að ekki hefði tíðkast í
sveitarfélaginu að byggingarréttur væri framseljanlegur og hefði hann því sem
slíkur ekkert verðgildi. Jafnframt staðhæfði stefndi í nefndu bréfi að í
sveitarfélaginu væri lóðum almennt úthlutað svo til endurgjaldslaust og almennt
væri framkvæmdin á lóðamálum á landi í eigu/umráðum sveitarfélagsins þannig
háttað að óbyggðar lóðir gengju ekki kaupum og sölum heldur féllu á ný til sveitarfélagsins,
og þá á grundvelli lóðaúthlutunarreglna eða skilmála lóðarsamnings. Þessu til
viðbótar vísaði stefndi til ákvæða grunnlóðarleigusamningsins frá árinu 1962,
og þá einkum til 4.-6. gr.
Með bréfi dagsettu 10. mars 2015 andmælti stefnandi með
rökstuddum hætti ofangreindum sjónarmiðum stefnda og þá ekki síst mögulegri
höfnun hans á endurnýjun á lóðarleigusamningi.
Samkvæmt gögnum var tillaga um höfnun á endurnýjun
nefnds lóðarleigusamnings við stefnanda vegna Skógarlanda 3c staðfest með bókun
af hálfu bæjarstjórnar stefnda þann 6. maí 2015. Þar um var vísað til
fyrrnefnds ferils, þ. á m. að stefnanda hefði verið veittur andmælaréttur og að
honum hefðu verið kynntar forsendur fyrir höfnuninni. Í því viðfangi stafhæfir
stefndi að með því hafi ekki falist viðurkenning á því að stefnandi hafi í raun
getað verið aðili að hinum upprunalega lóðarleigusamningi frá árinu 1962.
Fyrir liggur að stefnandi brást við ákvörðun og höfnun
stefnda með því að kæra hana til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála
þann 12. ágúst 2015. Kæruerindið var framsent til innanríkisráðuneytisins þar
sem talið var að ágreiningur um lóðarleigusamninga heyrði ekki undir
úrskurðarnefndina en gæti eftir atvikum átt undir ráðuneyti
sveitarstjórnarmála, sbr. 11. gr. sveitastjórnaralaga. Með úrskurði
ráðuneytisins, þann 29. júlí 2016, var komist að þeirri niðurstöðu að ekki væri
tilefni til þess að taka málið til formlegrar umfjöllunar á grundvelli 112. gr.
sveitarstjórnarlaga, þar sem ágreiningur málsaðila félli hvorki undir gildissvið
stjórnsýslulaga né ákvæði sveitarstjórnarlaga, enda væri um að ræða
einkaréttarlegan ágreining.
14. Með bréfi stefnanda, dagsettu 4. maí
2017, fór stefnandi fram á það við stefnda að hann staðfesti framlengingu á
margnefndum lóðarleigusamningi, en til vara að hann féllist á bótaskyldu vegna
ólögmætrar höfnunar og endurgreiddi honum samhliða og jafnframt gjöld vegna
lóðarinnar. Þann 26. maí 2017 hafnaði stefndi kröfum þessum, en afréð þess í
stað að greiða stefnanda „oftekin fasteignagjöld.“ Fyrir liggur að áður en
þetta gerðist hafði stefnandi gert stefnda grein fyrir þeirri afstöðu sinni, að
hvers konar viðtaka hans á greiðslum fæli ekki í sér viðurkenningu á röksemdum
stefnda né eftirgjöf krafna að nokkru leyti.
Stefnandi byggir á því að núverandi
staða mála sé óviðunandi í ljósi réttmætrar réttinda hans, en af þeim sökum
hafi hann verið knúinn til að höfða mál þetta.
II.
Málsástæður stefnanda.
1.
Stefnandi byggir aðalkröfuna sína á því að hann sé lögmætur rétthafi
lóðarleigusamningsins frá árinu 1962 vegna lóðarinnar að Skógarlöndum 3. Hann
byggir og á því að stefndi hafi viðurkennt réttindin, m.a. með álagningu
lóðarleigugjalda og fasteignaskatta.
Stefnandi
byggir á því að stofnast hafi óbein eignaréttindi þegar nefnd
lóðarleiguréttindi voru tekin að veði til tryggingar áður tilgreindra
skuldabréfa. Eignin hafi síðar verið lögð honum út á nauðungaruppboði, en með
því móti hafi hann orðið réttur og löglegur eigandi Skógarlanda 3c (lóð), sem
áður hefði verið þinglýst eign félagins M.H.M. ehf.
Stefnandi
byggir á því að í ljósi áður rakinnar atburðarásar hafi stefndi með
skuldbindandi hætti viðurkennt hann sem réttan og löglegan rétthafa umræddra
lóðarleiguréttinda og geti þar af leiðandi ekki, líkt og raunin hafi orðið,
dregið í efa réttmæti og lögmæti þeirra réttinda.
2. Stefnandi
byggir á því að þrátt fyrir framsals- og veðsetningarbann samkvæmt 4. og 5. gr.
umrædds grunnlóðarleigusamnings hafi hann mátt líta svo á að stefndi myndi ekki
bera þau bannákvæði fyrir sig, enda hefðu réttindin ítrekað verið framseld og
veðsett án athugasemda af hans hálfu eða með beinu samþykki hans, sbr.
áðurnefnda eignaskiptayfirlýsingu um lóðina frá árinu 2005. Allt að einu sé þó
ljóst að hafi stefndi talið slíkt óheimilt hafi honum verið í lófa lagið að
bera úrlausn um þinglýsingu slíkra heimildarskjala undir héraðsdóm og þá innan
þess frests sem greinir í 3. gr. þinglýsingalaganna nr. 39/1978. Sá frestur
hafi hins vegar liðið án viðbragða af hans hálfu. Stefnandi byggir enn fremur á
því að í ljósi lögbundins hlutverks hafi stefndi og mátt vita um umrædd framsöl
og veðsetningar, sbr. að því leyti ákvæði 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaganna.
Stefnandi
byggir á því að í ljósi ofangreinds geti stefndi ekki með réttu hafnað því að
framlengja lóðarleigusaminginn og að hann hafi í raun mátt líta svo á að
einungis væri um formsatriði að ræða í ljósi lýstra eignarréttinda.
3. Stefnandi
byggir á því að hin umþrætta lóð, Skógarlönd 3c, sé í raun ný fasteign, og því
sé ekki nægilegt að líta í öllum tilvikum bókstaflega til lóðarleigusamningsins
frá árinu 1962. Vísar stefnandi til þess að samningurinn hafi í öndverðu
grundvallast á allt öðrum forsendum en þegar stofnað var til hinnar nýju lóðar
og fasteignar að Skógarlöndum 3c. Stefnandi byggir á því að af þessum sökum sé
nauðsynlegt að líta til venju á milli aðila og enn fremur hvað hafi viðgengist
með samþykki og/eða athugasemdalausri framkvæmd stefnda, þ.m.t. hvort hann hafi
í raun viðurkennt stefnanda sem lögmætan rétthafa.
4. Stefnandi
byggir á því að líta beri til þess að bannákvæði 5. gr. nefnds samnings sé ekki
fortakslaust, sbr. þegar sú aðstaða komi upp þegar vilji leigusala standi ekki
til þess að taka við hluta af óbyggðri lóð, að þá sé heimilt að framselja, sbr.
einnig ákvæði 9. gr. samningsins. Stefnandi staðhæfir í þessu sambandi að
stefndi hafi aldrei óskað eftir því að taka við lóðinni. Þá hafi hann aldrei
mótmælt með nokkrum hætti framsali og veðsetningu réttindanna þrátt fyrir fulla
vitneskju þar um. Af þessum sökum séu síðar tilkomin mótmæli hans þýðingarlaus
enda hafi hann sem sveitarfélag sýnt af sér verulegt tómlæti hvað þetta varði.
Stefnandi áréttar
að af ofangreindu virtu megi ljóst vera að hann sé réttur og lögmætur rétthafi
lóðarleiguréttinda að Skógarlöndum 3c.
5. Stefnandi
byggir á því að umræddur grunnlóðarleigusamningur hafi framlengst árið 2012 og
að þá hafi jafnframt hafist nýr 50 ára lóðarleigusamningur í samræmi við ákvæði
hans. Í þessu samhengi vísar stefnandi til þess að stefndi hafi haldið áfram að
innheimta lóðarleigu og fasteignagjöld vegna lóðarinnar, og hafi hann greitt
þau og þar af leiðandi hafi báðir aðilar haldið áfram að efna samninginn eftir
að hann rann út í lok árs 2012 og þannig í raun báðir samþykkt að framlengja
hann.
6. Stefnandi
byggir á því að óskráðar meginreglur og venjur um leigusamninga leiði einnig
til ofangreindrar niðurstöðu og þá þannig að lóðarleigusamningurinn hafi
framlengst um það sem nemur hinni upphaflegu tímalengd. Að því leyti skírskotar
stefnandi einnig til óskráðra reglna samninga- og kröfuréttar.
7. Stefnandi
byggir á því að í ljósi ofangreindra aðstæðna hafi hann mátt hafa réttmætar
væntingar um að grunnlóðarleigusamningurinn frá árinu 1962 væri ennþá í gildi,
og þá m.a. vegna innheimtuaðgerða stefnda, en einnig sökum þess að hann hefði
aldrei nokkurn tímann látið í ljós annars konar skilning á því réttarsambandi.
Stefnandi byggir á því að með þessari framgöngu hafi stefndi gefið til kynna
með formlegum hætti að ætlun hans væri að lóðarleigusamningur milli aðila yrði
að lokum gerður með skriflegum hætti og framlengdist því í samræmi við ákvæði
hans.
Stefnandi
byggir á því að málsaðilum hafi ekki getað dulist ofangreind atburðarás. Þar um
vísar hann m.a. til þess að forverar hans hafi greitt þau gjöld sem til þeirra
var beint, en þannig hafi stefndi, og með athöfnum sínum og athafnaleysi eftir
atvikum, samþykkt að hinn eldri lóðarleigusamningur framlengdist og að hann
væri samþykkur áframhaldandi notum lóðarinnar, enda aldrei sent frá sér
tilkynningu um annað. Stefnandi byggir á því að vegna þessa alls sé í gildi
samningur milli aðila um lóðarréttindi að Skógarlöndum 3c og þá til 50 ára, og
frá 16. nóvember 2012 að telja.
