D Ó M U R

Héraðsdóms Reykjavíkur 10. apríl 2018 í máli nr. E-2835/2016:

X og Y

(Grétar Dór Sigurðsson lögmaður)

gegn

Q og Z

(Gylfi Jens Gylfason lögmaður)

og gagnsök

 

Mál þetta, sem dómtekið var 15. mars 2018, var höfðað 9. september 2016 af hálfu X og Y, [...], Reykjavík, á hendur Q og Z, [...], Reykjavík til heimtu eftirstöðva af kaupverði fasteignar. Málið var þingfest 22. september 2016. Með gagnstefnu höfðuðu aðalstefndu gagnsakarmál á hendur aðalstefnendum 19. október 2016 og var í gagnsök í upphafi aðallega krafist riftunar kaupanna, en til vara greiðslu skaðabóta og útgáfu afsals fyrir neðri hæð raðhússins að [...] í Reykjavík.

Aðalstefnendur krefjast þess í aðalsök að gagnstefnendur verði sameiginlega dæmd til að greiða aðalstefnendum 4.000.000 króna ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af 3.500.000 krónum frá 6. júní 2016 til 1. september 2016, en af 4.000.000 króna frá þeim degi til greiðsludags. Þá er gerð krafa um málskostnað úr hendi gagnstefnenda að skaðlausu að mati dómsins, að teknu tilliti til tímaskýrslu og skyldu til greiðslu virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.

Gagnstefnendur krefjast þess í aðalsök aðallega að verða sýknuð af öllum kröfum aðalstefnenda, en til vara að kröfur þeirra verði stórkostlega lækkaðar. Endanlegar kröfur gagnstefnenda í gagnsök eru þær að aðalstefnendum verði gert að greiða þeim bætur að álitum að mati dómsins ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 3. nóvember 2016 til greiðsludags og að aðalstefnendum verði með dómi gert skylt að gefa út til gagnstefnenda afsal fyrir fasteigninni [...], Reykjavík, fastanúmer [...]. Í aðalsök og gagnsök krefjast gagnstefnendur málskostnaðar samkvæmt málskostnaðarreikningi úr hendi aðalstefnenda.

Í gagnsök krefjast aðalstefnendur þess aðallega að þau verði sýknuð af kröfum gagnstefnenda. Til vara er þess krafist að dómkröfur gagnstefnenda verði lækkaðar verulega. Þá er í gagnsök gerð sama málskostnaðarkrafa og í aðalsök.

Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna

Með kaupsamningi, dagsettum 4. apríl 2016, keyptu gagnstefnendur fasteignina að [...], Reykjavík, fastanúmer [...], af aðalstefnendum. Ágreining aðila málsins er að rekja til þessara fasteignaviðskipta. Aðalstefnendur, seljendur, krefjast greiðslu á eftirstöðvum kaupverðs en gagnstefnendur, kaupendur, krefjast sýknu og bóta vegna meintra galla á hinni seldu eign og krefjast afsals fyrir eigninni. Eignin er 124,6 fermetra neðri sérhæð í endaraðhúsi, byggð árið 2007. Eignin var afhent kaupendum sama dag og kaupsamningurinn var gerður.

Eftir afhendingu fasteignarinnar sendu kaupendur seljendum tölvupóst 13. apríl 2016 þar sem fram kom að málari, sem hafði tekið að sér að mála íbúðina, teldi vera óeðlilegan hita í íbúðinni. Komið hefði í ljós að loftin væru mjög heit, misheit, en á nokkrum stöðum brennandi heit og voru seljendur spurð hvort þau vissu af hverju þetta stafaði. Í svari þeirra kom fram að þetta væri út af gólfhitanum hjá þeim á efri hæðinni og að biðja þyrfti þau um að lækka hitann. Þetta hefðu þau þurft að gera einu sinni eða tvisvar sinnum og hitinn hefði strax verið lækkaður. Í tölvupósti kaupenda til seljenda 28. apríl 2016 kom fram að eigandi efri hæðar hefði upplýst að gólfhitakerfið væri bilað og að hann myndi kalla til pípulagningamann til að skoða það. Þá kom í ljós að of mikið af heitu vatni fór inn á kerfið og að lokar virkuðu ekki sem skyldi. Viðgerð fór fram í maí 2016 og mun þá hafa verið skipt út öllum mótorlokum, thermostötum og móðurstöð og eftir viðgerð mun eðlilegt magn vatns hafa runnið gegnum kerfið. Þessu næst lögðu kaupendur til að fenginn væri óháður matsmaður til þess að kanna orsakir lofthita í íbúð þeirra. Matsmaður kom á staðinn í byrjun júní, en ekki reyndist þá unnt að meta hvort óeðlilega mikill hiti bærist á milli hæða, þar sem svo virtist sem slökkt hefði verið á gólfhitakerfinu á efri hæðinni.

Kaupendur kveðast hafa orðið vör við ýmsa ágalla á fasteigninni sem þau hafi ekki verið upplýst um fyrir kaupin. Alvarlegast sé að loftin í íbúðinni verði mjög heit þegar kveikt sé á gólfhitakerfi efri hæðar, þannig að ekki sé hægt að stýra hitastigi í íbúðinni. Þrátt fyrir viðgerð á hitakerfinu sé vandamálið enn til staðar og telji þau ljóst að gallinn sé annars eðlis en að vera bundinn við inntakskerfi gólfhitakerfisins. Hitastig íbúðarinnar hafi verið að mælast 28–29° C þegar kveikt sé á gólfhitakerfinu, þó að slökkt sé á ofnakerfi íbúðar þeirra, og séu loftin heit viðkomu.

