- Lykilorð:
- Eignarréttur
- Lögvarðir hagsmunir
- Ógilding
- Samningur
- Skipulag
Ár
2018, föstudaginn 13. júlí, er á dómþingi Héraðsdóms Reykjaness, sem háð er að
Fjarðargötu 9, Hafnarfirði, kveðinn upp í máli nr. E-120/2018:
Norðurturninn hf.
(Hjörleifur
Kvaran lögmaður)
gegn
Eignarhaldsfélaginu
Smáralind ehf.
(Helgi
Jóhannesson lögmaður)
og
Kópavogskaupstað
(Guðjón
Ármannsson lögmaður)
svofelldur
d
ó m u r :
Mál
þetta, sem þingfest var 1. febrúar 2018,
var höfðað með stefnu, birtri þann 24. janúar sl. Stefnandi er Norðurturninn
hf., kt. 490913-0330, Borgartúni 26, Reykjavík. Stefndu eru Eignarhaldsfélagið
Smáralind ehf., kt. 550496-2329, Hagasmára 1, 201 Kópavogi, og Kópavogsbær, kt.
700169-3759, Fannborg 2, 200 Kópavogi.
Dómkröfur stefnanda eru að
viðurkennt verði með dómi að samkvæmt stofnskjali fyrir lóðirnar Hagasmára 1,
Hagasmára 3 og Hagasmára 5 frá 21.4.2008 hvíli kvaðir á lóðunum Hagasmára 1 og
Hagasmára 3 um samnýtingu bílastæða, um samnýtingu fráveitulagna og gagnkvæman
umferðarrétt og sú kvöð veiti stefnanda, sem eiganda Hagasmára 3, rétt til
nýtingar á bílastæðum á lóðinni við Hagasmára 1.
Stefnandi
krefst þess einnig að fellt verði úr gildi deiliskipulag Smárans vestan
Reykjanesbrautar sem samþykkt var í bæjarstjórn Kópavogsbæjar 25. október 2016
og auglýst var í B-deild Stjórnartíðinda 25. nóvember 2016.
Einnig
er þess krafist að fellt verði úr gildi deiliskipulag Smárans vestan
Reykjanesbrautar sem samþykkt var í bæjarstjórn Kópavogsbæjar 24. nóvember 2015
og auglýst var í B-deild Stjórnartíðinda 9. júní 2016.
Að
lokum er þess krafist að stefndu verði in solidum dæmdir til að greiða
stefnanda málskostnað samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi eða
samkvæmt mati dómsins.
Stefndi
Eignarhaldsfélag Smáralindar ehf. krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda auk
málskostnaðar.
Stefndi
Kópavogsbær krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda auk málskostnaðar.
Aðalmeðferð
málsins fór fram þann 19. júní sl. og var málið dómtekið að málflutningi
loknum.
Málavextir.
Samkvæmt
gögnum málsins var gerður lóðarleigusamningur um byggingarlóð í Kópavogi milli
Kópavogsbæjar og Byggingarfélags Gylfa og Gunnars ehf. um lóðina Hagasmára 1 í
Kópavogi. Segir í skjalinu að lóðin sé sérlóð, 13.241 fermetri að stærð, auk
hluta í sameiginlegri lóð húsanna nr. 1, 5, 11 og 13, 12,50% af 17.660
fermetrum. Leigutíminn var fimmtíu ár frá 1. janúar 1996. Í öðrum skilmálum
skjalsins segir að húsin nr. 1, 5, 11 og 13 við Hagasmára hafi 17.660 fermetra
sameiginlega lóð fyrir aðkomu að húsunum og bílastæði. Á sameiginlegri lóð er
kvöðum um gegnumakstur svo og graftarrétt vegna lagna. Á sérlóðinni skuli koma
fyrir bílastæðum, sbr. afstöðumynd. Þá er kvöð um gegnumakstur.
Lóðarleigusamningur milli sömu aðila
liggur fyrir um lóðina Hagasmára 5, 19.294 fermetrar. Lóðin er sérlóð, 14.327
fermetrar, auk hluta í sameiginlegri lóð húsanna nr. 1, 5, 11 og 13 við
Hagasmára, 28,13% af 17.660 fermetrum. Um aðra skilmála segir að húsin nr. 1,
5, 11 og 13 við Hagasmára hafi 17.660 fermetra sameiginlega lóð fyrir aðkomu að
húsunum og bílastæði. Á sameiginlegri lóð er kvöð um gegnumakstur svo og
graftarrétt vegna lagna. Á sérlóðinni skal koma fyrir bílastæðum, sbr.
afstöðumynd. Kvöð er um að gegnumakstur sé á lóðinni, sbr. afstöðumynd, og kvöð
um afnotarétt Heilsugæslustöðvar af bílastæðum inni á lóðinni.
Lóðarleigusamningur milli sömu aðila
frá 1. janúar 1996 er um lóðina nr. 11 við Hagasmára, 11.935 fermetrar. Lóðin
reiknast 9.176 fermetrar ásamt hluta í sameiginlegri lóð húsanna nr. 1, 5, 11
og 13 við Hagasmára, 15,63% af 17.660 fermetrum. Undir öðrum skilmálum segir að
húsin nr. 1, 5, 11 og 13 við Hagasmára hafi 17.660 fermetra sameiginlega lóð
fyrir aðkomu að húsunum og bílastæði. Á sameiginlegri lóð sé kvöð um
gegnumakstur svo og graftarrétt vegna lagna. Á sérlóðinni skuli koma fyrir
bílastæðum, sbr. afstöðumynd. Kvöð er um lagnir og graftarrétt vegna þeirra við
austurlóðarmörk, sbr. afstöðumynd.
Lóðarleigusamningur milli sömu aðila
á sama tíma liggur fyrir um Hagasmára 13, 41.346 fermetrar. Segir að lóðin
reiknist 33.620 fermetrar auk hluta í sameiginlegri lóð húsanna nr. 1, 5, 11 og
13 við Hagasmára, 43,75% af 17.660 fermetrum. Sama klásúla er um aðra skilmála
og í fyrri leigusamningum um sameiginlega lóð fyrir aðkomu að húsunum og
bílastæði.
Þann 1. júlí 1999 undirritaði
Kópavogsbær yfirlýsingu þar sem fram kemur að Smárinn 10 verði Hagasmári 5.
Hagasmári 1, 5, 11 og 13 verði Hagasmári 1.
Með afsali þann 22. desember 1997
afsalaði Byggingarfélag Gylfa og Gunnars Smáralind ehf. lóðunum 1, 5, 11 og 13
við Hagasmára.
Þann 27. ágúst 2007 undirrituðu
Smáralind ehf., Hagasmára 1 í Kópavogi, og Fasteignafélag Íslands hf.
kaupsamning þar sem SL seldi FFÍ hluta úr lóðinni Hagasmára 1. Hugðist FFÍ á
vegum dótturfélags síns, Norðurturnsins ehf., reisa turn við norðurvesturhorn
verslunarmiðstöðvarinnar, sem verði tengdur við verslunarmiðstöðina og önnur
tengd mannvirki, m.a. bílastæðahús (Norðurturninn). Í grein 1.3 í samningnum
segir að það sé vilji aðila að NT reisi, eigi og reki Norðurturninn og þá lóð
sem hann muni standa á, en lóðin sé nú hluti af lóðinni við Hagasmára 1. Í
grein 1.6 segir að aðilar hafi orðið sammála um að sem hluti af endurgjaldi SL
fyrir lóðina skuli gerður samstarfs- og afnotasamningur milli SL og NT þar sem
m.a. verði kveðið á um afnotaréttindi SL af bílastæðum í bílastæðahúsi
Norðurturnsins. Í grein 2.2 er tíundað hvernig kaupverðið skuli greitt. Í grein
3.1.3 segir að gerður verði samstarfs- og afnotasamningur milli SL og NT um
samstarf félaganna í tengslum við rekstur verslunarmiðstöðvarinnar og
Norðurturnsins og gagnkvæm afnotaréttindi í tengslum við slíkt samstarf, einkum
afnotaréttindi SL á bílastæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins.
Kópavogsbær gaf út
stofnskjal/breytingu fyrir lóðir í samræmi við 14. gr. laga nr. 6/2001 um
skráningu og mat fasteigna þann 21. apríl 2008. Segir í skjalinu að breytingar
hafi verið gerðar á lóðunum við Hagasmára í Kópavogi. Hagasmára 1 hafi verið
skipt upp í tvær lóðir, Hagasmára 1 og 3, og stærð Hagasmára 5 verið breytt og
mismun bætt við útvísað land Kópavogsbæjar.
Þann 18. apríl 2008 undirrituðu
Kópavogsbær og Norðurturninn ehf. lóðarleigusamning um lóðina Hagasmára 3 í
Kópavogi. Segir að á lóðinni séu kvaðir samkvæmt viðfestum uppdrætti. Á
viðfestum uppdrætti segir m.a. að kvöð sé um samnýtingu á bílastæðum á lóðum
nr. 1 og 3. Kvöð sé um samnýtingu fráveitulagna á lóðum nr. 1 og 3. Kvöð sé um
gagnkvæman umferðarrétt.
Þann 27. júní 2013 undirrituðu
Eignarhaldsfélag Smáralindar ehf. o.fl. samning um lóðina að Hagasmára 1 og 3.
Segir í 1. gr. að ESML sé eigandi að verslunarmiðstöðinni Smáralind að
Hagasmára 1 og Turninn verði eigandi að fasteigninni að Hagasmára 3 í Kópavogi.
Er vísað í stofnskjal útgefið af Kópavogsbæ 21. apríl 2008 þar sem lóðinni að
Hagasmára 1 er skipt upp í tvær lóðir, Hagasmára 1 og 3. Þá segir að jafnframt
hafi verið gerður af hálfu Kópavogsbæjar lóðarleigusamningur um lóðina
Hagasmára 3, dagsettur 18. apríl 2008. Segir að samkvæmt 1. gr.
lóðarleigusamningsins séu kvaðir á lóðinni samkvæmt viðfestum uppdrætti, m.a.
„Kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3. Kvöð um gagnkvæman
umferðarrétt“. Í 2. gr. samningsins segir að í tilefni þess að fyrirhugað sé að
hefja að nýju framkvæmdir við Hagasmára 3, sem hafi stöðvast í efnahagshruninu
haustið 2008, séu aðilar samnings þessa sammála um að stefna að því markmiði í
beggja þágu að hámarka nýtingu á þeim bílastæðum sem séu á lóðinni Hagasmára 1
og 3 og auk þess sem leitast verði við að lágmarka viðhalds- og
rekstrarkostnað. Tilgangurinn sé sá að styrkja starfsemi í vesturenda
Smáralindar enn frekar með tengingu við Norðurturninn, sem jafnframt stuðli að
því að í Norðurturninum verði öflug og fjölbreytt atvinnustarfsemi. Í 3. gr.
samningsins segir að í því skyni að markmiðinu verði náð séu aðilar sammála um
að gera innkeyrslu að bílastæðunum að Hagasmára 3 eftir föngum aðgengilega og
áberandi. Kostnað vegna þessa séu aðilar sammála um að skipta með sanngjörnum
hætti, einkum að teknu tilliti til ætlaðs ávinnings aðila. Þá séu aðilar og
sammála um að bílastæði í lokuðum bílakjallara Norðurturnsins verði fyrst og
fremst nýtt í þágu þeirrar starfsemi sem komi til með að verða í Norðurturninum.
Í desember ár hvert verði þó gert ráð fyrir að viðskiptavinir Smáralindar geti
nýtt bílastæðin þar samkvæmt nánara samkomulagi hverju sinni. Aðilar séu
sammála um að skipta með sér kostnaði af rekstri og viðhaldi bílastæðanna að
Hagasmára 1 og 3 með sanngjörnum hætti sem eðli máls taki fyrst og fremst mið
af framtíðarnýtingu bílastæðanna á vegum hvors aðila.
Í
gildi er Aðalskipulag Kópavogs fyrir tímabilið 2012 til 2014. Áform um
fyrirhugaða breytingu á skipulagi byggðar í Smáranum var fyrst kynnt á almennum
fundi í Smáraskóla 13. nóvember 2014 í tengslum við hverfisáætlun Smárans. Var
skipulagslýsing verkefnisins, sbr. 1. mgr. 30. gr. skipulagslaga nr. 123/201,
samþykkt í skipulagsnefnd 18. febrúar 2016 og í bæjarstjórn 8. mars 2016. Voru
breytingar á aðalskipulaginu kynntar stofnunum og með erindi Skipulagsstofnunar
14. júlí 2016 var ekki gerð athugasemd við að skipulagstillagan yrði auglýst
skv. 31. gr. skipulagslaga. Voru tillögurnar auglýstar í Fréttablaðinu 27. júlí
2016, í Lögbirtingablaðinu 28. júlí 2016 og á heimasíðu Kópavogsbæjar og í
afgreiðslu skipulags- og byggingadeildar. Var tillagan jafnframt send til
umsagnar Vegagerðarinnar og fleiri hagsmunaaðila sem óþarft er að tilgreina
hér. Norðurturninn ehf. gerði athugasemd við auglýsta tillögu að breytingu á
aðalskipulagi Kópavogsbæjar og deiliskipulag Smárans vestan Reykjanesbrautar
með erindi þann 13. september 2016. Var tillagan að breyttu aðalskipulagi
Smárans vestan Reykjanesbrautar, að lokinni kynningu, að nýju lögð fram í
skipulagsnefnd þann 17. október 2016 ásamt framkomnum athugasemdum
Norðurturnsins. Minnisblað bæjarlögmanns Kópavogsbæjar, dagsett 14. október s.á
vegna ofangreindra athugasemda ásamt fleiri sjónarmiðum, var einnig lagt fram á
fundinum. Skipulagsnefnd samþykkti framlagða tillögu ásamt ofangreindu
minnisblaði bæjarlögmanns og vísaði tillögunni í samræmi við 32. gr.
skipulagslaga til bæjarráðs og bæjarstjórnar. Á fundi bæjarstjórnar 25. október
2016 var ofangreind afgreiðsla skipulagsnefndar staðfest. Var aðalskipulagsbreyting
þessi samþykkt af skipulagsstjóra, bæjarstjórn og að lokum Skipulagsstofnun
þann 15. nóvember 2016.
