Ár 2018, mánudaginn 26. mars, er á dómþingi Héraðsdóms Suðurlands, sem háð er að Austurvegi 4, Selfossi, kveðinn upp dómur  í máli nr. E-251/2016:

 

                                                       Pétó ehf.

                                                       (Ólafur Björnsson lögmaður)

                                                       gegn

                                                       Grétari Þórarinssyni og

                                                       (Lúðvík Bergvinsson lögmaður)

                                                       Vestmannaeyjabæ

                                                       (Ómar Karl Jóhannesson lögmaður)

                                                      

Mál þetta, sem tekið var til dóms að lokinni aðalmeðferð þann 29. janúar 2018, er höfðað með stefnu birtri við þingfestingu 13. október 2016.

Stefnandi er Pétó ehf., Vesturvegi 40, Vestmannaeyjum, fyrirsvarsmaður er Grímur Guðnason, kt. framkvæmdastjóri, Áshamar 60, Vestmannaeyjum.

Stefndu eru Grétar Þórarinsson, Heiðarvegi 45, Vestmannaeyjum og Vestmannaeyjabær, Kirkjuvegi 50, Vestmannaeyjum, fyrirsvarsmaður er Elliði Vignisson, Túngötu 11, Vestmannaeyjum.

Aðaldómkrafa stefnanda er „að viðurkennt verði með dómi að í gildi sé bindandi lóðarleigusamningur á milli stefnanda og stefnda Vestmannaeyjabæjar, frá 2. mars 2005, um lóðina að Vesturvegi 40, sem framseldur var stefnanda með sölu fasteignarinnar þann 31. júlí 2008. Þá er þess krafist að viðurkennt verði með dómi að þessi samningur gangi framar lóðarleigusamningi á milli stefndu um lóðina að Heiðarvegi 6, að því marki sem sá lóðarleigusamningur fjallar um sama landsvæði og samningur stefnanda og Vestmannaeyjabæjar.“

Varadómkrafa stefnanda er að „viðurkenndur verði með dómi bótaréttur stefnanda, Pétó ehf., úr hendi stefnda, Vestmannaeyjabæjar vegna þess tjóns sem stefnandi hefur orðið fyrir vegna vanefnda stefnda á lóðarleigusamningi hans við stefnanda.“

Þá krefst stefnandi málskostnaðar samkvæmt mati dómsins óskipt úr hendi stefndu.

Stefndi Grétar krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda, auk málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Dómkröfur stefnda Vestmannaeyjabæjar eru að vegna aðalkröfu stefnanda krefst stefndi þess að hún verði staðfest. Vegna varakröfu stefnanda krefst stefndi Vestmannaeyjabær sýknu. Þá gerir stefndi Vestmannaeyjabær kröfu um málskostnað úr hendi stefnanda að mati dómsins auk virðisaukaskatts.

Fyrir uppkvaðningu dómsins var gætt 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991.

Við aðalmeðferð gáfu skýrslur Grímur Guðnason fyrirsvarsmaður stefnanda, stefndi Grétar og vitnið Sigurður Smári Benónýsson, skipulags- og byggingafulltrúi stefnda Vestmannaeyjabæjar.

 

Málavextir

Mál þetta varðar lóðarleigusamninga um lóðirnar Heiðarveg 6 og Vesturveg 40 í Vestmannaeyjum og skörun þeirra um svolítinn landskika.

Þann 27. nóvember 1930 var gerður lóðarleigusamningur um lóðina Herjólfsgötu 12 sem nú mun vera Heiðarvegur 6. Segir í samningnum að lóðin sé 240 fm., en er ekki lýst nánar. Stefndi Vestmannaeyjabær er tilgreindur leigutaki og leigusali er bæjarfógetinn í Vestmannaeyjum. Kveður stefnandi að ekki muni vera ágreiningur um að vesturmörk lóðarinnar hafi náð að beinni línu sem síðar hafi átt eftir að ráða mörkum bygginganna að Vesturvegi 40 og Vesturvegi 38. 

Þann 5. ágúst 1968 var gerður lóðarleigusamningur um lóðina Vesturvegur 40. Þar mun þá hafa staðið áhaldahús bæjarins, en leigutaki er tilgreindur stefndi Vestmannaeyjabær og leigusali Bæjarstjórinn í Vestmannaeyjum. Segir að lóðin sé 758,62 fm. og vísað til afstöðumyndar.

Þann 15. apríl 1981 fékk stefndi Grétar afsalað til sín fasteigninni við Heiðarveg 6, þ.e. íbúðarhúsinu Götu sem þá stóð á lóðinni, ásamt lóðarréttindum. Var afsal  innfært í þinglýsingabók sýslumannsins, þáverandi bæjarfógetans, í Vestmannaeyjum þann 22. apríl 1981.

Stefndi Grétar lagði síðar inn til Hafnarstjórnar Vestmannaeyja umsókn um stækkun á lóðinni við Heiðarveg 6. Var umsóknin tekin fyrir á fundi nefndarinnar þann 5. maí 1981. Á umræddum fundi hafnarstjórnar þann 5. maí 1981 var erindi stefnda Grétars um að stækka lóðina við Heiðarveg 6 í samræmi við fyrirliggjandi afstöðumynd af stækkaðri lóð og samþykkt með öllum greiddum atkvæðum. Á fundi bæjarstjórnar Vestmannaeyja 14. maí 1981 var þessi afgreiðsla hafnarstjórnar á umsókn stefnda Grétars samþykkt samhljóða.

Þann 2. apríl 1982 gerðu svo stefndu Grétar og stefndi Vestmannaeyjabær með sér nýjan lóðarleigusamning í samræmi við samþykktir bæjarstjórnar 14. maí 1981, og Hafnarstjórnar Vestmanneyja hinn 5. maí 1981, um leigu á lóð nr. 6 við Heiðarveg í Vestmanneyjum. Í lóðarleigusamningnum er stærð leiguandlagsins, þ.e. lóðarinnar að Heiðarvegi 6 (landnr. 160810, staðgreinir 8000-1-35530060), tilgreind 744 m² að flatarmáli og vísað til meðfylgjandi afstöðumyndar varðandi legu hennar og takmörk, sem er í samræmi við skráða flatarmálsstærð lóðarinnar í Fasteignaskrá Íslands. Lóðarleigusamningurinn var móttekinn til þinglýsingar 5. apríl 1982 og innfærður í þinglýsingarbók sama dag. Um samning þennan var síðar rekið dómsmál á milli stefndu þessa máls, þar sem viðurkennt var með dómi þessa dómstóls, uppkveðnum 21. maí 2015 í málinu nr. E-26/2014, að í gildi sé lóðarleigusamningur milli stefnda Grétar og stefnda Vestmannaeyjabæjar, sem komst á þann 2. apríl 1982. Óumdeilt virðist vera í málinu að við gerð þessa lóðarleigusamnings minnkaði lóðin að Vesturvegi 40 um þann 47 fm. skika sem deilan stendur um. Ekki eru aðilar hins vegar sammála um hvort það hafi orðið fyrir mistök eða ekki.

Þann 5. ágúst 1998 var gerður lóðarleigusamningur um lóðina Vesturvegur 40 þar sem leigutaki er stefndi Vestmannaeyjabær en bæjarstjórinn í Vestmannaeyjum undirritar samninginn fyrir leigusala. Segir að lóðin sé 867,58 fm. og sé lega hennar og lögun eins og lýst sé á viðfestum afstöðuuppdrætti dags. 16. júní 1998.

Þá var þann 2. mars 2005 gerður lóðarleigusamningur um lóðina Vesturvegur 40 þar sem stefndi Vestmannaeyjabær er leigutaki og leigusali er bæjarstjórinn í Vestmannaeyjum. Segir að við gildistöku hans falli úr gildi samningur um sömu lóð frá árinu 1968, en ekki er þar vísað til samnings um lóðina frá 1998. Segir að lóðin sé 736,1 fm. og sé lega og lögun eins og komi fram á viðfestum afstöðuuppdrætti 20. október 2003.

Þann 31. júlí 2008 var gerður kaupsamningur milli stefnanda og stefnda Vestmannaeyjabæjar þar sem stefnandi keypti fasteignina Vesturveg 40 af stefnda Vestmannaeyjabæ. Segir að tilheyrandi lóðarleiguréttindi fylgi skv. lóðarleigusamningi og sé lóðin 736 fm.