Umsamið kaupverð eignarinnar, 46.000.000 króna, bar að greiða með þessum hætti:

            Með veðskuldabréfi við kaupsamning                                    24.100.000 krónur

Með peningum við kaupsamning                                            17.900.000 krónur

Með peningum þann 6. júní 2016                                              3.500.000 krónur

Með peningum þann 1. september 2016                                      500.000 krónur

Kaupendur stóðu skil á greiðslum við kaupsamning, samtals 42.000.000 króna. Kaupsamningsgreiðsla á gjalddaga 6. júní 2016 var ekki greidd. Fasteignasalinn sem annaðist viðskiptin tilkynnti seljendum að beiðni kaupenda þann dag að kaupendur myndu beita stöðvunarrétti og halda eftir greiðslu sem var á gjalddaga þann dag, að fjárhæð 3,5 milljónir króna, vegna meintra ágalla á eigninni. Kvaðst hann hafa kynnt kaupendum þá ábyrgð sem í því fælist. Var um ástæður vísað til þess að frágangur á lögnum fyrir gólfhita efri hæðar væri rangur og að þetta hefði átt að vera betur upplýst fyrir kaupin. Einnig teldu kaupendur að samkvæmt matsgerð Hönnunar og eftirlits frá 2014 um lokaúttekt, sem ekki hefði legið fyrir við kaupsamning, væru fleiri atriði í ólagi en þá hefði verið upplýst um. Fasteignin var við kaupin skráð á byggingarstigi 4 en matsstigi 8 (tekin í fulla notkun), en lokaúttekt átti eftir að fara fram. Samkvæmt kaupsamningi skyldu seljendur ljúka á eigin kostnað lokaúttekt á eigninni áður en afsal færi fram. Gjalddagi og fjárhæð lokagreiðslu mun hafa tekið mið af þessu. Yfirlýsing húsfélags, dags. 14. febrúar 2016, lá fyrir við kaupsamning, en þar var ekki getið um neinar fyrirhugaðar framkvæmdir. Annar seljenda, Y, undirritaði yfirlýsinguna sem formaður húsfélagsins.

Með tölvupósti lögmanns kaupenda, sem fasteignasalinn sendi áfram til seljenda 5. júlí 2016, fóru kaupendur af fyrrgreindum ástæðum fram á að greiðsluflæði kaupsamnings yrði breytt þannig að lokagreiðslan yrði fjórar milljónir í stað 500.000 króna. Hún verði greidd þegar tryggt hafi verið að viðgerð samkvæmt matsskýrslu hafi farið fram og lokaúttekt gerð, auk þess sem tryggt hafi verið að gólfhitakerfi efri hæðar sé í lagi, gegn útgáfu afsals. Þá áskildu kaupendur sér jafnframt rétt til að rifta kaupunum. Með bréfi lögmanns seljenda til lögmanns kaupenda 3. ágúst 2016 var því hafnað að kaupendur nytu stöðvunarréttar samkvæmt 44. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, og vísað var á bug áskilnaði um riftun. Skorað var á kaupendur að efna kaupsamning aðila.

Lokaúttekt byggingarfulltrúa fór fram 2. maí 2017 og var þá lokið úrbótum vegna athugasemda sem komið höfðu fram við skoðun byggingarfulltrúa 23. júní 2010 og fjallað var um í matsgerð Hönnunar og eftirlits frá árinu 2014. Vátryggingafélag byggingarstjóra hafði þá greitt húsfélaginu að [...] bætur til að standa straum af þeim úrbótum.

Matsmaður var dómkvaddur 3. febrúar 2017, að beiðni kaupenda, til að skoða og meta hvort gallar væru á eigninni. Væri raunin sú var óskað mats um orsakir og afleiðingar galla og mats á kostnaði við úrbætur og á verðmætisrýrnun vegna galla. Í matsgerð, dags. 4. maí 2017, kemur fram að á skorti viðhlítandi einangrun undir gólfhitalagnir efri hæðar. Metinn var kostnaður við tvenns konar framkvæmdir til úrbóta á efri hæð, annars vegar við að koma fyrir einangrun undir gólfhitakerfið í íbúðinni og hins vegar við að setja upp veggofna í íbúðinni á efri hæðinni. Enginn kostnaður var metinn vegna afnotamissis íbúa á neðri hæð þar sem framkvæmdir yrðu eingöngu á efri hæð. Verðmætisrýrnun hinnar keyptu eignar var ekki metin.

Dómurinn gekk á vettvang að [...] við upphaf aðalmeðferðar málsins ásamt lögmönnum aðila og gagnstefnendum. Við aðalmeðferð málsins gáfu aðalstefnendur og gagnstefnandi Z skýrslur og einnig vitnin A pípulagningameistari, B pípulagningameistari, C, eigandi efri hæðar, D nágranni, E nágranni, F matsmaður, G pípulagningamaður og H, löggiltur fasteignasali.

Málsástæður og lagarök aðalstefnenda í aðalsök

Aðalstefnendur telja forsendur kaupsamnings aðila óbreyttar og að engar vanefndir hafi orðið af hálfu seljenda. Óumdeilt sé að lokaúttekt hafði ekki farið fram við kaupin, en ákveðið í kaupsamningi að seljendur bæru ábyrgð á að henni yrði lokið áður en gengið yrði til afsalsuppgjörs. Legið hafi fyrir viðurkenning á bótaábyrgð af hálfu VÍS á öllum meginatriðum og aðeins minni háttar úrbætur, sem seljendur hafi upplýst um, hafi staðið fyrir dyrum. Varðandi óeðlilegan hita í lofti hafi komið upp bilun í gólfhitakerfi efri hæðar eftir afhendingu eignarinnar. Samkvæmt yfirlýsingu B, löggilts pípulagningameistara, frá 12. júlí 2016, hafi viðeigandi úrbætur verið gerðar, móðurstöð skipt út ásamt mótorlokum og hitastillum. Við síðustu skoðun hans á kerfinu hafi verið á því eðlilegt hitastig og það virkað eðlilega. Telji seljendur því ekkert standa í vegi fyrir réttum efndum. Kaupendur hafi vanefnt greiðslu á eftirstöðvum kaupverðs, samtals 4.000.000 króna, sem sé stefnufjárhæðin. Þrátt fyrir áskoranir hafi kaupendur ekki verið til neinna viðræðna um uppgjör. Þau hafi ekkert lagt fram um meinta ágalla á eigninni eða fært nokkur rök fyrir meintum stöðvunarrétti. Seljendur eigi því ekki annars úrkosta en að höfða mál þetta á hendur stefndu til greiðslu eftirstöðva kaupverðsins.