Í
aðalskipulaginu segir að Smárinn vestan Reykjanesbrautar sé skilgreindur sem
miðsvæði og þróunarsvæði í gildandi Aðalskipulagi Kópavogs 2012-2024. Með
hugtakinu þróunarsvæði felist ekki kvaðir um tafarlausar breytingar á
landnotkun eða landnýtingu. Æskilegt sé að byggðin mótist í takt við þróun
húsnæðismarkaðarins og breyttar áherslur í þjóðfélaginu, m.a. um þéttingu
byggðar. Fleiri tækifæri skapist fyrir fjölbreyttari notkun. Áætlun um
framkvæmdir á þróunarsvæðinu geti því falið í sér nýtt húsnæði eða breytta
notkun þess húsnæðis sem fyrir sé. Í kafla 4.1 segir að meginmarkmið
breytingarinnar sé að nýta svigrúm til að fjölga íbúðum á ákveðnum svæðum eins
og við Smáralind sem sé í anda þess sem svæðisskipulagið segi til um, þ.e. að
leitast verið við að minnst 66% íbúða á höfuðborgarsvæðinu verði í kjörnum eða
samgöngumiðuðum þróunarsvæðum. Um Smárann segir að umrædd breyting geri ráð
fyrir að íbúðum á svæðinu sunnan Smáralindar fjölgi um 120 og verði 620 í stað
500 eins og fram komi í greinargerð aðalskipulagsins um svæðið.
Með
bréfi þann 29. maí 2015 gerði Nýr Norðurturn hf. athugasemdir við hverfisáætlun
Smárahverfis. Telur NNT að af hverfisáætluninni verði ráðið að mögulega standi
til að fjarlægja heilsugæslustöð og bensínafgreiðslustöð við Reykjanesbraut.
Kveðst NNT eiga tiltekin eignarréttindi á lóðinni Hagasmára 1 og sú lóð verði
ekki deiliskipulögð án samráðs við NNT. Segir í bréfinu að á lóðinni verði ekki
reistar frekari byggingar nema fyrir liggi samþykki NNT. Þá segir að áður en
NNT taki afstöðu til deiliskipulagstillagna verði að sýna fram á að þær
byggingar sem nú séu á lóðunum Hagasmára 1 og 3 haldi þeim fjölda bílastæða sem
nú séu fyrirliggjandi á lóðunum. Byggir NNT á því að þinglýstar kvaðir séu á
lóðunum Hagasmára 1 og 3 um samnýtingu bílastæða og gagnkvæman umferðarrétt.
Feli kvöðin í sér tiltekin eignarréttindi.
Með
bréfi stefnanda til Skipulags- og byggingardeildar Umhverfissviðs Kópavogsbæjar
mótmælti stefnandi tillögunni um breytt skipulag á Smáranum vestan
Reykjanesbrautar. Gerði NNT þá kröfu að fallið yrði frá skipulagsbreytingum á
reitum sem merktir eru C, D og E á núgildandi skipulagi, þ.e. allar breytingar
innan lóðar Hagasmára 1. Kveður NNT að kröfur hans séu til komnar vegna
skerðingar á eignarréttindum NNT á lóðinni við Hagasmára 3 og óbeinum
eignarréttindum yfir bílastæðum á lóðinni við Hagasmára 1. Að mati NNT feli
deiliskipulagið í sér skerðingu á þessum beinu og óbeinu eignarréttindum og
raski einnig aðgengi að lóðinni við Hagasmára 3. Rekur NNT rök sín og forsendur
fyrir mótmælum sínum í bréfinu.
Með
bréfi til Skiplagsstofnunar þann 7. desember 2015 gerði NNT athugasemdir vegna
samþykktar bæjarstjórnar Kópavogsbæjar frá 24. nóvember sl. á breyttu
deiliskipulagi Smárans vestan Reykjanesbrautar. Taldi NNT formgalla hafa verið
á afgreiðslu bæjarstjórnar við samþykkt breytts skipulags þar sem bæjarstjórn
hafi ekki fjallað efnislega um athugasemdir NNT í umsögn sinni í samræmi við
áskilnað skipulagslaga. Var því þess krafist að Skipulagsstofnun heimilaði ekki
auglýsingu breytts deiliskipulags fyrr en bæjarstjórn hefði fjallað efnislega
um athugasemdirnar og breytt deiliskipulagstillögunni til samræmis við
athugasemdir NNT.
Með
bréfi Skipulagsstofnunar dagsettu 5. janúar 2016 til Kópavogsbæjar kveðst
Skipulagsstofnun ekki geta tekið afstöðu til deiliskipulagsbreytinganna þar sem
í umsögn Kópavogsbæjar um framkomnar athugasemdir sé ekki nægilega skýr
rökstuðningur með svörum við athugasemdum sem varði bílastæðamál Hagasmára 1 og
3, nánar tiltekið kvöð um samnýtingu bílastæða og áhrif breytingarinnar á
aðgengi NNT, lóðarhafa Hagasmára 3 að bílastæðum. Segir í bréfinu að
Kópavogsbær þurfi að rökstyðja nánar þá afstöðu sína í umsögninni að kvöð um
samnýtingu bílastæða á lóðum Hagasmára nr. 1 og 3 sé ekki gagnkvæm. Þá þurfi
jafnframt að rökstyðja betur svör við athugasemdum varðandi áhrif
deiliskipulagsbreytingar á aðgang að bílastæðum á lóð Hagasmára 3 og aðgengi
NNT að bílastæðum.
Með
bréfi Kópavogsbæjar þann 15. janúar 2016 til Skipulagsstofnunar svaraði
Kópavogsbær bréfi Skipulagsstofnunar frá 5. janúar. Vísar Kópavogsbær til
lóðarsamnings frá 18. apríl 2008 um lóðirnar Hagasmára 1 og 3 og kveður að
eigendur að Hagasmára 1 hafi lýst því yfir að félagið gerði ekki athugasemdir
við skiptingu lóðarinnar Hagasmára 1 við útgáfu samningsins. Segir svo í
bréfinu að leigutaki Hagasmára 3 hafi gengist undir kvöð um samnýtingu
bílastæða með samþykki sínu á lóðarleigusamningnum. Kvöðin feli í sér að
leigutakar Hagasmára 3 verði að þola að leigutakar Hagasmára 1 nýti sér
bílastæði á lóðinni nr. 3, án frekari skilgreiningar. Um einhliða kvöð sé að
ræða þar sem hennar sé aðeins getið á því mæliblaði sem hafi fylgt
lóðarleigusamningi Hagasmára 3. Fyrir lóðina Hagasmára 1 séu í gildi
lóðarleigusamningar frá 1996 og hafi ekki verið gerðar breytingar á þeim
samningum og gildi því upphaflegu samningarnir fyrir þá lóð. Í þeim samningum
sé hvergi getið um heimild fyrir leigutaka lóðarinnar Hagasmára 3 til samnýtingar
bílastæða. Hafi ætlunin verið að umrædd kvöð skyldi vera gagnkvæm hefði verið
eðlilegt að geta hennar einnig í lóðarleigusamningi fyrir Hagasmára 1. Hafi
samþykki leigutaka þurft að liggja fyrir ef ætlunin hafi verið að setja
sambærilega kvöð á lóðina enda hefði Kópavogsbær sem leigusali ekki sett slíka
kvöð á lóðina einhliða.
Stefnandi
kærði samþykkt stefnda Kópavogsbæjar til úrskurðarnefndar umhverfis- og
auðlindamála með bréfi, dags. 14. mars 2016.
Kærunefndin hafnaði sjónarmiðum stefnanda með úrskurði uppkveðnum 15.
júní 2016. Stefnanda þótti úrskurðarnefndin ekki rökstyðja niðurstöðu sína á
fullnægjandi hátt og óskaði endurupptöku úrskurðarins með bréfi, dags. 19.
október sl. Kröfu um endurupptöku var hafnað af hálfu úrskurðarnefndarinnar með
þeim rökstuðningi að ágreiningur um eignarréttindi eða túlkun samninga eða
hvort bótaréttur sé fyrir hendi væri ekki á valdsviði úrskurðarnefndarinnar.
Slíkan ágreining yrðu hlutaðeigandi að bera undir dómstóla.
Var
breytt deiliskipulag auglýst í B-deild Stjórnartíðinda 9. júní 2016 og 25.
nóvember 2016.
Málsástæður
og lagarök stefnanda.
Í
máli þessu krefst stefnandi annars vegar viðurkenningar á lögvörðum hagsmunum
stefnanda og hins vegar ógildingar tveggja stjórnvaldsákvarðana.
Viðurkenningarkrafan er sett fram til að tryggja réttindi stefnanda gagnvart
stefnda Eignarhaldsfélagi Smáralindar ehf. um samnýtingu bílastæða og
samnýtingu frárennslislagna og um gagnkvæman umferðarrétt á lóðunum Hagasmára 1
og Hagasmára 3, þar sem stefndu hafa hafnað tilvist slíkra réttinda.
Viðurkenningarkrafan
er byggð á 2. mgr. 25. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Krafan um
ógildingu stjórnvaldsákvarðana er byggð á því að stefnda Kópavogsbæ hafi verið
óheimilt að samþykkja deiliskipulag Smárans vestan Reykjanesbrautar og ganga
með því gegn stjórnarskrárvörðum eignarréttindum stefnanda, sem m.a. hafa verið
tryggð með þinglýstum og skjalfestum heimildum stefnanda til samnýtingar og
umferðar um hluta þess svæðis sem deiliskipulagið taki til.
Varðandi
viðurkenningarkröfuna byggir stefnandi á því að leigusali lóðanna Hagasmára 1
og Hagasmára 3, stefndi Kópavogsbær, hafi ákveðið að leigjendur lóðanna
Hagasmára 1 og Hagasmára 3 skuli samnýta bílastæði lóðanna, að lóðarhafarnir
skuli samnýta frárennslislagnir og að um lóðirnar sé gagnkvæmur umferðarréttur.
Komi þetta fram í lóðarleigusamningi um Hagasmára 3, og stofnskjali Hagasmára
1, Hagasmára 3 og Hagasmára 5. Hér sé um ótvíræðar stjórnvaldsákvarðanir að
ræða sem stefndi Kópavogsbær sé bundinn af. Þar sem stefndu hafi hafnað því að
stefnandi eigi, á grundvelli fyrirliggjandi kvaðar, rétt til bílastæða á
lóðinni að Hagasmára 1 sé stefnandi knúinn til að krefjast viðurkenningar á
rétti sínum samkvæmt stofnskjali lóðanna og fyrirliggjandi lóðarleigusamningi.
Stofnskjali lóðarinnar að Hagasmára 3 sé sérstaklega þinglýst á Hagasmára 1 svo
að réttur eigenda Hagasmára 3 sé tryggður gagnvart eigendum Hagasmára 1. Á
grundvelli lóðarleigusamningsins og
stofnskjalsins hafi eigendur Hagasmára 1 og Hagasmára 3 gert með sér nokkra
samninga sem taki af öll tvímæli um gagnkvæman rétt til samnýtingar bílastæða
og um gagnkvæman umferðarrétt. Um réttindi sín byggir stefnandi m.a. á
eftirfarandi:
Í
fyrsta lagi sé byggt á lóðarleigusamningi um Hagasmára 3 frá 18. apríl 2008.
Lóðarleigusamningurinn sé undirritaður af þáverandi stjórnarmönnum stefnanda og
þáverandi stjórnarmönnum stefnda Eignarhaldsfélagsins Smáralind ehf. (áður
Smáralind ehf.). Efni
lóðarleigusamningsins sé bindandi fyrir eigendur beggja lóðanna og Kópavogsbæ.