Ágreiningslaust virðist vera að framangreind stækkun lóðar að Heiðarvegi 6 hafi leitt til þess að lóðin Vesturvegur 40 sé 47 fermetrum minni en þinglýstur lóðarleigusamningur hennar kveði á um.

Eftir að framangreindur dómur Héraðsdóms Suðurlands máli nr. E-26/2014 var kveðinn upp sendi lögmaður stefnda Grétars bréf til skipulags- og byggingafulltrúa stefnda Vestmannaeyjabæjar, dags. 2. nóvember 2015, þar sem þess var krafist að lóðarleigusamningi um Vesturveg 40 verði breytt þannig að hinn umþrætti skiki verðu tekinn undan lóðinni. Lögmaður stefnda Vestmannaeyjabæjar svaraði bréfinu með bréfi, dags. 18. desember 2015, þar sem stefndi Vestmannaeyjabær staðfestir að hann geri sér grein fyrir þeirri skyldu sinni að tryggja stefnda Grétari réttindi yfir hinum umdeilda skika, en vandi sé á höndum vegna þess að í gildi séu tveir gildir, en ósamrýmanlegir, samningar um sama skikann. Segir jafnframt að náist ekki samkomulag við stefnda Grétar þá muni verða gripið til nauðsynlegra aðgerða til að leiðrétta þau mistök sem gerð hafi verið við gerð lóðarleigusamnings vegna Vesturvegar 40 árið 2005. Samhliða þessu bréfi sendi lögmaður stefnda Vestmannaeyjabæjar jafnframt bréf sama dag til lögmanns stefnanda, þar sem segir að í kjölfar dómsins sé eytt óvissu um téðan skika og sé stefnda Vestmannaeyjabæ skylt að ganga svo frá málum að stefndi Grétar fái óskoruð yfirráð yfir skikanum. Segir  jafnframt í bréfinu að ástæða þess að  lóðarleigusamningar umræddra lóða hafi báðir náð yfir umræddan skika, sé mistök sem orðið hafi hjá starfsmönnum stefnda Vestmannaeyjabæ við gerð samninganna og mæliblaða sem þeim hafi fylgt. Þá segir að stefndi Vestmannaeyjabær óski eftir því við stefnanda að stefnandi gangi til samninga við stefnda Vestmannaeyjabæ um endurnýjun lóðarleigusamnings og um greiðslu bóta vegna þess mögulega tjóns sem framangreind mistök hafi valdið fyrirtækinu.   

             

Málsástæður og lagarök stefnanda

Vegna aðalkröfu sinnar vísar stefnandi til þess að lýsingar upphaflegra lóðarleigusamninga á mörkum lóðanna séu í fullu gildi, enda hafi þeim aldrei verið breytt með gildum hætti. Stefnandi hafi þinglesinn rétt yfir umræddum skika og takmörkun á þeim rétti gagnvart lóðarhafa að Heiðarvegi 6 hafi staðið í þinglýsingabókum frá árinu 1930. Stefnandi kveðst leiða rétt sinn frá samningi frá árinu 1968 um lóð sína.

Stefnandi kveður hafið yfir vafa að ódagsett og óárituð teikning, sem hafi fylgt samningnum á milli stefndu frá 2. apríl 1982, hafi einfaldlega falið í sér mistök þegar kom að lýsingu á vesturmörkum lóðarinnar. Á þetta hafi raunar verið fallist af hálfu beggja stefndu. Þessi mistök hafi ekki getað falið í sér skerðingu á þinglesnum réttindum lóðarhafa Vesturvegs 40, en stækkun á lóð Heiðarvegs 6 hefði einmitt falið í sér slíka skerðingu.

Stefnandi telur að stefndu geti ekki byggt gildan rétt á hendur stefnanda á ódagsettri og óáritaðri teikningu sem sýni ranga afstöðu húsa og lóða.

Stefnandi telur einsýnt að lögum samkvæmt hafi starfsmönnum stefnda Vestmannaeyjabæjar ekki verið heimilt að leigja stefnda Grétari hinn umdeilda skika með lóðarleigusamningi stefndu árið 1982, svo sem gert hafi verið. Samningurinn sé því ógildur að þessu leyti. Teikningin af hinum röngu lóðamörkum sé auk þess óárituð og alveg óljóst frá hverjum hún stafi. Hún sé ekki í samræmi við efni þinglýsingabóka á þessum tíma og hefði því með réttu ekki átt að þinglýsa henni athugasemdalaust. 

Stefnandi kveður margt óljóst varðandi yfirklór sem ráðist hafi verið í árið 1998 en þó sé einsýnt að þær tilraunir hafi ekki leitt til þess að mörk lóðar hans hafi breyst með gildum hætti. Í fyrsta lagi hafi það verið algjörlega óheimilt samkvæmt skýru bannákvæði þágildandi 30. gr. laga nr. 73/1997 að skipta jörðum, löndum eða lóðum eða breyta landamerkjum og lóðamörkum nema samþykki sveitarstjórnar kæmi til. Ekkert slíkt samþykki hafi nokkru sinni verið veitt og ekkert samþykki sé að finna í þeim fundargerðum sveitarstjórnar sem svonefndur lóðarleigusamningur frá 5. ágúst 1998 vísi til. Þetta leiði eitt og út af fyrir sig afdráttarlaust til þeirrar niðurstöðu að umrætt skjal hafi ekki breytt lóðamörkunum. Leggur stefnandi í þessu samhengi áherslu á að umræddur áskilnaður sé um samþykki sveitarstjórnarinnar sjálfrar, en ekki sveitarfélagsins sem lögpersónu. Þetta sé í samræmi við það fyrirkomulag að ákvarðanir um skipulagsmál og lóðamörk byggist á heildstæðum ákvörðunum sveitarstjórna, en embættismenn séu hins vegar eftir atvikum með stöðuumboð til tiltekinna ráðstafana á þessu sviði eins og öðrum, t.d. til að gera lóðarleigusamninga.

Þá bendir stefnandi á að í svonefndum lóðarleigusamningi frá árinu 1998 sé enga lýsingu á lóðinni Vesturvegi 40 að finna að undanskilinni stærðinni, 867,58m2. Í skjalinu sé vísað til teikningar, dags. 16.júní 1998.  Á teikninguna sé prentað að hún sé teiknuð af BF en hún er óárituð með öllu. Það að ekkert finnist um þennan svonefnda samning hjá stefnda Vestmannaeyjabæ, sem hafi þó átt að vera eini aðilinn að honum, bendi til þess að um hafi verið einhvers konar yfirklór vegna þeirra mistaka sem gerð hafi verið árið 1982, án þess að gætt væri að því að ganga hreint til verks lögum samkvæmt og færa lóðamörkin.

Þá bendir stefnandi á að ef byggja ætti á skjalinu frá 1998 um lóðamörk á lóð hans, myndi það leiða til þess að lóðin stækkaði um 7 metra til norðurs, inn á núverandi lóðir fasteignanna að Norðursundi 7, 9 og 11. Lóðarhafar þeirra lóða kynnu þá að þurfa að þola skerðingu sinna lóða, allt eftir því hvenær samningar um þær hafi verið gerðir.

Stefnandi telur að upphafleg mörk lóðanna séu skynsamleg og í samræmi við skipulag en að í  þeim mistökum sem gerð hafi verið árið 1982 fælist verulegt tjón, ef þau myndu leiða til breytinga á lóðamörkum.

Stefnandi telur að um samninga um lóðaréttindi gildi að sumu leyti önnur sjónarmið en um hefðbundna samninga að einkarétti. Einstakir samningar hafi gjarnan umtalsverð áhrif á þá sem eiga réttindi aðliggjandi lóða. Þess vegna gildi ítarlegar reglur um þá eins og skipulagsmál yfirleitt. Gert sé ráð fyrir að þéttbýlissvæði séu skipulögð í heild sinni, en ekki gripið til handahófskenndra ákvarðana um einstakar lóðir, stærð þeirra eða nýtingu. Við stofnun lóða sé gætt að því að t.d. bílastæði og aðgengi að einstökum lóðum og byggingum sé í samræmi við stærð þeirra og notkun. Upphaflega hafi vélamiðstöð sveitarfélagsins verið staðsett á lóð stefnanda, en nú reki hann þar starfsemi tengda bátaútgerð. Það væri algjörlega á skjön við öll sjónarmið um skipulag og allar reglur um breytingu lóðamarka ef einstakir bæjarstarfsmenn gætu með mistökum sínum eða leiðréttingum á þeim skert lóðir þannig til framtíðar að ekki sé ásættanleg aðkoma að einstökum byggingum.