Krafist sé greiðslu fullra eftirstöðva kaupverðs og byggt á því að óumdeilt sé að 4.000.000 króna séu ógreiddar. Krafan byggi á ákvæðum kaupsamnings aðila um fasteignina, dags. 4. apríl 2016. Vísað sé til 49. og 50. gr. fasteignakaupalaga, nr. 40/2002, og til meginreglna samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga og um greiðsludrátt. Seljendur mótmæli því að eignin sé haldin ágöllum og sé öllum viðbárum kaupenda á þeim grundvelli og sjónarmiðum þeim til stuðnings mótmælt. Engir ágallar hafi verið leiddir í ljós af hálfu kaupenda og sé staðhæfingum um saknæma háttsemi í sambandi við sölu eignarinnar einnig mótmælt. Ekkert annað liggi fyrir en að eignin hafi við afhendingu verið í samræmi við kaupsamning og kröfur laga.

Seljendur reisi kröfur sínar um greiðslu dráttarvaxta á meginreglum kröfuréttar um greiðsludrátt, III. kafla laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, einkum 1. mgr. 6. gr., og 12. tölulið skilmála kaupsamnings. Vísað sé til 61. gr. fasteignakaupalaga og geri seljendur kröfu um dráttarvexti af kaupsamningsgreiðslum frá umsömdum gjalddaga þeirra. Þá vísi seljendur til almennra reglna samninga- og kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga og til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum ákvæða 11., 50. og 61. gr. þeirra laga. Enn fremur sé vísað til laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, einkum 1. mgr. 5. gr. og 1. mgr. 6. gr. Krafa um málskostnað byggist á XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, einkum 1. mgr. 130. gr. Seljendur séu ekki virðisaukaskattsskyldir og beri við ákvörðun málskostnaðar að taka tillit til skyldu þeirra til greiðslu virðisaukaskatts af málflutningsþóknun. Um varnarþing vísist til 1. mgr. 32. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök gagnstefnenda (aðalstefndu) í aðalsök

Gagnstefnendur árétta að tilkynnt hafi verið um beitingu stöðvunarréttar vegna þess að kaupendur höfðu ekki fengið afrit af matsgerð Hönnunar og eftirlits ehf. varðandi lokaúttekt og hafi þau talið að mun fleiri atriði væru í ólagi en það sem upp hafi verið gefið við kaupsamning. Í tölvuskeyti lögmanns þeirra 4. júlí 2016 hafi verið áréttað að 3.500.000 krónum yrði haldið eftir. Þar hafi verið vísað til þess að ekki lægi fyrir að VÍS myndi fallast á alla kröfu húsfélagsins samkvæmt fyrirliggjandi matsgerð og að í raun hefði VÍS óskað eftir því við matsmann að gerð yrði viðbótarskýrsla varðandi tiltekna liði matsgerðar. Jafnframt hafi verið vísað til þess að þrátt fyrir yfirlýsingar um að búið væri að gera við gólfhitakerfi efri hæðar væri enn hitaleiðni niður á neðri hæð og loft íbúðarinnar heit viðkomu. Kaupendur hafi haldið eftir greiðslu samkvæmt kaupsamningnum, að fjárhæð 3.500.000 krónur, þar sem seljendur hafi hvoru tveggja ranglega greint frá áskildum kostum sem fasteignin hafi átt að vera búin sem og leynt göllum sem á henni væru. Samkvæmt kaupsamningnum hafi lokagreiðsla að fjárhæð 500.000 krónur átt að fara fram 1. september 2016, en þó gegn því skilyrði að lokaúttekt hefði farið fram og gefið yrði út afsal fyrir fasteigninni.

Í ljósi þess að kaupendur hafi haft sterkan grun um að eignin væri haldin verulegum göllum hafi greiðslu á gjalddaga 6. júní 2016, að fjárhæð 3.500.000 krónur, verið haldið eftir. Seljendur hafi neitað tilvist gallanna og í svarbréfi lögmanns þeirra, dags. 3. ágúst 2016, sé því hafnað að kaupendur njóti stöðvunarréttar samkvæmt 44. gr. laga nr. 40/2002. Í bréfinu sé því haldið fram að þau hafi verið upplýst um kröfu húsfélagsins í ábyrgðartryggingu byggingarstjóra. Þessu sé mótmælt sem röngu. Þau hafi ekki verið upplýst um þessa staðreynd fyrir eða við kaupsamninginn. Þá hafi löggilti fasteignasalinn sem annaðist sölu fasteignarinnar ekki heldur verið upplýstur. Matsskýrsla sem gerð hafi verið fyrir húsfélagið sé frá því í október 2014, 18 mánuðum fyrir kaupsamning aðila. Í skýrslunni sé greint frá töluverðum göllum og að ekkert hafi verið gert í lagfæringum fyrir lokaúttekt, frá tilraun til lokaúttektar þann 23. júní 2010. Í bréfinu sé því haldið fram, og áréttað í stefnu, að bilun hafi komið upp í gólfhitakerfi efri hæðar eftir afhendingu eignarinnar. Því sé mótmælt sem röngu. Fyrir liggi viðurkenning í tölvuskeyti á því að seljendur hafi fundið fyrir þessum hita áður. Hvað sem líði yfirlýsingum um að viðgerð hafi farið fram á gólfhitakerfinu og að eðlilegt hitastig renni í gegnum kerfið, þá sé það staðreynd að mikil hitaleiðni sé enn niður á neðri hæð og loft heit viðkomu. Bendi það eindregið til þess að gallann megi rekja til lagnanna sjálfra og að þær séu ekki lagðar með réttum hætti og e.t.v. skorti einangrunardúk o.fl. Hefði gólfhitakerfi efri hæðar verið lagt í samræmi við lög, reglur og góðar venjur ætti ekki að vera hitaleiðni niður á neðri hæð. Ljóst sé að um alvarlegan galla sé að ræða, enda íbúðin allt að því óíbúðarhæf þegar kveikt sé á gólfhitakerfinu.