8. Stefnandi byggir og á því að nýr
lóðarleigusamningur hafi stofnast með lögjöfnun frá 59. gr. húsaleigulaga nr.
36/1994. Stefnandi bendir á að stefndi hafi ekki innan þess frests sem í
lagagreininni sé tiltekinn og þá í framhaldi af lokum grunnleigusamnings skorað
á hann að hætta afnotum sínum á lóðinni, og þvert á móti hafi hann haldið áfram
innheimtu gjalda og látið sem svo að í gildi væri áframhaldandi samningur.
Að
ofangreindu virtu byggir stefnandi á því að fyrir hendi sé gildur
lóðarleigusamningur milli aðila.
9. Stefnandi
byggir varakröfu sína á því að ákvörðun bæjarstjórnar stefnda, þann 6. maí
2015, um að hafna framlengingu umrædds lóðarleigusamnings hafi verið ólögmæt.
Byggir stefnandi á því að hin ólögmæta höfnun hafi bakað stefnda bótaskyldu.
Kröfu
sína um viðurkenningu á bótaskyldu styður stefnandi við 2. mgr. 25. gr. laga
nr. 91/1991 um meðferð einkamála.
10. Stefnandi
reisir varakröfu sína um ólögmæti ákvörðunar bæjarstjórnar stefnda einkum á því
að stefndi hafi virt grundvallarreglur stjórnsýslulaga að vettugi, sem og á því
að stefndi hafi skapað réttmætar væntingar honum til handa um að
lóðarleigusamningurinn yrði framlengdur, og þá með athöfnun sínum og
athafnaleysi á fyrri stigum. Þar um vísar stefnandi m.a. til áðurrakinna
málsástæðna hér að framan eftir því sem við eigi.
11. Stefnandi
staðhæfir að sú meginregla sé í gildi að sveitarfélög endurnýi almennt lóðarleigusamninga
þegar gildistími þeirra rennur út. Staðhæfir hann að reglan grundvallist á
málefnalegri stjórnsýslu, eignaréttarlegri stöðu lóðarleigusamningshafa og
réttmætum væntingum. Þá bendir hann á að í grunnlóðarleigusamningi aðila sé
gert ráð fyrir því að samningurinn framlengist sé óskað eftir því að 50 árum
liðnum, sbr. áðurrakin ákvæði 1. gr.
12. Stefnandi
byggir á því að af orðlagi nefndrar 1. gr. leiði, að ekki sé gert ráð fyrir því
að ráðuneytið, og síðar stefndi sem síðari rétthafi lóðar, geti hafnað ósk um
framlengingu samningsins. Í þess stað sé einungis vísað til þess í greininni að
berist slík ósk skuli leiga ákvörðuð að nýju. Verði stefndi að bera allan halla
af óskýrleika ákvæðisins hvað þetta varði. Stefndi byggir á því að í algjörum
undantekningartilvikum kunni að vera réttlætanlegt að víkja frá nefndri
meginreglu, en þegar slíkt gerst sé það yfirleitt tengt vel kynntum og
fyrirhuguðum skipulagsbreytingum á viðkomandi svæði. Stefnandi byggir á því að
vandséð sé hvernig slíkar undantekningarástæður geti hafa átt við í þessu máli,
enda hafi stefndi ekkert látið uppi um afstöðu sína fyrr en eftir að stefnandi
hafði óskað eftir því að framlengja samninginn.
13. Stefnandi
vísar til þess að þó svo að lóðarleigusamningar séu í eðli sínu einkaréttarlegir
samningar og lúti sem slíkir einkaréttarlegum lögmálum megi gera þær kröfur að
málsmeðferð og ákvarðanataka stjórnvalds falli í þann ramma sem bæði lögfestar
og ólögfestar reglur setji starfsháttum stjórnvalda almennt.
Stefnandi
bendir á að vegna þess misræmis sem sé milli aðila, og þá með hliðsjón af
hlutverki stjórnvalda, sterkri samningsstöðu þeirra í krafti lögmæltrar stöðu
og opinberra fjárveitinga, geti stjórnvald ekki hagað ákvörðun sinni um
samningsgerð að eigin vild. Sveitarfélag, líkt og stefndi, sé því ávallt bundið
af kröfum stjórnsýsluréttarins og að samningagerð og ákvörðun um að ganga ekki
til samnings verði að byggjast á málefnalegum sjónarmiðum.
Stefnandi
bendir jafnframt á að hið tvíþætta eðli úthlutunar lóða og framlenging slíkra
samninga hafi í raun takmarkað gildi, þar sem sveitarfélög séu oftast bundin af
meginreglum stjórnsýsluréttar við ráðstöfun einkaréttarlegra réttinda líkt og
staðfest hafi verið í dómaframkvæmd.
Stefnandi
byggir á því og áréttar, að fyrrnefnd ákvörðun stefnda um höfnun erindis hans
um framlengingu lóðarleigusamnings, þann 6. maí 2015, hafi verið ólögmæt bæði
út frá stjórnsýslulegum og einkaréttarlegum sjónarmiðum. Hann byggir á því að
við ákvörðunina hafi stefndi ekki gætt sjónarmiða um vandaða stjórnsýsluhætti
og hafi ákvörðunin ekki verið reist á málefnalegum sjónarmiðum. Að auki hafi
skráðar og óskráðar meginreglur stjórnskipunar- og stjórnsýsluréttar um
jafnræði og meðalhóf verið þverbrotnar. Loks hafi verið um að ræða verulega
breytingu á stjórnsýsluframkvæmd, sem ekki hafi verið kynnt stefnanda með
nokkrum hætti og án réttmætra ástæðna, en af þeim sökum hafi fyrrnefnd
sjónarmið um réttmætar væntingar haft alveg sérstaka þýðingu.
Nánar
byggir stefnandi á því að lýst ákvörðun stefnda hafi verið ólögmæt, og þá sökum
þess að mál hans hafi ekki fengið sambærilega meðferð og aðrar beiðnir um
framlengingu lóðarleigusamninga. Að því leyti hafi verið brotið gegn jafnræði,
sem hafi verið í andstöðu við 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, en að auki hafi
stefndi með þessu athæfi brotið gegn jafnræðisreglu stjórnskipunarréttar auk
óskráðra reglna um jafnræði. Þá hafi stefndi heldur ekki sýnt fram á réttmætar
ástæður, sem réttlætt hafi það að hann hafi vikið frá áðurgreindri meginreglu
um framlengingu lóðarleigusamninga og þeirri framkvæmd sem viðhöfð hefði verið
í sveitarfélagi hans og þá með hliðsjón af efnisákvæðum nefnds
grunnleigusamnings um bann við veðsetningu, framsali lóðar og um niðurfall
réttinda í þeim tilfellum þegar mannvirki hefðu ekki verið reist á lóð.
Stefnandi andmælir og sjónarmiðum stefnda að þessu leyti og byggir hann á því
að gengið hafi verið fram hjá nefndum bannákvæðum áður en hann eignaðist
lóðarleiguréttindin á uppboði á árinu 2007 með hæsta boði. Stefnandi byggir á
því að stefnda hafi og mátt vera fullkunnugt um þessar aðstæður, en að hann
hafi þrátt fyrir það ekki brugðist við með andmælum eða athugasemdum. Stefnandi
byggir á því að af þessum sökum hafi hann mátt líta svo á að þegar hann
eignaðist hin umþrættu lóðarleiguréttindi myndi stefndi ekki bera fyrir sig
margnefnd bannákvæði lóðarleigusamningsins frá árinu 1962 og þá í ljósi þess
sem áður er rakið og áður hafði tíðkast átölulaust, þ. á m. bæði hvað varðaði
hina umþrættu lóð auk aðliggjandi lóða, að Skógarlöndum 3a og 3b, eftir því sem
stefnandi hafi næst komist að.
Að
öllu ofangreindu virtu og til stuðnings fyrrnefndum málsálstæðum, sbr. og
umfjöllun um aðalkröfuna, byggir stefnandi á því að atvik hafi verið með þeim
hætti að fyrst hafi nefnd lóðarréttindi færst til fyrir framsal með
eignaskiptayfirlýsingunni þann 7. september 2005. Með þessum hætti hafi verið
stofnað til nýrrar fasteignar og að lóðarréttindin (byggingarétturinn) hafi
þannig yfirfærst á þá fasteign, sem þannig hafi fengið sinn fyrsta eiganda, en
af þeim sökum hafi verið um eiginlegt framsal að ræða.
Stefnandi
áréttar máli sínu til stuðnings fyrrgreindar málsástæður varðandi aðalkröfuna
hér að framan og bendir m.a. á að stefnda hefði verið í lófa lagið á fyrri
stigum að árétta og kveða skýrt á um gildi bannákvæða grunnleigusamningsins.
Þar sem stefndi hafi ekki gert það hafi rétthafar hverju sinni mátt líta svo á
að þeim væru umræddar aðgerðir heimilar. Hafi þar af leiðandi skapast ákveðin
framkvæmd sem stefnandi mátti treysta að viðhöfð yrði áfram nema vel kynntar og
sérstakar ástæður leiddu til annarrar niðurstöðu.
Í
þessu samhengi og til hliðsjónar ofangreindu vísar stefnandi einnig til
samþykktar um úthlutun lóða á Fljótsdalshéraði, sbr. fyrrnefnt dskj. nr. 29.
Vísar stefnandi til þess að í 4. gr. segir að lóðarhafa sé óheimilt að
framselja lóðarréttindi sín eða selja mannvirki á lóðinni áður en
lóðarsamningur er frágenginn eða bygging fokheld, „nema samþykki bæjarstjórnar Fljótsdalshéraðs liggi fyrir.“ Þannig
sé ljóst að bann við framsali samkvæmt téðum samþykktum sé ekki fortakslaust og
þarfnist mats hverju sinni að teknu tilliti til atvika sérhvers máls.