Eins og fram hafi komið í greinargerð stefnda Vestmannaeyjabæjar í héraðsdómsmálinu sem rekið hafi verið á milli stefndu um gildi samnings þeirra, þá hafi sveitarfélagið þegar sett fram tillögur um hvernig bæta megi stefnda Grétari missi á lóð þannig að hann hafi áfram jafn stóra og jafn góða lóð. Viðurkenning á lóðamörkunum til samræmis við upphaflegar teikningar myndi þannig ekki valda neinu tjóni. Þau mistök sem orðið hafi við gerð lóðarleigusamningsins frá 1982 myndu hins vegar valda mjög umfangsmiklu tjóni, sbr. umfjöllun um varakröfu, ef þau yrðu lögð til grundvallar við úrlausn málsins.

Vega varakröfu sinnar vísar stefnandi til þess að bótagrundvöllur sé skýr að því leyti að mistök sveitarfélagsins eða starfsmanna þess hafi valdið því að tveimur aðilum hafi verið leigður sami landskikinn. Hann eigi rétt til efndabóta á grundvelli kaupsamnings síns.

Kveður stefnandi ljóst að ef ekki verði fallist á aðalkröfu hans, muni mistök stefnda Vestmannaeyjabæjar valda sér mjög umtalsverðu tjóni. Hann hafi keypt fasteign sína með kaupsamningi árið 2008. Þá þegar hafi hann ætlað sér að nýta fasteignina með þeim hætti að í austasta hluta hennar yrði sinnt viðhaldi á stærri bátum, sem ekið yrði inn á vögnum. Hafi stefnda Vestmannaeyjabæ verið þessar fyrirætlanir hans ljósar þegar hann hafi keypt fasteignina. Eignin hafi verið auglýst með „ótakmarkaða nýtingarmöguleika“.

Kveður stefnandi að stefndi Vestmannaeyjabær beri húsbóndaábyrgð á þeim starfsmönnum sínum sem gert hafi mistök við gerð lóðaleigusamninga. Stefnandi telur því ljóst að hann eigi rétt á að fá fullar efndabætur úr hendi stefnda Vestmannaeyjabæjar, þ.e. bætur sem geri hann jafn vel settan og ef kaupsamningur hans hefði verið réttilega efndur að fullu.

Stefnandi reisir varakröfu sína einnig sjálfstætt á því að stefndi Vestmannaeyjabær hafi skriflega fallist á að stefnandi eigi bótarétt, þótt sveitarfélagið hafi í framhaldinu reynst ófáanlegt til að greiða bætur.

Telur stefnandi augljóst að iðnaðarhúsnæði nálægt hafnarsvæði með stórum innkeyrsludyrum sé töluvert verðmætara en sambærilegt húsnæði án möguleika á innakstri af lóð og að þegar með hliðsjón af þessu sé nægilega sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni af vanefnd stefnda Vestmannaeyjabæjar til að unnt sé  að fallast á viðurkenningarkröfu hans.

Þá kveður stefnandi að ef stefndi Vestmannaeyjabær hefði efnt kaupsamninginn við stefnanda að fullu, fæli það í sér að stefnandi gæti rekið viðhaldsþjónustu sína á bátum undir sama þaki og hann reki Slökkvitækja- og Gúmmíbátaþjónustu. Þetta sé ekki mögulegt nú og ef dómurinn fallist ekki á aðalkröfu stefnanda verði þetta ekki mögulegt. Ef staðið hefði verið við samninginn hefði stefndi getað standsett bát sinn inni í húsnæðinu og notað hann undanfarin ár. Stefnandi telur unnt að meta það tjón sem hann hafi orðið fyrir af afnotamissi bátsins. Þá telur stefnandi einnig unnt að meta það tjón sem hann hafi orðið fyrir í rekstri sínum af því að geta ekki skapað tekjur af bátaviðhaldi nema að óverulegu leyti og einnig þann kostnað sem hann hafi haft í rekstrinum af þeim tilfæringum sem hafi verið nauðsynlegar til að forfæra báta inn í austurenda hússins. Til framtíðar telur stefnandi einnig unnt að meta tjónið, en það muni felast í því að kaupa aðra jafn góða eign undir bátaviðhaldið auk fyrirsjáanlegs kostnaðarauka við að sinna starfseminni þar. Varðandi umfang tjónsins til framtíðar telur stefnandi hugsanlegt að stefndi Vestmannaeyjabær geti raunar takmarkað það með því að samþykkja aðrar breytingar á fasteigninni, en að það breyti hins vegar engu um að öll skilyrði séu uppfyllt til að fallast megi á kröfu hans um viðurkenningu skaðabótaskyldu.

Kröfu sína um málskostnað úr hendi stefndu kveðst stefnandi í fyrsta lagi byggja á þeirri meginreglu að sá sem tapar máli skuli dæmdur til að greiða gagnaðila sinum málskostnað. Krafan styðjist einnig við það sjónarmið að hvernig sem málið fer er beri stefndi Vestmannaeyjabær höfuðábyrgð á þeim mistökum sem valdið hafi ágreiningnum í málinu og stefndi Grétar beri ábyrgð á því að allar kröfur aðila í máli þessu hafi ekki verið sóttar í einu máli.

Um lagarök kveðst stefnandi styðja aðalkröfu sína við þau skipulags og byggingalög sem í gildi voru þegar lóðarleigusamningar aðila voru gerðir, einkum lög nr. 19/1964, lög nr. 54/1978, lög nr. 73/1997 og núgildandi lög nr. 123/2010. Þá vísar stefnandi til þinglýsingalaga nr. 39/1978 og til meginreglunnar um skuldbindingargildi loforða.

Um skaðabótaábyrgð í varakröfu vísar stefnandi til skaðabótareglna um húsbóndaábyrgð og skaðabætur innan samninga. Um viðurkenningarkröfu vísar stefnandi til 2. mgr. 25. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Um varnarþing vísar stefnandi til 1. mgr. 32. gr. og 33. gr., ásamt 1. mgr. 34. gr. laga nr. 91/1991, en um málskostnað til XXI. kafla sömu laga.

 

Málsástæður og lagarök stefnda Grétars

Stefndi Grétar kveður að í stuttu máli snúist ágreiningur stefnda Grétars og stefnanda um skuldbindingargildi samninga. Stefndi Grétar byggir á því að hann hafi árið 1982 gert bindandi og skuldbindandi samning við Vestmannaeyjabæ um lóðarleigu í samræmi við gildandi lög, sem hann hafi að fullu efnt af sinni hálfu til dagsins í dag, og sá samningur gangi framar yngri lóðarleigusamningi frá árinu 2005 um lóðarréttindi stefnanda við Vesturveg 40, að því marki sem yngri samningurinn fær ekki samrýmst þeim eldri. Þetta hafi verið staðfest með dómi, sem hafi fullt sönnunargildi um málsatvik og verði lagður til grundvallar þar sem úrlausnaratriði í honum skipti máli fyrir dómsúrlausn þessa máls vegna einstaka málsástæðna.

Kveður stefndi að af stefnu verði ráðið að stefnandi byggi málatilbúnað sinn einkum á tilvist lóðarleigusamnings frá árinu 1968, um lóðina við Vesturveg 40. Kveður stefndi að stefnandi virðist telja að tilvist þess samnings geri að verkum að af honum verði leiddur sá réttur  að núverandi lóðarleigusamningur um Vesturveg 40, frá árinu 2005, gangi framar lóðarleigusamningi stefndu Grétars og Vestmannaeyjabæjar frá árinu 1982. Þá kveður stefndi stefnandi virðist enn fremur byggja á því að breytingar á lóðarmörkum lóðanna við Heiðarveg 6 og Vesturveg 40 árið 1981 hafi ekki stuðst við lögmætar heimildir, og enn fremur að stefnda Vestmannaeyjabæ hafi ekki verið heimilt að leigja stefnda Grétari hinn umþrætta lóðarskika, þar sem það hafi verið óskynsamlegt.