Um stóran hluta gallanna hafi seljendur vitað, en látið vera að upplýsa kaupendur um þá til samræmis við 26. gr. laga nr. 42/2002. Leiði saknæmi seljenda til þess að kaupendur eigi rétt til skaðabóta á grundvelli 2. mgr. 43. gr. laga nr. 42/2002.

Kaupendur hefðu aldrei gert tilboð í fasteignina ef það hefði legið fyrir að gerð hefði verið krafa í byggingarstjóratryggingu fasteignarinnar á grundvelli umfangsmikillar matsgerðar, sér í lagi í ljósi þess að byggingarstjóri fasteignarinnar búi á efri hæð hússins. Enda komi í ljós í matsgerðinni að byggingarstjórinn hafi ekki sýnt neinn samstarfsvilja til að koma að úrbótum á fasteigninni og tjá sig um ástand hennar eða þær framkvæmdir sem fram hafi farið á byggingartíma. Byggingarstjórinn hafi aukinheldur hafnað öllu samstarfi um að sannreyna þá ágalla sem á fasteigninni séu, t.a.m. með því að slökkva á gólfhitakerfi í íbúð sinni þegar rannsaka hafi átt hitaleiðni milli hæða sem stafi frá gólfhitakerfinu. Byggt sé á því að fasteignin sé haldin verulegum göllum, sem hafi leitt til tjóns fyrir kaupendur og seljendum beri að bæta þeim á grundvelli 43. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup.

Verði ekki fallist á að kaupendur eigi rétt til skaðabóta telji þau að fallast eigi á að seljendum beri að veita þeim afslátt, sem nemi eftirstöðvum kaupsamningsgreiðslna, samtals að fjárhæð 4.000.000 króna, á þeim grundvelli að gallinn hafi rýrt verðmæti eignar þeirra. Ljóst sé að kaupendur verði að gera nauðsynlegar endurbætur til samræmis við matsgerð svo eignin uppfylli skilyrði laga og reglugerða og verði íbúðarhæf. Eins liggi fyrir að söluverðmæti fasteignarinnar lækki sem nemi a.m.k. gallakröfum þeirra og þar sem gallinn sé orsök rýrnunarinnar beri seljendum að veita afslátt, sbr. 41. gr. laga nr. 42/2002.

Kröfugerð aðalstefnenda eins og hún sé sett fram sé mótmælt. Gerð sé krafa um að greiddar verði 4.000.000 króna, þ.e. 3.500.000 krónur samkvæmt kaupsamningi þann 6. júní 2016 og einnig 500.000 krónur sem til greiðslu hafi verið 1. september 2016. Greiðslan 1. september hafi verið bundin því skilyrði að lokaúttekt hefði farið fram á fasteigninni og gefið væri út afsal, þ.e. að greiðslan væri hluti af afsalsuppgjöri. Skilyrði til greiðslunnar, óháð frekari kröfum stefndu vegna verulegra galla á fasteigninni, hafi þá ekki verið komið fram.

Kaupendur hafi lagt sig fram við að fá úrlausn í málinu, m.a. lagt það til að fá óháðan matsmann til þess að meta þá galla sem þau hafi orðið áskynja eftir afhendingu fasteignarinnar. Seljendur og byggingarstjóri fasteignarinnar, sem búi á efri hæð raðhússins, hafi ekki verið til neinnar samvinnu varðandi það.           

Vísað sé til laga um fasteignakaup nr. 40/2002, sérstaklega til 11. gr. og III. kafla, einkum 18. gr., 19. gr., 26. gr., 27. gr. og 28. gr. um galla og IV. kafla um vanefndaúrræði, einkum 37. gr., sbr. 41. gr., 43. gr. og 44. gr. Málskostnaðarkrafa byggist á XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, einkum 1. og 2. mgr. 130. gr. og 1. mgr. 131. gr. laganna.

Málsástæður og lagarök gagnstefnenda í gagnsök

Kröfur í gagnsök byggi á sömu sjónarmiðum og lagarökum og kröfur um sýknu í aðalsök. Telji kaupendur að niðurstaða dómkvadds matsmanns muni sýna að gallakrafa þeirra nemi hærri fjárhæð en hinar umkröfðu kaupsamningsgreiðslur. Byggt sé á því, með vísun til samskipta eftir afhendingu fasteignarinnar, að um stóran hluta gallanna hafi seljendur vitað, en látið vera að upplýsa kaupendur um þá til samræmis við 26. gr. laga nr. 42/2002. Saknæm háttsemi seljenda leiði til þess kaupendur eigi rétt til skaðabóta á grundvelli 2. mgr. 43. gr. laga nr. 42/2002.

Málsástæður og lagarök aðalstefnenda (gagnstefndu) í gagnsök

Öllum staðhæfingum um galla á hinni seldu fasteign sé hafnað sem röngum og ósönnuðum. Við afhendingu hafi fasteignin staðist allar þær kröfur um gæði, búnað og annað sem af fasteignakaupalögum nr. 40/2002 og kaupsamningi aðila leiði. Fasteignin hafi verið seld í því ástandi sem hún hafi verið í við kaupin. Samkvæmt 2. ml. 18. gr. fasteignakaupalaga teljist notuð fasteign ekki vera gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Hvorugt skilyrðið sé uppfyllt í þessu máli.