Byggir
stefnandi á því að fyrrgreind félög og rétthafar lóðar hafi mátt líta svo á að
stefnandi samþykkti veðsetningu og framsal réttinda og staðhæfir hann jafnframt
að bæjarstjórn stefnda hafi aldrei nokkurn tímann gert athugasemdir þar um
þrátt fyrir skýra vitneskju um tíð framsöl og veðsetningar.
14. Í
ljósi ofangreinds kveðst stefnandi furða sig á þeirri rökleysu sem stefndi
haldi fram þess efnis að rétthafa hverju sinni hafi verið óheimilt að ráðstafa
óbyggðri lóð samkvæmt grunnlóðarleigusamningnum og að samningar vegna slíkra
lóða séu yfirleitt ekki framlengdir. Byggir stefnandi á því að röksemdir þessar
geti ekki átt við í tilviki hans og í þessu tiltekna máli, að teknu tilliti til
atvika. Í því samhengi áréttar hann að nefndri lóð, óbyggðri, hafi ítrekað
verið ráðstafað áður en hann varð eigandi að réttindunum. Þar af leiðandi hafi
hann mátti líta svo á að stefndi myndi ekki bera fyrir sig téð ákvæði, sem væru
úr gildi fallin, enda algjörlega ótækt að stjórnvald hagi meðferð sinni á
mismunandi hátt eftir því hver rétthafi lóðarleiguréttinda sé á hverjum tíma.
Slíkt samræmist vart grundvallarsjónarmiðum um vandaða og góða
stjórnsýsluhætti.
Stefnandi
vísar til þess, ofangreindu til stuðnings, að umrædd lóð hafi fyrir fyrrgreinda
skiptingu verið byggð í samræmi við grunnlóðarleigusamninginn, en þegar stofnað
hafi verið til fasteignarinnar Skógarlönd 3c hafi eðlilega verið um nýja
óbyggða lóð að ræða, en að fyrir þá tíð hafi lóðarréttindin hins vegar verið
framseld og veðsett átölulaust, en einnig í kjölfar áðurlýstrar skiptingar
hennar. Byggir stefnandi á því að hafi stefndi talið áðurnefnd ákvæði
lóðarleigusamningsins frá árinu 1962 enn virk gagnvart honum og vegna hinnar
nýstofnuðu fasteignar hafi honum borið að tilkynna stefnanda það með skýrum
hætti eða láta það í ljós þannig að enginn vafi væri þar um. Það hafi stefndi
ekki gert og geti því ekki borið fyrir sig téð ákvæði enda hafi það verið á
skjön við skýra síðari stjórnsýsluframkvæmd.
Í
þessu samhengi vísi stefnandi jafnframt til 8. gr. lóðarleigusamningsins þar
sem kveðið sé á um að leiguréttur falli niður sé eigi byggt íbúðarhús á lóðinni
að liðnum 6-12 mánuðum frá staðfestingu leigusamningsins. Stefnda hafi ekki séð
ástæðu til að bera umrætt ákvæði fyrir sig en af þeim sökum hafi stefnandi mátt
líta svo á að ákvæði samningins frá 1962, er varða slíka aðstöðu, giltu ekki í
lögskiptum málsaðila.
15. Stefnandi
byggir á því að þegar stjórnvald líkt og stefndi ákveði að breyta framkvæmd,
sem aðilar hafi mátt líta svo á að í gildi væri, sé því ávallt skylt á
grundvelli almennra reglna stjórnsýsluréttar, skráðra sem óskráðra, að gæta að
viðurkenndum málsmeðferðar- og formsatriðum. Í samræmi við þetta þurfi
stjórnvöld að gæta sérstaklega að hagsmunum þeirra sem þess háttar breytingar
hafa áhrif á. Og ef slíkar breytingar séu verulega íþyngjandi, líkt og í
tilviki þessa máls, verði stjórnvöld almennt að kynna breytinguna fyrir fram
með skýrum og glöggum hætti og með nægjanlegum fyrirvara þannig að aðilar sem
málið snertir hafi tækifæri til að gera viðeigandi ráðstafanir og bregðast við.
Byggir stefnandi á því að þegar stjórnsýsluframkvæmd hafi tíðkast geti
stjórnvald ekki breytt henni með íþyngjandi hætti, jafnvel á þeim grunni einum
að málefnalegar ástæður búi þar að baki. Þegar svo sé í pottinn búið sé
ákvörðun sem haldin sé slíkum ágalla ólögmæt, sbr. dómaframkvæmd Hæstaréttar.
Stefnandi
bendir á að hann hafi við meðferð þessa máls fyrir dómi skorað á stefnda að
upplýsa um hversu oft sveitarfélagið hefði hafnað að framlengja
lóðarleigusamninga á síðustu 20 árum og á hvaða grundvelli þær hafnanir hefðu
verið byggðar. Stefnandi vísar til þess að stefndi hafi ekki orðið við
áskoruninni og því sé það álit hans að engum beiðnum um framlengingu lóðarleigu
hafi verið hafnað. Stefnandi vísar í þessu samhengi til þess að í samræmi við
grunnreglur um sönnun í íslensku réttarfari verði að líta svo á að stefndi hafi
aldrei hafnað framlengingu lóðarleigusamnings áður. Því sé umþrætt tilvik
einsdæmi og á skjön við alla fyrri framkvæmd á svæðinu og því hafi stefnandi
hlotið ósambærilega meðferð miðað við aðra aðila í hans stöðu.
Ofangreindu
til enn frekari stuðnings vísar stefnandi til áðurnefnds kaupsamnings frá 25.
september 2014, sem varði fasteignir á lóðunum Skógarlönd 3a og 3b, millum
Hamla 1 ehf., sem seljanda, og Gráa hundsins ehf., sem kaupanda, sbr. dskj. nr.
12. Vísar stefnandi til þess að sami grunnlóðarleigusamningur taki til nefndra
lóða, líkt og lóðin Skógarlönd 3c. Bendi stefnandi á að af þessu megi sjá að
lóðarréttindin hafi verið framseld, en ekkert liggi fyrir um að nefndum
rétthöfum lóðarréttinda hafi verið neitað eða hafnað að framlengja
lóðarsamninginn.
Stefnandi byggir á
því að fyrrgreind höfnun stefnda frá 6. maí 2015 hafi því verið ómálefnaleg,
ólögmæt og andstæð lögum og óskráðum reglum um stjórnvöld og starfshætti
þeirra.
16. Stefnandi
byggir á því að stefndi hafi gerst brotlegur við reglur um meðalhóf, sbr. 12.
gr. stjórnsýslulaganna, meðalhófsreglu stjórnskipunaréttarins og farið gegn
óskráðum reglum á þessu sviði. Vísar hann til þess að ef markmið stefnda hafi
verið að koma á byggð á lóðinni, sbr. röksemdir þess efnis að
lóðarleigusamningar vegna óbyggðra lóða verði ekki framlengdir, hefði mátt ná
því markmiði með öðrum hætti. Til dæmis hefði stefndi getað gert það að
skilyrði að byggt yrði á lóðinni innan ákveðins tíma eða sett önnur sanngjörn
skilyrði fyrir frekari framlengingu. Stefnanda hafi þvert á móti ekki verið
veitt neitt svigrúm né möguleiki til að nýta téðan byggingarétt.
B,9. Stefnandi
byggir á því að við mat á ofangreindum atriðum verði ekki litið fram hjá því að
hann hafi eignast hin umþrættu réttindi á uppboði hjá sýslumanni á árinu 2007.
Fljótlega í kjölfarið hafi orðið hrun á íslenskum fjármálamarkaði sem leitt
hafi til þess að hvers konar byggingarstarfsemi reyndist óarðbær og afar dýr
fjárfesting um nokkurra ára skeið. Í ljósi þessara staðreynda hafi verið enn
ríkari ástæða fyrir stefnda til að gæta meðalhófs við ákvarðanir sínar sem
tengdust framlengingu margnefnds lóðarleigusamnings og því hafi honum borið að
gæta að því að brjóta ekki á stjórnarskrárvörðum réttindum stefnanda. Byggir
stefnandi því á að stefnda hafi með athöfnum sínum ekki virt þetta, en einnig hafi
hann gerst brotlegur við reglur um meðalhóf sem og almennt góða
stjórnsýsluhætti með ákvörðun um höfnum á framlengingu lóðarleigusamningsins á
þeim forsendum sem þar getur.
17. Stefnandi byggir á því
að stefndi hafi ekki uppfyllt skyldur sínar um rannsókn málsins, sbr. 10. gr.
stjórnsýslulaganna, en þar um vísar hann til þess að af lestri ákvörðunar
stefnda og þeim röksemdum sem hann tefli fram í máli þessu sé augljóst að
stefndi hafi ekki sinnt þessum skyldum, sbr. það sem hér að framan hafi verið rakið,
og hafi hann því með háttsemi sinni vikið frá fyrri og þekktri
stjórnsýsluframkvæmd án réttmætra ástæðna.
18. Stefnandi byggir og á
því að leyfisveitingar af hálfu stjórnvalda, s.s. byggingaréttindi tengd
lóðarleigusamningi, teljist til stjórnvaldsákvörðunar og svipting slíks réttar
feli í sér íþyngjandi stjórnvaldsákvörðun. Stefnandi byggir jafnframt á því að
almenn venja og háttsemi stefnda, Fljótsdalshéraðs, sbr. ákvæði
lóðarleigusamningsins, hafi gefið honum réttmætar væntingar um að lóðarleigusamningurinn
yrði framlengdur að loknu leigutímabili nema sérstakar ástæður kæmu til, sem
réttlætt hafi aðra niðurstöðu og þá sérstaklega í ljósi þess að stefndi hafi
haldið áfram að innheimta fasteigna- og lóðarleigugjöld, líkt og áður hafi
verið rakið.
