D Ó M U R

Héraðsdóms Norðurlands eystra föstudaginn 29. desember 2017 í máli

nr. E-44/2017:

Sigrún Louise Kristjánsdóttir

Sigríður Edith Gunnarsdóttir

Róbert Aron Halldórsson

Björgvin Heiðar Arnarson

(Jóhann Fannar Guðjónsson hdl.)

gegn

Þóreyju Aspelund

(Sigmundur Guðmundsson hdl.)

 

Mál þetta sem dómtekið var 27. október sl., hafa Sigrún Louise Kristjánsdóttir, kt. 000000-0000, Sigríður Edith Gunnarsdóttir, kt. 000000-0000, báðar til heimilis að Litla-Dunhaga III, 601 Akureyri, Róbert Aron Halldórsson, kt. 000000-0000, Marklandi 6, 108 Reykjavík, og Björgvin Heiðar Arnarson, kt. 000000-0000, Háengi 6, 800 Selfossi, höfðað hér fyrir dómi á hendur Þóreyju Aspelund, kt. 000000-0000, Skálateigi 1, 600 Akureyri, með stefnu þingfestri 23. febrúar sl.

Stefnendur krefjast þess aðallega, að staðfest verði með dómi riftun þeirra á kaupsamningi aðila, dagsettum 3. júní 2014, um fasteignina að Litla-Dunhaga III, fnr. 215-7021 og 223-8696, sem birt var stefndu 20. apríl 2016.  Jafnframt krefjast stefnendur þess að stefnda endurgreiði þeim kaupverðið, 26.050.000 krónur, ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 20. apríl 2016 til greiðsludags, gegn afhendingu fasteignarinnar.  Þá krefjast stefnendur þess að stefnda verði dæmd til að greiða þeim 400.000 krónur með dráttarvöxtum skv. 6. gr. vaxtalaganna nr. 38/2001 frá 23. febrúar 2017 til greiðsludags.

Til vara krefjast stefnendur þess að stefnda greiði þeim 11.737.120 krónur með vöxtum skv. 8. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 frá 3. júní 2014 til 23. febrúar 2017, en með dráttarvöxtum skv. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Loks krefjast stefnendur málskostnaðar úr hendi stefndu að skaðlausu, líkt og málið sé eigi gjafsóknarmál, sbr. gjafsóknarleyfi innanríkisráðuneytisins, dagsett 6. júlí 2016.

 

Stefnda krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnenda, en til vara að fjárkröfur verði lækkaðar verulega.  Þá krefst stefnda málskostnaðar úr hendi stefnenda, líkt og málið sé eigi gjafsóknarmál, sbr. gjafsóknarleyfi innanríkisráðuneytisins, dagsett 7. september 2017.

 

I.

Málavextir eru þeir helstir, samkvæmt stefnu, greinargerð og öðrum gögnum, að hinn 18. september 2001 samþykkti Íbúðalánasjóður kauptilboð stefndu, þálifandi eiginmanns hennar og stjúpdóttur, vitnisins Ástu Soffíu Lúðvíksdóttur, í fasteignina Litla-Dunhaga III, fnr. 215-7021 og 223-8696, í þáverandi Arnarneshreppi, en nú Hörgársveit.  Húseignin var byggð á árinu 1957, og er hlaðin, þ.e. hæð og ris, en stendur á steyptum kjallara.  Kaupverð eignarinnar var 7.700.000 krónur. Hinn 26. nóvember sama ár rituðu nefndir aðilar undir samkomulag um að seljandinn, Íbúðalánasjóður, veitti stefndu og nefndum aðstandendum hennar afslátt af kaupverðinu að fjárhæð 1.000.000 króna og þá vegna galla á gluggabúnaði, þaki og múrhúð hússins.

Samkvæmt gögnum seldi nefndur eiginmaður stefndu eignarhlut sinn í eigninni Litla-Dunhaga III til dóttur sinnar, áðurnefndrar Ástu Soffíu, en einnig til stefndu.  Í afsalsgerningi, dagsettum 8. mars 2002, þessu til staðfestu, er vísað til fyrrnefnds samkomulags og afsals frá 2001 og þá um fyrrgreinda galla á eigninni.

Samkvæmt afsali, dagsettu 1. febrúar 2005, seldi vitnið Ásta Soffía föður sínum og nefndum eiginmanni stefndu eignarhlut sinn í fasteigninni.

Samkvæmt gögnum andaðist eiginmaður stefndu í janúar 2012 og hefur hún frá þeim tíma setið í óskiptu búi með tveimur dætrum sínum og nefndri stjúpdóttur.  Á meðal eigna búsins var fasteignin Litli-Dunhagi III.