Samkvæmt 1. gr. lóðarleigusamningsins séu kvaðir á lóðinni samkvæmt viðfestum
uppdrætti. Á uppdrættinum séu síðan eftirgreindar áritanir: „Kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1
og 3. Kvöð um samnýtingu fráveitulagna á lóðum nr. 1 og 3. Kvöð um gagnkvæman
umferðarrétt.“ Þessar gagnkvæmu kvaðir sem samningsaðilar hafi undirgengist
séu mjög mikilvægar fyrir stefnanda, sem og aðgengi að lóðinni og
umferðarskipulag lóðanna nr. 1 og 3 og næsta nágrennis. Kvaðirnar feli í sér
tiltekin eignarréttindi stefnanda á lóðinni Hagasmára 1 og verða þau
eignarréttindi ekki skert nema að fengnu samþykki stefnanda eða með eignarnámi.
Í
öðru lagi sé byggt á stofnskjali fyrir Hagasmára 1, Hagasmára 3 og Hagasmára 5,
útgefnu af Kópavogsbæ 21.4.2008. Stofnskjali þessu hafi verið þinglýst á
lóðirnar. Í stofnskjalinu segi: „Afmörkun
lóðar kemur fram á meðfylgjandi mæliblaði útgefnu af Kópavogsbæ 27.3.2008 og er
það hluti stofnskjals þessa.“ Á mæliblaðinu segi: „Kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1
og 3. Kvöð um samnýtingu fráveitulagna á lóðum nr. 1 og 3. Kvöð um gagnkvæman
umferðarrétt.“ Stefndi
Kópavogsbær hafi því ákveðið að á lóðunum Hagasmára 1 og Hagasmára 3 skuli
bílastæði samnýtt og að umferðarréttur um lóðirnar skuli vera gagnkvæmur. Af
hálfu stefnda Kópavogsbæjar hafi því verið haldið fram að ekki sé um gagnkvæma
kvöð til samnýtingar bílastæða eða gagnkvæma umferðarkvöð að ræða þar sem
slíkar kvaðir komi ekki fram í lóðarleigusamningi Hagasmára 1. Þessi röksemd sé
með öllu haldlaus í ljósi þess að eftir gerð lóðarleigusamningsins hafi
stofnskjali lóðanna verið breytt af stefnda Kópavogsbæ og verið þinglýst á
lóðirnar Hagasmára 1 og Hagasmára 3. Þær gagnkvæmu kvaðir sem stofnskjalið feli
í sér verði ekki niður felldar nema með samþykki stefnanda. Nauðsynlegt
reyndist því að breyta stofnskjali lóðanna því að samkvæmt upphaflegum
lóðarleigusamningum, dags. 1. október 1996, skyldu húsin nr. 1, 5, 11 og 13
hafa sameiginlega lóð fyrir aðkomu og bílastæði. Sú sameiginlega lóð hafi verið
felld niður með stofnskjalinu og kvaðirnar komið í hennar stað.
Í
þriðja lagi sé byggt á kaupsamningi, dags. 27. ágúst 2007, en með honum hafi
Smáralind ehf. (SL) selt hluta lóðar sinnar til Fasteignafélags Íslands hf.
til að byggja á í gegnum dótturfélag sitt, Norðurturninn ehf. (NT). Í
kaupsamningnum segi að NT muni „reisa turn við norðvestur horn
[Smáralindarinnar], sem verður tengdur við verslunarmiðstöðina, og önnur tengd
mannvirki, m.a. bílastæðahús.“ Í grein 1.6 í samningnum segi: „Þá hafa aðilar orðið sammála að sem hluti af
endurgjaldi SL fyrir lóðina skuli gerður samstarfs- og afnotasamningur milli
SL og NT þar sem m.a. verður kveðið á um afnotaréttindi SL af bílastæðum í
bílastæðahúsi Norðurturnsins.“ Einnig er sett það skilyrði fyrir sölunni í
grein 3.1.3 „að gerður verði samstarfs-
og afnotasamningur á milli SL og NT um samstarf félaganna í tengslum við
rekstur verslunarmiðstöðvarinnar og Norðurturnsins og gagnkvæm afnotaréttindi,
... einkum afnotaréttindi SL á
bílastæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins.“
Í
fjórða lagi sé byggt á samningi um nýtingu og kostnaðarskiptingu sem eigendur
Hagasmára 1 og Hagasmára 3 hafi gert með sér
27. júní 2013. Í 1. gr. samningsins segi m.a.: „Með stofnskjali útgefnu af Kópavogsbæ 21.4.2008 var lóðinni að
Hagasmára skipt upp í tvær lóðir, Hagasmára 1 og 3, og jafnframt var gerður af
hálfu Kópavogskaupstaðar lóðarleigusamningur um lóðina Hagasmára 3, dags. 18.
apríl 2008, sbr. skjal með þinglýsingarnr. A-1935/08, sem þáverandi lóðarhafar
beggja lóðanna undirrituðu. Samkvæmt 1. gr. lóðarsamningsins eru kvaðir á lóðinni
samkvæmt viðfestum uppdrætti. Á uppdrættinum eru síðan m.a. eftirgreindar
áritanir: „Kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3. Kvöð um gagnkvæman
umferðarrétt.““
Í
2. gr. samningsins segi: „Í tilefni þess
að fyrirhugað er að hefja að nýju framkvæmdir við Hagasmára 3, sem stöðvuðust í
efnahagshruninu haustið 2008, eru aðilar samnings þessa sammála um að stefna að
því markmiði í beggja þágu að hámarka nýtingu á þeim bílastæðum sem eru á
lóðinni Hagasmára 1 og 3 jafnframt sem leitast verði við að lágmarka viðhalds-
og rekstrarkostnað. Tilgangurinn er sá að styrkja starfsemi í vesturenda
Smáralindar enn frekar með tengingu við Norðurturninn, sem jafnframt stuðlar að
því að í Norðurturninum verði öflug og fjölbreytt atvinnustarfsemi.“
Í
3. gr. samningsins segi: „Í því skyni að
markmiðinu verði náð eru aðilar sammála um að gera innkeyrslu að bílastæðunum
að Hagasmára 3 eftir föngum aðgengilega og áberandi. Kostnað vegna þessa eru
aðilar sammála um að skipta með sanngjörnum hætti einkum að teknu tilliti til
ætlaðs ávinnings aðila. Þá eru aðilar og sammála um að bílastæði í lokuðum
bílakjallara Norðurturnsins verði fyrst og fremst nýtt í þágu þeirrar starfsemi
sem kemur til með að verða í Norðurturninum. Í desember ár hvert verði þó gert
ráð fyrir að viðskiptavinir Smáralindar geti nýtt bílastæðin þar samkvæmt
nánara samkomulagi hverju sinni. Aðilar eru sammála um að skipta með sér
kostnaði af rekstri og viðhaldi bílastæðanna að Hagasmára 1 og 3 með
sanngjörnum hætti sem eðli máls taki fyrst og fremst mið af framtíðarnýtingu
bílastæðanna á vegum hvors aðila.“
Samkvæmt
samkomulagi þessu sé í gildi kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðum Hagasmára 1
og Hagasmára 3 og feli samkomulagið í sér staðfestingu eigenda beggja eignanna
um að kvöðin sé til staðar. Stefnandi eigi því óbein eignarréttindi yfir
bílastæðum Hagasmára 1 í samræmi við kvöðina. Hvers konar breytingar á
bílastæðunum varða því lögvarða hagsmuni stefnanda.
Í
fimmta lagi byggir stefnandi á undirrituðum yfirlýsingum fjögurra fyrrverandi
forsvarsmanna félaga, sem hafi komið að skiptingu lóðarinnar Hagasmára 1 í
lóðirnar Hagasmára 1 og Hagasmára 3 og/eða skrifuðu undir lóðarsamninginn um
Hagasmára 3 á árinu 2008: Yfirlýsing Einars Arnar Jónssonar, sem hafi verið
stjórnarformaður Norðurturnsins ehf. og Smáralindar ehf. á árinu 2008.
Yfirlýsing Gunnars Þorlákssonar, sem hafi átt sæti í stjórn Norðurturnsins ehf.
og Smáralindar ehf. á árinu 2008. Yfirlýsing Pálma Kristinssonar, sem hafi
verið framkvæmdastjóri Norðurturnsins ehf. og Fasteignafélags Íslands hf. á
árinu 2008. Fasteignafélag Íslands hf. hafi verið móðurfélag Smáralindar ehf.
og Norðurturnsins ehf. Yfirlýsing Helga Marínós Magnússonar, sem hafi verið
framkvæmdastjóri Smáralindar á árinu 2008.
Byggir
stefnandi á því að yfirlýsingarnar staðfesti að tilgangur með undirritun
stjórnarmanna Norðurturnsins ehf. og Smáralindar ehf. á lóðarleigusamning um
Hagasmára 3 hafi verið að tryggja að þær kvaðir sem fram komi á mæliblaði
Hagasmára 3 og sé hluti lóðarleigusamnings um þá lóð hafi hvílt jafnt á Hagasmára
3 sem Hagasmára 1. Fari því ekki milli mála að gagnkvæm kvöð sé á lóðunum
Hagasmára 1 og Hagasmára 3 um m.a. samnýtingu bílastæða og gagnkvæman
umferðarrétt. Stefnandi telur nauðsynlegt að fá viðurkenningardóm um að á
lóðunum Hagasmára 1 og Hagasmára 3 hvíli
kvöð um samnýtingu bílastæða, um samnýtingu fráveitulagna og gagnkvæman
umferðarrétt. Með slíkum dómi verður komið í veg fyrir að stefndu gangi í
framtíðinni á lögvarinn rétt stefnanda.
Ógilding deiliskipulags.
Stefnandi
byggir kröfu sína um ógildingu stjórnvaldsákvarðana á því að stefnda Kópavogsbæ
hafi verið óheimilt að samþykkja deiliskipulag Smárans vestan Reykjanesbrautar
og ganga með því gegn stjórnarskrárvörðum eignarréttindum stefnanda, sem m.a.
hafa verið tryggð með þinglýstum og skjalfestum heimildum stefnanda til
samnýtingar og umferðar um hluta þess svæðis sem deiliskipulagið taki til. Í
umfjöllun um viðurkenningarkröfu stefnanda hafi verið fjallað um réttindi
stefnanda yfir lóðinni að Hagasmára 1 á grundvelli kvaðar um samnýtingu bílastæða,
samnýtingu fráveitulagna og gagnkvæman umferðarrétt. Byggt sé á fyrri
umfjöllun, að breyttu breytanda, til stuðnings kröfu um ógildingu á samþykkt
deiliskipulags. Samkvæmt c-lið 1. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 beri
sveitarstjórn að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulagsmála þannig að réttur
einstaklinga og lögaðila verði ekki fyrir borð borinn þótt hagur heildarinnar
sé hafður að leiðarljósi. Kvöð sem hvíli á lóðunum að Hagasmára 1 og Hagasmára
3 feli í sér óbein eignarréttindi stefnanda yfir hluta af því svæði sem nýtt
deiliskipulag nái til, nánar tiltekið svæði A04, A05, A06 og bílastæði á reit C
í núgildandi skipulagi, og telur stefnandi að samþykkt deiliskipulag feli í sér
ólögmæta skerðingu á þessum eignarréttindum.
Stefnandi
telur að stefndi Kópavogsbær hafi við gerð og afgreiðslu
deiliskipulagstillagnanna ekki gætt lögvarinna réttinda stefnanda. Áðurgildandi
deiliskipulag hafi ekki gert ráð fyrir neinum byggingum á reitum sem merktir
séu C, D og E. Þar eigi að vera bílastæði sem skulu samnýtt af Hagasmára 1 og
Hagasmára 3. Samkvæmt samþykktu deiliskipulagi sé nú gert ráð fyrir að þessi
svæði sem merkt séu svæði A04, A05 og A06 verði nýtt fyrir íbúðabyggð og
atvinnustarfsemi. Þar með sé felldur niður fjöldi bílastæða sem stefnandi og
viðskiptavinir hans eigi rétt á að nýta. Með því að fækka bílastæðum á lóðinni
Hagasmára 1 sé ekki aðeins verið að gera aðgengi að Smáralindinni erfiðara
heldur sé beinlínis verið að vísa viðskiptavinum verslunarmiðstöðvarinnar og
væntanlega einnig íbúum og starfsmönnum í nýbyggingum á bílastæði Hagasmára 3.
Þannig feli samþykkt deiliskipulag ekki aðeins í sér skerðingu á
eignarréttindum stefnanda samkvæmt fyrirliggjandi kvöð um bílastæði við
Hagasmára 1 heldur einnig beinlínis hagsmunum stefnanda af bílastæðum á sinni
eigin lóð að Hagasmára 3. Þetta sé með öllu óásættanlegt fyrir stefnanda sem
krefst þess að samþykkt deiliskipulag verði fellt úr gildi, sbr. dómkröfur, og
að áfram gildi það deiliskipulag sem hafi verið forsenda stjórnvaldsákvarðana
stefnda Kópavogsbæjar, stofnunar lóðar stefnanda og þeirra samninga sem
eigendur Hagasmára 1 og Hagasmára 3 hafi gert með sér.
Deiliskipulagið
skerði verulega réttindi stefnanda til bílastæða, bæði vegna fækkunar bílastæða
á lóðinni Hagasmára 1 og aukinnar bílastæðaþarfar vegna nýrra bygginga á
svæðinu sem leiði bæði til þess að kvöð um samnýtingu bílastæða veiti stefnanda
aðgang að færri bílastæðum en áður auk þess sem ágangur tengdur
verslunarmiðstöðinni Smáralind á bílastæði stefnanda muni aukast til muna.