Með
hliðsjón af ofangreindu byggir stefnandi á því að réttindi þau sem um ræðir
teljist til eignar í skilningi eignaréttarákvæðis stjórnarskrárinnar, sbr. 1.
gr. 1. viðauka mannréttindasáttmála Evrópu („MSE“). Væntingar stefnanda til að
njóta þeirrar eignar áfram hafi og verið byggðar á sanngjörnu og réttlætanlegu
trausti á fyrirliggjandi réttargerningi sem téður lóðarleigusamningur sé og að
framkvæmd hans teljist því lögmætur og
njóti verndar sem slíkar í skilningi eignaréttarákvæðis stjórnarskrárinnar og 1.
gr. 1. viðauka MDE tengd eignarétti þeim sem stefnandi öðlaðist á grundvelli
samningsins. Því hafi stefnandi mátt treysta því að skuldbindingar
lóðarleigusamningsins og fyrirliggjandi framkvæmd lóðarleigusamninga yfirleittt
hafi haft bindandi réttaráhrif, og gæti ekki verið breytt með afturvirkum hætti
þannig að það ylli stefnanda tjóni.
Að
ofangreindu virtu byggir stefnandi á því að hann hafi í ljósi fyrri framkvæmdar
stefnda, almennrar meginreglu um að lóðarleigusamningar séu framlengdir, ákvæða
lóðarleigusamnings og samþykkis á veðsetningu og framsali, haft réttmætar
lögmætar væntingar um að krafa hans yrði afgreidd með sama hætti og annarra á
svæðinu og samningurinn yrði því framlengdur. Stefndi hafi hins vegar brotið
gegn þessu með höfnun á framlengingu þannig að til bótaskyldu stofnaðist.
19. Um
tjón sitt vegna hinnar ólögmætu ákvörðunar byggir stefnandi á því að stefndi
hafi nú þegar viðurkennt verðgildi byggingarréttarins með því að innheimta
fyrrnefnd fasteignagjöld. Vísar stefnandi til þess að hafi byggingarrétturinn
verið verðlaus hafi jafnframt verið tilgangslaust að innheimta gjöld af slíkum
rétti. Þar af leiðandi telur stefnandi auðsýnt að rétturinn sem slíkur hafi
fjárhagslegt gildi. Í þessum efnum byggir stefnandi á því að endurgreiðsla stefnda
á greiddum fasteignagjöldum eftir að kröfubréf barst sveitarfélaginu þann 4.
maí 2017 hafi engin áhrif á kröfu hans þar sem hann hafi skýrlega tekið fram
við móttöku greiðslunnar að hún fæli ekki í sér neina eftirgjöf réttinda né
viðurkenningu á málatilbúnaði stefnda.
Stefnandi
byggir enn fremur á því að lóðarleiguréttindin (byggingarrétturinn) hafa
ítrekað verið framseld í gegnum tíðina með þeim hætti að stefnda hafi ekki
getað dulist það, en að auki hafi stefnandi eignast réttindin á uppboði hjá
sýslumanni fyrir greiðslu fjármuna.
Stefnandi
byggir á því að stefndi hafi ekki í eigin hendi að ákvarða einhliða hvort
lóðarréttindi á svæðinu, sem geti gengið kaupum og sölum, hafi eitthvert
verðgildi eða séu verðlaus. Eftirspurn á almennum markaði leið auk þess til
þess að réttindin hafi fjárhagslegt gildi og hafi stefnandi orðið fyrir tjóni
vegna hinnar ólögmætu ákvörðunar stefnda, sbr. að því leyti framlögð gögn.
Stefnandi vísar einnig til þess að fram hjá því verði ekki horft að umrædd lóð,
sem hin umþrættu réttindi séu tengd við, sé vinsæl lóð og á þekktum stað í
sveitarfélagi stefnda.
Þá
bendir stefnandi á að núverandi lóðarmat Skógarlanda 3c sé 14.256.000 krónur,
en í því sambandi bendir hann þó á að með samlagningu á lóðarmati
fastanúmeranna 217-6161, 217-6163 og 232-5350 sé heildarlóðarmatið 39.656.000
krónur. Í því samhengi bendir hann einnig á að samkvæmt fyrrgreindum
eignaskiptasamningi frá árinu 2005 sé kveðið á um að matshluti 4, þ.e.
byggingarrétturinn, hafi 62,66% hlutdeild í lóðinni. Af þessum sökum ætti
lóðarmatið að vera 24.848.450 krónur miðað við hlutfallstölu
eignaskiptayfirlýsingarinnar.
Stefnandi
vísar til þess að fasteignamat (lóðarmat) sé gangverð, umreiknað til
staðgreiðslu, sem ætla megi að tiltekin eign hafi haft í kaupum og sölum í
febrúarmánuði hvert ár. Þar af leiðandi hafi Þjóðskrá, opinber stofnun, metið
það svo að viðkomandi lóð og réttindi henni tengd hefði töluvert fjárgildi.
20. Að
öllu ofangreindu virtu telur stefnandi auðséð að hin ólögmæta ákvörðun
bæjarstjórnar stefnda, þann 6. maí 2015, hafi valdið honum skaðabótaskyldu
tjóni, þannig að félagið hafi lögvarða hagsmuni af kröfu sinni um viðurkenningu
á bótaskyldu.
Nánar
um lagarök vísar stefnandi til meginreglna samninga- og kröfuréttar, en einnig
til meginreglna og venju um lóðarleigusamninga. Þá vísar hann til
stjórnsýslulaga nr. 37/1993, sem og óskráðra reglna stjórnsýsluréttarins,
eignarréttarákvæða 72. gr. stjórnaskrárinnar og 1. gr. 1. viðauka MDE svo og
til húsaleigulaga nr. 36/1994, og loks að því er varðar lögvarða hagsmuni, sbr.
2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Um málskostnað vísar
stefnandi til 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991.
III.
Málsástæður stefnda.
1. Stefndi vísar til þess að aðalkrafa
stefnanda feli það í sér að viðurkennt verði að í gildi sé lóðarleigusamningur
til 50 ára, frá 16. nóvember 2012 að telja, milli hans og stefnanda um
fasteignina Skógarlönd 3c, fastanúmer 232-5350. Stefndi byggir á því að af
máltilbúnaði stefnanda verði ekki fyllilega ráðið hvers efnis slíkur samningur
eigi að vera, en helst verði ráðið að efni hans eigi að taka mið af hinum
upprunalega samningi um lóðina Skógarlönd 3, frá nóvember 1962.
Stefndi hafnar ofangreindu sjónarmiði stefnanda og
vísar til þess að samkvæmt áðurrköktu ákvæði 1. gr. nefnds samnings sé gert ráð
fyrir því að leigutaki geti óskað eftir framlengingu samnings. Slík ósk hafði
ekki komið fram hjá stefnanda á árinu 2012.
2. Stefndi bendir á að nefndur
grunnlóðarleigusamningur hafi varðað lóðina Skógarlönd 3 í heild, en af þeim
sökum hafi hann og varðað alla eignarhluta lóðarinnar. Byggir stefndi á því að
aðilar lóðarsamningsins sameiginlega, þ.e. vegna óskiptra réttinda lóðarinnar
Skógarlanda 3, hefðu þurft að standa saman að nefndu endurnýjunarerindi. Þá
minnir stefndi á að dómurinn sé óbundinn af fyrri niðurstöðu um að hafna
frávísun málsins.
3. Stefndi byggir á því að efni nefnds
grunnlóðarleigusamnings sé afdráttarlaust um að samþykki leigusala þurfi til
þannig að hann verði framlengdur um 50 ár, sbr. áðurrakin lokaorð 1. gr.
samningsins. Stefndi byggir á því að ekkert slíkt samþykki hafi verið gefið af
hálfu bæjarstjórnar stefnda.
Stefndi byggir jafnframt á því að lóðarsamningurinn
hefði aldrei getað framlengst sjálfkrafa til 50 ára, en í mesta lagi hefði
verið hægt að líta svo á að framkvæmd aðila hvíldi á því að lóðarsamningur
hefði framlengst ótímabundið, þar til aðrar ákvarðanir og/eða tilkynningar
hefðu komið fram af þeirra hálfu. Þá byggir stefndi á því að ákvörðun
sveitarstjórnar hans, í maí 2015, um höfnun á erindi um endurnýjun
lóðarsamnings, hafi falið í sér að endurnýjun lóðarsamnings kæmi ekki til
greina.
4. Stefndi byggir á því að ekki séu fyrir
hendi lagaforsendur að baki stefnukröfum stefnanda. Stefndi vísar til þess að
hann sé sveitarfélag sem starfi eftir sveitarstjórnarlögum nr. 138/2011.
Stefndi bendir á að sveitarstjórnir fari með stjórn sveitarfélaga, sbr. 8. gr.
sveitarstjórnarlaga, og að um starfsemi þeirra gildi ákvæði 78. gr.
stjórnarskrárinnar, sem kveði á um að sveitarfélög skuli sjálf ráða málefnum
sínum. Stefndi vísar og til þess að sveitarfélög séu stjórnvöld í skilningi 2.
gr. stjórnarskrárinnar og byggir hann á því að ákvarðanataka hans varðandi
lóðamál almennt og um hina umþrættu lóð hvíli á þeim lagagrunni. Stefndi byggir
á því að honum verði ekki gert að vera í samningssambandi við stefnanda þvert á
ákvörðun um að endurnýja ekki hinn umþrætta lóðarleigusamning.
5. Stefndi bendir á og staðhæfir að
framkvæmd hans í lóðamálum á landi í eigu eða umráðum sveitarfélagsins hvíli á
því að óbyggðar leigulóðir gangi ekki kaupum og sölum heldur falli til
sveitarfélagsins, svo sem á grundvelli lóðaúthlutunarreglna eða samkvæmt
skilmálum lóðarleigusamninga, sbr. að því leyti dskj. nr. 29 og 37. Stefndi
byggir á því að efni hins umþrætta lóðarleigusamnings frá árinu 1962 sé eimitt
dæmi um slíka framkvæmd. Þá hafi ákvæði annarra lóðarleigusamninga sem gerðir
hafi verið af landbúnaðarráðuneytinu á sínum tíma, en einnig ákvæði
lóðarsamninga eftir að stefndi og forverar hans eignuðust landið, verið sambærilegir
og þá m.a. að því er varðaði takmarkanir á handhöfn lóðarréttinda að óbyggðum
lóðum. Að þessu leyti vísar stefndi til hins staðlaða forms og ákvæða
lóðarleigusamnings sem hann hafi lagt fram við meðferð máls þessa. Þar hafi
m.a. samningsákvæðin verið áþekk þeim sem greinir í hinum umþrætta
lóðarleigusamningi, þ. á m. ákvæði 10. gr. um bann við framsali óbyggðrar
lóðar. Stefndi vísar að þessu leyti enn fremur til reglna um lóðaúthlutanir í
sveitarfélagi hans, Fljótsdalshéraði, frá 16. febrúar 2005, sbr. dskj. nr. 29,
þar sem m.a. sé kveðið á um almennar skyldur lóðarhafa, þ. á m. að hefja
framkvæmdir innan tiltekinna fresta og enn fremur um að framsal óbyggðrar lóðar
eða lóðar með mannvirkjum innan fokheldis sé óheimilt án samþykkis
Fljótsdalshéraðs, sbr. 4. gr. Þá sé í 5. gr. þessara reglna gert ráð fyrir
afturköllun lóðaúthlutunar, m.a. vegna verkhraða, brota á byggingarskilmálum
o.fl. Stefndi bendir á að lóðarleigusamningar séu jafnan gerðir þegar byggingar
séu fokheldar, sbr. ákvæði 7. gr. núgildandi reglna, og sé það ákvæði sett til
þess að stuðla að því að framsal fari ekki fram fyrir mistök eða gegn reglum.