 

Samkvæmt málavaxtalýsingu stefndu herjuðu margvíslegir erfiðleikar á hana á fyrstu árum aldarinnar, þ. á m. veikindi, og er staðhæft að hún hafi verið óvinnufær frá árinu 2006.  Af hálfu stefndu er og staðhæft að vegna þessa en einnig vegna greiðsluerfiðleika hennar og þálifandi eiginmanns á árinu 2009 og loks andláts eiginmannsins hafi ekki ræst áform hennar um endurbætur á nefndri húseign.

 

Fyrir liggur að stefnda setti húseignina í sölumeðferð hjá fasteignasölunni Hvammi á Akureyri í janúar 2014.  Í söluyfirliti fasteignasölunnar, sem dagsett er 27. janúar 2005, en er einnig með áprentuninni 16.1.2014, eru tíundaðar áðurraktar upplýsingar um eignina, þ. á m. byggingarár og byggingarefni.  Þar er og tekið fram að eignin sé með tveimur fastanúmerum og að þar séu skráðar tvær íbúðir.  Annars vegar sé um að ræða íbúð á hæð og í kjallara, 172,9 fm., en hins vegar sé íbúð í risi, 79,6 fm.  Tekið er fram að heildar-fasteignamat eignarinnar sé 22.420.000 krónur, að brunabótamatið sé 48.300.000 krónur, en að ásett söluverð sé 25.700.000 krónur.  Í söluyfirlitinu er eigninni nánar lýst, en einnig er þar getið um galla, en þar um segir:  Þarfnast utanhússviðgerða, gluggar ónýtir í risi, lekur inn með gömlum gluggum, ris fokhelt.  Nefndum eignarhlutum er nánar lýst, þ.e. hæðinni og kjallaranum, en um rishæðina segir: Risið er fokhelt, þ.e.a.s. þar hefur verið byrjað á framkvæmdum, meðal annars með því að einangra upp í þak en að öðru leyti er risið fokhelt og einhver vísir að veggjum kominn upp.  Í yfirlitinu er áréttað að húseignin þarfnist einhverra endurbóta, en einnig segir:  Nokkrir nýir gluggar eru til og eru í geymsluskúr á lóð.  Nýleg skólplögn frá húsi og ný rotþró.  Loks er tekið fram að kaupverðið beri að greiða með yfirtöku lána og því sé um litla útborgun að ræða.

Óumdeilt er að stefnendur voru þeir einu sem buðu í eignina, þann 16. apríl 2014, en tilboð þeirra var að fjárhæð 25.865.000 krónur.  Ágreiningslaust er að kaupverðið var ekki fastákveðið, heldur miðaðist við stöðu áhvílandi lána við afhendingu, auk 500.000 króna fjárgreiðslu við afhendingu.

 

Samkvæmt gögnum undirrituðu málsaðilar kaupsamning um húseignina þann 3. júní 2014 og var söluverðið 26.050.000 krónur, sem greiddist með áðurgreindum hætti, en fyrrgreindar 500.000 krónur runnu til fasteignasölunnar vegna sölulauna.

Af gögnum verður ráðið að stefnendur hafi fengið eignina afhenta þann 1. júlí nefnt ár, en stefnda gaf út afsal 3. sama mánaðar.

 

Í málavaxtalýsingum aðila ber þeim saman um að fyrir kaupin hafi stefnendurnir og mæðgurnar Sigrún Louise og Sigríður Edith í tvígang, að stefndu viðstaddri skoðað húseignina.  Staðhæfir stefnda að við nefnd tækifæri hafi hún bent stefnendum á tiltekna galla, þ. á m. leka glugga í risi og um nauðsyn endurbóta á eigninni fyrir komandi vetur. 

Í málavaxtalýsingu stefnenda er staðhæft, gegn andmælum stefndu, að við skoðun þeirra á eigninni hafi verið kveikt á ilmkertum.  Að auki hafi þar verið fyrir lausamunir, svo sem þvottur og húsgögn, sem hafi byrgt þeim sýn.  Stefnendur staðhæfa jafnframt að fljótlega eftir kaupin hafi þeim orðið ljóst að ekki var allt með felldu með eignina.  Í því sambandi staðhæfa þeir að mikið af sprungum hafi gert vart við sig, sem hafi verið þeim huldar á fyrra tímamarki.  Að auki hafi komið fram vandkvæði á skólplögn, sem síðar hafi verið staðfest með skoðun Steypusögunar Norðurlands þann 6. ágúst 2015 og í febrúarmánuði 2016, og þá þannig að hún hafi ekki verið í nothæfu ástandi. Auk þessa hafi greining sveppafræðings í marsmánuði 2016 leitt í ljós að myglusveppur eða annar sveppagróður hafi verið til staðar í húseigninni.  Vegna hins síðastnefnda hafi stefnendur haft samband við Heilbrigðiseftirlit Norðurlands eystra, sem hafi með skoðun sinni þann 22. mars 2016 komist að þeirri niðurstöðu að ástand húseignarinnar hafi verið þannig að það væri óíbúðarhæft, sbr. 24. gr. reglugerðar um hollustuhætti nr. 941/2002.