Þegar stefnandi hafi keypt lóðina Hagasmára 3 af stefnda hafi verið í gildi
deiliskipulag upphaflega frá árinu 1993. Á grundvelli þess deiliskipulags hafi
eigendur Hagasmára 1 og Hagasmára 3 gert með sér samninga sem báðir séu bundnir
af. Þá hafi stefndi Kópavogsbær breytt stofnskjali Hagasmára 1, Hagasmára 3 og
Hagasmára 5 og tiltekið að kvaðir hvíli á Hagasmára 1 og 3 um samnýtingu
bílastæða og gagnkvæman umferðarrétt. Stjórnvaldsákvörðun stefnda Kópavogsbæjar
sem stofnskjalið kveður á um sé bindandi fyrir stefnda Kópavogsbæ. Stefndi
Kópavogsbær hafi með ólögmætum hætti samþykkt deiliskipulag sem skerði verulega
réttindi stefnanda. Þær ólögmætu stjórnvaldsákvarðanir sem stefndi Kópavogsbær
hafi tekið beri að fella úr gildi.
Samþykkt
stefnda Kópavogsbæjar á deiliskipulagi 25. október 2016 og 24. nóvember 2015
brjóti gegn stjórnarskrárvörðum eignarréttindum stefnanda sem felist í aðgangi
að bílastæðum á grundvelli fyrirliggjandi kvaðar og vegna aukins átroðnings á
lóð stefnanda að Hagasmára 3 samkvæmt framangreindu. Samkvæmt 1. mgr. 72. gr.
stjórnarskrárinnar sé eignarrétturinn friðhelgur. Engan megi skylda til að láta
af hendi eign sína nema almenningsþörf krefji. Þurfi til þess lagafyrirmæli og
komi fullt verð fyrir. Í 50. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 sé mælt fyrir um
heimildir til eignarnáms vegna breytinga á skipulagi. Þá sé í lokamálsgrein
greinarinnar vísað til þess að um framkvæmd eignarnáms og ákvörðun um bætur
fari eftir lögum nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms. Sú aðgerð að skerða rétt
stefnanda til afnota af bílastæðum sem fólst í samþykkt deiliskipulagsins fól í
sér skerðingu á eignarréttindum stefnanda. Við gerð deiliskipulagsins hafi þess
hvorki verið freistað að afla samþykkis stefnanda við að láta eign sína af
hendi eða heimila breytingar á bílastæðum né gripið til þeirra úrræða um
eignarnám sem lög mæli fyrir um. Af þessum sökum sé deiliskipulagið að mati
stefnda ógilt og að vettugi virðandi, sbr. einnig dóm Hæstaréttar í máli nr.
118/2009.
Þá
byggir stefnandi á sjónarmiðum um réttmætar væntingar. Stefnandi hafi mátt
vænta þess að breytingar á deiliskipulagi yrðu ávallt í samræmi við stofnskjal
og gildandi lóðarleigusamninga og þinglýstar kvaðir sem væru hluti þeirra
eignarréttinda sem byggðust á slíkum skjölum. Stefnandi hafi því mátt vænta
þess að stefndi Kópavogsbær myndi ekki gera breytingar á deiliskipulagi sem
hrófluðu við réttindum sem stefnandi hafði öðlast með samningum við stefnda
Kópavogsbæ.
Enn
fremur byggir stefnandi á því að með breytingu á deiliskipulagi sé brotið gegn
lögvörðum hagsmunum stefnanda á grundvelli grenndarréttar. Þar sem breytingar á
deiliskipulaginu skerði ekki einungis með beinum hætti rétt stefnanda yfir
bílastæðum sem séu fjarlægð samkvæmt deiliskipulaginu heldur auki einnig ágang
á þau bílastæði sem eftir standi skaðar breyting á deiliskipulaginu hagsmuni
stefnanda sem varðir séu af grenndarrétti.
Stefnandi
telur nauðsynlegt að fella úr gildi bæði samþykkt deiliskipulags 24. nóvember
2015 og 25. október 2016. Ekki sé nóg að fella úr gildi nýjasta deiliskipulagið
frá 25. október 2016 því að þá stæði
eftir deiliskipulagið sem samþykkt var 24. nóvember 2015 sem einnig skerði
hagsmuni og réttindi stefnanda. Stefnandi telur að hann hafi með málsástæðum
sínum og lagarökum sýnt fram á að fallast eigi á kröfur hans og fella eigi bæði
deiliskipulagið frá 24. nóvember 2015 og
frá 25. október 2016 úr gildi.
Stefnandi
vísar einkum til skipulagslaga nr. 123/2010, stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og
laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Enn fremur er vísað til stjórnarskrár
lýðveldisins Íslands, sbr. lög nr. 33/1944, og til laga um framkvæmd eignarnáms
nr. 11/1973.
Málsástæður
og lagarök stefnda Eignarhaldsfélagsins Smáralindar ehf.
Stefndi
Smáralind ehf. krefst sýknu af öllum kröfum stefanda. Auk þess krefst hann
málskostnaðar.
Stefndi byggir dómkröfur sínar á því
að þær kvaðir sem hvíldu á lóðunum Hagasmára
1, 5, 11 og 13 og færðust á eina lóð við sameiningu lóðanna, Hagasmára 1, séu
enn til staðar. Á hinn bóginn hafnar stefndi því að þær feli í sér kvöð um rétt
stefnanda til afnota af bílastæðum að Hagasmára 1. Réttur stefnda til lóðanna
1, 5, 11 og 13 við Hagasmára eigi rætur að rekja til kaupa stefnda á lóðunum
22. desember 1997. Tekin hafi verið ákvörðun af hálfu meðstefnda Kópavogsbæjar
um að sameina framangreindar lóðir í eina lóð, Hagasmára 1, árið 1997 en þá
hafi framangreindir lóðarleigusamningar verið færðir undir þá lóð í kjölfarið.
Í 19. gr. lóðarleigusamninganna um Hagasmára 1, 5, 11 og 13 hafi verið kveðið á
um að á sameiginlegri lóð væri kvöð um gegnumakstur og graftarrétt vegna lagna.
Einvörðungu hafi í lóðarleigusamningi vegna Hagasmára 5 verið kveðið á um
einhliða afnotarétt Heilsugæslustöðvar að Smáranum 10, nú Hagasmára 5, landnr.
178274, af bílastæðum á lóðinni Hagasmára 5, nú Hagasmára 1, landnr. 114528. Sé
óumdeilt að framangreindar kvaðir hafi færst
á Hagasmára 1 við sameiningu lóðanna.
Stefndi hafnar því í fyrsta lagi að réttur stefnanda
til nýtingar bílastæða á lóðinni við Hagasmára 1 leiði af kaupsamningi stefnda
og Fasteignafélags Íslands frá 27. ágúst 2007. Stefndi hafi selt Norðurturninum
ehf. 11.808,7 m2 lóð úr Hagasmára 1, þ.e. Hagasmára 3, árið 2007 sem
stefnandi eignaðist síðar. Í samningnum sé kveðið á um heimild til að reisa á
lóðinni turn við norðvesturhorn verslunarmiðstöðvarinnar. Í grein 1 í kaupsamningnum
sé fjallað um forsendur samningsins en þar sé í grein 1.6 sérstaklega kveðið á
um að sem hluti af endurgjaldi stefnda fyrir lóðina skuli gerður samstarfs- og
afnotasamningur milli stefnda og Norðurturnsins um m.a. afnotaréttindi stefnda
af bílastæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins. Þá segi í grein 3.1.3 í
kaupsamningnum að eitt af skilyrðum sölunnar sé að gerður verði slíkur
samningur „einkum [um] afnotaréttindi [stefnda] á bílastæðum í bílastæðahúsi
Norðurturnsins.“ Augljóst sé af framangreindum ákvæðum kaupsamningsins að ætlun
aðila hafi verið sú að tryggja afnotarétt stefnda af bílastæðum í bílastæðahúsi
Norðurturnsins, en ekki öfugt. Ef kvöðin hefði átt að vera gagnkvæm sé vandséð
hvaða hagsmuni seljandi lóðarinnar hefði haft af því að bílastæðaafnotin væru
hluti af endurgjaldi fyrir lóðina.
Í öðru lagi hafnar stefndi því að réttur stefnanda
til nýtingar bílastæða á lóðinni við Hagasmára 1 leiði af lóðarleigusamningi um
Hagasmára 3. Vegna sölu lóðarinnar Hagasmára 3 hafi meðstefndi Kópavogsbær og Norðurturninn
ehf. gert lóðarleigusamning 18. apríl 2008 um leigu á lóðinni að Hagasmára 3. Í
viðfestum uppdrætti eða mæliblaði sem sé tilgreint sem hluti
lóðarleigusamningsins komi fram að á lóðinni hvíli kvöð um samnýtingu bílastæða
á lóðum nr. 1 og 3, kvöð um samnýtingu fráveitulagna á lóðum nr. 1 og 3 og kvöð
um gagnkvæman umferðarrétt. Undirritað sé undir lóðarleigusamninginn fyrir hönd
stefnda en áritunin sé bundin við „að félagið geri ekki athugasemdir við
skiptingu lóðarinnar Hagasmára 1.“ Af þessu megi leiða að stefndi afsalaði
engum réttindum til stefnanda með undirritun á lóðarleigusamninginn. Þá hafi
meðstefndi Kópavogsbær ekki getað afsalað réttindum einhliða án samþykkis
rétthafa lóðarinnar og án breytinga á lóðarleigusamningi fyrir Hagasmára 1. Af
þessu megi ráða að það hafi aldrei verið sett nein kvöð á lóðina nr. 1 um að
lóðarhafi lóðar nr. 3 eigi þar rétt til bílastæða. Á hinn bóginn verði að telja
að með undirritun stefnanda undir lóðarleigusamninginn hafi leigutaki,
stefnandi, undirgengist kvöð um rétt stefnda til nýtingar bílastæða að
Hagasmára 3, enda hafi forsenda þess verið að hann fengi lóðina og hluti
kaupverðs að sú kvöð væri fyrir hendi. Í þessu samhengi megi benda á að hvergi
segi í viðfestum uppdrætti að kvöð um samnýtingu bílastæða sé gagnkvæm líkt og
gert sé í tilviki umferðarréttar.
Í þriðja lagi hafnar stefndi því að réttur stefnanda
til nýtingar bílastæða á lóðinni við Hagasmára 1 sé leiddur af stofnskjali frá
21. apríl 2008. Meðstefndi Kópavogsbær hafi gert breytingu á stofnskjölum
Hagasmára 1 og Hagasmára 5 í kjölfarið af gerð lóðarleigusamningsins vegna
Hagasmára 3. Í breytingarskjalinu segi að breytingar hafi verið gerðar á lóðum
við Hagasmára í Kópavogi, Hagasmára 1 hafi verið skipt upp í tvær lóðir,
Hagasmára 1 og 3, og stærð Hagasmára 5 breytt og mismun bætt við óútvísað land
Kópavogsbæjar. Þá segi um Hagasmára 3 að afmörkun lóðar komi fram á
meðfylgjandi mæliblaði útgefnu af Kópavogsbæ þann 27.3.2008 og að það sé hluti
stofnskjalsins. Sé þar um að ræða framangreint mæliblað sem hafi fylgt með
lóðarleigusamningi vegna Hagasmára 3. Einvörðungu byggingarfulltrúi meðstefnda
Kópavogsbæjar hafi áritað stofnskjalið. Stefndi hafnar því að umrætt skjal
stofni nokkurn rétt til handa stefnanda um heimild til að nota bílastæði að Hagasmára
1 í ljósi þess að stefndi átti enga aðkomu að gerð þessa skjals og einvörðungu
sé vísað til framangreinds uppdráttar varðandi afmörkun lóðar. Mæliblaðið hafi
ekki annað hlutverk að lögum en að sýna afmörkun útskiptra fasteigna, sbr.
c-lið 1. mgr. 14. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, sbr. og
það sem fram komi á stofnskjalinu sjálfu. Breytir þar engu þó svo að
stofnskjalinu hafi verið þinglýst á Hagasmára 1 enda feli skjalið einvörðungu í
sér breytingu á stærð lóðarinnar.
Í fjórða lagi hafnar stefndi því að réttur stefnanda
til nýtingar bílastæða á lóðinni við Hagasmára 1 sé leiddur af samningi um
nýtingu og kostnaðarskiptingu milli stefnda og stefnanda. Þar sé einvörðungu
vísað til 1. gr. lóðarleigusamningsins um Hagasmára 3 og þeirra kvaða sem komi
fram á viðfestum uppdrætti með samningnum án þess að nokkur afstaða sé tekin
til þeirra. Í 2. gr. samningsins sé einvörðungu fjallað um markmið. Þá sé í 3.
gr. markmiðið nánar útfært og sérstaklega fjallað um bílastæði í lokuðum
bílakjallara Norðurturnsins, en þar sé einungis hluti af þeim bílastæðum sem
séu við Norðurturninn. Eina réttinn sem megi leiða af því ákvæði sé að í
desember ár hvert verði gert ráð fyrir að viðskiptavinir Smáralindar geti nýtt
þau bílastæði einnig en það sé gert að skilyrði að gert verði nánara samkomulag
um það „hverju sinni“. Af ákvæðum samningsins verði ekki annað ráðið en að um
ræði viljayfirlýsingu af hálfu aðila um að viðskiptavinir Smáralindar nýti
bílastæði Norðurturnsins.