Stefndi byggir á því að lýst
framkvæmd hans í lóðamálum, þ.m.t. ákvæði lóðarleigusamninga og framkvæmd
þeirra, hvíli á hagsmunamati um að óbyggðar lóðir falli til sveitarfélagsins,
sem þá geti úthlutað þeim til aðila sem hafi hug á byggingarframkvæmdum, en með
því móti hafi stefndi sem sveitarfélag virk áhrif á þróun byggðar, sbr. að því
leyti m.a. markmið skipulagslaga.
6. Stefndi bendir á því að á árinu 2005
hafi gilt áðurrakin ákvæði hins umþrætta grunnlóðarleigusamnings um lóðina
Skógarlönd 3. Hafi samningurinn falið í sér að mannvirki á lóðinni hafi haft
lóðarréttindi með tilgreindri afmörkun lóðarinnar. Þá hafi á nefndu ári
matshlutar bygginga verið 01-03, þ.e. hótel, tengibygging og félagsheimili,
jafnan til samans nefnt Valaskjálf, en mannvirkin hafi verið þeirrar gerðar að
þau hafi verið sambyggð, en af þeim sökum hafi getað gilt um þau ákvæði laga um
fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Stefndi áréttar það sem fram kom í
málavaxtalýsingu hér að framan, þ.e. að í septembermánuði 2005 hafi eigandi
Skógarlanda 3 verið félagið Í Efra ehf., en að þá hafi jafnframt verið kominn
fram sem kaupsamningshafi Kass ehf., sbr. dskj. 5. Stefndi byggir á því að við
gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar, þann 7. september 2005, hafi sami eigandi
verið að öllum mannvirkjum á umræddri lóð, Skógarlöndum 3, og að með
yfirlýsingunni hafi ekki orðið nein breyting þar á og þá hafi heldur ekki neitt
framsal farið fram á óbyggðum lóðarhluta leigulóðarinnar.
Stefndi byggir á því að óljóst sé um
lagalegt gildi eða merkingu umræddrar eignaskiptayfirlýsingar. Vísar hann til
þess að lagaákvæði um eignaskiptasamninga sé að finna í 16. gr. nefndra laga um
fjöleignarhús, en þar sé kveðið á um að gera skuli slíka samninga fyrir
fjöleignarhús og sé þeim ætlað að fjalla um réttarstöðu eigenda þeirra
innbyrðis. Lögunum sé hins vegar ekki ætlað að breyta eignarheimildum eða
leigusamningum sem um eignina gilda. Stefndi byggir á því að sú
eignaskiptayfirlýsing sem stefnandi vísar til geti þannig ekki falið í sér
bindandi ákvörðun milli eigenda um ábyrgð á greiðslu fasteignaskatta og/eða
lóðarleigu enda geti slíkur samningur ekki breytt efni lóðarleigusamnings.
7. Stefndi byggir á því að þar sem stofnun
eignarhlutans Skógarlanda 3c hafi ekki varðað fjöleignarhús hafi nefnd
eignaskiptayfirlýsing ekki þýðingu samkvæmt nefndum lögum um fjöleignarhús. Í
öllu falli hafi yfirlýsingin aðeins verið skilyrt skjal og háð því að húseign
yrði byggð, sbr. að því leyti áðurnefnd forsenda um að reist yrði nýbygging með
brúttórúmmálið 15.000,- rúmmetrar, sem óumdeilt sé að ekki hafi gengið eftir.
Forsendurnar fyrir stofnun eignarinnar Skógarlanda 3c hafi því ekki gengið
eftir og því geti yfirlýsingin ekki verið grundvöllur að stofnun sérstakrar
fasteignar. Í þessu sambandi bendir stefndi á að í eignaskiptayfirlýsingunni sé
m.a. vísað til þess að matshlutinn Skógarlönd 3c sé „væntanlegur“ en að auki sé
þar vísað til óvissu um endanlega stærð húsbyggingar.
8. Stefndi byggir á því að staðfesting
byggingarfulltrúa á margnefndri eignaskiptayfirlýsingu hafi einungis getað
varðað efni hennar og þá í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús. Stefndi
byggir á því að virk réttindi samkvæmt yfirlýsingunni hafi verið háð
byggingarframkvæmdum, þ.e. að væntanleg nýbygging fjöleignarhússins risi. Hafi
byggingarfulltrúi stefnda þannig aðeins staðfest efni
eignaskiptayfirlýsingarinnar og þá með vísan til þeirrar forsendu sem hún
tilgreindi.
Stefndi bendir á að eignaskiptayfirlýsingin
vísi með beinum hætti til grunnlóðarleigusamningsins um Skógarlönd 3. Byggir
stefndi á því að fyrrnefnd staðfesting byggingarfulltrúans hafi ekki falið í
sér að samþykkt hafi verið nein frávik frá efni samningsins, s.s. um heimild
til framsals óbyggðrar lóðar og/eða veðsetningar, enda hefði byggingarfulltrúi
ekki verið til þess bær. Því hafi þýðing undirskriftar hans einskorðast við
lagaákvæðin um eignaskiptasamninga, sbr. fyrrgreind ákvæði laga um
fjöleignarhús.
Stefndi byggir á því að eftir gerð
eignaskiptayfirlýsingarinnar og þá að því marki sem hún hafi getað falið í sér
virk/óskilyrt réttindi, hafi eigandi Skógarlanda 3, þ.e. allra eignarhlutanna,
verið bundinn af leigusamningi um lóðina. Leigusamningurinn hafi verið
þinglýstur og viðsemjendur eiganda Skógarlanda 3c því verið bundnir af
réttindum og skyldum sem í honum greinir, sbr. ákvæði þinglýsingalaga og
almennra reglna eignarréttar um vanheimild.
9. Stefndi byggir á því að
Verðbréfastofunni hf., sem stefnandi tekur rétt sinn frá, hafi borið að gæta að
ákvæðum og efni lóðarleigusamningsins um Skógarlönd 3, þ.e. þegar til greina
kom af hennar hálfu að taka veð í eigninni Skógarlönd 3c. Stefndi byggir á því
að nýting Skógarlanda 3c, sem varðaði engin mannvirki á lóðinni Skógarlönd 3,
hafi verið andstæð 4. og 9. gr. lóðarleigusamningsins um takmarkanir á
veðsetningu óbyggðrar lóðar. Þá hafi í veðsetningunni jafnframt falist tiltekið
framsal og því hafi sú ráðstöfun einnig verið óheimil samkvæmt 5. gr.
samningsins, sbr. einnig ákvæði 15. gr. Stefndi áréttar að Verðbréfastofan hf.
hafi ekki getað öðlast ríkari rétt til veðandlagsins en ákveðinn hafði verið
samkvæmt efni grunnlóðarleigusamningsins. Að þessu leyti bendir stefndi á að
fastanúmer eignar hafi ekki verið tilgreind í nefndu veðskjali.
10. Stefndi bendir á að framsal Kass ehf.,
samkvæmt afsali frá 2. ágúst 2006, hafi varðað Skógarlönd 3b, sbr. dskj. 7, þó
svo að í afsalinu hafi einnig verið tekið fram að byggingarréttur á lóð nr. 3
hafi fylgt með í kaupunum. Stefndi byggir á því að framsalið hafi því í raun
ekki tekið til hins óbyggða lóðarhluta sérstaklega. Í þessu samhengi bendir
stefndi á að fastanr. Skógarlanda 3c hafi í nefndum gerningi ekki verið
tilgreint.
11. Stefndi byggir á því að afsalsgerningur
Straumáss ehf., dagsettur 15. september 2006, á eigninni Skógarlöndum 3c
sérstaklega, hafi verið í ósamræmi við ákvæði grunnlóðarleigusamningsins frá
árinu 1962, sbr. m.a. áðurnefnd ákvæði 4., 5., 9. og 15. gr. Vísar stefndi til
þess að í afsali þessu sé gerð grein fyrir heitinúmerinu 111-7112, sem hann
staðhæfir að beri með sér að ekki hafi verið búið að úthluta eigninni
fastanúmeri, en að auki sé tilgreint í afsalinu að eignarhlutinn sé
„(væntanlegur)“.
12. Stefndi bendir á að VBS
fjárfestingarbanki hf., sem stefnandi leiðir rétt sinn frá, hafi keypti eignina
Skógarlönd 3c á nauðungarsölu, sbr. fyrrnefnt nauðungarsöluafsal, útgefið 24.
ágúst 2007.