Stefndi Grétar byggir kröfu sína um sýknu á því að í gildi sé skuldbindandi lóðarleigusamningur milli stefndu, Grétars og Vestmannaeyjabæjar, um lóðina að Heiðarvegi 6 frá árinu 1982, sem gangi framar lóðarleigusamningi milli stefnanda og stefnda Vestmannaeyjabæjar um lóðina að Vesturvegi 40 frá árinu 2005, að því marki sem sá lóðarleigusamningur fjallar um sama landsvæði og samningur stefndu, enda um að ræða eldri samning. Máli sínu til stuðnings vísar stefnandi m.a. til dóms Héraðsdóms Suðurlands frá 21. maí 2015 í máli nr. E-26/2014.

Kveður stefndi að sá skiki, sem um ræðir, hafi upphaflega fylgt lóðinni að Vesturvegi 40 á grundvelli þinglýsts lóðarleigusamnings frá árinu 1968. Þá hafi stefndi Vestmannaeyjabær bæði verið lóðarleigutaki og lóðarleigusali. Skikanum hafi svo verið ráðstafað með lóðinni að Heiðarvegi 6, á grundvelli þinglýsts lóðarleigusamnings frá árinu 1982, að undangengnum samþykktum hafnar- og bæjarstjórnar Vestmannaeyja á árinu 1981, um stækkun lóðarinnar við Heiðarveg 6 og breytt lóðarmörk lóðanna.

Vísar stefndi til þess að árið 1998 hafi stærð og lögun lóðarinnar að Vesturvegi 40 aðeins verið leiðrétt í samræmi við lóðarleigusamning stefndu frá árinu 1982 og breytingu á lóðarmörkum sem samþykkt hafi verið árið 1981. Sá samningur hafi verið gerður meðan stefndi Vestmannaeyjabær hafi verið hvoru tveggja lóðarleigusali og lóðarleigutaki að lóðinni við Vesturveg 40, þar sem lóðin hafi verið afmörkuð að teknu tilliti til þess að hinn umþrætti skiki hafi raunverulega tilheyrt Heiðarvegi 6.

Stefndi kveður að lóðarleigusamningur þessi frá árinu 1998 hafi verið  gerður samkvæmt samþykkt byggingarnefndar Vestmannaeyja þann 15. maí 1987 og bæjarstjórnar Vestmannaeyja þann 27. maí sama ár.

Þá vísar stefndi til þess að hvað varðar tilvísun í stefnu til 30. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, varðandi þessa breytingu frá 1998, telur stefndi Grétar að umrætt lagaákvæði eigi eðli málsins ekki við í því tilviki sem um ræðir, enda liggi fyrir að hinar umþrættu breytingar á lóðarmörkum lóðanna Heiðarvegar 6 og Vesturvegar 40 hafi verið gerðar árið 1981 á grundvelli samþykkta hafnar- og bæjarstjórnar, sem síðar hafi verið staðfestar með gerð lóðarleigusamnings stefndu um Heiðarveg 6 árið 1982, auk þess sem umrædd lög hafi þá ekki tekið gildi. Þó sé rétt að árétta að allar kröfur sem umrætt lagaákvæði geri til breytinga á lóðarmörkum hafi verið uppfyllt í umræddu tilviki þó lagaákvæðið eigi ekki við um það.

Stefndi vísar til þess að í stefnu vísi stefnandi til þess að hann leiði rétt sinn af lóðarleigusamningi frá árinu 1968 um lóðina við Vesturveg 40. Telur stefndi Grétar ljóst að stefnandi geti hvorki byggt rétt sinn á þeim lóðarleigusamningi né leitt af honum nokkurn rétt, þar sem stefnandi hafi ekki verið aðili að viðkomandi samningi og ekki öðlast neinn rétt til lóðarinnar að Vesturvegi 40 á grundvelli þess samnings. Þeim samningi hafi aukinheldur verið aflýst af fasteigninni 10 árum áður en umrædd kaup stefnanda á fasteigninni við Vesturveg 40 af stefnda Vestmannaeyjabæ hafi átt sér stað.

Stefndi vísar til þess að í stefnu virðist vera á því byggt að upphafleg lóðarmörk lóðanna skv. lóðarleigu-samningi, m.a. frá 1968, séu skynsamleg og um samninga um lóðarréttindi gildi að sumu leyti önnur sjónarmið en um hefðbundna samninga að einkarétti. Þó sé rétt að geta þess að gefnu tilefni að lóðin við Heiðarveg 6 hafi verið stækkuð mun meira árið 1981, en sem nemi hinum umþrætta lóðarskika. Þessari málsástæðu stefnanda sé því alfarið hafnað, enda engin haldbær rök færð fram þar sem hún virðist byggja á misskilningi um málsatvik, auk þess sem þetta sjónarmið stefnanda fari gegn meginreglum samningaréttarins um skuldbindingargildi samninga.

Þá kveður stefndi að fyrir liggi að lóðarleigusamningur stefndu um lóðina að Heiðarvegi 6 sé mun eldri og gangi þ.a.l. framar lóðarleigusamningi um Vesturveg 40 frá árinu 2005, enda hafi síðarnefndi samningurinn með engu móti getað breytt stærð lóðar stefnda Grétars, minnkað hana og þannig svipt stefnda stjórnarskrárvernduðum eignarréttindum sínum, nema með samþykki stefnda Grétars, eignarnámi eða öðrum aðferðum sem samræmist ákvæðum stjórnarskrár, enda hafi stefndi Grétar átt umþrætt réttindi og greitt lóðarleigu af þeim allt frá árinu 1982.

Þá byggir stefndi á því að eins og lóðarleigusamningur stefndu beri með sér þá hafi hann verið gerður samkvæmt samþykkt bæjarstjórnar þann 14. maí 1981 og hafnarstjórnar Vestmannaeyja þann 5. maí 1981. Ljóst sé að samningurinn sé lögmætur með öllu og stefndi Vestmannaeyjabær í fullum rétti að leigja stefnda Grétari viðkomandi lóð að Heiðarvegi 6 í samræmi við teikningu sem hafi fylgt lóðarleigusamningnum. Það hafi enda verið staðfest af Héraðsdómi Suðurlands, sbr. dóm dómstólsins í máli nr. E-26/2014 frá 21. maí 2015.

Þá vísar stefndi til þess að stefnandi hafi, allt frá upphafi, verið upplýstur um ágreining stefnda Grétars við Vestmannaeyjabæ, sem hafi verið leiddur til lykta með dómi Héraðsdóms Suðurlands í máli nr. E-26/2014. Í raun megi rekja ágreininginn til þess að stefnandi hafi átt í deilum við Vestmannaeyjabæ um umræddan landskika, sem hann hafi talið sig hafa keypt af bænum árið 2008. Þannig hafi fyrirsvarsmaður stefnanda t.a.m. fengið sent afrit af erindi stefnda Grétars til stefnda Vestmannaeyjabæjar í júní 2011, þar sem stefndi Grétar hafi hafnað því að undirrita nýjan lóðarleigusamning um lóðina að Heiðarvegi 6 og sett fram kröfu um viðurkenningu bæjarins á skuldbindingargildi lóðarleigusamnings aðila skv. efni sínu frá árinu 1982. Telur stefndi Grétar ljóst að stefnandi hafi verið í góðri aðstöðu til þess að ganga inn í mál nr. E-26/2014 við meðferð þess í Héraðsdómi Suðurlands, hafi stefnandi talið úrslit þess máls skipta hann máli að lögum, í samræmi við 20. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Í því máli hafi verið deilt um hvort samningurinn frá 1982, milli stefnda Grétars og stefnda Vestmannaeyjabæjar, væri skuldbindandi að lögum, skv. efni sínu. Eðli málsins samkvæmt hafi stefnandi ekki átt neina aðild að því máli, enda eigi hann enga aðild að þeim samningi. Þeim sjónarmiðum sé því alfarið hafnað að hann hafi ekki getað komið sjónarmiðum sínum að á fyrri stigum, og að stefndi Grétar beri ábyrgð á því að allar kröfur aðila í máli þessu hafi ekki verið sóttar í einu máli.

Með vísan til alls þess er að framan greinir og dóms Héraðsdóms Suðurlands í máli nr. E/26/2014 frá 21. maí 2015 telur stefndi Grétar ljóst að sýkna beri stefnda af öllum kröfum stefnanda.