Í fimmta lagi hafnar stefndi því að yfirlýsingar
fyrrverandi forsvarsmanna stefnda og Norðurturnsins ehf. sem stefnandi hafi
aflað hafi þýðingu í þessu máli. Þeir löggerningar sem séu til staðar marki
réttarsamband milli stefnanda og stefnda en ekki skýringar forsvarsmanna
framangreindra félaga á lögskiptunum löngu, eftir að þau hafi átt sér stað, um
meinta ætlun samningsaðila sem eigi sér enga stoð í orðalagi löggerninganna.
Þá bendir stefndi einnig á í þessu samhengi að
meðstefndi Kópavogsbær hafi hafnað því að umrædd kvöð sé til staðar.
Kveður stefndi að af öllu framangreindu megi ljóst
vera að engir samningar, stjórnvaldsákvarðanir eða þinglýstar kvaðir standi til
þess að lóðarhafi Hagasmára 3 eigi rétt til bílastæða við Hagasmára 1.
Grundvallaratriðið í því efni sé hvernig til lóðarinnar nr. 3 hafi verið
stofnað í upphafi auk þess sem engin kvöð hafi verið sett á lóðina nr. 1 um
þetta efni.
Varðandi kröfu stefnanda um ógildingu á
deiliskipulagi krefst stefnandi þess að öllum þeim kröfum verði hafnað.
Í fyrsta lagi byggir stefndi á því að umrædd kvöð um
samnýtingu bílastæða sé ekki til staðar.
Í öðru lagi byggir stefndi á því, verði ekki fallist
á ofangreint, að ekki sé um skerðingu á rétti stefnanda að ræða þar sem kvöð um
samnýtingu bílastæða geti ekki leitt til þess að um ókomna tíð sé óheimilt af
hálfu skipulagsyfirvalda að breyta deiliskipulagi á svæðinu og lóðarhafa að
viðhafa breytingar á lóðinni til samræmis við skipulag. Óháð breytingum á
lóðinni að Hagasmára 1 er kvöðin um samnýtingu bílastæða til staðar eftir sem
áður og tekur hún einvörðungu mið af þeim bílastæðum sem eru til staðar hverju
sinni. Hún tryggir nánar tiltekið ekki stefnanda tiltekinn rétt til tiltekins
magns bílastæða.
Í þriðja lagi feli samþykkt umrædds deiliskipulags í
öllu falli ekki í sér skerðingu á eignarrétti stefnanda þar sem tryggt hafi
verið með rannsókn, sem var framkvæmd í skipulagsferlinu, að um fullnægjandi
magn bílastæða til þess að mæta bílastæðaþörf á hinu deiliskipulagða svæði væri
til staðar og meira til og hefur stefndi ekki lagt fram nein gögn til að
hnekkja því mati.
Í málatilbúnaði stefnanda í stefnu komi fram að á
áður gildandi deiliskipulagi hafi ekki verið gert ráð fyrir neinum byggingum á
reitum merktum C, D og E. Þar hafi einvörðungu átt að vera bílastæði sem skyldu
samnýtt af lóðarhöfum Hagasmára 1 og 3. Á hinn bóginn samkvæmt samþykktu
deiliskipulagi sé nú gert ráð fyrir, á svæðum sem auðkennd eru A04, A05 og A06
á deiliskipulagsuppdrætti, íbúðabyggð og atvinnustarfsemi. Stefndi vill benda á
að þessi fullyrðing stefnanda sé ekki rétt. Við mat á bílastæðaþörf á hinu
deiliskipulagða svæði hafi ekki verið gert ráð fyrir samnýtingu bílastæða milli
íbúðarhúsnæðis og atvinnuhúsnæðis. Þá hafi á svæði sem var merkt C á eldra
deiliskipulagi ekki verið horfið frá fjölda bílastæða. Gert sé ráð fyrir 300
stæðum á landi og 260 stæðum á palli samkvæmt hinu nýja deiliskipulagi.
Deiliskipulag sem krafist sé ógildingar á sé í
samræmi við aðalskipulag Kópavogs 2012-2024 sem samþykkt hafi verið í
bæjarstjórn 26. nóvember 2013 og staðfest 24. febrúar s.á., sbr. 7. mgr. 12.
gr. skipulagslaga nr. 123/2010 og 3. mgr. 37. gr. sömu laga. Stefnumörkun eins
og hún birtist í aðalskipulaginu byggist á því að almannahagsmunir feli í sér
skynsamlega nýtingu og uppbyggingu á landi, þ.e. með þéttingu byggðar. Í aðalskipulaginu
sé hið deiliskipulagða svæði skilgreint sem miðsvæði M-3 Smáralind Miðhverfi og
M-4 Smáralind suðursvæði. Þar komi fram að svæðin taki til
verslunarmiðstöðvarinnar Smáralindar en jafnframt sé gert ráð fyrir 15 hæða
skrifstofu- og verslunarbyggingu. Þá séu umrædd miðsvæði hluti af þróunarsvæði
ÞR-5 Glaðheimar og Smárinn. Í umfjöllun um svæðið í greinargerð
með aðalskipulaginu sé m.a. tekið fram að sunnan Smáralindar sé óbyggt svæði í
einkaeigu þar sem gert sé ráð fyrir íbúðum og að verslunar- og þjónustusvæði
verði skilgreint sem miðsvæði. Segir svo að
miðað sé við að ráðist verði í heildarendurskoðun á deiliskipulagi á
miðhverfinu umhverfis Reykjanesbraut, þ.e. í Glaðheimum og Smáranum, og að í
þeirri vinnu verði landnotkun og landnýting endurskoðuð svo og samgöngur á
svæðinu. Af framangreindu megi leiða að málefnalegar ástæður bjuggu að baki
þeim deiliskipulagsbreytingum sem krafist sé ógildingar á. Samkvæmt
skilmálum deiliskipulagsins sé gert ráð fyrir að lágmarki 1,0-1,2 bílastæðum á
íbúð og 1,0 á hverja 35 fermetra af atvinnuhúsnæði. Í eldra deiliskipulagi á
svæðinu hafi sama lágmarkskrafa verið gerð um fjölda bílastæða vegna
atvinnuhúsnæðis sem hafi leitt af þágildandi byggingarreglugerð. Í gildandi lögum og stjórnvaldsfyrirmælum
séu ekki gerðar tilteknar kröfur um fjölda bílastæða að undanskildum kröfum
byggingarreglugerðar nr. 112/2012 þar sem gerð sé krafa um tiltekinn fjölda
bílastæða fyrir hreyfihamlaða, sem hafi verið mætt. Af því leiði að ákvörðun um
fjölda bílastæða verði að byggja á málefnalegum sjónarmiðum. Við gerð tillögu
að deiliskipulagi á hinu deiliskipulagða svæði hafi verið litið til
fjölbreyttra lausna til að mæta þörfinni í samræmi við skipulagslýsingu
verkefnisins. Litið hafi verið á deiliskipulagssvæðið sem eina heild hvað varðar
skipulag, stærð, fjölda og staðsetningu bílastæða. Deiliskipulagið geri m.a.
ráð fyrir bílgeymslum, yfirborðsstæðum og samnýtingu stæða. VSÓ ráðgjöf ehf.
hafi framkvæmt talningu á notkun bílastæða í aðdraganda að gerð
deiliskipulagsins, sem samþykkt hafi verið á árinu 2015, og áætlað
bílastæðaþörf á svæðinu. Mat á bílastæðaþörf á svæðinu hafi tekið mið af 100%
notkun á bílastæðum og ofangreindum sjónarmiðum. Ekki var gert ráð fyrir
samnýtingu á milli bílastæða vegna íbúðabyggðar og atvinnuhúsnæðis svo sem áður
greini og ekki hafi verið tekið tillit til þess að breyttar ferðavenjur og
bættar almenningssamgöngur kunni að draga úr bílastæðaþörf svæðisins til
framtíðar. Miðað við greiningu á bílastæðaþörfinni hafi niðurstaðan verið sú að
þörf verði á 2.582 stæðum fyrir hið deiliskipulagða svæði í heild þegar svæðið
verði fullbyggt. Samkvæmt deiliskipulagi frá 2015, sem stefnandi krefst
ógildingar á, sé ráðgert að heildarfjöldi stæða verði um 2.690 og séu því 108
bílastæði umfram þörf. Þá megi sjá af greiningu á bílastæðaþörf á svæðinu að um
ræðir fjölgun bílastæða vegna atvinnuhúsnæðis frá því sem hafi verið samkvæmt
eldra deiliskipulagi. Fjöldi bílastæða hafi verið aukinn til samræmis við þörf
með gildistöku deiliskipulagsins 2016, sem stefnandi krefjist einnig ógildingar
á, að því er varði íbúðabyggð sunnan Smáralindar, en líkt og áður greini sé
ekki gert ráð fyrir samnýtingu bílastæða milli íbúabyggðar og atvinnuhúsnæðis
við mat á bílastæðaþörf á svæðinu.
Þá vill stefndi einnig benda á að hann hafi verulega
hagsmuni af því að nægjanlegur fjöldi bílstæða sé á hinu deiliskipulagða svæði
vegna rekstrar síns. Hefði hann því hreyft mótmælum við meðferð
deiliskipulagstillagna hefði hann talið að bílastæðaþörf þar væri ekki mætt með
fullnægjandi hætti.
Engin gögn hafi verið lögð fram af hálfu stefnanda
sem hnekki þeirri rannsókn sem fór fram í aðdraganda að gerð deiliskipulagsins
um að fjöldi bílastæða væri fullnægjandi til að mæta bílastæðaþörf á svæðinu og
meira til. Sönnunarbyrði hvíli á stefnanda að sýna fram á að slík skerðing hafi
átt sér stað með gildistöku deiliskipulagsins. Þar sem hann hafi ekki axlað
hana beri þegar af þeirri ástæðu að sýkna stefnda af kröfum um ógildingu
deiliskipulags.
Í fjórða lagi vill stefndi benda á að ekki séu til
staðar skilyrði til þess að ógilda umrætt deiliskipulag enda hafi meðstefndi
Kópavogsbær gætt að öllum málsmeðferðarreglum við undirbúning og samþykkt
skipulagsins. Sé því ekki til staðar skilyrði til að ógilda ákvarðanir um að
samþykkja umrætt skipulag. Það eina sem stefnandi hafi borið við að megi finna
að málsmeðferð meðstefnda Kópavogsbæjar við gerð og samþykkt umrædds
deiliskipulags sé að ekki hafi verið gætt að lögvörðum réttindum stefnanda.
Stefndi hafni þessu. Samkvæmt skipulagslögum
nr. 123/2010 sé vald til að skipuleggja land innan marka sveitarfélags í höndum
sveitarstjórna sem annist þær og beri ábyrgð á gerð deiliskipulags, sbr. 3.
mgr. 3. gr. og 1. mgr. 38. gr. laganna. Í skipulagsáætlunum sé sett fram stefna
skipulagsyfirvalda um þróun byggðar og landnotkun og teknar ákvarðanir um
samgöngur og mannvirki sem þeim tengist. Við beitingu skipulagsvalds beri að
fylgja markmiðum skipulagslaga, sem tíunduð séu í 1. gr. þeirra. Við töku
skipulagsákvarðana séu sveitarstjórnir enn fremur bundnar af lögmætis- og
meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins, er feli m.a. í sér að með ákvörðun sé
stefnt að lögmætum markmiðum og að ekki sé gengið lengra en nauðsynlegt sé til
að ná þeim markmiðum. Að gættum þessum grundvallarreglum og markmiðum hafi
sveitarstjórnir mat um það hvernig deiliskipulagi skuli háttað og sé það mat
rúmt.
Með vísan til ofangreinds hafi mat á bílastæðaþörf verið
byggt á málefnalegum sjónarmiðum með vísan til 1. gr. skipulagslaga nr.
123/2010, sbr. einnig 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Deiliskipulagið sé í
samræmi við aðalskipulag. Þá hafi, við
undirbúning og kynningu skipulagstillagna, verið farið að ákvæðum laga og gætt
að andmælarétti hagsmunaaðila. Þannig hafi verið gætt að réttaröryggi stefnanda
við undirbúning og gerð deiliskipulagsins, sbr. 1. gr. skipulagslaga. Í
skipulagslögum nr. 123/2010 sé gert ráð fyrir að sveitarfélög hafi heimild til
að breyta gildandi skipulagsáætlunum. Eigendur fasteigna geti því ávallt vænst
þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem geti haft í för með sér
einhverja skerðingu eða breytingu á hagsmunum þeirra. Gildistaka
skipulagsáætlana geti í einhverjum tilvikum haft í för með sér röskun á
einstökum fasteignarréttindum og kveða skipulagslög nr. 123/2010 á um rétt til
bóta að uppfylltum tilteknum skilyrðum, sbr. 51. gr. laganna. Ekki leiði það
til þess að skilyrði séu til að ógilda ákvörðun um að samþykkja umrætt
skipulag.