 

Fyrir liggur að stefnendur birtu stefndu yfirlýsingu sína um riftun umræddra húsakaupa þann 20. apríl 2016 og þá vegna hinna ætluðu galla, sbr. viðeigandi ákvæði fasteignakaupalaga nr. 40/2002.  Stefnda andmælti yfirlýsingunni og þá m.a. með vísan til þess að stefnendur hefðu verið upplýstir um ástand eignarinnar fyrir kaupin, þ. á m. um þörf á viðhaldi.

 

Auk nefndra kaupgerninga, söluyfirlits og samkomulags frá árinu 2001 hafa stefnendur m.a. lagt fyrir dóminn rafbréf sveppafræðings, dags. 14. mars 2016, vegna fyrrgreindra greininga á tveimur sýnum, sem þeir höfðu tekið í fasteigninni Litla-Dunhaga III, rafbréf Steypusögunar Norðurlands hf. dags. 25. júlí 2016, vegna ástandsskoðunar á skólplögn frá kjallara, en ennfremur fyrrnefnt bréf Heilbrigðiseftirlits Norðurlands eystra, en þar er það álit látið í ljós að húseignin sé óíbúðarhæf í ,,núverandi ástandi“ vegna ,,ónýtrar“ skólplagnar og óheilnæms lofts innandyra, m.a. vegna myglugróa.

Þá lagði stefnda fyrir dóminn dagblaðsviðtal stefnanda, Sigrúnar Lovísu, frá 9. ágúst 2016 svo og útvarpsviðtal frá 19. september sama ár, en í þeim báðum er höfð eftir henni ummæli um ástand fasteignarinnar Litla-Dunhaga III.

 

Að beiðni stefnanda voru þann 15. september 2016 dómkvaddir matsmenn, og þá til stuðnings kröfu þeirra um riftun og skaðabætur vegna nefndrar húseignar.

Matsskýrsla hinna dómkvöddu matsmanna, Gunnars Fannbergs Gunnarssonar, byggingarfræðings og pípulagningameistara, og Ríkharðs Kristjánssonar, verkfræðings og Dr.-Ing., er dagsett 15. desember 2016.  Til grundvallar skýrslunni eru tilgreindar spurningar stefnenda, sem matsbeiðanda, um nánar tiltekin álitaefni, sem varða m.a. ágreiningsatriði þessa máls, þ.e.:

 

1. Sprungur í útveggjum, ytra og innra byrði húseignar:

   Matsbeiðendur telja sig hafa orðið vör við umfangsmiklar sprungur í ytra og innra byrði hússins. Þess er óskað að matsmaður meti umfang sprungnanna, hverjar séu orsakir þeirra og hvaða afleiðingar þær hafi haft eða geti haft í för með sér, t.d. rakaskemmdir. Þess er óskað að matsmaður meti hvort sprungur hafi verið lagfærðar eða huldar áður og hvort sá frágangur sé í samræmi við lög og reglur, fagleg vinnubrögð og það sem almennt gengur og gerist. Einnig er óskað mats á mögulegum úrbótum og hvaða kostnaður hljótist af þeim.

 

2. Skólplögn:

   Grunur leikur á að skólplögn sé illa farin undir húsinu og að rotþró sé ekki í því ástandi sem gera mátti ráð fyrir. Þess er óskað að metið verði hvort skólplögn úr húsinu og allt að rotþró sé nýleg og einnig hvort einhverjir hlutar hennar séu brotnir og hvort hún sé í nothæfu ástandi eða í samræmi við það sem almennt gengur og gerist og gera má kröfu um. Ef ástand skólplagnar er metið sem galli er þess óskað að matsmaður meti hvaða úrbóta sé þörf vegna hans og kostnað við þær.

 

3. Sveppagróður / myglusveppur og rakaskemmdir. Galli í húseign:

   Matsbeiðendur hafa grun um að sveppagróður / myglusvepp sé að finna í húsinu, sbr. sýni sem tekin hafa verið áður og greind (fskj. 6). Þess er óskað að metið verði hvort sveppagróður / myglusvepp sé að finna í húsinu. Ef rannsókn leiðir slíkt í ljós er óskað eftir að einnig verði lagt mat á og grein gerð fyrir eftirfarandi:

a) Óskað er mats á því hvar sveppagróður / myglusvepp er að finna og hvert umfang sé. Í þessu sambandi er þess óskað að opnað verði inn í útveggi og undir gólfefni.

b) Óskað er eftir að lagt verði mat á það hvenær ætla megi að sveppagróður / myglusveppur hafi hreiðrað um sig í húsinu. Einkum er óskað mats á því hvort ætla megi að hann hafi þegar gert vart við sig að einhverju eða talsverðu leyti í aðdraganda kaupsamnings matsbeiðenda og matsþola, dags. 3. júní 2014.

c) Óskað er mats á því hvort sveppagróður / myglusveppur, geti valdið heilsutjóni á þeim sem búa í húsinu m.t.t. eðlis og umfangs hans.