Stefndi byggir á því að það hafi
enga þýðingu í máli þessu hvort veðbréf eða framsalsgerningar hafi verið í
andstöðu við ákvæði lóðarsamningsins frá 1962 og þá ekki að þeim hafi verið
þinglýst. Byggir stefndi á því að þinglýsing upphefji ekki þá vanheimild sem
falist hafi í ráðstöfun eignarinnar í andstöðu við lóðarsamninginn. Stefndi
beri og enga ábyrgð á framkvæmd þinglýsingarinnar og hafi ekki fengið
upplýsingar um forsendur hennar. Þá hafi stefndi hvorki samþykkt eða viðurkennt
rétt stefnanda til að fara með eignarráð yfir Skógarlöndum 3c, í ljósi
takmarkana grunnlóðarleigusamnings um bann við framsali óbyggðrar lóðar og
sambærilegra ráðstafana. Stefndi byggir enn fremur á því að stefnandi og þeir
sem hann leiðir rétt sinn frá, þ.e. VBS fjárfestingarbankinn hf. og
Verðbréfastofan hf., teljist til sérfróðra aðila þegar komi að veðsetningum og
viðskiptum með fasteignir. Af þeim sökum geti þeir ekki borið fyrir sig að
þinglýst skjöl, s.s. lóðarleigusamningur um Skógarlönd 3c, hafi verið þeim
ókunn eða hafi ekki átt að hafa þýðingu.
Stefndi byggir á því að réttmætar væntingar eða aðrar
hugmyndir stefnanda um rétt til lóðarinnar hefðu átt að hvíla á efni
grunnlóðarleigusamningsins frá árinu 1962. Handhöfn stefnanda á ætluðum
lóðarréttindum Skógarlanda 3c hafi hins vegar ekki verið í samræmi við efni
nefnds samnings, enda hafi hin upphaflega veðsetning forvera stefnanda á
réttindum samkvæmt honum ekki verið í samræmi við ákvæði hans. Í þessu viðfangi
vísar stefndi til þess að engin staðfesting eða samþykki bæjarstjórnar stefnda
liggi fyrir um frávik frá nefndum ákvæðum eða um heimild til réttinda yfir
óbyggðri lóð.
13. Stefndi staðfestir að hann hafi innheimt
lóðarleigu og fasteignagjöld af stefnanda, en staðhæfir jafnframt að útsending
greiðsluseðla vegna gjaldanna hafi farið fram á grundvelli sjálfkrafa
álagningar. Stefndi byggir á því að með innheimtunni og í ljósi þessarar
framkvæmdar hafi hann ekki tekið sérstaka ákvörðun um að stefnandi hefði
uppfyllt skilyrði til þess að vera aðili að grunnlóðarleigusamningnum frá árinu
1962 eða veitt samþykki sitt samkvæmt ákvæðum samningsins. Bæjarstjórn stefnda
hafi og hafnað erindi stefnda um endurnýjun á þessum samningi með ákvörðun og
bókun þann 6. maí 2015. Þeirri ákvörðun hafi ekki verið hnekkt og hafi
stefnandi ekki leitast við að ógilda ákvörðunina.
Í ljósi ofangreinds byggir stefndi á því að sýkna beri
hann af aðalkröfu stefnanda þar sem málsástæður hans séu haldlausar. Að öðru
leyti byggir stefndi á því að afgreiðsla hans og ákvarðanir varðandi hin
umþrættu lóðarleiguréttindi hafi hvílt á málefnalegri stjórnsýslu, sem samræmst
hafi meginreglum stjórnsýsluréttar og viðeigandi reglum eignarréttar.
14. Að því er varðar varakröfu stefnanda um
að viðurkennd verði skaðabótaábyrgð hans á tjóni vegna höfnunar á beiðni
stefnanda um að framlengja lóðarleigusamning um Skógarlönd 3c, byggir stefndi á
því að ekki séu uppfyllt skilyrði sakarreglunnar eða annarra skaðabótareglna.
Af þeim sökum krefjist hann sýknu af þeirri kröfu. Stefndi byggir á því að
stefnandi hafi sönnunarbyrði fyrir því að nefnd skilyrði séu yfirleitt fyrir
hendi.
15. Þá byggir stefndi á því að stefnandi hafi
ekki orðið fyrir tjóni í skilningi skaðabótaréttarins. Vísar hann til þess að
stefnandi, eða fyrirrennarar hans, hafi á grundvelli algjörrar vanhæfni eða
vangæslu tekið 516 milljóna króna veð í eignarhlutanum Skógarlöndum 3c, þrátt
fyrir að fram hafi komið í lóðarleigusamningi að bannað væri að veðsetja
óbyggða lóð. Síðar hafi sá aðili sem stefnandi leiði rétt sinn frá leyst
eignarhlutann Skógarlönd 3c til sín á nauðungarsölu, þrátt fyrir fyrrgreint
bannákvæði lóðarleigusamnings.
16. Stefndi byggir á því að vegna áðurrakinna
ákvæða lóðarleigusamnings um Skógarlönd 3, sem eignarhlutinn Skógarlönd 3c var
tengdur við, hafi sá hluti ekki haft sjálfstætt verðgildi. Hafi skráning
eignarhlutans til fasteignamats heldur ekki falið í sér að hann hefði
sjálfstætt verðgildi, þar sem ráðstöfun óbyggðrar lóðar hafi verið óheimil
samkvæmt ákvæði samningsins. Því hafi hið skráða fasteignamat Skógarlanda 3c
einungis verið hlutdeild í fasteignamati lóðarinnar Skógarlanda 3, á grundvelli
eignaskiptasamnings um réttarstöðu eigenda væntanlegs fjöleignarhúss innbyrðis.
Skráning fasteignamats Skógarlanda 3c hafi þannig ekki takmarkað þýðingu ákvæða
lóðarleigusamningsins. Fasteignamatið hafi hins vegar verið grundvöllur þess að
fasteignaskattur var lagður á lóðina og þar með þeirrar kvaðar að greiða hefði þurft
af lóðinni. Ætlaður réttur stefnanda yfir Skógarlöndum 3c hafi því í raun verið
kvöð, en ekki eign með sjálfstætt verðgildi.
17. Stefndi áréttar að það sé hlutverk hans
sem sveitarfélags að úthluta lóðum. Hann staðhæfir að stefnandi geti fengið úthlutað
lóð í sveitarfélaginu hafi hann á annað borð áhuga á því að byggja húseign.
Stefndi staðhæfir jafnframt að ekki séu innheimt gjöld af lóðum, nema þá
gatnagerðargjöld og byggingarleyfisgjöld, sem stefnandi sem húsbyggjandi á
lóðinni Skógarlöndum 3 þyrfti þá einnig að greiða. Fram til þess tíma hefði
hann ekki þurft að greiða fasteignagjöld. Stefndi byggir á því, og þá í ljósi
framangreinds, að ekki liggi fyrir nokkur sönnun þess af hálfu stefnanda að
ætlaður byggingarréttur hefði getað haft sjálfstætt verðgildi í ljósi skilmála
grunlóðarleigusamningsins, stöðu á lóðamarkaði á Fljótsdalshéraði og annarra
aðstæðna.
18. Stefndi byggir á því að ekki séu til
staðar skilyrði um saknæmi af hans hálfu. Að því leyti ítrekar stefndi þá
afstöðu sína, að aldrei hafi verið viðurkennt af hans hálfu að stefnandi hefði
eða gæti hafa haft aðild að leigusamningnum um Skógarlönd 3 frá árinu 1962.
19. Stefndi byggir á því að margnefnd
ákvörðun bæjarstjórnar hans frá 6. maí 2015 hafi verið lögmæt, enda hafi hún
hvílt á þeirri almennu stefnu sveitarfélagsins að rétti til óbyggðrar lóðar
verði ekki ráðstafað. Þá hafi ákvörðunin fyllilega samræmst ákvæðum nefnds
leigusamnings frá árinu 1962, sem stefnanda hefði átti að vera kunnugt um. Loks
hafi stefndi gætt málsmeðferðarreglna stjórnsýsluréttar, s.s. varðandi rannsókn
og andmælarétt, áður en nefnd ákvörðun var tekin. Þá hafnar stefndi því og að
framkvæmd hans í þessu máli hafi verið í ósamræmi við stjórnsýsluvenju sem
tíðkast hafi hjá honum. Þvert á móti hafi afstaðan og framkvæmdin varðandi
óbyggðar lóðir verið skýr, sbr. það sem hér að framan hafi verið rakið um
lóðarleigusamninga, lóðaúthlutunarreglur o.fl.
Stefndi byggir á því að ekki stoði fyrir stefnanda í
máli þessu að vísa til eignarréttarlegra sjónarmiða, enda hvíla eignarréttindi
lóðarhafa á þeim skilmálum sem komi fram í umræddum lóðarleigusamningi.
Vanþekking eða fullyrðingar um að ákvæði samnings þessa gildi ekki geti því
ekki verið grundvöllur eignarréttarverndar eða réttmætra væntinga.
20. Stefndi vísar loks til sjónarmiða um
eigin sök. Hann bendir á að verði talið að ætlaður byggingarréttur hafi haft
sjálfstætt verðgildi milli upplýstra aðila, t.d. þegar stefnandi eignaðist
hann, hefðu slík verðmæti getað fallið niður í ljósi ákvæða lóðarleigusamnings
og byggir hann á því, enda hafi stefnandi borið áhættuna, líkt og málum var
komið. Stefndi byggir einnig á því að óskýrt sé og ósannað á hvaða tímapunkti
stefnandi hafi orðið fyrir tjóni og þá enn fremur hvort hinn ætlaði
byggingarréttur hefði þá haft verðgildi. Að því leyti bendir stefndi á að er
bæjarstjórn hans hafi tekið áðurgreinda ákvörðun, í maí 2015, hafi verið liðin
þrjú ár frá því að lóðarleigusamningur rann út.
Stefndi bendir á að stefnandi hafi
krafist og samþykkt að taka við endurgreiðslu fasteignagjaldanna, sbr.
kröfubréf hans frá 4. maí 2017, og hafi hann þar með talið að ágreiningur aðila
væri til lykta leiddur.
Um helstu lagarök vísar
stefndi til sveitarstjórnarlaga nr. 138/2011, 8. gr., en einnig vísar hann til
meginreglu eignarréttar um lóðarleigusamninga og um vanheimild. Enn fremur
vísar hann til ákvæða stjórnsýslulaga nr. 37/1993, m.a. varðandi andmælarétt og
rannsóknarreglu, en að því er varðar málskostnað vísar hann til 129. og 130.
gr. laga. 91/1991 um meðferð einkamála.
IV.
Í máli þessu krefst stefnandi þess m.a. að viðurkennt
verði að hann sé lögmætur rétthafi lóðarleiguréttinda að Skógarlöndum 3c
samkvæmt lóðarleigusamningi, sem gerður var í lok árs 1962.