Varðandi sýknukröfu sína kveðst stefndi vísa til almennra skráðra og óskráðra reglna samninga- og kröfuréttar, sem og leiguréttar, sérstaklega vísar stefndi til meginreglunnar um skuldbindingargildi samninga, meginreglunnar um efndir in natura og meginreglunnar um tillitsskyldu samningsaðila. Einnig vísar stefndi til meginreglna réttarfars um sönnunarfærslu og laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála um sönnun, t.a.m. 71. gr. laganna. Þá vísar stefndi einnig til stjórnarskrár lýðveldisins Íslands, nr. 33/1944 um vernd eignarréttinda, laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga og húsaleigulaga nr. 36/1994. Kröfu um málskostnað byggir stefndi á XXI. kafla laga nr. 91/1991.

 

 

 

 

 

Málsástæður og lagarök stefnda Vestmannaeyjabæjar

Vegna aðalkröfu stefnda Vestmannaeyjabæjar um staðfestingu á aðalkröfu stefnanda vísar stefndi til þess að með lóðarleigusamningi um Vesturveg 40 frá árinu 1968 hafi lóðarmörk lóðarinnar verið ákvörðuð í samræmi við samþykkt Byggingarnefndar Vestmannaeyja frá 2. janúar 1954 sem staðfest hafi verið af sveitarstjórn 14. janúar sama ár en umræddur lóðarleigusamningur hafi verið fyrsti samningurinn sem gerður hafi verið um umrædda lóð og lóðarmörk hennar þar með ákvörðuð með lögmætum hætti. Hafi lóðarmörkum verið lýst vandlega í samningnum auk þess sem afstöðumynd hafi fylgt samningnum til skýringar.

Árið 1981 hafi stefndi Grétar sótt um stækkun lóðarinnar Heiðarvegur 6 en hann hafði þá nýlega keypt eignina. Umsókn hans hafi fylgt afstöðumynd, en sú afstöðumynd virðist hafa verið lögð [sic.] lóðarleigusamningi sem gerður hafi verið  milli stefndu árið 1982 um lóðina en samkvæmt myndinni hafi lóðarmörk milli Vesturvegar 40 og Heiðarvegar 6 færst um fjóra metra til vesturs en samningurinn hafi verið gerður í samræmi við samþykkt hafnarstjórnar sveitarfélagsins og staðfestingu sveitarstjórnar. Engin efnisleg lýsing sé á lóðinni í texta lóðarleigusamningsins sjálfs önnur en sú að lóðin sé 744 fermetrar.

Stefndi Vestmannaeyjabær bendir á að ekki sé að sjá að í afgreiðslu hafnarstjórnar á umsókn stefnda Grétars um stækkun lóðarinnar Heiðarvegur 6 sé gerð grein fyrir því að verið sé að breyta lóðarmörkum á milli lóðanna tveggja, eða að verið sé að sækja um slíka breytingum heldur aðeins að verið sé að sækja um stækkun.  Telur stefndi Vestmannaeyjabær að samþykki hafnarstjórnarinnar, og þar staðfesting sveitarstjórnarinnar, hafi þannig ekki verið fullnægjandi til þess að breyta lóðarmörkum en skv. þágildandi skipulagslögum nr. 19/1964 hafi þurft samþykki sveitarstjórnar til að samþykkja breytingu á lóðarmörkum. Hafi verið talið að slík ákvörðun sé í raun og veru skipulagsákvörðun og í því ljósi telur stefndi Vestmannaeyjabær að slík skipulagsákvörðun hafi aldrei verið tekin í raun og veru af sveitarstjórn þegar gerður hafi verið lóðarleigusamningur um lóðina Heiðarvegur 6 árið 1982 en eins og sjáist í fundargerð hafnarstjórnar 5. maí 1981 hafi afgreiðslan verið vegna viðbótar lóðar við lóð. Ekkert hafi hins vegar komið fram í samþykkt Hafnarstjórnarinnar að samþykkt væri að breyta lóðarmörkum Vesturvegar 40 samhliða stækkun lóðarinnar og því takmarkist staðfesting bæjarstjórnar á framangreindri ráðstöfun því við lóðarstækkun.

Þá vísar stefndi til þess að afstöðumynd sú sem fylgt hafi lóðarleigusamningi stefnda Grétars frá árinu 1982, sé sú sama og hafi verið lögð fram með umsókn stefnda Grétars um stækkun lóðarinnar. Líkur séu þannig á að því að umrædd afstöðumynd hafi verið útbúin af stefnda Grétari sjálfum en ekki af starfsmönnum stefnda Vestmannaeyjabæjar sem skýri þau augljósu mistök sem átt hafi sér stað við gerð hennar, þ.e. að suðurhliðar húsanna við Vesturveg 38 og 40 hafi verið mjög mislangar á teikningunni þegar þær séu í raun og veru nánast jafnlangar eins og sjá megi á teikningum af báðum húsum sem liggi inni hjá byggingarfulltrúa bæjarins, sem og af afstöðumynd með lóðarleigusamningi um eignina Vesturvegur 38 frá árinu 1987.

Kveður stefndi að sé horft á afstöðumynd með lóðarleigusamningi um lóðina nr. 6 við Heiðarveg frá 1982, þar sem stefndi Grétar fær leigða lóðina, virðist einfaldur samanburður á suðurhliðum Vesturvegar 38 annars vegar og 40 hins vegar leiða það í ljósi að fyrrnefnda hliðin sé rúmur 31 metri á lengd en sú síðarnefnda  rúmir 23 metrar. Séu þessar stærðir bornar saman við teikningar sé augljóst að umrædd afstöðumynd sé röng. Telur stefndi því að á henni verði ekki byggður réttur sem hafi gengið framar skýrum rétti skv. eldri þinglýstum lóðarleigusamningi. Því hafi umræddur lóðarleigusamningur um Heiðarveg 6 aldrei öðlast gildi hvað varðar þann lóðarskika sem þegar hafi verið leigður til Vesturvegar 40. Það að umrædd afstöðumynd hafi verið lögð til grundvallar við gerð lóðarleigusamningsins séu mistök sem stefndi Vestmannaeyjabær beri ábyrgð á.

Þá bendir stefndi Vestmannaeyjabær jafnframt á vegna þessa að framangreind mistök hafi leitt til þess að leigður hafi verið út hluti lóðar sem þegar hafi verið búið að leigja út skv. þinglýstum og bindandi samningi og að því hafi stefndi ekki haft heimild til að leigja umræddan skika til stefnda Grétars né hafi vilji stefnda staðið til þess. Vegna framangreinds heimildarskorts og rangra forsendna stefnda við gerð lóðarleigusamnings um Heiðarveg 6 sé samningurinn ekki gildur hvað varðar lóðarskikann.

Telur stefndi Vestmannaeyjabær því að meginregla samningaréttar um skuldbindingargildi samninga eigi ekki við hér þar sem samningurinn hafi vegna áðurnefndra atriða aldrei öðlast gildi hvað varðar hinn umþrætta skika.

Vegna lóðarleigusamnings frá árinu 1998, þar sem stefndi Vestmannaeyjabær leigði sjálfum sér lóðina nr. 40 við Vesturveg, vísar stefndi Vestmannaeyjabær til þess að í honum felist breyting á lóðarmörkum með sama hætti og lýst hafi verið að framan. Telur stefndi Vestmannaeyjabær því að ekki hafi verið tekin formlega rétt ákvörðun um breytingu á lóðarmörkum í samræmi við þágildandi skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 en skv. lögunum hafi sveitarstjórn þurft að samþykkja slíka breytingu. Í þeirri samþykkt byggingarnefndar sem vísað sé til í umræddum lóðarleigusamningi sé hins vegar ekki kveðið á um breytingu á lóðarmörkum heldur sé aðeins þar að finna almenna heimild fyrir byggingarfulltrúa að endurnýja útrunna samninga. Telji því stefndi Vestmannaeyjabær að ekki verði talið að sveitarstjórn hafi samþykkt breytingu á lóðarmörkum, eins og lagaákvæði þágildandi skipulags- og byggingarlaga kveði á um, heldur hafi sveitarstjórnin aðeins staðfest heimild byggingarfulltrúa til að endurnýja útrunna lóðarleigusamninga. Byggingarfulltrúa hafi þannig ekki verið heimilt að endurnýja lóðarleigusamning vegna Vesturvegar 40 með þeim hætti sem gert hafi verið í umræddu skjali, þ.e. með því að breyta lóðarmörkum bæði norðan og austan megin á lóðinni. Telur stefndi Vestmannaeyjabær því að umræddur lóðarleigusamningur hafi í raun aldrei öðlast formlegt gildi hvað varðar þá hluta lóðarinnar Vesturvegur 40 sem standi utan lóðarmarka eins og þau hafi verið skilgreind í lóðarleigusamningnum frá 1968.