d) Þess er óskað að metið verði hvort raka- / lekaskemmdir séu innan í húsinu. Sé svo er óskað mats á umfangi og hvar slíku sé til að dreifa.

e) Óskað er mats á því hverjar séu orsakir sveppagróðurs / myglusvepps í húsinu. Séu orsakir fleiri en ein er óskað eftir því að þær verði allar tilgreindar. Sérstaklega er óskað mats á því hvort sveppagróður / myglusvepp megi rekja til atvika eða ástands sem þegar hefur verið fyrir hendi í aðdraganda kaupsamnings matsbeiðenda og matsþola, dags. 3. júní 2014.

f) Óskað er mats á því hverjar séu orsakir raka- og lekaskemmda, sbr. d-lið.

g) Ef raka / lekaskemmdir eru fyrir hendi í húsinu, sbr. d-lið, er óskað mats á hvaða úrbóta sé unnt að grípa til og hvaða kostnaður hljótist af þeim.

h) Þess er óskað að metið verði og álit veitt á því hvort hægt sé að fyrirbyggja frekari skemmdir af völdum sveppagróðurs / myglusvepps og hvort hægt sé að standa að úrbótum til að fjarlægja hann. Þá er óskað eftir því að lagt verði mat á hvernig að framangreindu verði staðið og hvaða kostnaður hljótist af.

i) Við mat á úrbótum vegna raka / lekaskemmda og fyrirbyggjandi aðgerðum og upprætingu sveppagróðurs / myglusvepps skal höfð hliðsjón af því að með úrbótum sé stefnt að því að ástand fasteignarinnar verði í samræmi við það sem vænta megi af sambærilegri fasteign og í samræmi við lög og reglur og góðar venjur á þessu sviði og því að húsið verði ekki heilsuspillandi.

 

4. Afnotamissir:

   Óskað er eftir að metið verði hvort missir afnota verði af húsinu á meðan á viðgerðum standi. Sé svo er óskað mats á því hve lengi sá afnotamissir varir og hvaða kostnaður hljótist af því að flytjast og dvelja í öðru húsnæði á meðan á endurbótum stendur.

 

5. Umsjón:

   Þá er þess óskað að matsmaður meti hvort og þá hver yrði kostnaður við umsjón og eftirlit með lagfæringum á þeim göllum sem metnir eru.

 

Auk þess fóru stefnendur fram á það í viðbótarmati, dagsettu 28. september 2016 að hinir dómkvöddu matsmenn mætu hvort ,,húsgögn og húsmunir af ýmsu tagi o.fl. hafi orðið fyrir skemmdum af völdum leka/raka eða myglusvepps/sveppagróður“, en jafnframt óskuð þeir eftir mati á umfangi slíkra skemmda, hvort úrbætur væru mögulegar og hvaða kostnaður hlytist af þeim og loks hvort húsnæðið hafi í raun verið óíbúðarhæft.

 

Samkvæmt framlagðri matsskýrslu héldu hinir dómkvöddu matsmenn tvo matsfundi með aðilum og lögmönnum þeirra, þann 3. og 25. október 2016, að Litla-Dunhaga III.  Jafnframt voru starfsmenn verktakafyrirtækis, en einnig smiður, fengnir á vettvang til þess að opna fráveitulagnir og einstaka byggingahluta. Bókað er að matsmennirnir hafi óskað eftir nánari upplýsingum um ástand eignarinnar á afhendingardegi, en jafnframt segir frá því að þeir hafi fengið ljósmyndir af eigninni hjá fasteignasölu.  Fram kemur að matsmennirnir hafi skoðað eignina í fylgd nefndra aðila, en um það segir m.a.:  Við skoðun var búið að fjarlægja ýmis ummerki sem sjá má á framlögðum myndum líkt og á útvegg í svefnherbergi á miðhæð þar sem fataskápur var staðsettur áður. Búið er að fjarlægja og farga hluta fataskápa við skoðun.  Þá er tekið fram að stefnendur hafi eftir viðtöku eignarinnar haldið þar nokkra hunda, en einnig verið með fáeinar hænur á rishæðinni.

Í matsskýrslunni segir frá því að stefnendur hafi upplýst á matsfundum að þeir hafi ekki ráðist í neinar framkvæmdir eftir að þeir tóku við eigninni.  Þó hafi þeir málað lítinn hluta innandyra ásamt því að kítta með glugga í risi þar sem leki hafi komið fram ,,á neðri hæð, en því vatni hafi verið veitt í fötur áður en kíttað var með umræddum glugga.“

Greint er frá því að við vettvangsskoðun matsmanna í risi húseignarinnar hafi rakavörn og einangrun verið opnuð á nokkrum stöðum, ,,ásamt því að sýni eru tekin úr gólfdúk og flísabrot ásamt öðru til greiningar.“  Liggur fyrir að sýnin voru send til sérfræðinga Náttúrufræðistofnunar Íslands og til norsks fyrirtækis til greiningar vegna hugsanlegrar myglu.  Þá kemur fram að matsmennirnir hafi myndað húseignin, m.a. með hitamyndavél, en að auki hafi þeir myndað fráveitulagnir, líkt og síðar verður vikið að.