Engir þeir ágallar hafi verið á eigninni við afhendingu sem teljist hafa rýrt verðmæti hennar verulega. Óumdeilt sé að lokaúttekt hafi verið ólokið við afhendingu eignarinnar en forsendur þess að hún færi fram, að ganga hafi þurft frá minniháttar atriðum, hafi ekki breyst. VÍS hafi samþykkt að greiða kostnað húsfélagsins sem af þeim kynni að hljótast og gott betur. Enginn kostnaður falli því á hina seldu eign, en kostnaðarhlutdeild hennar sé aðeins um einn tíundi hluti. Seljendur hafi borið ábyrgð á því að lokaúttekt færi fram samkvæmt kaupsamningi. Frágengin mál úr byggingarsögu eignarinnar, sem engu hafi verið leynt um, hafi enga þýðingu. Kaupendur notaðrar fasteignar hljóti að verða að ganga út frá því að þær eigi sér byggingar- og viðhaldssögu. Frágengin atriði sem feli ekki í sér viðvarandi eða endurtekin vandamál skerði ekki rétt nýrra eigenda að neinu leyti og hafi ekki áhrif á gerð eða efni kaupsamnings.

Meintum ágöllum á gólfhitakerfi í íbúð nágranna sé einnig hafnað. Óumdeilt sé að eftir afhendingu hafi komið upp bilun í kerfinu og að í kjölfarið hafi verið gerðar fullnægjandi úrbætur af hálfu eiganda kerfisins. Seljendur geti ekki borið ábyrgð á gólfhitakerfi nágranna eða meintum ágöllum á því. Það sé séreign íbúðareiganda á efri hæð, sbr. 7. tl. 5. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, sem sjálfur hafi tekið ákvörðun um að leggja það. Vísað sé til 2. mgr. 16. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 í þessu sambandi. Hvað sem aðildarskorti líði sé meintum ágöllum beinlínis ranglega haldið fram, að því er virðist á grundvelli tilfinningar kaupenda og gegn afdráttarlausri yfirlýsingu pípulagningameistara um úrbætur. Engin sönnunargögn eða sundurliðun styðji þá fjárhæð sem krafist er vegna meintra galla og ekki sé rökstutt hvers vegna seljendum yrði gert að greiða þá fjárhæð, sem virðist vera úr lausu lofti gripin.

Því sé alfarið hafnað að seljendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við kaupin. Þau hafi engu leynt þegar kaupin hafi verið gerð. Þvert á móti hafi þau veitt allar nauðsynlegar upplýsingar, sem hafi undantekningarlaust verið sannar og staðist. Kaupendum hafi ekki tekist sönnun um hið gagnstæða, en sönnunarbyrðin hvíli á þeim. Þær upplýsingar sem kaupendur telji sig hafa fengið eða aflað síðar hafi enga þýðingu og breyti engu varðandi stöðu mála þegar kaupsamningur hafi verið gerður og eignin í kjölfarið afhent. Skilyrðum skaðabótaábyrgðar sé ekki fullnægt, seljendur hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi auk þess sem hin selda eign sé engum göllum haldin. Af sömu ástæðum séu engin skilyrði til að veita afslátt. Komi þær kröfur til skoðunar sé krafist verulegrar lækkunar. Krafan sé með öllu vanreifuð og ætti að sæta frávísun án kröfu. Hún sé ekki sundurliðuð með neinu móti, fjárhæð sé ekki rökstudd, engin sönnunargögn séu lögð fram og meintir gallar ekki einu sinni gerðir líklegir.

Seljendur beri ekki ábyrgð á gólfhitakerfi í íbúð nágranna. Í öllu falli væri kostnaðarhlutdeild hinnar seldu eignar vegna úrbóta á kerfinu, teldist það vera sameign, aðeins lágt hlutfall og verði ekki lögð á seljendur. Ekki hafi verið sýnt fram á neina ágalla eða umfang þeirra, en seljendur byggi á því að kostnaður vegna úrbóta, gerist þeirra þörf, sé fast að því enginn.

Um lagarök í gagnsök sé vísað til almennra reglna samninga- og kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga. Þá sé vísað til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum ákvæða 11., 12., 18., 26., 29., 43., 50. og 61. gr. þeirra laga. Krafa um málskostnað byggist á XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, einkum 1. mgr. 130. gr. Aðalstefnendur séu ekki virðisaukaskattsskyld og beri við ákvörðun málskostnaðar að taka tillit til skyldu þeirra til greiðslu virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.

Niðurstaða

Óumdeilt er að gagnstefnendur, kaupendur, hafa haldið eftir hluta af greiðslu umsamins kaupverðs fyrir íbúð á neðri hæð að [...] í Reykjavík, að fjárhæð 4.000.000 króna. Aðalstefnendur, seljendur eignarinnar, höfða málið til greiðslu á eftirstöðvum kaupverðsins, en kaupendur bera fyrir sig galla á eigninni. Um atvik vísast nánar til lýsingar í sérstökum kafla um málsatvik hér að framan. Af umsömdu kaupverði héldu kaupendur eftir í fyrsta lagi greiðslu sem var á gjalddaga 6. júní 2016, að fjárhæð 3.500.000 krónur, og í annan stað greiðslu sem var á gjalddaga 1. september 2016, að fjárhæð 500.000 krónur.

Að því er síðarnefndu greiðsluna varðar þykir upplýst að gjalddagi hennar og fjárhæð hafi tekið mið af því að við kaupin skuldbundu seljendur sig til að ljúka á eigin kostnað lokaúttekt á eigninni áður en afsal færi fram. Með því ábyrgðust seljendur að lagfæringar sem staðið höfðu lokaúttekt byggingarfulltrúa í vegi myndu ekki lenda á kaupendum eða kostnaður vegna þeirra eða lokaúttektar. Fyrir liggur að húsfélaginu voru greiddar bætur úr ábyrgðartryggingu byggingarstjóra vegna þessara ágalla 13. janúar 2017. Nú liggur fyrir vottorð um lokaúttekt byggingarfulltrúa, dags. 2. maí 2017, þar sem m.a. kemur fram að lokið sé úrbótum vegna athugasemda sem komið hafi fram við skoðun 23. júní 2010. Telja verður að seljendur hafi nú staðið við skuldbindingar sínar varðandi þetta.