Stefndi Vestmannaeyjabær kveðst mótmæla því sem fram komi í greinargerð stefnda Grétars varðandi lóðarleigusamning um Vesturveg 40, að lóðin hafi verið afmörkuð að tilliti til þess að hinn umræddi skiki tilheyrði Heiðarvegi 6. Stefndi Vestmannaeyjabær telur að lóðin hafi aðeins verið afmörkuð með þessum hætti vegna mistaka þeirra við gerð lóðarleigusamningsins um Heiðarveg 6 sem áður hafi verið lýst og því megi segja að þar hafi önnur mistök átt sér stað hjá stefnda Vestmannaeyjabæ.

Miðað við framangreint telur stefndi Vestmannaeyjabær að réttur skv. lóðarleigusamningi frá árinu 2005 um Vesturveg 40 sé einfaldlega leiddur af upprunalegum lóðarleigusamningi þar sem í honum felist engin breyting á lóðarmörkum m.v. lóðarleigusamninginn frá 1968 þar sem engin hinna meintu síðari breytinga á lóðarmörkum hafi verið tekin í samræmi við gildandi skipulagslög og þar með aldrei öðlast gildi. Staðfesting byggingarfulltrúa á þessum lóðarleigusamningi sé því innan heimildar þeirrar sem felist í áður nefndri samþykkt byggingarnefndar og staðfestingu sveitarstjórnar og hafi þannig verið afgreiddur með bindandi hætti af hálfu sveitarfélagins. Telur stefndi það ekki hafa neina þýðingu í málinu að lóðarleigusamningi frá 1968 hafi verið aflýst árið 1998 þar sem lóðarmörkum á milli lóðanna hafi aldrei verið breytt með lögboðnum hætti af hálfu stefnda Vestmannaeyjabæjar.

Stefndi Vestmannaeyjabær telur að í niðurstöðu Héraðsdóms Suðurlands í máli nr. E-26/1994 felist ekki að þegar hafi verið tekin afstaða til þess hvort að réttur samkvæmt lóðarleigusamningi frá árinu 1982 gangi framar lóðarleigusamningi frá árinu 1968. Tekur stefndi því ekki undir með stefnda Grétari hvað þetta varðar. Að mati stefnda Vestmannaeyjabæjar sé í dóminum aðeins kveðið á um það að í gildi sé bindandi lóðarleigusamningur á milli stefndu sem aukinheldur hafi ekki verið mótmælt í málinu af stefnda Vestmannaeyjabæ.

Í ljósi framangreinds telur stefndi Vestmannaeyjabær að fallast eigi á aðalkröfu stefnanda í málinu.

Vegna sýknukröfu stefnda Vestmannaeyjabæjar á varakröfu stefnanda á viðurkenningu bótaskyldu vísar stefndi til þess að þar sem stefndi Vestmannaeyjabær telur að undirstaða bótakröfu stefnanda sé kaupsamningur sá sem gerður hafi verið á milli aðila um fasteignina Vesturveg 40 þann 31. júlí 2008, byggir stefndi Vestmannaeyjabær kröfu sína um sýknu aðallega á því að líta verði svo á að mögulegar bótakröfur stefnanda séu fyrndar skv. meginreglum um skaðabætur innan samninga sem finna megi í 2. og 3. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda, sbr. 4. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Vísar stefndi til þess að úr því að réttur stefnanda til skaðabóta skv. lögum sé fyrndur verði að sýkna stefnda af kröfu stefnanda um viðurkenningu bótaskyldu á grundvelli umrædds kaupsamnings. Þar sem kröfur um skaðabætur innan samninga fyrnist á fjórum árum frá þeim degi er samningur er vanefndur verði að telja að frestur stefnanda til þess að krefjast bóta á grundvelli framangreindra fasteignaviðskipta hafi verið löngu liðinn þegar stefna hafi verið birt fyrir stefnda Vestmannaeyjabæ síðla árs 2016 eða rúmum 8 árum eftir að skrifað hafi verið undir kaupsamninginn.  Þá telur stefndi Vestmannaeyjabær  að ekki sé hægt að líta svo á að bréf lögmanns hans til stefnanda hafi fært stefnanda neinn sjálfstæðan rétt til bóta þar sem slíkur réttur hafi verið löngu fyrndur, sbr. ofangreint.  Bréfið hafi aðeins verið ritað í því skyni að stefndi legði lóð sín á vogarskálarnar í því skyni að málinu mætti ljúka.

Verði ekki fallist á sýknukröfu stefnda Vestmannaeyjabæjar skv. framansögðu byggir hann kröfu sína um sýknu til vara á því að í stefnu komi fram að stefnandi hafi frá upphafi ætlað að nýta fasteignina með tilteknum hætti og að stefnda Vestmannaeyjabæ hafi verið umræddar fyrirætlanir ljósar strax við kaupin. Þannig sé því lýst í stefnu að þjónustuverkstæði fyrir gúmmíbáta hafi alla tíð verið fyrirhugað í miðsvæði hússins og einnig að stór innaksturshurð hafi verið fyrirhuguð í austurenda hússins til að aka mætti stórum bátum á vögnum inn í rýmið til að annast þar viðhald og viðgerðir slíkra báta. Sé vísað til þess í stefnunni að sú innaksturshurð hafi verið á teikningum bæjarins af húsinu frá upphafi.

Vegna þessa bendir stefndi Vestmannaeyjabær á að ekki hafi verið sýnt fram á að framangreindum atriðum hafi verið haldið fram við kaupin sem ákvörðunarástæðu stefnanda fyrir kaupunum. Þá komi ekki fram í kaupsamningi um eignina Vesturveg 40 að stefnandi sé að kaupa fasteignina til framangreindrar notkunar. Því sé ekki lýst fyrr en í afsali, sem gefið hafi verið út eftir að stefnandi hafi verið með starfsemi í húsinu í u.þ.b. ár, að hann hafi nýtt eignina m.a. undir rekstur gúmmíbátaþjónustu og slökkvitækjaþjónustu en ekkert komi þar heldur fram að um forsendur fyrir kaupunum hafi verið að ræða. Ekkert komi þannig fram í þessum gögnum þess efnis að stefnandi hyggist ætla að reka viðhalds- og viðgerðaþjónustu fyrir stærri báta í fasteigninni eða að framangreind atriði hafi verið ákvörðunarástæða fyrir kaupunum og þaðan af síður að stefnda Vestmannaeyjabæ hafi verið gerð grein fyrir þeirri ákvörðunarástæðu af hálfu stefnanda. 

Þá vísast jafnframt til þess að grunnteikningar af húsinu geri ráð fyrir því að innkeyrsluhurð sú sem vísað sé til hér að ofan sé 3 metrar á breidd og því ekki auðséð með hvaða hætti stefnandi hygðist koma vögnum með stóra báta inn um jafn þröngt hurðarop án þess að sækja um það hjá byggingaryfirvöldum bæjarins að stækka hurðina. Í dag hafi slík umsókn ekki enn borist til skipulags- og byggingarfulltrúa stefnda Vestmannaeyjabæjar og því séu engar samþykktar teikningar af húsinu í dag sem geri ráð fyrir því að umrædd hurð sé breiðari en 3 metrar. Sé umrædd hurð stærri en sem nemur því í dag sé ljóst að stefnandi hafi stækkað hana án tilskilinna leyfa og því um óleyfisframkvæmd að ræða sem stefndi Vestmannaeyjabær telur að ekki verði byggður réttur á.

Hvað varðar bréf það sem lögmaður stefnda Vestmannaeyjabæjar sendi stefnanda eftir uppkvaðningu dóms í máli nr. E-26/2014 þá hafnar stefndi Vestmannaeyjabær því alfarið að með því bréfi hafi verið fallist á að bæta stefnanda allt það tjón sem stefnandi telur að sé bein eða óbein afleiðing þeirra mistaka sem gerð hafi verið við gerð lóðarleigusamninga þeirra sem mál þetta snýst um. Í bréfinu hafi aðeins verið vísað til þess að bæta stefnanda það tjón sem mögulega fælist í því að verðgildi lóðarinnar myndi lækka við það að hún yrði minnkuð sem næmi hinum umdeilda skika, þ.e. um rúm 6%. Mótmælir stefndi Vestmannaeyjabær því skilningi stefnanda á framangreindu bréfi.