Í matsskýrslunni svara hinir dómkvöddu matsmenn fyrrgreindum matsspurningum, jafnframt því sem þeir skýra helstu niðurstöður sínar með ljósmyndum, eins og síðar verður nánar vikið að.  Þá láta matsmennirnir að lokum og þá vegna matsspurninga stefnenda, uppi álit sitt á kostnaði við úrbætur, þ. á m. varðandi einstaka matsliði.  Álit þeirra er rökstutt, en þar um vísa þeir til tiltekinna forsendna, sbr. m.a. það sem hér að neðan segir:

 

Samantekt kostnaðar sundurliðast þannig:

a)Vinna á verkstað b) Efni og tækjaleiga c) Afskrift samtals d) Upphæð með vsk. eftir afskrift:

 

Matsliður nr. 1 Þak og þakrými	a)7.856.000 kr.	b)3 .049.000 kr.	c) 5.966.400 kr.	d) 4.938.600 kr.
Matsliður nr. 2 Útveggir	a)   650.000 kr.	b)    342.000 kr.	c)               0 kr.	d)    992.000 kr.
Matsliður nr. 3 Gluggar	a)   580.000 kr.	b)    875.000 kr.	c)    960.000 kr.	d)    495.000 kr.
Matsliður nr. 4 Gólfefni	a)     65.000 kr.	b)      45.000 kr.	c)               0 kr.	d)    110.000 kr.
Matsliður nr. 5 Frárennsli o.fl.	a)   565.200 kr.	b)    112.000 kr.	c)               0 kr.	d)    677.200 kr.
Matsliður nr. 6 Munir/hreinsun	a)              0 kr.	b)    400.000 kr.	c)               0 kr.	d)    400.000 kr.
Matsliður nr. 7 Dvalarkostnaður	a)              0 kr.	b)    500.000 kr.	c)               0 kr.	d)    500.000 kr.
Matsliður nr. 8 Umsjón/eftirlit	a)   500.000 kr.	b)               0 kr.	c)               0 kr.	d)    500.000 kr.
Kostnaður samtals með vsk.	10.216.200 kr.	5.323.000 kr.	6.926.400 kr.	8.612.800 kr.
Kostnaður m.t.t. afskrifta	5.387.800 kr.
Kostnaður samtals án vsk.	4.345.000 kr.	4.292.742 kr.	5.585.806 kr.	6.945.806 kr.
Endurgreiddur vsk. af vinnu á staðnum 60%	625.680 kr.
Samtals				7.987.120 kr.

 

 

II.

Stefnendur byggja aðalkröfu sína um riftun á reglum fasteignakauparéttar, sbr. fasteignakaupalög nr. 40/2002.  Þeir byggja á því að augljóst sé að fasteignin að Litla-Dunhaga III hafi við kaup þeirra verið haldin stórfelldum göllum í skilningi III. kafla laganna og þar sem vanefndir stefndu séu verulegar krefjist þeir staðfestingar á riftun og endurgreiðslu kaupverðs gegn afhendingu fasteignarinnar með stoð í 42. gr. laganna.  Um nánari rökstuðning fyrir kröfu sinni og um þá galla sem þeir staðhæfa að sé á eigninni vísa þeir til matsskýrslu hinna dómkvöddu matsmanna, og þá um einstaka matshluta eins og hér á eftir verður rakið.

 

1.   Þak og þakrými.

Stefnendur vísa til matsskýrslunnar um nefnda matshluta og þeirrar niðurstöðu að þar megi bæði finna raka/leka og alvarlega myglu/myglusvepp í byggingarefnum.  Þeir byggja á því að leitt hafi verið í ljós að rakinn og myglan leynist í plasti undir þaki, en auk þess sé þakklæðning illa farin af myglu, svo og séu þaksperrur og stoðir skemmdar vegna grænþörunga. Þar um vísa stefnendur til greiningar Náttúrufræðistofnunar Íslands og að vegna þessa sé nauðsynlegt að fjarlægja allt þakið og endurbyggja það.

Stefnendur vísa til þess að samkvæmt matsskýrslunni séu orsakir lýsts ástands það að loftun inn á þakið sé hindruð af borði við þakbrún, en að auki sé steypt upp á milli sperra upp að þakborðklæðningu.  Þá sé rakavörn í óviðeigandi ástandi, svo og sé loftun yfir broti í þakinu ekki í lagi.  Loks sé ysta lag vatnsvarnar í ólagi.