Í
fimmta lagi hafnar stefndi því að stefnandi geti byggt rétt sinn á réttmætum
væntingum. Stefndi hafnar því að stefnandi hafi öðlast rétt með samningum sem
hann vísar til í málatilbúnaði sínum og vísast um það til framangreinds og
einnig að skerðing hafi orðið á þeim rétti verði hann talinn til staðar. Þar að
auki byggir stefndi á því að stefnandi geti ekki byggt réttmætar væntingar á
deiliskipulagi á þann veg að hann gæti treyst því að því yrði ekki breytt enda
skipulagsvald í höndum sveitarfélaga. Í þessu samhengi megi einnig vísa til
hliðsjónar til ofangreindrar umfjöllunar um aðalskipulag Kópavogs og að tíðar
breytingar hafi verið gerðar á deiliskipulagi á svæðinu.
Stefnandi byggi á því að óheimilt hafi verið að
samþykkja framangreint deiliskipulag af hálfu stefnda Kópavogsbæjar þar sem
ágangur tengdur verslunarmiðstöðinni Smáralind á bílastæði stefnanda að
Hagasmára 3 muni aukast til muna. Stefndi vísar til framangreinds um að
bílastæðaþörf á svæðinu sé mætt og að stefnandi hafi ekki lagt fram nein gögn
sem sýni fram á að skortur verði á bílastæðum á hinu deiliskipulagða svæði. Þá
bendir stefndi á að í öllu falli leiði sú staðreynd, verði hún talin sönnuð, að
meiri ágangur verði á bílastæði stefnanda, ekki til ógildingar umrædds
deiliskipulags og um það vísast til framangreindrar umfjöllunar.
Auk þess sem að framan sé fram komið byggir stefndi
sýknukröfu sína á aðildarskorti, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um
meðferð einkamála. Skipulagsvald sé í höndum sveitarfélaga. Sveitarstjórn beri
ábyrgð á og annist gerð deiliskipulags, sbr. 1. mgr. 38. gr. skipulagslaga nr.
123/2010. Stefndi hvorki samþykkti umrætt deiliskipulag né hefur vald til að
fella það niður.
Um
lagarök vísar stefndi einkum til 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar,
meginreglna eignaréttar, meginreglu samningaréttar um skuldbindingargildi
samninga, skipulagslaga nr. 123/2010 og stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Um
málskostnað er vísað til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.
Málsástæður
og lagarök stefnda Kópavogsbæjar.
Stefndi
hafnar öllum málsástæðum stefnanda sem röngum og ósönnuðum og krefst sýknu af
öllum kröfum. Eftirfarandi eru málsástæður stefnda til stuðnings sýknukröfu:
Hvað varðar kröfu stefnanda um viðurkenningu tiltekinna
gagnkvæmra réttinda gagnvart meðstefnda byggir stefndi sýknukröfu sína aðallega á því að stefndi eigi ekki aðild að
dómkröfunni, enda eigi stefndi ekki einstaklegra og lögákveðinna hagsmuna að
gæta hvað þennan hlut málsins varði. Sérstaklega sé bent á að í málatilbúnaði
stefnanda segi að viðurkenningarkrafan sé sett fram „til að tryggja réttindi
stefnanda gagnvart stefnda, Eignarhaldsfélagi Smáralindar ehf., um samnýtingu
bílastæða og samnýtingu frárennslislagna og um gagnkvæman umferðarrétt á
lóðunum Hagasmára 1 og Hagasmára 3, þar sem stefndu hafi hafnað tilvist slíkra
réttinda.“ Samkvæmt þessu sé meðstefndi réttur aðili að þessari kröfu, en ekki
stefndi, og á aðildarskortur þessi að leiða til sýknu stefnda, sbr. 2. mgr. 16.
gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.
Til vara er eftir því sem við á byggt á þeim málsástæðum sem
færðar séu fram til stuðnings kröfu um sýknu af kröfum stefnanda um ógildingu
deiliskipulagsáætlana, að breyttu breytanda. Jafnframt áskilur stefndi sér rétt
til að taka undir málatilbúnað meðstefnda hvað þessa og aðrar dómkröfur varðar.
Stefndi kveður ógildingarkröfur stefnanda vera reistar á
þeirri málsástæðu að stefnda hafi verið óheimilt að samþykkja deiliskipulag
frá 24. nóvember 2015 og deiliskipulag frá 25. október 2016 fyrir Smárann vestan Reykjanesbrautar, og ganga með því gegn
stjórnarskrárvörðum eignarréttindum stefnanda til samnýtingar og umferðar um
hluta þess svæðis sem deiliskipulagið tekur til. Nánar tiltekið telji
stefnandi að meint gagnkvæm kvöð sem hvíli á lóðunum að Hagasmára 1 og
Hagasmára 3 feli í sér óbein eignarréttindi stefnanda yfir hluta af því svæði
sem nýtt deiliskipulag nái til, nánar tiltekið svæði A04, A05, A06 og bílastæði
á reit C í núgildandi skipulagi. Jafnframt telji stefnandi að ágangur tengdur
verslunarmiðstöðinni Smáralind á bílastæði stefnanda muni aukast til muna.
Telur stefnandi að samþykkt deiliskipulagsáætlananna feli í sér ólögmæta
skerðingu á þessum meintu eignarréttindum sínum.
Stefndi hafnar málatilbúnaði stefnanda alfarið og krefst
sýknu af kröfum hans með vísan til eftirfarandi rökstuðnings:
Stefndi byggir á því að um sjálfstæði
sveitarfélaga sé kveðið á um í 1. mgr. 78. gr. stjórnarskrár lýðveldisins
Íslands nr. 33/1944. Segi þar að sveitarfélög skuli ráða málefnum sínum sjálf
eftir því sem lög ákveði. Sjálfstæði sveitarfélaga sé enn fremur áréttað í 1.
og 2. mgr. 1. gr. sveitarstjórnarlaga og 3. gr. sveitarstjórnarlaga nr.
138/2011. Einn af hornsteinum
sjálfstjórnarréttar sveitarfélaganna sé skipulagsvaldið. Til marks um það sé í 3. mgr. 3. gr. skipulagslaga kveðið á um
skipulagsvald sveitarstjórna til að annast gerð svæðis-, aðal- og
deiliskipulagsáætlana. Í 38. gr. laganna sé svo áréttað að sveitarstjórn beri
ábyrgð á og annist gerð deiliskipulags. Í því felist tæki sveitarstjórnar til
að hafa áhrif á og þróa byggð og umhverfi með bindandi hætti með hagsmuni
sveitarfélagsins að leiðarljósi.
Af markmiðsákvæðum skipulagslaga og sérstökum markmiðsákvæðum
fyrir deiliskipulagsgerð samkvæmt skipulagsreglugerð megi ráða að sveitarstjórn
beri að hafa hagsmuni almennings að leiðarljósi við skipulagsákvarðanir, þó að
þess skuli jafnframt gætt að réttaröryggi einstaklinga og lögaðila verði ekki
fyrir borð borið. Þá verði skipulagsákvarðanir að byggjast á málefnalegum og
rökstuddum sjónarmiðum þar sem í skyldu sveitarstjórnar til skipulagningar
felist alla jafna skerðing á beinum og/eða óbeinum eignarréttindum
fasteignareigenda. Við töku
skipulagsákvarðana séu sveitarstjórnir enn fremur bundnar af lögmætis- og
meðalhófsreglu stjórnsýsluréttar, sem feli m.a. í sér að með ákvörðun skuli
stefnt að lögmætum markmiðum og að ekki sé gengið lengra en nauðsynlegt sé til
að ná þeim markmiðum. Að gættum þessum grundvallarsjónarmiðum sé
sveitarstjórnum játað víðtækt vald til ákvarðana um skipulag innan marka
sveitarfélags, sbr.
jafnframt dóm Hæstaréttar frá 7. febrúar 2013 í máli nr. 439/2012.
Kveður
stefndi að á því svæði sem hér um ræðir hafi
stefndi kosið að nýta sér lögbundið skipulagsvald sitt til að breyta skipulagi
Smárans, vestan Reykjanesbrautar. Stefnda hafi verið heimilt að gera breytingar á deiliskipulaginu og hafi
ákvörðun þar um verið reist á málefnalegum sjónarmiðum og gildum
skipulagsrökum. Efnislegar ákvarðanir
sveitarstjórna sæti ekki endurskoðun dómstóla svo framarlega sem réttum
málsmeðferðarreglum hafi verið fylgt. Fyrir liggi í máli þessu að farið
var að ákvæðum laga um undirbúning og kynningu skipulagstillagna og
andmælaréttar hagsmunaðila gætt. Liggi því ekki annað fyrir en að málsmeðferð
hinna umstefndu deiliskipulagsbreytinga hafi verið lögum samkvæmt. Hafi
dómstólar því ekki vald til að endurskoða þá ákvörðun stefnda að samþykkja
umræddar deiliskipulagsbreytingar.
Stefndi
byggir sýknukröfu sína á því að samþykkt hinna umdeildu deiliskipulagsáætlana
hafi verið lögmætar. Við meðferð málanna hafi verið gætt allra þeirra skilyrða
og sjónarmiða sem lög kveði á um. Vandað hafi verið til allrar málsmeðferðar og
leitað sjónarmiða og umsagna allra hagsmunaaðila, þ.m.t. stefnanda.
Andmælaréttar hafi verið gætt og málin upplýst og rannsökuð til hlítar.
Athugasemdir og andmæli stefnanda hafi verið tekin til sérstakrar skoðunar og
hafi sjónarmiðum hans verið svarað með rökstuddum hætti. Rétt sé að leggja
áherslu á að hvergi í málatilbúnaði stefnanda sé byggt á því með beinum hætti
að undirbúningur, ferill og samþykkt hinna umþrættu deiliskipulagsáætlana hafi
ekki verið í samræmi við ákvæði skipulagslaga og stjórnsýslulaga. Beri því
samkvæmt framansögðu að sýkna stefnda af kröfum stefnanda.
Nánar
tiltekið er sýknukrafa stefnda reist á eftirfarandi málsástæðum:
Í fyrsta lagi byggir stefndi á því að meint kvöð um
samnýtingu bílastæða sé ekki til staðar. Lóðarleigusamningur um lóðina
Hagasmára 3 hafi verið undirritaður 18. apríl 2008. Í 1. gr. hans segi að á
lóðinni séu kvaðir sem tilteknar séu á meðfylgjandi mæliblaði fyrir lóðina. Á
umræddu mæliblaði komi m.a. fram að kvöð sé „um samnýtingu bílastæða á lóðum
nr. 1 og 3.“ Hvergi segi á mæliblaðinu að kvöð um samnýtingu bílastæða sé
gagnkvæm, en slíkt sé t.a.m. sérstaklega tiltekið í tilviki umferðarréttar. Hið
sama eigi við um mæliblað sem fylgdi stofnskjali lóðanna enda um sama mæliblað
að ræða.
Um lóð nr. 1 við Hagasmára séu í gildi
lóðarleigusamningar frá 1996 þar sem hvergi sé getið um kvöð til samnýtingar
bílastæða. Að mati stefnda sé ljóst að ef ætlunin hafi verið að gera umrædda
kvöð gagnkvæma hefði jafnframt verið nauðsynlegt að gera breytingar á mæliblaði
Hagasmára 1 samhliða uppskiptingu lóðanna, sbr. gr. 1.3 í skipulagsreglugerð,
auk þess sem afla hefði þurft samþykkis lóðarhafa, enda verði slík kvöð ekki
sett án hans samþykkis. Lóðarhafi Hagasmára 1 hafi hins vegar ekki verið aðili
að lóðarleigusamningi um Hagasmára 3 og sé efni hans því ekki bindandi fyrir
hann. Undirritun hans á lóðarleigusamninginn sé við yfirlýsingu þess efnis að
félagið geri „ekki athugasemdir við skiptingu lóðarinnar Hagasmára 1.“ Af því
leiði að lóðarhafi Hagasmára 1 undirgekkst ekki kvöð um gagnkvæma samnýtingu
bílastæða með undirritun sinni á lóðarleigusamninginn. Öllum málatilbúnaði
stefnanda um að stefndi hafi tekið stjórnvaldsákvörðun um að leigjendur lóðanna
Hagasmára 1 og 3 skuli samnýta bílastæði lóðanna sé alfarið hafnað. Stefndi
hafi enga heimild til þess að afsala réttindum einhliða án samþykkis rétthafa
lóðarinnar og án breytinga á lóðarleigusamningi fyrir Hagasmára 1. Hin umþrætta
kvöð hvíli því einvörðungu á lóð nr. 3 við Hagasmára í þágu lóðar nr. 1.
