DÓMUR

Héraðsdóms Reykjavíkur 14. mars 2019 í máli nr. E-4050/2017:

Níutíu ehf.

(Bjarnfreður Ólafsson lögmaður)

gegn Inga hópferðum ehf.

(Davíð Örn Sveinbjörnsson lögmaður)

og gagnsök

 

I.

Mál þetta var þingfest í aðalsök 19. desember 2017 og í gagnsök 16. janúar 2018 en tekið til dóms 14. febrúar 2019 að lokinni aðalmeðferð. Stefnandi krefst þess að stefndi Ingi Hópferðir ehf. verði dæmdur til að greiða honum 2.438.053 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 1. ágúst 2017 til greiðsludags. Einnig krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til að greiða honum 182.700 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá birtingardegi stefnu til greiðsludags. Þá krefst stefnandi þess jafnframt að stefndi verði dæmdur til að greiða honum málskostnað.

            Stefndi krefst þess aðallega að verða sýknaður af öllum kröfum stefnanda en til vara að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega, auk málskostnaðar.

            Stefndi gerir þær kröfur í gagnsök sem gagnstefnandi að stefnanda og gagnstefnda verði gert að gefa út afsal til hans vegna fasteignarinnar að Jónsgeisla 93 í Reykjavík, fastanr. 230528. Þá krefst hann þess að gagnstefndi verði dæmdur til að greiða honum 255.336 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá birtingardegi stefnu til greiðsludags, auk málskostnaðar að skaðlausu samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi eða samkvæmt mati dómsins.

 

II. Atvik málsins

Samkvæmt gögnum málsins keypti stefndi fasteignina að Jónsgeisla 93 í Reykjavík með fastanúmerinu 230528 af stefnanda með kaupsamningi, dags. 1. september 2017, á samtals 60.000.000 króna. Fasteignasalan Miklaborg ehf. hafði milligöngu um sölu fasteignarinnar og gekk frá skjölum vegna þess. Í kaupsamningi var kveðið á um að fasteignin skyldi afhent sama dag og um það samið að afsal yrði gefið út 1. ágúst 2017 gegn lokagreiðslu stefnda. Í samningnum var kveðið á um að stefndi skyldi greiða kaupverðið í samtals sjö greiðslum, þar af samtals 36.000.000 kr. við undirritun kaupsamnings, en eftirstöðvarnar í alls sex greiðslum sem hver væri 4.000.000 króna þar sem sú síðasta færi fram 1. ágúst 2017.

Í kaupsamningi kemur fram að eignin sé á byggingarstigi 7 og matsstigi 8. Þá lýsir stefndi því yfir í kaupsamningi að hann muni nýta fasteignina í virðisaukaskattskyldri starfsemi. Var þar jafnframt kveðið á skuldbindingu stefnda sig til að yfirtaka kvöð um leiðréttingu innskatts, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga um virðisaukaskatt nr. 50/1988, ásamt síðari breytingum, ef breyting yrði á notkun fasteignarinnar, sem hefðu í för með sér breytingu á rétti til innskattsfrádráttar. Síðan sagði í samningnum:

 

„Seljandi skal afhenda kaupanda yfirlit um innskattskvöð eins og hún er á afhendingardegi, að sögn seljanda er kvöðin ca. 6 milljónir.“

 

            Ágreiningur aðila málsins snýst í meginatriðum um það hvort stefnda beri að greiða stefnanda 2.438.053 krónur en stefndi telur sig eiga rétt til að halda eftir greiðslu að þessari fjárhæð af kaupverði. Ástæða þess að stefndi telur sig eiga rétt á að halda þessari fjárhæð eftir er sú að hún svari til mismunarins milli endanlegrar innskattskvaðar og þeirra sex milljóna sem stefndi taldi sig þurfa að greiða samkvæmt því sem fram kom í kaupsamningi. Telur stefndi að fjárhæðin nemi skaðabótum eða afslætti sem hann eigi rétt til vegna galla sem hafi verið á fasteigninni að þessu leyti og rangrar upplýsingagjafar aðila.

Með vísan til þess hvernig ágreiningi aðila er háttað telur dómurinn tilefni til að lýsa nánar atvikum eins og þau voru í aðdraganda þess að kaupsamningurinn sem málið snýst um var gerður.

Af gögnum málsins verður ráðið að Jón Rafn Valdimarsson, löggiltur fasteignasali og starfsmaður Fasteignasölunnar Mikluborgar ehf., hafi í aðdraganda sölunnar haft samband við fyrirsvarsmann stefnanda með tölvupósti 26. apríl 2016 til að óska upplýsinga um fjárhæð virðisaukaskattskvaðar á fasteigninni svo tilgreina mætti fjárhæð í söluyfirliti og kaupsamningi. Í tölvupósti Svövu Rúnar Guðmundsdóttur til Jóns sama dag sagði fram að kvöðin væri um 6.000.000 króna og að húsið hefði verið í leigu síðan 2013.

Í söluyfirliti fasteignarinnar að Jónsgeisla 93 sem liggur fyrir í málinu og ber með sér að vera frá 8. júlí 2016 kemur fram að ásett verð eignarinnar sé 63.500.000 krónur. Í söluyfirlitinu kemur fram að fasteignin sé atvinnuhúsnæði sem skráð sé sem gistihús hjá Fasteignaskrá. Þá kemur fram að tilskilin leyfi fyrir skammtíma gistingu séu til staðar og að eigninni fylgi góðar leigutekjur.

Í kjölfarið er eigninni nánar lýst svo í söluyfirliti að hún skiptist í tvo hluta. Segir þar að Norðurendi fasteignar sé leigður út til Sjúkraþjálfunar Grafarholts og mælist 129,6 fm að stærð. Hinn hluti húsnæðisins sé 104,4 fm að stærð og hafi verið leigður út en þáverandi samningur renni út lok maí. Í framhaldinu segir að heildarleigutekjur séu tæplega 500.000 en virðisaukaskattskvöð sé á húsinu, ,,heildarupphæð um 6 milljónir.“

Í gögnum málsins kemur fram að fyrirsvarsmaður stefnda, Ingi Einar Erlingsson hafi áður en hann gerði kauptilboð í eignina verið í nokkrum samskiptum við Jón Jafn Valdimarsson, löggiltan fasteignasala og starfsmann Fasteignasölunnar Mikluborgar. Í tölvupósti Jóns til Inga Einars sem sendur var kl. 10.41 17. júlí 2016 segist Jón ætla að prófa ákveðna uppstillingu á kauptilboði. Ingi svarar þeim pósti kl. 17:28 sama dag og spyr hvort hann sé að átta sig á því að ,,vaskkvöðin skerðir tekjur um 6.000.000, sem þýðir að tilboðið er í raun 65.000.000“.

Jón Rafn svaraði póstinum kl. 17.34 sama dag en þar segir: ,,Útskattur leggst ofan á leigu og skilast til ríkisins. Átta mig ekki á skerðingunni.? Viltu semsagt prófa þetta með 59 milljón kr. tilboði? Ingi svaraði þeim pósti um hæl kl. 17:49 en í pósti Inga segir: ,,Leigutakarnir njóta ekki innskatts, ef skattkvöðin væri ekki nyti leigjandi upphæðarinnar sem fer í vaskinn. já ég er til í að prófa það.“

Tveimur dögum eftir ofangreind tölvupóstsamskipti fyrirsvarsmanns stefnda og starfsmanns fasteignasölunnar gerði stefndi kauptilboð, dags. 18. júlí 2016, þar sem ekki var tilgreind fjárhæð virðisaukaskattskvaðar en fram kom í tilboðinu að hann hygðist yfirtaka kvöðina.