Stefnendur byggja á því að til áskilinna kosta teljist að þak hvorki leki né sé myglað og þá ekki í líkingu við það sem hér hafi verið leitt í ljós og því sé um galla að ræða í skilningi 18. gr. fasteignakaupalaga og a lið 1. mgr. 19. gr. laganna.  Stefnendur byggja á því að nefndir gallar hafi verið á þakinu við kaup þeirra, sbr. matsskýrslu hinna dómkvöddu matsmanna.  Stefnendur byggja einnig á því að augljósu saknæmi stefndu sé fyrir að fara varðandi þennan matshluta, en þar um vísa þeir til áðurgreinds samkomulags frá árinu 2001vegna galla á eigninni, þar á meðal varðandi þakleka.  Stefnendur byggja á því að vegna þessa hafi stefndu ekki getað dulist að verulegra úrbóta væri þörf.  Þeir byggja enn fremur á því að skortur á upplýsingum á lýstum göllum á þaki leiði einnig til þess að húseignin sé gölluð í skilningi 36. og 27. gr. fasteignakaupalaganna.  Breyti þar engu um tilvísun í söluyfirliti um að húseignin þarfnist viðhalds utanhúss.  Þeir byggja á því að með hliðsjón af ástandi þaksins sé ljóst að þær upplýsingar og yfirlýsingar sem stefnda veitti þeim hafi í öllu falli verið rangar eða villandi og hafi stefndu ekki getað dulist það í ljósi þess sem hér að framan var rakið.  Stefnendur benda ennfremur á að eignin hafi að þessu leyti verið í mun lakara ástandi en ástæða hafi verið til að ætla miðað við kaupverðið og öll atvik, sbr. 28. gr. fasteignakaupalaganna.

Stefnendur byggja jafnframt á því að orsakir galla á þakinu séu þær að frágangi þess hafi á fyrri stigum verið verulega ábótavant, ekki síst frágangi sem stefndu eða aðilar á hennar vegum komu að, sbr. til dæmis það að öndun þess hafi verið lokað.  Stefnendur vísa til þess að nauðsynlegar endurbætur á þakinu séu í senn umfangsmiklar og kostnaðarsamar, sbr. matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna, en þar sé sá kostnaður sundurliðaður að fjárhæð 10.905.000 krónur, en að teknu tilliti til afskrifta sé kostnaðurinn metinn vegna þessa galla 4.938.060 krónur með virðisaukaskatti.

 

2       Frárennsli og tengd efni.

Stefnendur vísa til þess að þeir hafi glímt við frárennsli húseignarinnar, sem hafi verið stíflað í kjallara og hafi það leitt til þess að skólp hafi m.a. lekið til baka.  Stefnendur vísa að þessu leyti til nefndrar matsskýrslu, þar sem komist hafi verið að því að fráveitulögn frá votrýmum í kjallara og að rotþró sé upprunaleg.  Þá hafi skoðun leitt í ljós að gat hafi verið á beygju sem liggi næst við tengistút salernis, en að auki hafi komið á daginn að stífla hafi verið í lögninni talsvert frá húsinu.  Vegna þessa hafi þurft að grafa niður á lögnina og brjóta gat á hana þannig að unnt væri að losa um og ljúka við skoðun lagnarinnar.  Loks hafi skoðun leitt í ljós að skipt hafi verið um lítinn kafla nefndrar lagnar við rotþró vegna sigs. Þéttihringur hafi verið úr lagi genginn og því hafi úrgangur ekki átt greiða leið á endastað.

Stefnendur vísa að þessu leyti til matsskýrslu þar sem komist hafi verið að þeirri niðurstöðu að endurbætur nemi samtals 673.200 krónum með virðisaukaskatti.  Þeir benda þó á að í matsskýrslunni sé ekki tekið tillit til þess hvort lögn verði komin í það horf sem miðað hafi verið við við gerð kaupsamnings, en í því sambandi benda þeir á að í söluyfirliti hafi verið tekið fram að nýleg skolplögn væri frá húsi og í rotþróna.  Stefnendur byggja á því að hér hafi verið um að ræða skort á upplýsingum eða þær verið rangar eða villandi, sbr. 26. og 27. gr. fasteignakaupalaganna.  Stefnendur byggja á því að það eitt að lögn sé upprunaleg feli í sér galla, en bágborið ástand lagnarinnar undirstriki svo ekki verði um villst að einnig sé um að ræða galla í skilningi 18. og 19. gr. laganna.  Þá megi almennt ætla að skolplagnir séu ekki brotnar, stíflaðar eða signar þannig að frárennsli sé ekki í lagi.  Stefnendur byggi á því að auk áðurgreinds kostnaðar samkvæmt matsskýrslunni megi ljóst vera að aukinn kostnaður hljótist af því að skipta um lögn og koma þannig frárennsli í það horf sem þeir hafi mátt ætla við gerð kaupsamnings.  Þeir byggja á því að til þess beri að líta í niðurstöðu máls þessa.