Kaupendur halda því fram að seljendur hafi með saknæmum hætti leynt þau þeirri staðreynd að gerð hafi verið matsskýrsla á árinu 2014 um þá ágalla sem voru á byggingu hússins, og bætt var úr fyrir lokaúttekt, og krefjast bóta eða afsláttar af kaupverði vegna þess. Kaupendur hafa ekki sýnt fram á að þau hafi orðið fyrir tjóni af því að upplýsingar um þessa matsgerð lágu ekki fyrir við gerð kaupsamnings og eiga því ekki kröfu á hendur seljendum til bóta eða afsláttar af þeim sökum.

Í matsgerð sem kaupendur hafa aflað er fjallað um hitaleiðni í hina keyptu íbúð frá gólfhitalögn á efri hæð. Með matsgerðinni og því sem fram kom í skýrslum fyrir dómi þykir upplýst að orsök óvenjulegs hita í lofti á neðri hæð sé sú að ófullnægjandi einangrun liggi undir gólfhitalögn á efri hæð. Samkvæmt matsgerð er þessi frágangur ekki í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998, sem í gildi var þegar húsið var byggt. Dómurinn tekur undir það. Í grein 189.3 í reglugerðinni sagði „Pípur í hitakerfi skulu einangraðar þannig að ekki verði ónauðsynleg orkueyðsla og að ekki valdi óæskilegri upphitun á öðrum lögnum og byggingarhlutum“ og í grein 189.4 „Ef gólf eða loft eru notuð sem varmagjafar skulu þau einangruð frá öðrum rýmum en þeim sem varmann eiga að nýta“. Kaupendur eiga almennt að geta gengið út frá því að íbúð sé byggð í samræmi við gildandi byggingarreglugerð, sem og viðteknar venjur. Lofthiti aðliggjandi (heitra) byggingarhluta á að vera 20°C. Í fjöleignarhúsum eru gerðar ríkar kröfur um einangrun á milli séreigna, bæði hvað varðar hljóð og varma.

Mikilvægt er í fjölbýlishúsi að hitaflötur gólfs efri hæða sé slitinn frá berandi steinsteyptri milliplötu og að hitaslöngurnar séu ekki lagðar á eða í steypta plötuna. Mikilvægt er að gólfhiti sé ekki í of þykku lagi af steypu. Ef hitinn er lagður á plötu milli hæða án þess að slíta steypulagið um rörin frá berandi plötunni með viðeigandi einangrun þá er varmarýmdin ekki 6 cm þykk heldur 26 til 28 cm. Þegar pípurnar eru lagðar í eða á berandi plötuna, þá verður útkoman lélegt gólfhitakerfi á efri hæð og einnig lélegt geislahitunarkerfi fyrir neðri hæðina. Stærsti ókosturinn fyrir þann sem á neðri hæðinni býr er að hann getur engu ráðið um það hvenær hiti kemur á kerfið og hvenær fyrir hann lokast. Stýringin er á efri hæðinni, en fyrir þá hæð er gólfhitakerfið lagt. Hér var til viðbótar límdur hljóðeinangrandi dúkur ofan á anhydrit-lögnina sem umlykur gólfhitapípurnar og parket límt ofan á hljóðeinangrandi dúkinn. Varmaþörf efri íbúðarinnar eykst vegna einangrunar ofan á varmagjafanum og leiðir til aukinnar upphitunar steyptrar gólfplötu efri hæðar. Þetta leiðir til enn frekari hita í lofti neðri íbúðarinnar í húsinu.

Af mælingum matsmanns og því sem sást við vettvangsskoðun er ljóst að engu breytti varðandi leiðni gólfhita niður á við sú lagfæring á gólfhita efri hæðar sem fram fór eftir afhendingu neðri hæðar, þegar skipt var um allan búnað í dreifikistu og hitanema. Staðhæfing pípulagningameistara fyrir dóminum um að kerfi efri hæðar hafi eftir það virkað eðlilega breytir engu um það að áfram var óeðlileg hitaleiðni niður á við vegna skorts á einangrunarmottu. Þá kemur staðhæfing pípulagningamannsins sem lagði kerfið, um að annaðhvort væri 25 eða 30 mm einangrunarmotta undir hitalögn, ekki heim og saman við yfirlýsingar byggingarstjóra og sjónrænt mat við vettvangsskoðun. Af framburði fyrir dómi um að ekki hafi orðið vart hitavandamála í neðri íbúðum í húsunum nr. [...] og [...] við [...]  má ráða að einangrunarmottur hafi verið settar undir gólfgeisla efri hæða þeirra húsa, eins og almenn venja er. Þá mun hús nr. [...]  við [...]  vera með ofnakerfi á efri hæð og því er laust við þetta vandamál þar.

Samkvæmt framansögðu telur dómurinn frágang gólfhitakerfis efri hæðar [...] ekki vera í samræmi við viðteknar venjur eða byggingarreglugerð. Afleiðing þess er að galli reyndist vera á hinni keyptu eign á neðri hæð, sem kaupendur máttu almennt gera ráð fyrir að ekki væri fyrir hendi. Gat seljendum ekki hafa dulist að stjórn á hitamálum í hinni seldu eign væri að einhverju leyti ábótavant, svo sem ráða má af því svari til kaupenda eftir afhendingu, að til þess að lækka hita í íbúðinni á neðri hæð þyrfti að biðja íbúa efri hæðar um að lækka hita á gólfhitakerfi sínu.