Ljóst er að við gerð kaupsamnings 1. september 2016 var settur inn í samninginn texti að fjárhæð innskattskvaðarinnar væri „ca. 6 milljónir“ og að stefnandi skyldi afhenda yfirlit um kvöðina eins og hún væri á afhendingardegi, sem var sama dag.

 Aðilar eru sammála um að við kaupsamningsgerðina hafi verið rætt að ekki lægi fyrir nákvæm fjárhæð innskattskvaðarinnar. Að öðru leyti lýstu fyrirsvarsmenn aðila atvikum við gerð kaupsamningsins með nokkuð ólíkum hætti við aðalmeðferð málsins. Þannig kvað Svava Rún Guðmundsdóttur, fyrirsvarsmaður stefnanda, Inga Einar Erlingsson, fyrirsvarsmann stefnda, fyrst hafa farið að ræða innskattskvöðina við lok kaupsamningsgerðar. Svava sagði starfsmann fasteignasölunnar Miklaborgar, Bryndísi að nafni, sem hafi verið með aðilum í frágangi kaupsamnings, ekki hafa haft mikla þekkingu og því kallað til Jason, einn eigenda fasteignasölunnar. Í kjölfarið hafi þau farið að ræða vítt og breitt um innskattskvaðir sem enginn virtist hafa þekkingu á. Svava Rún kannaðist ekki við að Ingi Einar hafi á þessum fundi viljað fresta kaupsamningi. Þá hefði ekki komið til tals á fundinum að stefndi hygðist breyta notkun fasteignarinnar.

Fyrirsvarsmaður stefnda, Ingi Rúnar Erlingsson, lýsti atvikum þannig í aðilaskýrslu sinni að hann hefði þrátt fyrir nokkra reynslu af fasteignaviðskiptum aldrei komið áður að því að kaupa fasteign með innskattskvöð. Kveðst hann hafa fengið þau svör frá starfsfólki Miklaborgar að virðisaukaskattskvöð væri hluti af kaupverði en hann hefði sjálfur litið á stöðuna þannig að hún væri sambærileg því að hann færi að ,,taka yfir lán“.

Í aðilaskýrslu Inga Einars kom fram að stefndi hefði verið í virðisaukaskattsskyldri starfsemi þegar kaupin á Jónsgeisla 93 áttu sér stað. Fyrir dóminum kvaðst hann hins vegar alltaf hafa ætlað að greiða upp innskattskvöðina á húsnæðinu. Nefndi hann í því sambandi þá ástæðu að það væri ,,of mikið utanumhald á bókhaldinu“ að hafa kvöðina áfram. Þá hefði hann auk þess rætt við sjúkraþjálfara sem leigði í húsnæðinu sem taldi það engu máli skipta fyrir sig hvort hann fengi húsaleigureikning með virðisaukaskatti eða ekki. Kvaðst Ingi sig geta séð fram á mikla aukningu í tekjum ef hann gæti rukkað sömu fjárhæð í leigu til sjúkraþjálfarans að slepptum virðisaukaskatti.

Aðspurður fyrir dómi hvernig hann teldi yfirtöku kvaðarinnar vera sambærilega yfirtöku láns þá sagðist Ingi Einar ekki hafa sett sig inn í það hvernig kvöðin reiknaðist. Hann hefði hins vegar rætt málið við sér fróðari menn sem sögðu honum að það væri gott að ,,vera laus við þetta“.

Fyrir dómi greindi Ingi Einar  enn fremur frá því að hann hefði upplýst á fundinum við frágang kaupsamnings að hann ætlaði ekki að taka yfir kvöðina heldur greiða hana upp. Aðspurður um hvers vegna hinu gagnstæða hafi verið lýst yfir í kaupsamningnum, þ.e. að kaupandi myndi hafa áfram virðisaukaskattskylda starfsemi í húsnæðinu, þrátt fyrir þessa yfirlýsingu hans, skýrði Ingi Einar þannig frá að hann hefði verið undir miklum þrýstingi um að ganga frá kaupsamningi enda þótt engin vitneskja lægi fyrir um fjárhæð innskattskvaðar. Hann hefði þó tekið fram að hann myndi ekki undirrita kaupsamninginn nema fjárhæð innskattskvaðarinnar væri inni í samningnum og að Svava hefði alltaf verið á því að fjárhæðin næmi sex milljónum.

Nokkrum dögum eftir undirritun kaupsamningsins mun stefnandi þó hafa aflað frekari upplýsinga og þá upplýst stefnda, með tölvupósti dags. 8. september 2016, að fjárhæð kvaðarinnar væri nokkru hærri. Tölvupóstinum fylgdi enn fremur skjal sem starfsmenn fasteignasölunnar höfðu útbúið til undirritunar fyrir stefnda um ,,samþykki kaupanda á yfirtöku á kvöð vegna leiðréttingu innskatts og yfirlýsing um ætluð not hans á fasteigninni“. Í skjalinu er vísað til kaupsamnings aðila um fasteignina að Jónsgeisla 93 en síðan segir í skjalinu:

 

„Með yfirlýsingu þessari lýsir kaupandi (Ingi Hópferðir ehf. kt. 660603-4170) því yfir að félagið skuldbindur sig til að taka yfir kvöð um leiðréttingu innskatts, í samræmi við 3. tl. 2. mgr. 1. gr. reglugerðar nr. 577/1989.

Kaupandi yfirtekur kvöð um leiðréttingu virðisaukaskatts sem nemur að fjárhæð kr. 8.779.800 kr. þann 8. september 2016.

Einnig lýsir kaupandi því yfir, í samræmi við 2. tl. 2. mgr. 1. gr. reglugerðar nr. 577/1989, að ætluð not fasteignarinnar eru undir virðisaukaskattskylda starfsemi.“

 

Skjal þetta undirrituðu aðilar ekki. Með tölvupósti, dags. 4. nóvember 2016, sendi stefnandi stefnda nákvæmt yfirlit yfir stöðu innskattskvaðarinnar á kaupsamningsdegi. Þann 8. nóvember 2016, sendi fyrirsvarsmaður stefnda stefnanda tölvupóst þar sem fram kom að hann gerði kröfu um „að vaskkvöðin sem [hann tæki] við [væri] sannarlega 6.000.000 eins og [kæmi] fram í söluyfirliti og kaupsamning, að öðrum kosti að kaupverð eignarinnar [lækkaði] sem [næmi] hækkun vaskkvaðarinnar“.

Fyrir hönd stefnanda var þessum tölvupósti svarað með tölvupósti Halldórs Þorkelssonar, sviðsstjóra fyrirtækjaráðgjafar hjá PWC, dags. 16. nóvember 2016. Í þeim tölvupóstinum kom fram að fyrirsvarsmaður stefnanda hefði leitað til PWC vegna kröfu stefnda en í tölvupóstinum sagði meðal annars svo:

 

„Í kaupsamningi milli Níutíu ehf. og Ingi Hópferðir ehf. um fasteignina að Jónsgeisla 93 kemur fram að seljandi skuli „afhenda kaupanda yfirlit um innskattskvöð eins og hún er á afhendingardegi, að sögn seljanda er kvöðin ca. 6 milljónir.“ Það kemur því hvergi fram í kaupsamningi að innskattskvöð sé „sannarlega“ 6. m. kr. Orðalag í kaupsamningi ber þess heldur merki að ekki sé vitað nákvæmlega hver kvöðin er. Þrátt fyrir það var kaupsamningur undirritaður af þér f.h. kaupanda. Af þessu má ráða að þér hafið ekki talið þörf á að vita nákvæma fjárhæð innskattskvaðar enda stæði til af hálfu kaupanda að efna önnur ákvæði kaupsamnings svo ekki þyrfti að gera kvöðina upp, sjá hér að neðan.