Að sama skapi hafnar stefndi því að rétt stefnanda
til nýtingar bílastæða við Hagasmára 1 megi leiða af mæliblaði sem fylgdi
stofnskjali Hagasmára 1, 3 og 5 frá 21. apríl 2008. Um sé að ræða sama mæliblað
og fylgdi fyrrnefndum lóðarleigusamningi vegna Hagasmára 3. Mæliblaðið hafi
ekki annað hlutverk að lögum en að sýna afmörkun útskiptra fasteigna, sbr.
c-lið 1. mgr. 14. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, sbr. og
það sem fram komi á stofnskjalinu sjálfu. Einkaréttarlegir samningar sem
lóðarhafar nefndra lóða kunni síðar að hafa gert sín á milli um samnýtingu
bílastæða takmarki ekki skipulagsvald sveitarfélagsins, sbr. 3. mgr. 3. gr. og
1. mgr. 38. gr. skipulagslaga. Engu að síður telur stefndi rétt að taka fram að
hann fái með engu móti séð að rétt stefnanda til samnýtingar bílastæða á lóð
Hagasmára 1 megi leiða af kaupsamningi Smáralindar ehf. og Fasteignafélags
Íslands frá 27. ágúst 2007 um Hagasmára 3. Í samningnum sé kveðið á um heimild
til að reisa á lóðinni turn við norðvesturhorn verslunarmiðstöðvarinnar. Í gr.
1.6 í kaupsamningnum segi að sem hluti af endurgjaldi Smáralindar ehf. fyrir
lóðina skuli gerður samstarfs- og afnotasamningur milli Smáralindar ehf. og
Norðurturnsins um „m.a. afnotaréttindi Smáralindar ehf. af bílastæðum í
bílastæðahúsi Norðurturnsins.“ Þá segi í gr. 3.1.3 í kaupsamningnum að salan sé
háð því skilyrði að gerður verði samstarfs- og afnotasamningur um samstarf
félaganna í tengslum við rekstur verslunarmiðstöðvarinnar og Norðurturnsins og
gagnkvæm afnotaréttindi í tengslum við slíkt samstarf, „einkum afnotaréttindi
SL [Smáralindar ehf.] á bílastæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins.“ Samkvæmt
framangreindu megi ljóst vera að samkomulag aðila tók til þess að tryggja
afnotarétt Smáralindar ehf. að bílastæðum í bílastæði Norðurturnsins, en ekki
öfugt.
Að sama skapi hafnar stefndi því að kvöð um
gagnkvæma samnýtingu bílastæða megi leiða af samningi um nýtingu og
kostnaðarskiptingu milli stefnanda og meðstefnda. Í samningnum sé vísað til 1.
gr. lóðarleigusamnings um Hagasmára 3 og þeirra kvaða sem getið sé um í
viðfestu mæliblaði. Feli samningurinn því ekki í sér sjálfstætt samkomulag um
gagnkvæma nýtingu bílastæða sem stefndi geti leitt meintan rétt sinn af.
Í
öðru lagi telur stefndi ljóst að hin
meinta kvöð feli, í öllu falli, eingöngu í sér kvöð um samnýtingu bílastæða
eins og þau séu á hverjum tíma. Með öðrum orðum sé hin meinta kvöð ekki bundin
við tiltekinn fjölda bílastæða og því feli breyting á fjölda bílastæða ekki í
sér skerðingu á rétti stefnanda. Hafi stefnanda frá upphafi mátt vera ljóst með
hliðsjón af skipulagsvaldi stefnda og ráðstöfunarrétti meðstefnda yfir eigin bílastæðum
að fjöldi bílastæða væri ekki fastbundinn til framtíðar litið.
Í
þriðja lagi byggir stefndi á því að
óháð tilvist meintrar kvaðar muni deiliskipulagsbreytingarnar ekki koma til með
að skerða eignarréttindi stefnanda eða auka ágang á bílastæði hans. Í gildandi
lögum og stjórnvaldsfyrirmælum sé ekki að finna tilteknar kröfur um fjölda
almennra bílastæða, að undanskildum kröfum byggingarreglugerðar nr. 112/2012 um
lágmarksfjölda bílastæða fyrir hreyfihamlaða. Þrátt fyrir að engar slíkar
kröfur séu gerðar lögum samkvæmt sé í hinum umþrættu deiliskipulagsáætlunum
gerðar lágmarkskröfur um að hverri íbúð fylgi 1,0 – 1,2 bílastæði og 1
bílastæði á hverja 35 fermetra af atvinnuhúsnæði. Samanlagt sé gert ráð fyrir
2.690 stæðum fyrir atvinnustarfsemi Smáralindar og Norðurturns, eða 1 stæði á
hverja 32,7 m2. Í dag séu á svæðinu um 2.560 bílastæði, sem sé um 1
stæði á hverja 30,2 m2 atvinnuhúsnæðis. Tryggt hafi verið með ítarlegri rannsókn, sem var framkvæmd í
skipulagsferlinu, að fullnægjandi magn bílastæða til þess að mæta bílastæðaþörf
á hinu deiliskipulagða svæði sé til staðar og meira til. Niðurstaða greiningar
hafi leitt í ljós að starfsemi og fyrirhuguð íbúðabyggð á svæðinu bjóði upp á
góð tækifæri til að samnýta bílastæði, þar sem ásókn og nýting bílastæða sé
breytileg eftir starfsemi og tíma dags. Þannig skapist forsendur til að draga
úr fjölda bílastæða og nýta land á hagkvæmari máta en gert hafi verið til
þessa. Minnt sé á í þessu samhengi að eitt af markmiðum skipulagslaga sé að
stuðla að skynsamlegri og hagkvæmri nýtingu lands og landgæða, sbr. b-lið 1.
mgr. 1. gr. laganna.
Eitt af þeim gögnum sem deiliskipulagsáætlanirnar
styðjast við sé niðurstaða úttektar á nýtingu 970 bílastæða á hinu
deiliskipulagða svæði miðað við núverandi forsendur. Sýndi úttektin að á
háannatíma, þ.e. seinni partinn á virkum dögum og um helgar, var nýting
bílastæða 30% á suðvesturhorni Smáralindar, 55% á miðsvæðinu sunnar
Smáralindar, 70% á suðausturhorni hennar og 15-35% í bílastæðahúsi við
Norðurturn (Hagasmára 3). Samanlagt hafi því verið um 480 stæði af 930 stæðum í
notkun á háannatíma, sem gefi tilefni til að bæta nýtingu svæðisins verulega. Með
hliðsjón af fenginni reynslu og hérlendum og erlendum viðmiðum hafi niðurstaða
greiningar verið sú að bílastæðaþörf á svæðinu sé 2.582 stæði. Taki útreikningarnir mið af fjölbreyttum lausnum í bílastæðamálum sem ráðgerðar séu á
hinu deiliskipulagða svæði til að mæta þeirri uppbyggingu sem fyrirhuguð sé,
s.s. bílgeymslum, yfirborðsstæðum og samnýtingu stæða.
Engin
gögn hafa verið lögð fram af hálfu stefnanda sem hnekki þeirri rannsókn sem
hafi átt sér stað við skipulagsgerðina. Sönnunarbyrði hvíli á stefnanda að sýna
fram á að skerðing á hagsmunum hans hafi orðið með gildistöku
deiliskipulagsáætlananna. Þá sönnunarbyrði hafi stefnandi ekki axlað.
Stefndi
telur samkvæmt framansögðu ljóst að mat á bílastæðaþörf hafi verið byggt á
lögmætum og málefnalegum sjónarmiðum og að í hinum umþrættu
deiliskipulagsáætlunum sé komið fyllilega til móts við ýtrustu kröfur um
bílastæðaþörf. Áfram megi því gera ráð fyrir að á svæðinu verði gott aðgengi að
bílastæðum og sé engin ástæða til að ætla að deiliskipulagsáætlanirnar muni
hafa áhrif á meinta kvöð um gagnkvæma nýtingu bílastæða eða leiða til aukins
ágangs á bílastæði Hagasmára 3.
Í
fjórða lagi byggir stefndi á því, að jafnvel þótt litið verði svo á að samþykkt
deiliskipulagsáætlananna hafi falið í sér skerðingu á óbeinum eignarrétti
stefnanda, sé skerðingin ekki þess eðlis að varðað geti ógildingu þeirra. Vísað
sé til áðurgreindra heimilda skipulagslaga um forræði og ábyrgð sveitarstjórna
á gerð skipulagsáætlana. Byggist það á þeirri meginreglu að sveitarfélög fari
með skipulagsvald innan sinna marka, óháð eignarrétti til landsins í heild eða
til einstakra hluta þess. Þegar af þeirri ástæðu beri að hafna kröfu stefnanda
um ógildingu deiliskipulagsins.
Þá
séu deiliskipulagsáætlanirnar í samræmi við aðalskipulag Kópavogs 2012 - 2024,
en stefnumörkun eins og hún birtist í aðalskipulaginu byggist á því að
almannahagsmunir feli í sér skynsamlega nýtingu og uppbyggingu á landi, þ.e.
með þéttingu byggðar. Svæðið sem um ræðir sé í aðalskipulaginu skilgreint sem Miðsvæði M-3 Smáralind Miðhverfi og M-4 Smáralind Suðursvæði. Þar segi að
svæðin taki til verslunarmiðstöðvarinnar Smáralindar en jafnframt sé gert ráð
fyrir 15 hæða skrifstofu- og verslunarbyggingu. Þá séu umrædd svæði hluti af Þróunarsvæði ÞR-5 Glaðheimar og Smárinn. Í umfjöllun um svæðið í greinargerð með
aðalskipulaginu sé m.a. tekið fram að sunnan Smáralindar sé óbyggt svæði í
einkaeigu þar sem gert sé ráð fyrir 500 íbúðum og að verslunar- og
þjónustusvæði verði skilgreint sem miðsvæði. Segir
svo að miðað sé við að „ráðist verði í heildarendurskoðun á deiliskipulagi á
miðhverfinu umhverfis Reykjanesbraut, þ.e. í Glaðheimum og Smáranum.“ Í þeirri
vinnu verði „landnotkun og landnýting endurskoðuð svo og samgöngur á svæðinu.“ Með
hinum umþrættu ákvörðunum hafi því stefndi fyrst og fremst verið að framfylgja
breyttri stefnu svæðis- og aðalskipulags um þéttingu byggðar og bætta nýtingu
svæðisins, svo sem honum sé skylt, sbr. 3. mgr. 37. gr. skipulagslaga, og
áskilnað 7. mgr. 12. gr. laganna um innbyrðis samræmi gildandi
skipulagsáætlana. Veigamiklar og málefnalegar ástæður hafi því búið að baki
deiliskipulagsbreytingunum. Meint lögvarin
réttindi stefnanda hafi samkvæmt framansögðu ekki verið skert umfram það sem
almennt hefði mátt búast við að hlytist af eðlilegri og réttmætri hagnýtingu og
þróun lóða að teknu tilliti til gildandi skipulagsáætlana.
Þá
geri skipulagslög beinlínis ráð fyrir því að skipulag eða breyting á skipulagi
geti leitt til verulegrar skerðingar á verðmæti fasteignar, umfram það sem
eigi við um eignir í næsta nágrenni, án þess að ógildingu varði, sbr. 1. mgr.
51. gr. skipulagslaga. Mæli tilvitnað ákvæði
fyrir um að í slíkum tilvikum eigi sá er geti sýnt fram á tjón af þeim sökum
rétt á bótum frá viðkomandi
sveitarfélagi. Sérstaklega sé tekið fram í 1. mgr. 51. gr. a í
skipulagslögum að við ákvörðun bóta og bótakrafna skuli m.a. miða við hvaða
áhrif viðkomandi skipulagsáætlun hafi á „bifreiðastæði“. Geri skipulagslög því
beinlínis ráð fyrir því að fasteignareigandi geti þurft að þola skerðingu á
bifreiðastæðum vegna skipulagsáætlana, þótt hann geti hugsanlega átt rétt til
bóta vegna slíkrar skerðingar.
Af framangreindu sé ljóst að telji stefnandi sig hafa orðið
fyrir tjóni vegna hinna umþrættu skipulagsáætlana sé honum að uppfylltum
tilteknum skilyrðum tryggður réttur til bóta samkvæmt 51. gr. skipulagslaga.
Slíkar aðstæður takmarki þó á engan hátt rétt stefnda til að samþykkja
breytingar á deiliskipulagi innan marka sveitarfélagsins. Rétt sé þó að taka
fram að stefndi lítur svo á að gildistaka deiliskipulagsáætlananna hafi ekki
haft í för með sér skaðabótaskylt tjón fyrir stefnanda. Hafi einhver skerðing
orðið á óbeinum eignarréttindum stefnanda sé ljóst að um sé að ræða skerðingu
sem stefnandi þurfi að þola bótalaust.
Stefndi telur tilvísun stefnanda til dóms Hæstaréttar í máli
nr. 118/2009 enga þýðingu hafa í máli þessu, enda séu málin á engan hátt
sambærileg. Í því máli hafi verið um að ræða kvöð um umferð ökutækja sem var
lögð á með samþykkt deiliskipulags. Þá hlaut deiliskipulagið sem um var deilt í
málinu meðferð í samræmi við ákvæði eldri skipulags- og byggingarlaga nr.
73/1997
Í fimmta lagi hafnar stefndi því að stefnandi
geti byggt rétt sinn á sjónarmiðum um réttmætar væntingar. Það liggi í hlutarins eðli að skipulagsáætlanir taki
breytingum í takt við þróun byggðar og samfélags á hverjum tíma.