Kaupendur styðja kröfur sínar um afslátt af kaupverði eða skaðabætur vegna gallans við ákvæði laga um fasteignakaup, nr. 40/2002. Samkvæmt 18. gr. laganna telst fasteign vera gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögunum og kaupsamningi, en þegar um er að ræða notaðar fasteignir telst eign þó ekki gölluð ef ágallar sem á henni eru rýra ekki verðmæti hennar svo nokkru nemi. Minni háttar ágallar á notaðri eign, sem ekki eru umfram það sem við má búast miðað við aldur og almennt ástand hennar, teljast ekki vera gallar í skilningi laganna og veita kaupanda ekki sjálfkrafa rétt til að hafa uppi vanefndaúrræði. Þeir ágallar sem eru umfram það sem kaupandi má gera ráð fyrir samkvæmt framansögðu veita honum rétt til að hafa uppi vanefndaúrræði, meðal annars kröfu um skaðabætur vegna beins tjóns, sbr. 59. gr. laga nr. 40/2002, eða afslátt. Til þess að eiga rétt til skaðabóta á þessum grundvelli þurfa kaupendur að sýna fram á að umfang staðreyndra ágalla á fasteign uppfylli framangreind skilyrði.

Kaupandi getur öðlast rétt til skaðabóta ef seljandi með saknæmum hætti vanrækir upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 og á hreinum hlutlægum grundvelli ef seljandi veitir rangar upplýsingar, sbr. 27. gr. laganna, eða gefur yfirlýsingu sem talin er fela í sér ábyrgð á tilteknum eiginleikum fasteignar. Upplýsingaskylda seljanda samkvæmt 26. gr. laganna felur í sér að hann eigi að hafa frumkvæði að því að veita kaupanda þær upplýsingar sem seljandi hefur og hann vissi eða mátti vita að kaupandi hefði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Seljandi þarf ekki að upplýsa kaupanda um atriði sem hann veit ekki um sjálfur og heldur ekki um augljós atriði sem fasteign varða. Samkvæmt 1. mgr. og 2. mgr. 27. gr. fasteignakaupalaga telst fasteign vera gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi eða þeir sem fram koma fyrir hans hönd hafa veitt kaupanda og ef upplýsingar hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og þær eru ekki skýrlega leiðréttar í tæka tíð. Almennt er þá talið að ekki sé aðeins átt við upplýsingar sem beinlínis eru rangar, heldur einnig misvísandi upplýsingar og upplýsingar sem eru aðeins hálfur sannleikur eða upplýsingar sem eru til þess fallnar að valda misskilningi. Þegar réttur kaupanda til skaðabóta er reistur á sakarreglunni eða reglu 27. gr. um hlutlæga ábyrgð á hvorki við fyrrnefnd regla 2. málsliðar 18. gr. laganna, að ágalli þurfi að rýra verðmæti fasteignar, svo nokkru varði, né að réttur kaupanda til skaðabóta sé takmarkaður við beint tjón, sbr. 2. mgr. 43. gr. laganna.

Í skýrslum við aðalmeðferð málsins kom fram að við undirritun kaupsamnings kom það til tals að upphitunarkostnaður íbúðarinnar væri ekki hár og að þetta hefði verið orðað í tengslum við það að þá hafði ekki verið lesið af mælum. Samræmist þetta því sem í matsgerð segir um vatnsnotkun annars vegar á efri hæð og hins vegar á neðri hæð. Seljendur kváðust þó ekki kannast við óþægindi af lofthitanum nema þegar kerfið hefði bilað og í eitt skipti þegar það hefði verið of hátt stillt, sem lagfært hefði verið strax. Þau upplýstu kaupendur um þessi tilvik þegar lofthitinn kom til tals eftir afhendingu eignarinnar, en þá reyndist hafa komið upp bilun í kerfinu á efri hæðinni. Um þetta hefðu seljendur þó með réttu átt að upplýsa kaupendur áður en kaupin voru gerð. Gaf samtal um upphitunarkostnað við kaupsamningsgerð þeim sérstakt tilefni til þess að upplýsa um vitneskju sína um hitaleiðnina frá efri hæð, sem er óvenjuleg. Þögn seljenda um þetta atriði þegar upphitunarkostnaður var ræddur gerir þær upplýsingar um hitunarkostnað sem veittar voru að hálfsannleik.

Kaupendur byggja kröfur sínar á því að gallinn hafi orðið þeim til tjóns sem seljendum beri að bæta þeim á grundvelli 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Kaupendur telja sig að minnsta kosti eiga rétt til afsláttar vegna þess að gallinn rýri verðmæti eignar þeirra. Samkvæmt 2. mgr. 41. gr. fasteignakaupalaga skal ákveða afslátt að tiltölu eða í samræmi við kostnað af því að bæta úr galla.

Í matsbeiðni kaupenda var meðal annars óskað mats um verðmætisrýrnun fasteignarinnar vegna galla, væri talið að um galla væri að ræða, en dómkvaddur matsmaður víkur ekki að verðmætisrýrnun í matsgerð sinni. Byggja kaupendur á matsgerðinni í því horfi og hafa ekki krafist endurmats eða borið undir dóminn atriði varðandi matsgerðina, svo sem um það hvort metið hafi verið það sem meta skyldi, sbr. 1. mgr. 66. gr. laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991. Í matsgerð er á hinn bóginn reiknaður kostnaður við að gera breytingar á gólfhitakerfi efri hæðar og við að setja þar upp ofna. Ákvörðun um framkvæmdir við hitakerfi efri hæðar og val um leiðir í því efni er hvorki á valdi seljenda né kaupenda. Vandséð er hvernig reiknaður kostnaður við framkvæmdir á efri hæð, sem ekkert bendir til að standi fyrir dyrum og aðilar málsins eiga enga aðild að, verði lagður til grundvallar mati á tjóni kaupenda vegna lofthitans og þar með gallans á hinni keyptu eign.