 

1.     Gluggar

Stefnendur vísa til ítarlegrar umfjöllunar hinna dómkvöddu matsmanna um ástand glugga í húseigninni og byggja þeir á því að gallar hafi verið á gluggum á norður- og suðurhlið, sbr. það sem hér á eftir verður rakið:

 

Gluggar, norðurhlið.

Stefnendur byggja á því að við kaup þeirra hafi gluggar nýlega verið málaðir og því litið nokkuð vel út.  Þeir benda á að í áðurröktu söluyfirliti sé tekið fram að með gömlum gluggum hússins leki, en af þeim sökum hafi þeir gert ráð fyrir því að skipta þyrfti um þéttingar á gluggum á norðurhlið þar sem þeir hafi verið orðnir gamlir.  Stefnendur byggja á því að með skoðun matsmanna hafi hinsvegar verið leitt í ljós alvarlegir annmarkar þar sem í ljós hafi komið að gluggarnir á norðurhliðinni hafi verið blautir, fúnir og myglaðir.  Vegna áðurgreindra athugasemda í söluyfirliti hafi í matsskýrslunni hins vegar ekki verið metinn kostnaður við þéttingar vegna þessa, en þrátt fyrir það hafi úrbætur í skýrslu matsmannanna verið metnar að fjárhæð 775.000 krónur.  Þar að auki hafi matsmennirnir gengið svo langt að afskrifa glugga um 80% og því hafi gallarnir verið metnir á 154.000 krónur.  Stefnendur byggja á því að þessar afskriftir séu úr hófi og benda á metinn kostnað vegna úrbóta til stuðnings riftunarkröfu sinni.

 

Gluggar, suðurhlið.

Stefnendur byggja á því að við skoðun hafi komið á daginn að gluggar á suðurhlið þurfi endurnýjunar við þar sem þeir séu myglaðir.  Þurfi því að skipta um þá en ekki hafi verið ástæða til að ætla að svo mundi verða.  Og þótt meiri málning hafi slegið ryki í augu stefnenda við kaupin, byggja þeir á því að einsýnt sé að fyrrnefnd mygla og skemmdir hafi verið fyrir hendi við kaupin líkt og hafi verið með gluggana á norðurhlið hússins.  Stefnendur byggja á því að athugasemdir í afsali og í samkomulagi sem stefndu gerðu á árunum 2001 styðji þessa ályktun þeirra.

 

Stefnendur byggja á því að lýst ástand glugga á norður og suðurhlið húseignarinnar teljist vera galli í skilningi 18. og 19. greinar fasteignakaupalaga enda megi ganga út frá því að gluggar séu almennt ekki blautir og myglaðir í húsum og svo fúnir að þeir hreinlega leki án þess að þéttingum sé aðeins um að kenna.  Telja stefnendur þetta augljóst í tilviki á suðurhlið eignarinnar, en eigi jafnframt við um gluggana á norðurhliðinni.  Þá byggja stefnendur á því að stefnda hafi sýnt af sér sök að þessu leyti þar sem langvarandi leki glugga, allt frá kaupum hennar á húsinu, sbr. margnefnt samkomulag frá árinu 2001, hafi gefið fullt tilefni til að ætla að gluggar hafi verið farnir að fúna eða mygla.  Að þessu leyti byggja stefnendur einnig á ákvæðum 26. og 27. gr. laganna, enda hafi skort á upplýsingagjöf af hálfu stefndu, en enn fremur hafi þær upplýsingar og athafnir hennar jafnframt gefið til kynna að ástandið væri betra en raun var á.  Þá byggja stefnendur á því að ástand glugganna hafi verið til mun verra en kaupverð og öll atvik hafi gefið tilefni til, sbr. 28. gr. nefndra laga.

Stefnendur benda á að matsmenn hafi metið kostnað vegna glugganna 680.000 krónur, en með 50% afföllum hafi þeir metið kostnaðinn hæfilegan 340.000 krónur.  Stefnendur byggja á því að afskriftir þessar séu úr hófi og benda á metinn kostnað við úrbætur til stuðnings riftunarkröfunni.

 

4.    Gólfefni.

Stefnendur vísa til efnis matsskýrslu, þar sem fjallað sé um myglu/raka í parketi og að það hafi verið staðreynt að mygla og raki hafi borist frá glugga í svefnherbergi í suðurenda kjallara í gólf og að líkindum einnig undir parket.

Stefnendur byggja á því að annmarkar á greindum gólfefnum teljist til galla í skilningi 18.  og 19. gr. fasteignakaupalaga enda megi kaupendur ganga að því sem gefnu að gólfefni séu ekki skemmd vegna myglu eða raka, nema þess sé sérstaklega getið.  Með sömu rökum og hér að framan var lýst byggja stefnendur varðandi nefnda galla á ákvæðum 26. og 27. gr. laganna.  Þeir árétta og að þau gólfefni sem þurfi að endurnýja, einkum vegna ónýtra glugga á norðurhlið og vegna óforsvaranlegs ástands frárennslislagna, teljist án vafa einnig til galla í skilningi þessara lagaákvæða, þótt kostnaður og mat liggi ekki fyrir. Stefnendur vísa til þess að kostnaður við úrbætur sé metinn á 110.000 krónur í matsskýrslu, en um sé að ræða galla sem beinlínis sé tilkominn vegna annarra galla sem þegar séu raktir en þar um vísa þeir ennfremur til þess svo og grandsemi stefndu.