Í kaupsamningi lýsir kaupandi því sérstaklega yfir að fyrirhugað sé að nýta fasteignina í virðisaukaskattskyldri starfsemi. Í því skyni yfirtekur kaupandi leigusamning sem er í gildi við Sjúkraþjálfun Grafarholts og eins og bókanir á útleigu þess hluta húsnæðisins sem innréttað er sem íbúð. Vegna þessarar skuldbindingar kaupanda verður ekki séð að þörf sé að gera umrædda innskattskvöð upp. Komi hins vegar til þess á einhverjum tímapunkti síðar meir, þá hefur kaupandi skuldbundið sig til að gera innskattskvöðina upp. Að gefnu tilefni er rétt að geta þess að kaupanda er heimilt að leigja fasteignina út með virðisaukaskatti. Sækja þarf um frjálsa skráningu á virðisaukaskattskrá vegna útleigu til Sjúkraþjálfunar Grafarholts.

Af framangreindu verður ekki annað ráðið en að engar forsendur séu til að fallast á þær kröfur sem þú hefur sett fram gagnvart seljanda fasteignarinnar að Jónsgeisla 93. Þvert á móti virðast áætlanir þínar benda til þess að þér hafið í hyggju að brjóta gegn ákvæðum kaupsamningsins.“

 

Fulltrúar aðila máls áttu í nokkrum samskiptum eftir þetta, án þess að saman næðist um deiluefnið. Var stefnda meðal annars boðið að kaupunum yrði rift, en því boði svaraði hann ekki.

Stefndi greiddi fyrstu þrjár greiðslur samkvæmt kaupsamningi, þrátt fyrir ágreining aðila. Stefndi hélt hins vegar eftir hluta af fjórðu greiðslu þann 1. febrúar 2017 að fjárhæð samtals 2.438.053 kr., en sú fjárhæð nam mismuninum á fjárhæð innskattskvaðarinnar á kaupsamningsdegi, sem var 8.438.053 krónur og þeirri fjárhæð sem hafði verið gefinn upp við kaupsamning, 6.000.000 króna.

Í tölvupósti Elísabetar Guðbjörnsdóttur, lögmanns hjá Pricewaterhouse Coopers, dags. 13. febrúar 2017 eru gerðar athugasemdir við að stefndi hafi ekki greitt fulla útborgun heldur einungis 1.561.947. Í tölvupóstinum kemur fram að þetta geti stefnandi ekki sætt sig við en eftir á að hyggja sé undarlegt að fasteignasalan hafi látið kaupsamninginn renna í gegn án þess að reikna út innskattskvöðina.

Þessum tölvupósti var svarað af hálfu lögmanns stefnda með tölvupósti 15. mars 2017. Kemur þar fram að eftir að hafa rætt við stefnda þá samþykki hann að greiða það sem vanti upp á greiðsluna 1. febrúar 2017. Ástæða þess að hann greiddi ekki að fullu hafi verið sú að hann hafði þá greitt upp virðisaukaskattskvöð sem þá var á fasteigninni og hafi þá komið í ljós að hún var 8.438.053 kr. en við kaupin hafi verið upplýst að hann væri um sex milljónir króna. Hann hafi haldið mismuninum eftir en fallist á að það mál verði tekið upp aftur við uppgjör lokagreiðslu. Er lögmaður stefnanda í kjölfarið vinsamlega beðinn að upplýsa um fjárhæð vangreiddrar greiðslu með vöxtum. Tölvupóstinum var svarað með tölvupósti lögmanns stefnanda 16. mars 2017 en þar kemur fram að eftirstöðvar útborgunar nemi 2.438.053 kr., dráttarvextir 38.644 kr. en innheimtukostnaður 15.000 og krafan því samtals 2.491.697 kr. Stefndi greiddi þessa kröfu næsta dag.

Í stefnu málsins kveðst stefnandi hafa haft kostnað að fjárhæð 182.700 krónur af þessari innheimtu en stefnandi krefst þess í öðrum lið kröfu sinnar stefndi bæti honum þann kostnað, á þeim forsendum að stefnda sé skylt að halda stefnanda skaðlausum af innheimtu kröfu sinnar.

Stefndi innti af hendi greiðslur samkvæmt kaupsamningi þann 1. apríl og 1. júní 2017. Þegar kom að lokagreiðslu og útgáfu afsals þann 1. ágúst 2017 þá hélt stefndi að nýju eftir sömu fjárhæð, 2.438.053 krónur.

Stefnandi sendi stefnda innheimtuviðvörun vegna þessara eftirstöðva með bréfi, dags. 31. ágúst 2017, þar sem vísað er til þess að samkvæmt kaupsamningi hefði stefndi átt að greiða 4.000.000 króna 1. ágúst 2017 sem lokagreiðslu. Krafðist stefnandi enn fremur dráttarvaxta.

Fyrir liggur að stefndi hefur ekki staðið skil á lokagreiðslu sem kveðið var á um í kaupsamningnum frá 1. september 2016. Samkvæmt kaupsamningi skyldi lokagreiðsla vera samtals 4.000.000 krónur. Stefndi greiddi 1.561.947 krónur. Eftir standa 2.438.053 krónur sem stefnandi hefur ekki fengið greiddar og hefur því lokauppgjör og útgáfa afsals vegna fasteignarinnar ekki farið fram. Stefnandi hefur því ekki gefið út afsal og mun ekki gefa út afsal fyrr en uppgjör vegna fasteignarinnar hefur farið að fullu fram í samræmi við kaupsamning.

Í gögnum málsins liggur fyrir tölvupóstur frá ríkisskattstjóra til lögmanns stefnda frá 3. janúar 2019. Þar segir að stefndi hafi greitt upp „virðisaukaskattskvöð vegna húsnæðisins Jónsgeisla 93 á uppgjörstímabili nóvember – desember 2016. Fjárhæð kvaðarinnar er ekki tilgreind.

 

III. Málsástæður aðila

Málsástæður stefnanda í aðalsök

Stefnandi byggir á því að í kaupsamningi komi skýrlega fram að stefndi yfirtaki þá virðisauka­skatts­kvöð sem hvílir á fasteigninni og að hann hyggist nýta fasteignina í virðisaukaskattskyldum rekstri. Stefndi hafi hins vegar síðar ákveðið, af ástæðum sem varði stefnanda ekki og að eigin frumkvæði, að gera upp virðisaukaskattskvöðina. Bendir stefndandi á að ef stefndi hefði haldið áfram að stunda virðisaukaskattskylda starfsemi í fasteigninni, líkt og hann lýsti yfir í kaupsamningi aðila, þá hefði hann ekki þurft að greiða kvöðina. Í reynd hefði þá engu skipt hver heildarfjárhæð hennar var.