Skipulagsyfirvöldum sé enda nauðsynlegt að geta brugðist við þróun og stjórnað
áherslum innan tiltekinna svæða með breytingum á skipulagi. Stefnandi mátti því
ekki búast við því að deiliskipulag svæðisins stæði óbreytt um ókomna tíð.
Fari
svo ólíklega að fallist verði á kröfur stefnanda um ógildingu hinna umþrættu
deiliskipulagsáætlana, leggur stefndi áherslu á að í sýknukröfu sinni felist
jafnframt krafa um sýknu að hluta. Bent sé á að af málatilbúnaði stefnanda megi
ráða að meintir hagsmunir hans varði einvörðungu þau svæði sem skilgreind séu
sem svæði A04, A05 og A06 í núgildandi deiliskipulagi og því
engar forsendur til að fallast á ógildingu deiliskipulagsáætlananna í heild
sinni. Mæla meðalhófssjónarmið með því að ógilding taki aðeins til þess hluta
sem varði ágreiningsefni þessa máls, þ.e. svæða A04, A05 og A06. Sjá í þessu sambandi til dæmis úrskurð
úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 18. nóvember 2009 í máli nr.
52/2009.
Um
lagarök vísar stefndi Kópavogsbær einkum
til stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944, einkum 1. mgr. 78.
gr. og 1. mgr. 72. gr., meginreglna eignarréttar, skipulagslaga nr. 123/2010,
skipulagsreglugerðar nr. 90/2013, byggingarreglugerðar nr. 112/2012,
sveitarstjórnarlaga nr. 138/2011, laga um skráningu og mat fasteigna nr.
6/2001, stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.
Krafan um málskostnað styðst við 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991.
Forsendur
og niðurstaða.
Í
stefnu eru dómkröfur stefnanda þannig að krafist er viðurkenningar á að kvaðir
hvíli á lóðunum Hagasmára 1, 3 og 5 í Kópavogi, samkvæmt stofnskjali frá 21.
apríl 2008, um samnýtingu bílastæða, um samnýtingu fráveitulagna og gagnkvæman
umferðarrétt og að sú kvöð veiti stefnanda, sem eiganda Hagasmára 3, rétt til
nýtingar á bílastæðum á lóðinni við Hagasmára 1.
Eins
og rakið er að framan er í gildi lóðarleigusamningur frá 1. október 1996 milli
þáverandi leigulóðarhafa, Byggingarfélags Gylfa og Gunnars ehf., nú
Eignarhaldsfélags Smáralindar ehf., og Kópavogsbæjar um atvinnuhúsalóðina
Hagasmára 1 í Kópavogi. Undir liðnum „Aðrir skilmálar“ er tilgreind kvöð sem
hvílir á sameiginlegum hluta lóðarinnar, lóðanna 1, 5, 11 og 13 við Hagasmára,
17.660 fm, fyrir aðkomu að húsunum og bílastæði. Segir að á sameiginlegri lóð
sé kvöð um gegnumakstur svo og grafarrétt vegna lagna og á sérlóðinni skuli
koma fyrir bílastæðum, sbr. afstöðumynd. Þá sé kvöð um gegnumakstur, sbr.
afstöðumynd. Í lóðarleigusamningi milli sömu aðila um Hagasmára 5 í Kópavogi
eru sömu kvaðir tilgreindar auk þess sem kvöð er á lóðinni um afnotarétt
Heilsugæslustöðvar af bílastæðum inni á lóðinni. Í lóðarleigusamningi milli
sömu aðla um Hagasmára 11 eru sömu kvaðir og eru á Hagasmára 1. Í
lóðarleigusamningi milli sömu aðila um Hagasmára 13 er getið um sömu kvaðir og
í samningum um Hagasmára 1 og 3. Með afsali þinglýstu í desember 1998 eignaðist
Smáralind ehf. lóðirnar Hagasmára 1, 5, 11 og 13. Með yfirlýsingu Kópavogsbæjar
1. júlí 1999, sem þinglýst var í sama mánuði, voru lóðirnar Hagasmári 1, 5, 11
og 13 sameinaðar í eina lóð, Hagasmára 1 í Kópavogi.
Með kaupsamningi, undirrituðum 27.
ágúst 2007, seldi Smáralind ehf. Fasteignafélagi Íslands hf. hluta úr lóðinni
Hagasmára 1 en dótturfélag Fasteignafélags Íslands hf., Norðurturninn, hugðist
reisa turn á lóð sem átti að skilja frá Hagasmára 1. Aðilar voru sammála um að
sem hluti af endurgjaldi fyrir lóðina yrði gerður samstarfs- og afnotasamningur
þar sem kveðið yrði á um afnotarétt Smáralindar ehf. af bílastæðum í
bílastæðahúsi Norðurturnsins. Var söluverðið einn milljarður króna sem m.a.
greiddist með yfirtöku lána. Þá var skilyrði sölunnar að lánveitendur Smáralindar
ehf. og þeir sem ættu veðréttindi og eða kvaðir á lóðinni við Hagasmára 1,
samþykktu þær aðgerðir sem lýst sé í lið 3.1.1 í samningnum og jafnframt að
lóðin yrði veðbanda- og kvaðalaus af þeirra hálfu. Þá var skilyrði um að gerður
yrði samstarfs- og/eða afnotasamningur milli Smáralindar ehf. og Norðurturnsins
ehf., um samstarf félaganna í tengslum við rekstur verslunarmiðstöðvarinnar og
Norðurturnsins og gagnkvæm afnotaréttindi í tengslum við slíkt samstarf, einkum
afnotaréttindi Smáralindar ehf. á bílastæðum í bílastæði Norðurturnsins ehf.
Með
stofnskjali gerðu 21. apríl 2008 var Hagasmára 1 skipt upp í tvær lóðir,
Hagasmára 1 og 3. Var gerður sérstakur lóðarleigusamningur af hálfu
Kópavogsbæjar við Norðurturninn ehf. um lóðina Hagasmára 3. Ekki var gerður nýr
lóðarleigusamningur um Hagasmára 1 og er því í gildi lóðarleigusamningur um þá
lóð frá árinu 1996. Í stofnskjali og breytingu á lóðinni Hagasmára 1 og 5 eru
stærðir lóðanna Hagasmára 1 og 5 fyrir og eftir breytingu tilgreindar. Þá er
stærð lóðarinnar Hagasmára 3 tilgreind. Kemur fram á mæliblaði með
stofnskjalinu að kvöð sé um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3, kvöð um
samnýtingu fráveitulagna á lóðum nr. 1 og 3 og kvöð um gagnkvæman umferðarrétt.
Sömu kvaðir eru tilgreindar með lóðarleigusamningi milli Kópavogsbæjar og
Norðurturnsins ehf. um Hagasmára 3. Á lóðarleigusamninginn undirritaði stjórn
Smáralindar eftirfarandi: „Með undirritun sinni lýsir Smáralind ehf. því yfir
að félagið geri ekki athugasemdir við skiptingu lóðarinnar Hagasmára 1 við útgáfu
þessa samnings.“
Með samningi milli Smáralindar ehf.
og félaga fyrir hönd óstofnaðs hlutafélags, Turnsins, er ákvæði um að aðilar
séu sammála um að skipta kostnaði vegna innkeyrslu að bílastæðum að Hagasmára 3
með sanngjörnum hætti. Þá voru aðilar sammála um að bílastæði í lokuðum
bílakjallara Norðurturnsins yrðu fyrst og fremst nýtt í þágu þeirrar starfsemi
sem kæmi til með að verða í Norðurturninum. Í desember ár hvert yrði þó gert
ráð fyrir að viðskiptavinir Smáralindar gætu nýtt bílastæðin þar samkvæmt
nánara samkomulagi hverju sinni.
Eins og ítarlega hefur verið rakið
er ekkert í gögnum málsins sem styður þá fullyrðingu stefnanda, sem hann byggir
kröfugerð sína á, að samið hafi verið um að stefnandi og Smáralind ehf. hafi
samið um gagnkvæma samnýtingu bílastæða á lóðunum 1 og 3. Þvert á móti var
hluti söluverðs lóðarinnar Hagasmára 3, og eitt af skilyrðum fyrir sölunni, að
gerður yrði samningur þar sem m.a. kæmi fram að hluti af söluverðinu væri
afnotaréttindi Smáralindar af bílastæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins.
Þann 5., 6. og 7. júlí 2016
undirrituðu þáverandi stjórnarmenn Smáralindar ehf. yfirlýsingu um að settar
hefðu verið gagnkvæmar kvaðir við gerð lóðarleigusamnings um Hagasmára 3 á
lóðirnar Hagasmára 1 og 3. Hafi tilgangurinn, með undirrituð stjórnar beggja
félaganna, Smáralindar og Norðurturnsins, verið að tryggja að kvaðirnar hvíldu
jafnt á Hagasmára 3 sem Hagasmára 1 og að tryggja til langs tíma eðlilegt
aðgengi almennings að þeim mannvirkjum og þeirri viðamiklu þjónustu sem þar
væri, óháð eignarhaldi á félögunum á hverjum tíma. Eru þessar yfirlýsingar
síðar til komnar og samrýmast ekki þinglýstum skjölum né kaupsamningi milli
aðila um lóðina Hagasmára 3. Þá var þeirri kvöð ekki þinglýst á lóðina
Hagasmára 1, sem hefði þurft að gera til að tryggja slík óbein eignarréttindi
þriðja aðila. Hafa þessar yfirlýsingar því ekkert gildi í máli þessu.
Að öllu framangreindu virtu er það
niðurstaða dómsins að stefnanda, Norðurturninum hf., hafi ekki tekist að sýna
fram á að samningar aðila hafi snúist um gagnkvæma samnýtingu bílastæða á
lóðunum 1 og 3 við Hagasmára í Kópavogi. Er stefndi Smáralind ehf. því sýkn í
máli þessu af kröfum stefnanda, Norðurturnsins hf.
Stefnandi krefst þess að fellt verði
úr gildi deiliskipulag Smárans vestan Reykjanesbrautar sem samþykkt var í
bæjarstjórn Kópavogsbæjar 25. október 2016 og auglýst var í B-deild
Stjórnartíðinda 25. nóvember 2016. Þá krefst hann þess einnig að fellt verði úr
gildi deiliskipulag Smárans vestan Reykjanesbrautar sem samþykkt var í bæjarstjórn
Kópavogsbæjar 24. nóvember 2015 og auglýst var í B-deild Stjórnartíðinda 9.
júní 2016.
Í
málatilbúnaði stefnanda er krafa þessi byggð á því að Kópavogsbæ hafi verið
óheimilt að samþykkja deiliskipulag Smárans vestan Reykjanesbrautar, og ganga
með því gegn stjórnarskrárvörðum eignarréttindum stefnanda, sem m.a. hafi verið
tryggð með þinglýstum og skjalfestum heimildum stefnanda til samnýtingar og
umferðar um hluta þess svæðis sem deiliskipulagið taki til.
Stefnandi byggir þessar kröfur sínar
á sömu gögnum og viðurkenningarkrafa hans er byggð á um gagnkvæma samnýtingu
bílastæða. Þeirri kröfu hefur nú þegar verið hafnað. Að þeirri niðurstöðu
fenginni hefur stefnandi ekki lögvarða hagsmuni af því að síðari kröfur hans um
ógildingu deiliskipulags verði tekin til greina. Verður,
þegar af þeirri ástæðu, þeim kröfur stefnanda vísað sjálfkrafa frá dómi, sbr.
1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.
Að
þessum niðurstöðum fengnum verður stefnanda gert að greiða báðum stefndu
málskostnað eins og segir í dómsorði.
Ástríður Grímsdóttir héraðsdómari
kveður upp dóm þennan.
Dómsorð.
Stefndu,
Eignarhaldsfélagið Smáralind ehf. og Kópavogsbær, eru sýkn af kröfum stefnanda
um að viðurkennt verði með dómi að samkvæmt stofnskjali fyrir lóðirnar
Hagasmára 1, Hagasmára 3 og Hagasmára 5 frá 21. apríl 2008 hvíli kvaðir á
lóðunum Hagasmára 1 og Hagasmára 3 um samnýtingu bílastæða, um samnýtingu
fráveitulagna og gagnkvæman umferðarrétt og sú kvöð veiti stefnanda, sem
eiganda Hagasmára 3, rétt til nýtingar á bílastæðum á lóðinni við Hagasmára 1 í
Kópavogi.
Kröfu stefnanda um að deiliskipulag
Smárans vestan Reykjanesbrautar, sem samþykkt var í bæjarstjórn Kópavogsbæjar
25. október 2016 og auglýst var í B-deild Stjórnartíðinda 25. nóvember 2016,
verði fellt úr gildi er vísað frá dómi.
Kröfu
stefnanda um að deiliskipulag Smárans,vestan Reykjanesbrautar, sem samþykkt var
í bæjarstjórn Kópavogsbæjar 24. nóvember 2015 og auglýst var í B-deild
Stjórnartíðinda 9. júní 2016, verði fellt úr gildi er vísað frá dómi.
Stefnandi greiði stefndu hvorum um
sig 3.000.000 króna í málskostnað.
Ástríður
Grímsdóttir