Þá mótmælir stefndi Vestmannaeyjabær öllu því sem fram komi í stefnu þess efnis að hann skuli bera bótaábyrgð á tjóni sem leiði af því að stefnandi hafi ekki getað sinnt viðhaldi stærri báta í húsnæðinu að Vesturvegi 40, á tjóni sem leiði af því að stefnandi hafi þurft að ráðast í forfæringar á bátum inni í húsinu eða af tjóni sem leiði af meintum fyrirsjáanlegum kostnaðarauka stefnanda við að sinna slíkri starfsemi í öðru húsnæði. Stefndi Vestmannaeyjabær vísar til þess að stefnandi hafi ekki kynnt það sem ákvörðunarástæðu fyrir kaupunum að hann gæti sinnt bátaviðhaldi stærri báta í húsnæðinu og því verði hann sjálfur að bera tjón það sem mögulega kann að valdast vegna þess að slíkt verði ekki hægt ef niðurstaða máls þessa verður sú að lóðarleigusamningur um Heiðarveg 6 verði talin ganga framar samningi um lóðina Vesturvegur 40 hvað varðar hinn umdeilda skika.

Þá vísast um framangreint til 43. og 59. gr. laga nr. 42/2002 um fasteignakaup hvað varðar rétt fasteignakaupanda til bóta fyrir óbeint tjón.

Verði ekki fallist á framangreindar kröfur stefnda Vestmannaeyjabæjar um sýknu af varakröfu stefnanda vísar stefndi til þrautavara til þess að ekki sé hægt að fallast á kröfu um viðurkenningu bótaskyldu þar sem krafan sé illa rökstudd og óljós. 

Stefndi Vestmannaeyjabær telur að varakrafa stefnanda sé byggð á óskýrum atriðum sem engin leið sé fyrir stefnanda að sýna fram á eða sanna. Þannig telur stefndi að varla sé hægt að telja að hann sé bótaskyldur vegna þess að óljósar áætlanir stefnanda um viðgerðar og viðhaldsþjónustu fyrir stærri báta hafi ekki orðið að veruleika. Ekkert liggi fyrir um að tjón hafi orðið af því eða að slíkt tjón sé alfarið á ábyrgð stefnda Vestmannaeyjabæjar. Þá komi ekki fram í stefnu að stefnandi hafi reynt að takmarka tjón sitt með því að sinna umræddri starfssemi annars staðar. 

Þá mótmælir stefndi Vestmannaeyjabær því jafnframt að viðurkenndur verði bótaréttur til handa stefnanda á grundvelli þess að stefnandi hafi orðið fyrir óljósu óhagræði í rekstri sínum við tilfærslu báta innan hússins. Ekkert liggi fyrir um það í hverju hið meinta tjón vegna þessa atriðis sé fólgið. 

Kveður stefndi að í stefnu sé vísað til þess að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni þar sem hann hafi ekki getað standsett bát sinn í húsnæðinu, þar með hafi hann ekki getað notað bátinn og þar með hafi hann orðið fyrir tjóni vegna afnotamissis. Stefndi Vestmannaeyjabær mótmælir framangreindu á þeim grundvelli að þó að stefnandi hafi ekki getað standsett bátinn í húsnæðinu þá hafi hann ekki sýnt fram á að hann hafi ekki getað standsett hann annars staðar, þar með hefði stefnandi getað notað bátinn og þannig hafi honum verið í lófa lagið að koma í veg fyrir meint tjón sitt vegna afnotamissis. Þá hafi ekki verið sýnt fram á með hvaða hætti stefnandi hafi orðið fyrir tekjutapi vegna þess að hann hafi ekki getað notað bátinn.

Að lokum mótmælir stefndi Vestmannaeyjabær sérstaklega kröfu stefnanda um viðurkenningu á bótarétti vegna tjóns sem muni felast í því að þurfa að kaupa aðra fasteign og fyrirsjáanlegum kostnaðarauka við að sinna starfsemi sinni þar. Ekki hafi neitt verið lagt fram í málinu sem sýni fram á með hvaða hætti stefnandi yrði fyrir raunverulegu tjóni ef hann yrði að kaupa sér aðra fasteign og þá hafi engan veginn verið sýnt fram á að stefnandi verði fyrir kostnaðarauka að sinna starfsemi sinni í öðru húsnæði eða í hverju slíkur kostnaðarauki myndi felast.

Þá vísar stefndi Vestmannaeyjabær til þess að í viðurkenningarkröfu stefnanda sé ekki vísað til þess fyrir hvaða tímabil eigi að bæta framangreind atriði en stefndi telji ómögulegt að fjalla um viðurkenningarkröfu stefnanda án þess að tilgreint sé í stefnu til hvaða tímabila sé verið að vísa um afnotamissi, tekjutap og lík atriði.

Þegar allt framangreint sé talið telur stefndi Vestmannaeyjabær í raun að varakrafa stefnanda sé í heild svo óljós og óákveðin og hið meinta tjón stefnanda sé svo óvíst, fjarlægt og ósannað að ekki séu forsendur fyrir því að fallast á kröfu hans um rétt til efndabóta á grundvelli hennar.  Því beri að sýkna af varakröfu stefnanda.

Stefndi byggir aðalkröfur sínar á ákvæðum skipulagslaga nr. 19/1964 og skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um breytingar á lóðamörkum. Þá er einnig vísað til reglna leiguréttar, samningaréttar og kröfuréttar um rangar forsendur og heimildarskort. Vegna málskostnaðar er sérstaklega vísað til 1. mgr. 131. gr. laga 91/1991 og þá er krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun byggð á lögum nr. 50/1988 en stefndi sé ekki virðisaukaskattskyldur og beri því nauðsyn til þess að fá skattinn tildæmdan úr hendi stefnanda.

Hvað varakröfu varðar vísar stefndi til fyrningarlaga nr. 150/2007, til laga nr. 42/2002 um fasteignakaup, til almennra reglna skaðabótaréttar og til meginreglna laga nr. 91/1991 um skýra kröfugerð.

 

 Forsendur og niðurstaða

Í fyrri hluta aðalkröfu sinnar krefst stefnandi þess að viðurkennt verði að í gildi sé bindandi lóðarleigusamningur milli stefnanda og stefnda Vestmannaeyjabæjar, frá 2. mars 2005, um lóðina að Vesturvegi 40, sem framseldur var stefnanda með sölu fasteignarinnar þann 31. júlí 2008. Í síðari hluta aðalkröfu sinnar krefst stefnandi þess að viðurkennt verði að sá samningur gangi framar lóðarleigusamningi milli stefndu um lóðina að Heiðarvegi 6, að því marki sem sá lóðarleigusamningur fjalli um sama landsvæði og samningur stefnanda og stefnda Vestmannaeyjabæjar.

Stefndi Grétar krefst sýknu af þessari kröfu stefnanda, en stefndi Vestmannaeyjabær krefst þess að fallist verði á hana.

Í rauninni verður ekki séð að raunverulegur ágreiningur sé um það í málinu hvort stefnandi hafi gildan lóðarleigusamning við stefnda Vestmannaeyjabæ, heldur um það hvort sá samningur skuli vera rétthærri en lóðarleigusamningur stefnda Grétars við Vestmannaeyjabæ, að því marki sem lóðarleigusamningarnir skarast. Verður því fallist á þennan hluta aðalkröfu stefnanda, þ.e. að viðurkenna að í gildi sé bindandi lóðarleigusamningur milli stefnanda og stefnda Vestmannaeyjabæjar um lóðina Vesturvegur 40.

Stefndi Grétar lýsti því fyrir dómi að eftir að hann hafi keypt hús það sem nú stendur á lóðinni Heiðarvegur 6, sem hafi verið afar lítil, eða 240 fermetrar, hafi hann sótt um stækkun þeirrar lóðar hjá stefnda Vestmannaeyjabæ. Hann hafi lagt inn umsókn um þetta hjá stefnda Vestmannaeyjabæ og hafi starfsmenn bæjarins séð um vinnslu erindis hans, m.a. með því að útbúa afstöðumynd eða uppdrátt af lóðinni. Þetta hafi svo verið samþykkt í þeim stofnunum Vestmannaeyjabæjar sem um þetta hafi fjallað lögum samkvæmt, þ.e. að þetta hafi verið samþykkt í hafnarstjórn og síðan í bæjarráði eða bæjarstjórn. Hann hafi allar götur síðar verið rukkaður um lóðarleigu og önnur gjöld samkvæmt því að lóðin væri svo sem hann hafi fengið úthlutað eða 744 fermetrar og hafi hann jafnóðum síðan greitt það skilvíslega. Ekki hafi hann orðið var neins ágreinings eða vafamála um að lóðin væri svo sem hann hafi fengið úthlutað og greitt af allar götur síðan, fyrr en eftir að stefnandi hafi keypt fasteignina að Vesturvegi 40.