Stefnandi telur stefnda ekki enn hafa staðið skil á lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningnum frá 1. september 2016. Samkvæmt kaupsamningi skyldi lokagreiðsla vera samtals 4.000.000 krónur. Stefndi hafi hins vegar einungis greitt 1.561.947 krónur. Eftir standi því 2.438.053 krónur sem stefnandi hafi ekki fengið greiddar og því hafi lokauppgjör og útgáfa afsals vegna fasteignarinnar ekki farið fram. Stefnandi kveðst hafa reynt að innheimta það sem eftir standi af kaupverði fasteignarinnar án árangurs. Þá hafi stefndi í engu sinnt boði stefnanda um að fundað verði um uppgjör aðila. Stefnandi hafi því ekki gefið út afsal og muni ekki gefa út afsal fyrr en uppgjör vegna fasteignarinnar hafi farið að fullu fram í samræmi við kaupsamning.

Í ljósi stöðu málsins telur stefnandi sig því ekki eiga annars úrkosta en að höfða mál þetta til innheimtu á eftirstöðvum kaupverðs og kostnaðar vegna fyrri innheimtu. Til stuðnings kröfum sínum vísar stefnandi til meginreglna samninga- og kröfuréttarins um skuldbindingargildi samninga og skaðleysi kröfuhafa, en reglur þessar fá m.a. stoð í lögum nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Stefnandi vísar einnig til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 50. gr. þeirra laga. Kröfur um dráttarvexti styður stefnandi við reglur III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, einkum 5. gr. og 1. mgr. 6. gr. Um varnarþing vísast til 1. mgr. 34. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Krafa um málskostnað byggir á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 1. mgr. 130. gr.

 

Málsástæður stefnda í aðalsök

Stefndi telur málatilbúnað stefnanda rýran og vanreifaðan. Óljóst sé á hvaða málsástæðum stefnandi byggir málatilbúnað sinn en umfjöllun hans í stefnu felur fyrst og fremst í sér málavaxtalýsingu án nokkurrar umfjöllunar um á hvaða grundvelli hann krefur stefnda um greiðslu. Þetta eigi sérstaklega við um kröfulið 2 í stefnu. Gerir stefndi þannig sérstaka athugasemd við framsetningu málsástæðna.

Komi til efnislegrar umfjöllunar um málið verður stefnandi eðli málsins bundinn við málsástæður sínar í stefnu og mun stefndi mótmæla hvers konar tilraunum til þess að koma fram nýjum málsástæðum.

Stefndi mótmælir með öllu kröfugerð og málsástæðum stefnanda. Er þess krafist að kröfum stefnanda verði hafnað og stefndi jafnframt sýknaður af öllum kröfum stefnanda.

 

Um kröfulið nr. 1 í stefnu, greiðslu kr. 2.438.053

Stefndi byggir aðallega á því að hann hafi réttilega og í samræmi við meginreglur samninga- og kröfuréttar og með skýrri heimild í 44. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup haldið eftir greiðslu kaupverðs sem nemi þeim afslætti eða skaðabótum sem hann eigi rétt á vegna galla á fasteigninni og vegna rangrar upplýsingagjafar í kaupsamningi aðila.

Með vísan 27. gr. laga nr. 40/2002 byggir stefndi á að fasteignin sem um ræðir hafi verið gölluð í skilningi laganna. Upplýsingagjöf seljanda um fjárhæð innskattskvaðar á fasteigninni hafi verið röng og var innskattskvöðin ekki í samræmi við upplýsingar sem stefnandi og fasteignasalinn sem kom fram fyrir hans hönd veittu stefnda. Þetta telur stefndi óumdeilt. Í söluyfirliti sem hafði að geyma þær forsendur sem gerðu stefnda kleift að gera kauptilboð sitt dags. 19. júlí 2016 var innskattskvöð fasteignarinnar sögð um 6 milljónir króna. Hafði þá eignin verið á sölu frá því í maí sama ár og nægur tími gefist til þess að staðreyna fjárhæð kvaðarinnar. Tilboð stefnda miðaði því við 6 milljónirnar og samskipti stefnda við fasteignasalann sýni það glöggt að stefndi leit svo á að raunkaupverð fasteignarinnar væri 6 milljónum króna hærra en kauptilboðsfjárhæðin gaf til kynna vegna yfirtöku hans á innskattskvöðinni.

Stefndi mótmælir og hafnar alfarið þýðingu umfjöllunar stefnanda um hvernig starfsmaður fasteignasölunnar óskaði eftir upplýsingum um innskattskvöð og hvernig fyrirsvarsmaður stefnanda brást við og undir hvaða kringumstæðum. Þetta sé máli þessu með öllu óviðkomandi.

Stefndi byggir á því að hin ranga upplýsingagjöf stefnanda hafi leitt til tjóns fyrir sig upp á kr. 2.438.053 þegar stefndi gerði upp innskattskvöðina sem á eigninni hvíldi og hún var umtalsvert hærri en stefndi hafði verið upplýstur um. Þannig sé stefnda rétt og skylt að halda eftir umræddri fjárhæð af lokagreiðslu til að bæta honum tjón sitt enda stefnandi bundinn við þá fjárhæð sem í kaupsamningi stendur.

Stefndi byggir á því að hann eigi rétt á skaðabótum eða afslætti af kaupverði fasteignarinnar Jónsgeisla 93, að fjárhæð kr. 2.438.053 vegna þess að hin yfirtekna innskattskvöð á Jónsgeisla 93 var kr. 2.438.053 hærri en upplýst hafði verið. Þannig hafi stefndi yfirtekið umtalsvert hærri fjárhæð en um hafði verið samið og hafði ekki annarra kosta völ en að greiða þá fjárhæð þegar hann ákvað að hætta að nota fasteignina í virðisaukaskattskyldri starfsemi hinn í nóvember 2016. Vegna þessa ofgreiddi gagnstefnandi í reynd kaupverðið sem nemur kr. 2.438.053. Beri því að lækka kaupverðið sem nemur umræddri fjárhæð bóta eða afsláttar sem er sá kostnaður við það að bæta gallann og bæta tjón það sem stefndi hefur orðið fyrir vegna hinnar röngu upplýsingagjafar. Vísast um þetta bæði til meginreglna samninga- og kauparéttar svo og ákvæða í 41. gr. og 43. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndi bendir á að óumdeilt sé að mikill munur er á fjárhæð uppgefinnnar innskattskvaðar og raunverulegrar fjárhæðar en í stefnu segir m.a „að fjárhæð innskattskvaðarinnar væri nokkru hærri“. Við kaupsamningsgerð hafi svo verið gengið frá því að umrædd fjárhæð innskattskvaðarinnar var staðfest og rituð inn í kaupsamninginn með orðalaginu „ca. 6 milljónir“. Eins og fram komi í stefnu spurði stefndi út í staðfestingu fjárhæðar innskattskvaðarinnar áður en kaupsamningur var undirritaður. Þetta sé óumdeilt. Augljóst megi því vera að fjárhæðin og staðfesting hennar hafi haft bein áhrif á gerð og efni kaupsamningsins. Stefndi mátti með réttu ætla að fjárhæð innskattskvaðarinnar væri ekki meiri en 6 milljónir króna. Þá voru umræddar upplýsingar ekki skýrlega leiðréttar í tæka tíð áður en kaupsamningur var undirritaður. Stefnandi beri því ábyrgð á mismuni þeim innskattskvöðinni eins og henni var lýst í söluyfirliti og í kaupsamningi aðila og eins og hún var á afhendingardegi. Sá mismunur nemi 2.438.053 kr.