Þegar krafist er skaðabóta er grundvallaratriði að tjónþoli sýni fram á að tjón hafi orðið og hvert umfang þess sé. Við meðferð málsins hefur kröfugerð kaupenda tekið verulegum breytingum. Auk þess að krefjast í aðalsök sýknu af kröfu um greiðslu eftirstöðva kaupverðs, en stórkostlegrar lækkunar til vara, kröfðust kaupendur í gagnstefnu í upphafi aðallega riftunar kaupanna, en til vara var krafist tíu milljóna króna skaðabóta og útgáfu afsals fyrir eigninni. Engan rökstuðning er að finna í gagnstefnu fyrir þeirri bótafjárhæð sem krafa var gerð um, en áskilinn var réttur til að afla þeirrar matsgerðar sem kaupendur byggja nú á. Við upphaf aðalmeðferðar var af hálfu kaupenda fallið frá riftunarkröfunni og varakrafa þeirra í gagnsök lækkuð í 1.514.500 krónur. Að loknum skýrslutökum var við málflutning fallið frá fjárkröfu kaupenda í því horfi en bóta krafist að álitum dómsins. Áréttaði lögmaður seljenda þá ábendingu sína í greinargerð í gagnsök að vísa bæri kröfum kaupenda frá dómi án kröfu vegna vanreifunar og lýstu lögmenn aðila sjónarmiðum sínum um þetta við málflutninginn.

Endanlega krefjast kaupendur í málinu, auk útgáfu afsals fyrir eigninni, skaðabóta eða afsláttar að álitum dómsins og skuldajafnaðar við kröfu seljenda. Þau gera ekki kröfu um tiltekna fjárhæð skaðabóta eða afsláttar. Slík kröfugerð fullnægir ekki því skilyrði d-liðar 1. mgr. 80. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 að gera skuli grein fyrir fjárhæð kröfu í krónum. Þegar ekki er um að ræða kröfugerð til viðurkenningar á bótaskyldu er heimilt að krefjast í stefnu bóta fyrir tiltekið skaðaverk án fjárhæðar, sé enn óvíst um hana. Í þeirri heimild felst ekki réttur til dóms um fjárhæð að álitum þegar aðili kýs ekki að lokinni gagnaöflun að finna bótakröfu sinni tiltekna fjárhæð og rökstyðja hana.

Samkvæmt framangreindu hafa kaupendur ekki sýnt fram á umfang gallans á eigninni og ekkert mat liggur fyrir um verðmætisrýrnun eignarinnar vegna hans, hvorki frá fasteignasala né öðrum sérfræðingum. Í málatilbúnaði kaupenda er engin viðhlítandi viðmið að finna sem dómurinn gæti byggt á álit um bótafjárhæð eða rökstuðning um umfang gallans miðað við verðmæti eignarinnar, sem ákvörðun um afslátt að tiltölu verði byggð á. Þar sem kaupendur hafa ekki gert grein fyrir umfangi þess tjóns sem þau vilja fá bætt er þegar af þeirri ástæðu óhjákvæmilegt að vísa kröfum þeirra um skaðabætur eða afslátt að álitum frá dómi án kröfu vegna vanreifunar.

Í 44. gr. laga nr. 40/2002 er kaupanda, sem hefur uppi réttmæta kröfu vegna galla á fasteign, heimilað á eigin áhættu að halda eftir svo miklum hluta kaupverðs sem nægir til að tryggja greiðslu kröfunnar. Svo sem að framan greinir hafa kaupendur ekki sýnt fram á umfang réttmætrar kröfu sinnar vegna umrædds galla og er krafan í því horfi ekki tæk til skuldajafnaðar. Það var á áhættu kaupenda að þau héldu eftir hluta kaupverðsins og gera enn. Seljendur eiga samningsbundna kröfu til þess að kaupendur greiði eftirstöðvar umsamins kaupverðs og verður því fallist á kröfu þeirra í aðalsök og kaupendum gert að greiða þeim eftirstöðvarnar. Fallist verður á kröfu kaupenda í gagnsök um útgáfu afsals með því skilorði að eftirstöðvar kaupverðs verði greiddar.

Gjalddagi lokagreiðslu var í kaupsamningi ákveðinn með hliðsjón af skuldbindingum seljenda varðandi lokaúttekt. Verður því miðað við að lokagreiðslan, 500.000 krónur, hafi ekki orðið gjaldkræf fyrr en lokaúttekt hafði farið fram, en hún fór fram 2. maí 2017. Eiga seljendur ekki rétt til dráttarvaxta af þeirri kaupsamningsgreiðslu fyrr en frá þeim degi. Dráttarvextir af 3.500.000 krónum reiknast frá gjalddaga þeirrar fjárhæðar, 6. júní 2016, sbr. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001.

Kaupendum hefur þrátt fyrir þessi málsúrslit tekist að sýna fram á að galli sé á hinni keyptu eign. Þykir rétt, eftir atvikum og með hliðsjón af 3. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991, að málskostnaður falli niður.

Dóm þennan sömdu Kristrún Kristinsdóttir héraðsdómari, sem er dómsformaður, Ástráður Haraldsson héraðsdómari og Sveinbjörn Jónsson byggingarverkfræðingur

D Ó M S O R Ð:

Gagnstefnendur, Q og Z, greiði aðalstefnendum, X og Y sameiginlega 4.000.000 króna ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af 3.500.000 krónum frá 6. júní 2016 til 2. maí 2017, en af 4.000.000 króna frá þeim degi til greiðsludags, gegn því að aðalstefnendur gefi út afsal til gagnstefnenda fyrir fasteigninni [...], Reykjavík, fastanúmer [...].

Kröfu gagnstefnenda um skaðabætur eða afslátt að álitum dómsins er vísað frá dómi.

Málskostnaður fellur niður.

                                                                                    Kristrún Kristinsdóttir                                                                                                            Ástráður Haraldsson                                                                                                   Sveinbjörn Jónsson