Stefnandi hefur í fyrsta lagi byggt á því að við gerð þessa lóðarleigusamnings hafi verið gerð mistök sem geri það að verkum að lóðarleigusamningur stefnda Grétars sé að þessu leyti ómark. Á þetta verður ekki fallist. Í fyrsta lagi þykir ekki skipta hér máli gagnvart stefnda Grétari hvort teikning sú sem á var byggt hafi verið óárituð, en stefndi Grétar mátti treysta því að bæjaryfirvöld ynnu úr erindi hans í samræmi við lög og reglur enda kom ekki annað fram af hálfu bæjarins á þeim tíma en að svo hafi verið, en t.a.m. hefur ekki komið fram að neinar athugasemdir hafi þá verið gerðar við erindi hans. Mátti stefndi Grétar treysta því að úrvinnsla erindis hans væri lögum samkvæmt. Hafi lóðin að Heiðarvegi 6 verið látin ná yfir skika af lóðinni Vesturvegi 40 þá ber til þess að líta að stefndi Vestmannaeyjabær var á þeim tíma bæði leigusali og leigutaki lóðarinnar, ásamt því að fara með allt skipulagsvald í Vestmannaeyjum og ráða þar skipulagsmálum. Hafi þannig verið gerð mistök við vinnslu erindis stefnda Grétars á þeim tíma þykir alls ófært að láta hann gjalda þess mörgum áratugum síðar, en ekki liggur annað fyrir en að hann hafi verið í góðri trú með téða lóð sína allar götur frá árinu 1982. Er seint fram komin málsástæða stefnanda um að stefndi Grétar beri einhverja ábyrgð á því að röng afstöðumynd hafi verið notuð við gerð lóðarleigusamningsins alveg ósönnuð.

Að mati dómsins geta eftirfarandi og síðar gerðir lóðarleigusamningar um lóðina Vesturvegur 40 ekki breytt þessu. Þá liggur ekkert fyrir um að lóðamörkin eins og þau eru miðað við lóðarleigusamning stefnda Grétars séu óskynsamleg og geti stefndi Grétar ekki byggt á samningi sínum þess vegna. Geta þessi rök ekki orðið til þess að umræddur skiki verði felldur undan lóðinni að Heiðarvegi 6. Þá geta síðari tíma tillögur starfsmanna stefnda Vestmannaeyjabæjar um hvernig stefnda Grétari yrði bættur missirinn ekki breytt þessu, enda liggur ekkert fyrir um að skikinn skipti hann engu máli.

Þá verður ekki litið fram hjá því að í framangreindum dómi Héraðsdóms Suðurlands í málinu nr. E-26/2014 var viðurkennt að í gildi sé lóðarleigusamningur milli stefnda Grétars og stefnda Vestmanaeyjabæjar um lóðina Heiðarvegur 6. Er þar ekkert undan skilið.

Verður því hafnað kröfu stefnanda um að viðurkennt verði að lóðarleigusamningur hans um lóðina Vesturvegur 40 gangi framar lóðarleigusamningi stefnda Grétars um lóðina Heiðarvegur 6, að því marki sem lóðirnar skarast.

Í varakröfu sinni gerir stefnandi kröfu um að viðurkennd verði bótaskylda stefnda Vestmannaeyjabæjar vegna þess tjóns sem stefnandi hafi orðið fyrir vegna vanefnda á lóðarleigusamningnum um Vesturveg 40.

Meginmálsástæða stefnda Vestmannaeyjabæjar fyrir sýknukröfu sinni vegna þessarar kröfu stefnanda er sú að mögulegur bótaréttur sé fyrndur. Á þetta verður ekki fallist, en telja verður að í framangreindu bréfi stefnda Vestmannaeyjabæjar til stefnanda, dags. 18. desember 2015, hafi falist viðurkenning á bótaskyldu í skilningi 14. gr. laga um fyrningu kröfuréttinda nr. 150/2007.

Þá vísar stefndi Vestmannaeyjabær til þess að við kaup stefnanda á fasteigninni hafi ekki legið fyrir neitt um ætlaða notkun stefnanda á húsnæðinu og lóðinni og jafnframt að samkvæmt teikningum sé ekki gert ráð fyrir dyrum á húsnæðinu sem nægi til að koma megi inn í það stórum bátum. Á þetta verður ekki fallist. Stefnda Vestmannaeyjabæ hlaut að vera ljóst að á lóðinni yrði stundaður atvinnurekstur sem stefnda var ljóst í hverju fólst og að möguleikar til hans kynnu að vera skertir, en auk þess mátti stefnda vera ljóst að í minni lóð fælust minni verðmæti sem nemur hinum umþrætta skika. Þá liggur ekkert fyrir um að umsókn stefnanda um breytingu á hurð yrði hafnað.

Stefndi Vestmannaeyjabær hefur borið fyrir sig að stefnandi hafi ekki sýnt fram á umfang tjónsins og fært fyrir því neinar sönnur. Vera kann að stefnanda verði þungt undir fæti að sýna fram á allt það tjón sem hann telur sig hafa orðið fyrir, en það getur ekki breytt því að stefnda mátti vera ljóst að á lóðinni yrði stundaður atvinnurekstur, sem stefndi vissi hvers eðlis væri og að möguleikar til hans kynnu að skerðast vegna þessa, og að í minni lóð hlytu óhjákvæmilega að felast minni verðmæti. Verður því ekki fallist á sýknukröfu stefnda af þessum sökum, enda aðeins um að tefla viðurkenningu á bótaskyldu. Af þessum sökum getur vísun stefnda til 43. og 59. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 heldur ekki skipt máli, en þau sjónarmið koma fyrst til álita við ákvörðun um það til hvers tjóns bótaskyldan geti náð.

Aðrar málsástæður sem stefndi færir fram fyrir kröfu sinni um sýknu af umræddri viðurkenningarkröfu um bótaskyldu geta af sömu ástæðum ekki orðið til þess að stefndi verði sýknaður af viðurkenningarkröfunni.

Verður því fallist á að viðurkennd verði bótaskylda stefnda Vestmannaeyjabæjar vegna vanefnda stefnda á téðum lóðarleigusamningi.

Rétt er að stefnandi greiði stefnda Grétari málskostnað og er hann ákveðinn kr. 1.424.226 og hefur þá verið litið til virðisaukaskatts. Þá er rétt að stefndi Vestmannaeyjabær greiði stefnanda málskostnað vegna varakröfunnar og er hann hæfilega ákveðinn kr. 500.000 og hefur þá verið litið til virðisaukaskatts.

Sigurður G. Gíslason héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

 

DÓMSORÐ:

Viðurkennt er að í gildi er bindandi lóðarleigusamningur á milli stefnanda Pétó ehf., og stefnda Vestmannaeyjabæjar, frá 2. mars 2005, um lóðina að Vesturvegi 40, sem framseldur var stefnanda með sölu fasteignarinnar þann 31. júlí 2008.

Hafnað er kröfu stefnanda um að viðurkennt verði með dómi að þessi samningur gangi framar lóðarleigusamningi á milli stefndu Grétars Þórarinssonar og Vestmannaeyjabæjar um lóðina að Heiðarvegi 6, að því marki sem sá lóðarleigusamningur fjallar um sama landsvæði og samningur stefnanda og stefnda Vestmannaeyjabæjar.

Viðurkenndur er bótaréttur stefnanda úr hendi stefnda Vestmannaeyjabæjar vegna þess tjóns sem stefnandi hefur orðið fyrir vegna vanefnda stefnda á lóðarleigusamningi hans við stefnanda.

Stefnandi greiði stefnda Grétari kr. 1.424.226 í málskostnað.

Stefndi Vestmannaeyjabær greiði stefnanda kr. 500.000 í málskostnað.

 

                                                       Sigurður G. Gíslason