Stefndi kveðst ekki hafa getað tekið innskattskvöðina yfir án þess að lýsa því yfir við kaupsamningsgerð að fyrirhuguð not hans fæli í sér virðisaukaskattskylda starfsemi, þó að hann hafi raunverulega ætlað sér að greiða kvöðina upp eins og fasteignasala og stefnanda mátti vera fullljóst. Án slíkrar yfirlýsingar hefði kvöðin hvílt á stefnanda við undirritun kaupsamnings og hefði stefnandi því þurft að greiða við þegar undirritun kaupsamningsins kvöðina að fullu, samtals kr. 8.438.053. Með yfirtöku stefnda á kvöðinni losnaði stefnandi því undan slíkri greiðslu, þó þannig að hann blekkti stefnda sem taldi sig vera að yfirtaka kvöð upp á kr. 6.000.000 eða lægri fjárhæð.

Yfirlýsingu stefnda í kaupsamningi um fyrirhuguð not verði að skoða í því ljósi að hann var að yfirtaka kvöðina. Yfirlýsingin verður ekki skilin á þann hátt að stefndi hafi skuldbundið sig um áraraðir til þess að halda úti virðisaukaskattskyldri starfsemi í fasteigninni. Enda hefði stefnda verið frjálst að selja fasteignina daginn eftir og við slíka sölu hefði hann getað þurft að greiða upp kvöðina að fullu. Jafnframt geta rekstrarforsendur breyst og viðskiptahagsmunir kallað á aðra notkun. Þá gefi orðalag yfirlýsingarinnar um yfirtöku kvaðarinnar í för með sér að hún hafi þýðingu ef notkun fasteignarinnar breytist þannig að áhrif hafi á rétt til innskattsfrádráttar.

Þá byggir stefndi á því að í öllu falli beri stefnandi sönnunarbyrði fyrir því að upplýsingagjöf hans hafi falið í sér að kvöðin væri hærri en 6 milljónir króna. Beri stefnandi hallann af skorti á slíkri sönnun enda stóð það honum og fasteignasala hans nær að tilgreina fjárhæðina og hafði stefndi sérstaklega leitast eftir umræddum upplýsingum.

Þá mótmælir stefndi því sem stefnandi virðist halda fram að með yfirlýsingu um fyrirhuguð not á fasteigninni hafi stefndi skuldbundið sig um áratugabil til þess að eiga og stunda tiltekna starfsemi í fasteigninni og verði við það bundið. Slíkt er að sjálfsögðu ótækt.

Í ljósi þessa telur stefndi sér óskylt að greiða stefnanda kr. 2.438.053 og því beri að sýkna stefnda af kröfu stefnanda.

 

Um kröfulið nr. 2 í stefnu

Stefndi byggir á því að hann beri ekki ábyrgð á kostnaði þeirra þjónustu sem stefnandi keypti af Pricewaterhouse Coopers í febrúar og mars 2017 að fjárhæð kr. 182.700.

Í fyrsta lagi bendir stefndi á að hann hafi þegar gert upp kröfu stefnanda vegna vangreiðslu á fjórðu kaupgreiðslu sem greiða átti 1. febrúar 2017. Það uppgjör hafi tekið til greiðslu eftirstöðva, dráttarvaxta og innheimtukostnaðar. Krafa sú sem stefnandi heldur fram sé því í eðli sínu krafa um greiðslu skaðabóta vegna innheimtu. Þar sem ekki er á því byggt frekar komast slíkar málsástæður ekki að í málinu. Þá hafi stefnandi aukin heldur ekki sýnt fram á það að stefndi sé skaðabótaskyldur og verður því að sýkna stefnda.

Í öðru lagi liggur ekkert fyrir um eðli þeirrar þjónustu sem stefnandi keypti af Pricewaterhouse Coopers og stefnandi sækir nú greiðslu stefnda á, annað en að hún var veitt honum í febrúar og mars 2017. Telja verður hæpið og í öllu falli ósannað að þjónustan hafi snúið að innheimtu skuldar stefnda. Í þriðja lagi liggi ekki fyrir að þjónusta sú sem stefnandi keypti hafi verið honum nauðsynlegur eða forsvaranlegur vegna innheimtu skuldarinnar. Í fjórða lagi er því hafnað að stefndi beri að halda stefnanda skaðlausum af innheimtukostnaði. Í fimmta lagi byggir stefndi á því að stefnandi hafi sýnt af sér tómlæti. Stefnanda hefði verið eðlilegast og í samræmi við hefðbundnar venjur um uppgjör að innheimta kostnað sinn samhliða uppgjöri. Í það minnsta hefði verið rétt að gera áskilnað um slíkt. Það hafi ekki verið gert og mátti stefndi því ætla að uppgjörinu væri að fullu lokið. Krafa stefnanda sé því niður fallin sökum tómlætis hans.

Stefndi telur því að honum verði ekki gert að greiða stefnanda. 182.700 kr. og því beri að sýkna hann af kröfu stefnanda.

Ef ekki verður fallist á framangreint byggir stefndi á því að lækka beri kröfufjárhæðir bæði í kröfuliði 1 og 2 í stefnu. Stefndi mátti ekki ætla að innskattskvöð næmi 8.438.053 kr. og því ber að lækka kröfu stefnanda gagnvart sér enda hafi stefndi aldrei tekið yfir slíka kvöð þegar hann gerði kauptilboð og undirritaði kaupsamning. Vegna þessa verði stefndi ekki skyldaður til greiðslu kr. 2.438.053. Þá telur stefndi að stefnandi beri að minnsta kosti einhverja ábyrgð vegna rangrar upplýsingagjafar og beri einhverja ábyrgð á kostnaði sínum gagnvart Pricewaterhouse Coopers sem leiði til lækkunar.

Stefndi mótmælir dráttarvaxtakröfum stefnanda og telur að vegna eðlis ágreinings aðila beri dómara að hafna dráttarvaxtakröfu stefnanda. Kröfur sínar byggir stefndi á ákvæðum laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, einkum 26. gr., 27. gr. 37. gr., 41. gr, og 43. gr. svo og almennum meginreglum laga og venjum í fasteignakaupum. Þá byggir stefndi á meginreglum samninga- og kröfuréttar og reglum laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga.

 

Málsástæður stefnda í gagnsök

Gagnstefnandi krefst þess í fyrsta lagi að gagnstefnda verði gert að gefa út afsal til Inga Hópferða ehf., vegna fasteignarinnar að Jónsgeisla 93 í Reykjavík, fastanr. 230528.

Gagnstefnandi vísar til þess að í 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup segi að þegar kaupandi hefur efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi eigi hann rétt á afsali úr hendi seljanda. Gagnstefnandi byggir á því að hann hafi nú þegar efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi og hafi gert það með lokagreiðslu sem greidd var 1. ágúst 2017 að frádregnum kr. 2.438.053 sem gagnstefnandi var rétt og heimilt að halda eftir vegna rangrar upplýsingagjafar gagnstefnda við tilboðsgerð og undirritun kaupsamnings. Gagnstefnandi krafðist lækkunar og afsláttar af kaupverði sem nam umræddri fjárhæð og á rétt til þess.

Gagnstefnandi telur að allar aðrar kaupsamningsgreiðslur og skyldur gagnstefnanda hafi verið gerðar upp að fullu og með viðurkenningu á rétti gagnstefnanda til að halda eftir umræddri fjárhæð og að lækka beri kaupverðið sem því nemur. Beri gagnstefnda því að gefa út afsal eignarinnar.

Gagnstefnandi telur að hin ranga upplýsingagjöf gagnstefnda sem til umræðu er sérstaklega í aðalsök hafi leitt til þess að gagnstefnandi yfirtók og greiddi innskattskvöð sem var kr. 2.438.053 hærri en gert var ráð fyrir við kaupsamningsgerð og gagnstefndi hafði upplýst um. Hefur gagnstefnandi þannig orðið fyrir tjóni sem því nemur.