Af gögnum verður ráðið að í kjölfar undirritunar
nefnds lóðarleigusamnings hafi tíu hreppar á Fljótsdalshéraði hafið byggingu
félagsheimilisins Valaskjálfar, en það mun hafa verið vígt á árinu 1966. Liggur
fyrir að í kjölfar þessa reistu hrepparnir svokallaða tengibyggingu, en báðar
þessar húseignir eru með fastanúmerið 217-6161. Þá liggur fyrir að
hreppsfélögin reistu á árinu 1977 þriggja hæða samnefnda hótelbyggingu, sem er
áföst tengibyggingunni, en fastanúmer húseignarinnar er 217-6163.
Óumdeilt er að vestan nefndra húsbygginga er
malarborið bifreiðastæði, sem nær að akbraut Laufskóga, en stæðið markar og að
stærstum hluta þann hluta lóðarinnar að Skógarlöndum 3, sem málsaðilar deila um
og afmarkaður er með bókstafnum c.
Ágreiningslaust er að Egilsstaðahreppur og síðar
Egilsstaðabær tók við eignarráðum lands í sveitarfélaginu af íslenska ríkinu
nokkru eftir gerð nefnds lóðarleigusamnings. Fékk sveitarfélagið þar með stöðu
landeiganda og varð því leigusali hinnar umþrættu lóðar að Skógarlöndum 3. Í
kjölfar síðari sameininga sveitarfélaga á Héraði tóku Austur-Hérað og síðar
stefndi, Fljótsdalshérað, við þessum réttindum.
Ágreiningur aðila varðar
samkvæmt framansögðu m.a. þau réttindi sem tengd eru nefndum lóðarleigusamningi
og þá þann sérstaka lóðarhluta, sem afmarkaður var með sérstakri yfirlýsingu um
eignaskipti haustið 2005, þ.e. matshlutann Skógarlönd 3c. Byggir stefnandi m.a.
á því að stefndi hafi viðurkennt hann sem rétthafa nefnds lóðar- og matshluta
með álagningu lóðarleigu- og fasteignagjalda.
Hann byggir einnig á því að samningurinn hafi framlengst vegna þessara innheimtuaðgerða
og/eða vegna aðgerðarleysis stefnda við lok samnings á árinu 2012. Þannig hafi
nýtt 50 ára samningstímabil hafist.
Stefndi byggir hins vegar á því, og þá í
ljósi efnisákvæða lóðarleigusamningsins, sem nánar voru tíunduð í I. kafla hér
að framan, að stefnandi hafi í raun ekki verið bær til þess að fara með
leiguréttindin. Þannig hafi stefnandi aldrei verið samþykktur sem leigutaki eða
notið viðurkenningar sem slíkur, en að auki hafi leiguréttindin runnið sitt
skeið á enda samkvæmt efni samningsins. Þá byggir stefndi einnig á því að hann
hafi hafnað beiðni stefnanda um að framlengja samninginn. Í þess stað hafi hann
endurgreitt fyrrnefnd gjöld eftir að stefnandi hafði um það bil tveimur árum
eftir að samningnum lauk samkvæmt efni sínu farið fram á slíkt í bréfi,
dagsettu 4. maí 2017.
Í nefndum grunnlóðarleigusamningi, 1. gr.,
er m.a. kveðið á um að hann sé tímabundinn og gildi til 50 ára. Samkvæmt
ákvæðinu rann samningurinn því út í lok ársins 2012. Ákvæði samningsins eru að
öðru leyti rakin hér að framan í meginatriðum, en í skilmálunum er m.a. kveðið
á um að fyrrnefndum leigutökum, þ.e. hreppsfélögunum tíu á Héraði, hafi borið
að hefja byggingarframkvæmdir á lóðinni Skógarlöndum 3, í hinum gamla
Egilsstaðahreppi, eigi síðar en 12 mánuðum eftir upphaf leigutímans, þ.e.
seinni hluta árs 1963. Verður ekki annað ráðið en að það hafi gengið eftir og
að félagsheimilisbyggingin hafi verið reist í kjölfarið, án sérstakra
athugasemda af hálfu þáverandi landeiganda, íslenska ríkisins, en eignin var
vígð, eins og þekkt er og gögn málsins bera með sér, árið 1966.
Egilsstaðahreppur, forveri stefnda, var á
meðal þeirra sveitarfélaga sem ritaði undir nefndan grunnlóðarleigusamning sem
leigutaki að Skógarlöndum 3 í lok árs 1962. Óumdeilt er að hreppsfélagið tók á síðari
stigum við réttindum sem lóðarhafi þegar landeigandinn, íslenska ríkið, lét af
yfirráðum sínum yfir lóðinni. Gögn málsins bera enn fremur með sér að
hreppsfélagið hafi verið á meðal þeirra eignaraðila sem stóðu að sölu og
framsali á fyrrnefndum húseignum á lóðinni á tíunda áratug síðustu aldar, þ.e.
hótelbyggingunni (matshluti 03), tengibyggingunni og félagsheimilinu
(matshlutar 01 og 02), og þá til þess félags sem síðar seldi eignir þessar til
félagsins Í efra ehf.
Samkvæmt gögnum var deiliskipulagstillaga
gerð fyrir lóðina Skógarlönd 3 á árinu 2004 og þá samkvæmt þágildandi
skipulagslögum nr. 73/1997, sbr. nú lög nr. 123/2010. Tillagan er árituð af
skipulagsfulltrúa Austur-Héraðs, forvera stefnda, þann 15. apríl 2004. Og
samkvæmt áritun sama fulltrúa var tillagan samþykkt í bæjarstjórn
sveitarfélagsins þann 2. júní sama ár.
Af gögnum verður ráðið að
deiliskipulagstillagan hafi komið til af því að þáverandi eigandi húseignanna á
nefndri lóð, Í efra ehf., hafi haft áform um að auka við hótel- og veitingastarfsemi
Hótels Valaskjálfar. Hafi þannig verið hugmyndir um að reisa nýja fjögurra hæða
byggingu á fyrrnefndu bifreiðastæði vestan eldri hótelbyggingar og þá nærri
akbraut Laufskóga. Þessu til viðbótar hafi verið hugmyndir um að reisa
viðbyggingu við samkomu- og veitingasali félagsheimilisins.
Eins og rakið var í kafla I hér að framan
seldi félagið Í efra ehf. félaginu Kass ehf. húseignirnar að Skógarlöndum 3 ásamt
tilheyrandi lóðarleiguréttindum með kaupsamningi, dagsettum 5. maí 2005. Í
kaupsamningi þessum er m.a. tekið fram að með kaupunum hafi fylgt samþykktur
byggingarréttur vegna fyrirhugaðrar viðbyggingar við hótelið. Í kaupsamningnum
er og sérstaklega tekið fram að eigandi lóðarinnar sé sveitarfélagið
Fljótsdalshérað.
Fyrir liggur að fyrirsvarsmenn áðurnefndra félaga, Í
efra ehf. og kaupsamningshafans Kass ehf., gerðu þann 7. september 2005
eignaskiptayfirlýsingu um lóðina Skógarlönd 3. Var þar um vísað til laga nr.
26/1994 um fjöleignarhús. Í yfirlýsingunni eru m.a. tíunduð sérstök eignarhlutföll,
en að auki er eignum á lóðinni gefin ný heiti. Er félagsheimilið og
tengibyggingin þannig skráð sem Skógarlönd 3a, en hótelbyggingin sem Skógarlönd
3b. Þá er í yfirlýsingunni tekið fram að nýr væntanlegur matshluti verði
skráður sem Skógarlönd 3c. Þar um er tekið fram að hinn nýi hluti lóðarinnar
hafi ekki verið með samþykktar byggingarnefndarteikningar og þá af hinni
væntanlegu hótelbyggingu, en hins vegar segir að byggingarreitur vegna hennar
hafi verið ákveðinn og samþykktur.
Í nefndri eignaskiptayfirlýsingu er tekið fram lóðin
að Skógarlöndum 3 sé í óskiptri sameign, sbr. að því leyti ákvæði
grunnlóðarleigusamningsins frá 12. nóvember 1962. Auk áritana fyrirsvarsmanna
nefndra félaga er yfirlýsingin árituð af byggingarfulltrúa sveitarfélags stefnda,
þann 9. september nefnt ár.
Óumdeilt er að lóðarleiguréttindin á hinum nýja
matshluta, þ.e. Skógalöndum 3c, voru þann 22. september 2005 veðsett með 215
skuldabréfum, og þá með samþykkisáritun fyrirsvarsmanna Í efra ehf. og Kass
ehf. Verðbréfastofan hf. er skráður kröfuhafi þessara bréfa, en þar var því um
að ræða forvera VBS fjárfestingarbanka hf. og síðar stefnda, VBS eignasafns hf.
Með afsali, dagsettu 2. ágúst 2006, afsalaði Kass ehf.
eignarhluta sínum í Skógarlöndum 3b til Straumáss ehf., þ.e. hótelbyggingunni,
auk tilfallandi hótelreksturs. Því til viðbótar segir í afsalinu að með í
kaupunum hafi fylgt tilheyrandi lóðarréttindi, en einnig byggingarréttur á lóð
nr. 3 við Skógarlönd, þ.e. Skógarlönd 3c. Afsalið var innfært til þinglýsingar
þann 21. september sama ár. Einnig liggur fyrir að með samkomulagi, dagsettu
14. september 2006, og þá vegna viðskipta millum félaganna M.H.M. ehf. og
Hítarness ehf. um tilteknar fasteignir á Selfossi, hafi fyrirsvarsmaður
Straumáss ehf. samþykkt að setja byggingarréttinn að Skógarlöndum 3c til
frekari tryggingar fyrir efndum þeirra viðskipta. Þá liggur fyrir að skömmu
eftir þessi viðskipti hafi lóðinni að Skógarlöndum 3c verið afsalað til M.H.M.
ehf. Þá liggur fyrir að tæpu ári eftir þessa gerð nefndra gerninga hafi forveri
stefnda eignast lóðarréttindin að Skógarlöndum 3c, en þá á grundvelli
nauðungarsölu.