Vegna hinnar röngu upplýsingagjafar gagnstefnda bæði í söluyfirliti og við undirritun kaupsamningsgerð, en óumdeilt sé að upplýsingagjöfin er röng, hafi gagnstefnandi því átt rétt á að halda eftir sem nemur framangreindri fjárhæð kaupverðsins og njóta afsláttar á kaupverði sem því nemur. Byggi þetta bæði á meginreglum samninga- og kauparéttar svo og á skýrum ákvæðum þ.á m. sérstaklega ákvæða 26. gr. og 27. gr. laga nr. 40/2002 sem fela það í sér að skortur á og röng upplýsingagjöf leiði til þess að fasteign telst gölluð. Þá er vísað til 41. gr., 43. gr. og 44. gr. sömu laga um rétt gagnstefnanda til að halda eftir greiðslu, krefjast afsláttar og eftir atvikum skaðabóta vegna gallans.

Í öðru lagi krefst gagnstefnandi þess að gagnstefndi verði dæmdur til þess að greiða honum kr. 255.336 vegna skipulagsgjalds sem gagnstefnda bar að greiða til þess að fá brunabótamat á húsið, enda var gagnstefndi skuldbundinn til þessa samkvæmt kaupsamningi aðila. Gagnstefnandi greiddi skipulagsgjaldið samkvæmt greiðsluseðli frá tollstjóranum í Reykjavík með gjalddaga 1. nóvember 2016 og eindaga 1. desember 2016. Þá krefst gagnstefnandi dráttarvaxta á grundvelli III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Í þriðja lagi krefst gagnstefnandi þess að gagnstefndi greiði sér málskostnað að skaðlausu og vísar 129. gr. og 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

 

Málsástæður gagnstefnda í gagnsök

             Gagnstefndi mótmælir með öllu kröfugerð og málsástæðum gagnstefnanda og krefst þess að öllum kröfum hans verði hafnað. Til vara krefst gagnstefndi þess að kröfur gagnstefnanda verði lækkaðar verulega, auk málskostnaðar að skaðlausu í báðum tilvikum.

            Að því er snertir kröfulið 1 í gagnstefnu byggir gagnstefndi á því að hann hafi réttilega og í samræmi við 53. gr. laga nr. 40/2002 beitt rétti sínum til að halda eftir útgáfu afsals þar sem gagnstefnandi hafi ekki efnt skyldu sínu með greiðslu alls kaupverðs.

            Um kröfulið 2 í gagnstefnu að fjárhæð 255.336 kr. byggir gagnstefndi aðallega á því að honum beri ekki að greiða umrætt skipulagsgjald þar sem ekkert sé kveðið á um það í kaupsamningi aðila að gagnstefnda beri að greiða umrætt gjald. Gagnstefnandi hafi keypt fasteignina að Jónsgeisla 93 með kaupsamningi, dags. 1. september 2016, en lokaúttekt á fasteigninni hafi farið fram 26. janúar 2016. Gagnstefndi hafi látið þá úttekt fara fram og skilað til skráningar og gagnstefnanda hafi mátt vera fullljóst að greiða þyrfti skipulagsgjald sem sé 0,3% af brunabótamati. Búið var að skila lokaúttekt til skráningar þegar fasteignin var afhent og brunabótamat komið á fasteignina en matsstig hennar hafi verið byggingarstig 7.

            Gagnstefndi vísar einnig til þess að hann hafi aldrei nokkurn tíma heyrt minnst á greiðslu skipulagsgjalds fyrr en í gagnstefnu og byggir hann á því að um tómlæti gagnstefnanda sé að ræða, sbr. 48. gr. laga nr. 40/2002, enda sé langt um liðið síðan gagnstefnandi greiddi gjaldið. Hafi gagnstefnandi talið að gagnstefnda bæri að greiða gjaldið bar honum að krefja hann um það innan sanngjarns frests eftir að honum varð ljóst að greiða þyrfti skipulagsgjaldið. Um lækkunarkröfu sína til vara byggir gagnstefndi á því að gagnstefnandi verði í ljósi tómlætis síns að bera einverja ábyrgð.

 

 

IV. Niðurstaða

Eins og rakið er hér að framan hefur stefnandi höfðað þetta mál til innheimtu eftirstöðva kaupverðs fasteignar að Jónsgeisla 93 í Reykjavík. Ágreiningurinn stendur um það að stefndi telur sér óskylt að reiða af hendi eftirstöðvar kaupverðsins þar sem stefnandi hafi ekki veitt honum réttar upplýsingar um áhvílandi virðisaukaskattskvöð.

Málatilbúnaður stefnda um þetta atriði byggist á 44. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Er þar kveðið á um að um að ef kaupandi hefur uppi réttmæta kröfu vegna galla þá geti hann á eigin áhættu haldið eftir svo miklum hluta kaupverðs sem nægir til að tryggja greiðslu hennar. 

Það hvort stefndi geti borið fyrir sig ákvæði 44. gr. laga nr. 40/2002 veltur á því að hvort upplýsingagjöf stefnanda við sölu fasteignarinnar hafi leitt til þess að fasteignin teljist gölluð. Í 27. gr. laganna er fjallað um þetta atriði. Þar segir að fasteign teljist gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama eigi við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana. 

Það eitt að stefnandi hafi veitt rangar upplýsingar um innskattskvöðina þýðir þó ekki þar með að fasteignin hafi verið gölluð í skilningi 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Til þess að svo sé þurfa skilyrði 2. mgr. 27. gr. að einnig vera uppfyllt. Í þeim felst að upplýsingarnar sem veittar voru hafi haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og ekki verið skýrlega leiðréttar í tæka tíð.

Í máli þessu er ágreiningslaust að upplýsingarnar sem stefnda voru veittar um innskattskvöð í söluyfirliti og við undirritun kaupsamnings voru ekki í samræmi við raunverulega fjárhæð kvaðarinnar. Ágreiningur aðila stendur hins vegar í meginatriðum um það hvort yfirlýsing stefnanda hafi haft áhrif á efni kaupsamningsins. Þannig telur stefnandi að upplýsingagjöf hans um virðisaukaskattskvöðina hafi ekki átt að skipta máli við gerð tilboðs og undirritun kaupsamnings, enda hafi stefndi lýst því yfir í kaupsamningi að hann myndi nota eignina í virðisaukaskattskyldri starfsemi. Ljóst er að málatilbúnaður stefnanda byggir að þessu leyti á þeim sjónarmiðum sem fram koma í 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002.

Til þess að unnt sé að taka afstöðu til þess hvaða þýðingu þessi yfirlýsing stefnda hefur er nauðsynlegt að gera hér í nokkru máli grein fyrir helstu reglum um innskattskvaðir sem hvíla á fasteignum samkvæmt ákvæðum laga nr. 50/1988, um virðisaukaskatt, með síðari breytingum, og þeim reglum sem settar hafa verið með stoð í lögunum.

Í 8. tölul. 3. mgr. 2. gr. laga nr. 50/1988 er mælt fyrir um að leiga á fasteigum sé sérstaklega undanþegin virðisaukaskatti samkvæmt lögunum. Í 1. mgr. 6. gr. er hins vegar kveðið á um að ráðherra geti sett reglur um að fyrirtæki sem selja aðra þjónustu en þá sem skattskyld er samkvæmt 2. gr. laganna geti farið fram á skráningu. Er slík skráning þá nefnd frjáls skráning. Ráðherra hefur á grundvelli þessa ákvæðis sett reglur um frjálsa skráningu með reglugerð nr. 577/1989, með síðari breytingum.

Af frjálsri skráningu leiðir að fyrirtæki sem þannig er skráð ber að greiða virðisaukaskatt af þeirri þjónustu sem það innir af hendi og skráningin lýtur að. Þótt slík skráning leggi skattskyldu á fyrirtæki sem það hefði ekki ella borið, getur skráning af þessum toga verið til hagræðis fyrir fyrirtæki sem þurfa að leggja út í verulega fjárfestingu vegna viðskipta við skráða aðila. Þótt leigusala verði með samþykktri skráningu skylt að innheimta virðisaukaskatt ofan á leigugjaldið öðlast hann á sama tíma rétt til að telja til innskatts þann virðisaukaskatt sem fellur til eftir skráninguna vegna kaupa á vörum og þjónustu vegna endurbóta og viðhalds fasteignarinnar sem frjáls skráning tekur til, svo og vegna rekstrar- og stjórnunarkostnaðar sem varðar eignina. Þar með getur fyrirtækið sem í hlut á sparað þau útgjöld sem það hefði ella greitt í virðisaukaskatt í formi útskatts, án þess að geta dregið frá innskatt.

Frjáls skráning hefur hins vegar, auk þessa hagræðis, í för með sér þá kvöð að það myndast leiðréttingaskylda vegna þess innskatts sem nýttur er til frádráttar í skattskilum leigusala.

Verði breyting á forsendum skráningarinnar ber leigusala að leiðrétta (bakfæra) innskattinn sem nýttur hefur verið til frádráttar í virðisaukaskattsskilum. Um þessa skyldu er kveðið á um í IV. kafla reglugerðar nr. 192/1993, um innskatt, sem sett hefur verið með stoð í 2. mgr. 16. gr., sbr. 49. gr. laga nr. 50/1988. Samkvæmt 12. gr. reglugerðarinnar skal skattskyldur aðili leiðrétta (bakfæra) innskatt vegna skattskyldrar starfsemi sinnar verði breyting á forsendum fyrir frádrætti innskatts vegna öflunar tiltekinna varanlegra rekstrarfjármuna, þar á meðal fasteigna, sbr. 2. tölul. 1. mgr. 12. gr.

Í 1. mgr. 13. gr. reglugerðarinnar segir að það teljist „breyting á forsendum fyrir frádrætti á innskatti þegar skattaðili naut fulls frádráttarréttar eða frádráttar að hluta þegar eign var keypt eða þegar verk var unnið, en eignin er síðar seld, leigð eða tekin til annarrar notkunar þar sem skattaðila ber enginn frádráttarréttur eða minni frádráttarréttur“.

Í 14. gr. reglugerðarinnar eru ákvæði um leiðréttingartímabil og útreikning leiðréttingarfjárhæðar. Samkvæmt 4. mgr. 14. gr. skal leiðréttingarfjárhæð færð á innskattsreikning á því tímabili þegar leiðrétting skal eiga sér stað. Í 15. gr. reglugerðarinnar kemur fram að kaupandi fasteignar getur yfirtekið leiðréttingarskyldu vegna eftirstöðva tímabils samkvæmt 14. gr. að því leyti sem hann hefur rétt til frádráttar innskatts vegna viðkomandi eignar, þar á meðal þegar eignaryfirfærsla á fasteign, vélum eða öðrum rekstrarfjármunum stendur í sambandi við eigendaskipti á fyrirtæki eða hluta þess, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 50/1988, og fellur þá leiðréttingarskylda seljanda niður að sama skapi. Skal þá tilkynna skattstjóra um yfirtöku leiðréttingarskyldu og skal tilkynning vera í því formi sem ríkisskattstjóri ákveður, sbr. 3. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 192/1993.

Samkvæmt 2. mgr. 16. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt fyrnist þessi leiðréttingarskylda á tuttugu árum þegar um er að ræða fasteignir. Komi til þess að notkun fasteignar sem frjáls skráning tekur til breytist þannig að skilyrði fyrir skráningunni séu ekki lengur fyrir hendi skal framreikna innskattinn miðað við byggingarvísitölu og leiðrétta innskattsfrádrátt. Þegar þessi leiðréttingarskylda innskatts virkjast þá er oft talað um að virðisaukaskattskvöðin falli, enda þarf þá að gera framreiknaðar eftirstöðvar hennar upp.

Telja verður ljóst að þegar horft er til framangreindrar skyldu aðila til að leiðrétta innskattskvöð vegna frjálsrar skráningar fasteigna þá geta upplýsingar um fjárhæð kvaðar almennt haft áhrif á gerð og efni kaupsamnings í skilningi 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002.

Við mat á því hvaða áhrif slíkar upplýsingar hafa í einstökum tilvikum nægir þó ekki að horfa einvörðungu á fjárhæðina sem slíka, heldur verður einnig að horfa til allra atvika að baki samningsgerð og stöðu aðila að öðru leyti. Þannig er ljóst af efni þeirra reglna sem hér hafa verið raktar að vægi upplýsinga um fjárhæð kvaðar kann að vera ólíkt eftir því hvort aðili sem kaupir fasteign ætli sér að nýta fasteignina áfram í virðisaukaskattskyldri starfsemi. Ef svo er, verður leiðréttingarskylda innskattsins ekki virk og seljanda er því ekki þörf á að gera upp kvöðina.

Þótt slík skylda kunni vitaskuld að koma til síðar, t.d. ef breyting verður á leigutaka, þeirri starfsemi sem fram fer í fasteigninni eða þegar fasteignin er seld, þá er ekki þar með sagt að sá sem yfirtekur kvöð beri sama kostnað af því og hann hefði haft við að gera upp kvöðina í kjölfar kaupa á fasteign, enda geta aðrir þættir haft áhrif á þann kostnað, svo sem samningar við síðari kaupendur eigna og nýting frekari frádráttar vegna innskatts, sem hækkar þá fjárhæð kvaðar frá því sem upphaflega var. Þá er rétt að taka fram að ef kaupandi nýtir fasteignina í 20 ár í virðisaukaskattskyldum rekstri fellur leiðréttingarskyldan niður.  

Þegar tekin er afstaða til þess málatilbúnaðar stefnda að fasteignin að Jónsgeisla 93 hafi verið gölluð vegna þess að endanleg fjárhæð innskattskvaðar var 2.438.053 krónum hærri en þær ,,ca. sex milljónir“ sem rætt var um við gerð kaupsamnings er óhjákvæmilegt að horfa til þess að stefndi undirgekkst sjálfur þá skuldbindingu í kaupsamningi að yfirtaka kvöð um leiðréttingu innskatts, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 50/1988. Þá lýsti hann því jafnframt yfir að hann myndi nýta fasteignina áfram í virðisaukaskattskyldri starfsemi. Þá verður heldur ekki litið framhjá því að orðalag kaupsamningsins sem og samskipti aðila báru greinilega með sér að fjárhæð kvaðarinnar var ekki tilgreind með nákvæmum hætti. Telja verður að stefnda, sem keypti fasteignina að Jónsgeisla 93 í tengslum við atvinnustarfsemi sína, hafi átt að vera í lófa lagið að krefjast skýrari tilgreiningar á þessari fjárhæð í kaupsamningi ef hann taldi þessu atriði áfátt í samningnum. Þá verður að hafa í huga að í ljósi skýrrar yfirlýsingar stefnda í kaupsamningi um að hann myndi nýta eignina áfram í virðisaukaskattskyldri starfsemi hafði stefnandi ekkert tilefni til að ætla að nákvæm tilgreining fjárhæðarinnar hefði sömu þýðingu og ef áform stefnda um að gera upp kvöðina og hætta nýtingu eignarinnar í virðisaukaskattskyldri starfsemi hefðu legið ljós fyrir við samningsgerðina. 