Í máli þessu er til þess að líta að hér á
landi hafa eigi verið sett sérstök lög um lóðarleigusamninga, en að áliti
dómsins er eigi tækt að beita ákvæðum húsaleigulaga nr. 36/1994 þar um. Gilda
því um lóðarleigusamninga almennar túlkunarreglur og þá um þá skilmála sem
aðilar hafa gert hverju sinni.
Í 4. gr. grunnlóðarleigusamningsins frá
árinu 1962 er m.a. kveðið á um að leigutaka sé óheimilt að láta leigurétt sinn
til lóðarinnar að Skógarlöndum 3 eða hluta hennar af hendi til þriðja aðila án
þess að samþykki lóðareiganda liggi fyrir. Í greininni er einnig kveðið á um að
leigutaka sé óheimilt að framselja eða veðsetja lóðarréttindi sín á óbyggðri
lóð og er tekið
fram að séu þessi atriði virt að vettugi leiði það til þess að lóðin falli á ný
til lóðareigandans, íslenska ríkisins. Þá er í 5. gr. kveðið á um tilkynningarskyldu
leigutaka til lóðareiganda standi vilji hans til þess að losna við hluta af
óbyggðri lóð. Loks segir í 9. gr. og 15. gr. að brot á ákvæðum samningsins varði
þá, sem síðar fá lóðina til afnota, hinum sömu viðurlögum og hina upphaflegu
leigutaka.
Ágreiningslaust er að aldrei voru reist
nokkur mannvirki á hinum umþrætta lóðarhluta að Skógarlöndum 3c, líkt og áform
virðast hafa verið um á tímabili. Á hinn bóginn liggur fyrir að
lóðarleiguréttindi lóðarhlutans voru ítrekað framseld, auk þess sem þau voru
veðsett vegna útgáfu skuldabréfa og þá til þess fjármálafyrirtækis sem
stefnandi leiðir rétt sinn frá. Að áliti dómsins verður þessum gerningum ekki
jafnað saman við þá framsalsgerninga sem vörðuðu aðra afmarkaða hluta
lóðarinnar, þ.e. 3a og 3b, og þeirra mannvirkja sem þar höfðu sannanlega verið
reist af leigutökum í samræmi við ákvæði grunnlóðarleigusamningsins frá árinu
1962. Og eins og hér að framan var lýst varð einn þessara leigutaka, þ.e.
forveri stefnda, síðar eigandi heildarlóðarinnar að Skógarlöndum 3.
Samkvæmt meginreglum kröfuréttar getur
skuldari ekki losnað undan skyldum sínum án samþykkis kröfuhafa. Þá ber
kaupanda eignar á nauðungarsölu að hlíta leigusamningi og öðrum samningsbundnum
afnotaskyldum. Fyrrnefndur eignaskiptarsamningur sem gerður var haustið 1995
fól að þessu virtu ekki í sér framsalsrétt þáverandi húseiganda á nefndri lóð án
aðkomu og afskipta lóðareiganda og þá ekki á þeim lóðarhluta sem afmarkaður
hafði verið sérstaklega og nefndur Skógarlönd 3c, en var án allra mannvirkja. Í
þessu viðfangi ber til þess að líta að þrátt fyrir að nefnd lóð hafi tengsl við
aðra lóðarhluta heildarlóðarinnar að Skógarlöndum 3 mun dómur um þær kröfur sem
hér er til umfjöllunar eingöngu verða bindandi um úrslit sakarefnis málsins
milli aðila málsins um þær kröfur sem dæmar kunna að verða að efni til, sbr. 1.
mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991.
Að áliti dómsins verður að ofangreindu
virtu og röksemdum stefnda ekki fallist á með stefnanda að þeir aðilar og félög
sem hann leiðir rétt sinn frá hafi með því að þinglýsa áðurgreindum gerningum
fullnægt skyldum sínum, þ. á m. tilkynningaskyldu gagnvart stefnda, sem
lóðareiganda. Er í því viðfangi m.a. til þess að líta að þinglýsing getur ekki
bætt úr þeim annmörkum og brestum sem hér að framan hefur verið lýst, að því er
varðar hin skýru ákvæði hins þinglýsta grunnlóðarleigusamnings frá árinu 1962.
Áritun byggingarfulltrúa sveitarfélags stefnda á nefndri eignaskiptayfirlýsingu
breytir þar heldur engu um að áliti dómsins, og verður áritunum hans ekki
jafnað til þess að stefnandi hafi fengið leyfi eða framsalsrétt um hina óbyggðu
lóð að Skógarlöndum 3c, eftir að hún hafði verið afmörkuð með yfirlýsingunni og
meðfylgjandi teikningu. Þá er til þess að líta að stefndi hafði ekki veitt
forverum stefnanda sérstakt eða tilskilið byggingarleyfi fyrir hinum
fyrirhuguðu byggingarframkvæmdum.
Hin tímabundna innheimta stefnda á
lögákveðnum gjöldum, sem endurgreidd voru á síðari stigum, leiðir að mati
dómsins ekki til þess að stefnandi geti byggt rétt sinn til áframhaldandi
leiguréttinda og þá m.a. í ljósi þess að þeir forverar, sem hann leiðir rétt
sinn frá, verða að teljast hafa verið sérfróðir um lánveitingar, heimildarskjöl
og veðskjöl, sbr. einnig að því leyti ákvæði 9. gr. laga nr. 153/2006. Gegn
andmælum stefnda verður heldur ekki fallist á að tiltekin venja hafi skapast um
framkvæmdaratriði um lóðir í sveitarfélaginu og þá með þeim hætti að stefnandi
hafi haft þann rétt sem hann fer fram á. Í því viðfangi er m.a. til þess að
líta að þær reglur sem stefndi hefur vísað til og lagt skilríki fram um eru í
aðalatriðum í samræmi við þá skilmála sem tilteknir eru í margnefndum
grunnlóðarleigusamningi frá árinu 1962.
Eins og fyrr sagði var eignarrétturinn að
umræddri lóð framseldur frá íslenska ríkinu til forvera stefnda. Eignarréttur
þessi hefur að öðru leyti ekki verið framseldur og því hefur stefnandi að áliti
dómsins ekki fært sönnur á að forverar hans hafi öðlast frekari rétt til
lóðarinnar en tímabundins afnotaréttar. Að þessu virtu, ásamt andmælum og
röksemdum stefnda, verður eigi fallist á með stefnanda að hann hafi mátt vænta
þess að hann ætti frekari réttindi en hin takmörkuðu lóðarleiguréttindi og þá
samkvæmt efni margnefnds grunnlóðarleigusamnings, þ. á m. um gildistíð hans.
Að ofangreindu virtu verður ekki fallist á
aðalkröfu stefnanda, að viðurkennt verði með dómi, að í gildi sé lóðarleigusamningur
til 50 ára, frá 16. nóvember 2012 að telja, milli stefnanda og stefnda, um
fasteignina Skógarlönd 3c, fastanúmer 232-5350.
Lóðarleigusamningar eru í eðli sínu
einkaéttarlegs eðlis, en engu að síður eru stjórnvöld líkt og stefndi að nokkru
bundin af meginreglum stjórnsýsluréttarins, þ. á m. varðandi málefnaleg
sjónarmið um ákvaðanatökur.
Fyrir liggur að stefndi veitti stefnanda
frest með bréfi, dagsettu 6. janúar 2015, til að koma sjónarmiðum sínum á
framfæri vegna mögulegrar höfnunar á beiðni hans um endurnýjun á nefndum
lóðarleigusamningi, sbr. að því leyti ákvæði 1. gr. in fine. Tilefni þessa var
erindi stefnanda sem borist hafði til stefnda nokkru áður, en er það gerðist
voru liðin rétt tvö ár frá því að leigutímanum lauk samkvæmt efni
grunnlóðarleigusamningsins frá árinu 1962. Áréttaði stefnandi í kjölfarið
erindi sitt með bréfi dagsettu 10. mars sama ár. Liggur þannig fyrir að
stefnanda var gefinn kostur á að gæta andmælaréttar í samræmi við fyrirmæli 13.
gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.
Þá liggur fyrir að stefndi tilkynnti
stefnanda, að loknum bæjarstjórnarfundi í maí 2015, að lóðarleigusamningurinn
yrði ekki endurnýjaður þar sem hann hefði í raun fallið úr gildi í samræmi við
efnisákvæði hans.
Með vísan til ofangreinds og þá
sérstaklega í ljósi skýrra ákvæða grunnlóðarleigusamnings og andmæla stefnda er
það niðurstaða dómsins að ekki verði fallist á með stefnanda, að stefndi hafi
misbeitt valdi sínu eða að hann hafi á annan hátt brotið gegn meðalhófsreglu
12. gr. stjórnsýslulaganna. Þá verður heldur ekki fallist á með stefnanda að
aðstæður í þjóðfélaginu, er atvik gerðust, eigi að leiða til þess að taka beri
kröfur hans til greina. Að því leyti ber að áliti dómsins ekki síður að líta
til þess að stefndi hefur sem sveitarfélag verulega hagsmuni af því að reglum
hans um byggingar- og lóðamál, þ. á m. varðandi óbyggðar lóðir, sé framfylgt að
öllu verulegu.
Í ljósi ofangreinds hefur stefnandi að
áliti dómsins ekki fært sönnur um saknæma og ólögmæta háttsemi stefnda og þá
þannig að viðurkenna beri skaðabótaskyldu í máli þessu.
Að öllu framangreindu virtu verður stefndi
sýknaður af aðal- og varakröfum stefnanda í máli þessu.
Eftir þessum úrslitum, sbr. ákvæði 130.
gr. laga nr. 91/1991, verður stefnanda gert að greiða stefnda málskostnað eins
og nánar segir í dómsorði.
Fyrir uppkvaðningu dómsins var gætt ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga
nr. 91/1991.
Ólafur Ólafsson héraðsdómari kveður upp dóminn.
D Ó M S O R Ð:
Stefndi, Fljótsdalshérað, er sýkn af kröfum
stefnanda,VBS eignasafns hf.
Stefnandi greiði stefnda málskostnað,
1.004.400 krónur, að meðtöldum virðisaukaskatti.