Ljóst er að út frá þeim forsendum sem lagðar voru til grundvallar í kaupsamningi aðila hafði stefndi sem seljandi enga ástæðu til að ætla annað en að stefndi myndi halda áfram virðisaukaskattskyldri starfsemi í fasteigninni. Fyrir liggur að stefndi ákvað síðan sjálfur að eigin sögn að taka fasteignina úr virðisaukaskattsskyldri starfsemi. Slík ákvörðun hefur almennt þær afleiðingar að viðkomandi skattaðili þarf að greiða upp innskattskvöðina að fullu. Ekki verður þó séð af gögnum málsins að sá möguleiki hafi komið til tals í samskiptum aðila vegna þeirra fasteignakaupa sem mál þetta varðar. Raunar hefur stefndi ekki veitt skýringar á því hvers vegna hann hafi horfið frá yfirlýsingum í kaupsamningi um yfirtöku kvaðarinnar og áframhaldandi rekstur virðisaukaskattskyldrar starfsemi í húsnæðinu, ef frá eru talin orð fyrirsvarsmanns stefnda fyrir dómi um að hann hefði rætt við sér fróðari menn sem sögðu honum að það væri gott að ,,vera laus við þetta“. Þá gekkst fyrirsvarsmaður stefnda við því fyrir dómi að hann hefði ekki sett sig inn í það hvernig kvöðin reiknaðist.

Þegar horft er til ofangreindra reglna um frjálsa skráningu á virðisaukaskattskrá og atvika málsins eins og þau voru við undirritun kaupsamnings, og þá einkum þeirrar yfirlýsingar stefnda að hann hygðist nýta fasteignina áfram í virðisaukaskattskyldri starfsemi, er ekki hægt að slá því föstu að vöntun á gleggri upplýsingum um endanlega fjárhæð innskattskvaðarinnar hafi haft slík áhrif á efni og gerð kaupsamningsins á því tímamarki sem hann var gerður að fasteignin teljist gölluð af þeim sökum, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Í því sambandi verður að horfa til þess að ef stefndi hefði haldið áfram virðisaukaskattskyldri starfsemi í húsnæðinu að Jónsgeisla 93 eins og kveðið var á um í kaupsamningi hefði honum að öllu óbreyttu verið mögulegt að telja til innskatts þann virðisaukaskatt sem féll til á kaup á vörum og skattskyldri þjónustu til nota við eignina. Verður ekki séð að stefnandi geti borið ábyrgð á því hvernig stefndi sjálfur breytti áformum sínum um rekstur fasteignarinnar frá því sem hann greindi stefnanda frá við gerð kaupsamnings.

Að mati dómsins eru því ekki efni til að fallast á þá málsástæðu sem byggt er á í vörnum og gagnsök stefnda að fasteignin að Jónsgeisla hafi vegna þeirrar óglöggu upplýsinga sem fram komu í kaupsamningi um innskattskvöð leitt til þess að stefndi geti krafist skaðabóta eða afsláttar úr hendi stefnanda sem svarar 2.438.053 krónum. Þegar litið er samskipta aðila í aðdraganda samnings og þess að stefnda mátti vera kunnugt um að stefnandi hefði ekki upplýsingar á reiðum höndum um endanlega fjárhæð kvaðarinnar, verður að telja að það hafi staðið stefnda nær að gera fyrirvara um þetta atriði, ekki síst þegar horft er til yfirlýsinga hans um að hann yfirtæki kvöðina og að hann myndi halda áfram virðisaukaskattskyldri starfsemi í húsnæðinu. Verður þá jafnframt að horfa þess að stefndi festi kaup á eigninni í tengslum við atvinnurekstur sinn sem gerir að verkum að meiri kröfur verða gerðar til aðgæsluskyldu hans að þessu leyti.

Að því er snertir upplýsingar sem fram komu af hálfu aðila við aðalmeðferð um ófullburða upplýsingagjöf fasteignasölunnar sem kom að málinu þá er engin afstaða tekin til þess atriðis í þessum dómi, enda var sakaukastefnu stefnanda á hendur fasteignasölunni vísað frá með úrskurði dómsins, dags. 11. desember 2018, þar sem hún var of seint fram komin.

Í ljósi þess sem að framan er rakið eru ekki forsendur til annars en að fallast á kröfur stefnanda um greiðslu 2.438.053 kr. svo sem greinir í fyrsta kröfulið stefnu, ásamt dráttarvöxtum frá umsömdum gjalddaga. Af þeirri niðurstöðu leiðir jafnframt að ekki eru efni til að fallast á kröfu stefnda og gagnstefnanda í gagnsök um útgáfu afsals, enda verður ekki séð að stefndi hafi efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi í samræmi við 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002.

Að því er varðar kröfu stefnanda um að stefndi greiði honum 182.700 krónur þá hefur stefnandi ekki lýst málsástæðum að baki kröfunni sérstaklega í stefnu. Að mati dómsins er hvorki unnt af ráða af stefnu né gögnum málsins að sú fjárhæð sem stefnandi innti af hendi til Pricewaterhouse Coopers í febrúar og mars 2017 að fjárhæð kr. 182.700 verði talin til hefðbundins kostnaðar vegna innheimtu kröfu.

Eins og rakið er í kafla II hér að framan gerði stefndi upp kröfu stefnanda gagnvart honum í mars 2017 og greiddi þá kostnað að fjárhæð 15.000 kr. vegna innheimtu kröfunnar. Að því marki sem þessi liður kann að fela í sér kröfu stefnanda um skaðabætur þá hefur stefnandi ekki gert grein fyrir því hvernig þessi kostnaður verði rakinn til háttsemi stefnda og hvers vegna hann hafi verið nauðsynlegur til innheimtu kröfunnar. Með vísan til þessara atriða verður stefnandi sýknaður af þessari kröfu.

Að því er varðar kröfu gagnstefnanda í gagnsök um að gagnstefndi í aðalsök greiði honum 255.336 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá birtingardegi stefnu til greiðsludags þá kemur ekkert fram í kaupsamningi aðila að gagnstefnda beri að greiða gjaldið til þess að fá brunabótamat á húsið með þeim hætti sem gagnstefnandi heldur fram í gagnstefnu. Verður því að sýkna gagnstefnda af þessari kröfu.

Í ljósi málsúrslita að öðru leyti verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, en hann telst hæfilega ákveðinn 1.200.000 kr. án virðisaukaskatts.

Kjartan Bjarni Björgvinsson héraðsdómari kveður upp þennan dóm.

 

DÓMSORÐ

Stefndi Ingi hópferðir ehf. greiði stefnanda Níutíu ehf. 2.438.053 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 1. ágúst 2017 til greiðsludags.

Stefndi er sýknaður af kröfu stefnanda um greiðslu 182.700 króna ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá birtingardegi stefnu þessarar til greiðsludags.

Gagnstefndi Níutíu er sýknaður af kröfu Inga hópferða ehf. í gagnsök um að gagnstefndi Níutíu ehf. greiði honum. 255.336 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá birtingardegi stefnu til greiðsludags.

Stefndi Ingi hópferðir ehf. greiði stefnanda Níutíu ehf. 1.200.000 kr. í málskostnað.