 

5.    Útveggir.

Stefnendur árétta að eftir kaup þeirra hafi farið að bera á miklum sprungum á ytra byrði útveggja, og hafi sumar þeirra náð í gegnum veggi húseignarinnar, bæði í kjallara og á efri hæðum þar sem borið hafi á skemmdum vegna þessa.  Að þessu leyti vísa þeir til matsskýrslu matsmanna og byggja á því að einsýnt sé að þær sprungur sem um sé að ræða teljist til galla í skilningi 18. og 19. gr. fasteignakaupalaganna.  Stefnendur byggja á því að þrátt fyrir ákvæði í söluyfirliti hafi þeir ekki mátt ætla að svo umfangsmiklar sprungur myndu gera vart við sig svo skjótt og með þeim hætti að skemmda yrði vart innanhúss, til dæmis með leka eða rakaskemmdum.  Stefnendur byggja á því að verulega hafi skort á upplýsingagjöf stefndu, eða hún hafi ekki gefið rétt ástand til kynna, sbr. að því leyti 26. og 27. gr. fasteignakaupalaganna.  Stefnendur byggja enn fremur á því að stefnda hafi í raun sýnt af sér sök enda hafi hún vitað, eða mátt vita, um ástandið, sbr. margnefnt samkomulag frá árinu 2001, þar sem fram hafi komið að nauðsynlegt hafi verið að klæða húsið að utan vegna lýsts ástands.

 

6.    Innanstokksmunir og hreinsun.

Stefnendur vísa til matsskýrslu hinna dómkvöddu matsmanna að því er varðar innanstokksmuni af ýmsu tagi sem skemmst hafi af völdum myglu í húsinu, sem rakin verið til galla á því.  Stefnendur staðhæfa að þeir hafi hent ýmsum húsbúnaði vegna myglunnar en af þeim sökum endurspegli matsskýrslan aðeins hluta af því tjóni sem hlotist hafi af því að húseignin hafi verið og sé mygluð á ýmsum stöðum.  Þeir vísa til þess að þrátt fyrir þetta meti matsmenn fjártjónið vegna þessa með 400.000 krónum.

 

7.    Dvalarkostnaður utan heimilis.

Stefnendur benda á að þau hafi þegar neyðst til að víkja úr húsinu þar sem það sé óíbúðarhæft vegna myglu.  Og sökum þess að nauðsynlegra úrbóta sé þörf sé ljóst að ekki sé unnt að búa í húsnæðinu í um tvo mánuði, sbr. álit hinna dómkvöddu matsmanna.  Vegna þessa geri þeir kröfu til endurgjalds vegna sanngjarnrar húsaleigu í tvo mánuði, samtals að fjárhæð 400.000 krónur.

 

8.    Umsjón og eftirlit.

Stefnendur benda á að hluti þess kostnaðar, sem hlotist hafi af þeim göllum, sem áður hafi verið rakinn hér að ofan og sé sundurliðaður í matsskýrslu, lúti að umsjón og eftirliti vegna þeirra framkvæmda sem ráðast þurfi í vegna gallanna á fasteigninni.  Vegna þessa og í samræmi við niðurstöðu matsmannanna krefjist þeir 500.000 króna.

 

9.    Skortur á einangrun.

Stefnendur byggja á því að við skoðun hafi komið í ljós að húseignin sé í reynd óeinangruð að langmestu leyti.  Þeir benda á að af þessu leiði að hlutir sem séu nærri útveggjum og að sama skapi fletir slíkra veggja mygli auðveldlega.  Stefnendur byggja á því að þeir hafi glímt við þennan vanda líkt og gögn málsins bera með sér. 

Stefnendur byggja á því að ganga megi út frá því sem vísu að hús séu einangruð og ekki haldin greindum annmarka, en að því leyti vísa þeir til 18. gr. og a-liðar 1. mgr. 19. gr. fasteignakaupalaganna.  Stefnendur byggja einnig á því að stefndu hafi átt eða mátt vera þetta ljóst og hafi henni borið að geta þessa ástands.  Það hafi hún ekki gert og því hafi hún ekki gætt upplýsingaskyldu sinnar, sbr. að því leyti 26. og 27. gr. fasteignakaupalaganna. Að auki vísa stefnendur til 28. gr. laganna og þá einnig varðandi aðra bótaliði enda sé ljóst að ástand húseignarinnar sé til muna lakara en þeir hafi haft ástæðu til að ætla miðað við kaupverð eða atvik að öðru leyti.  Stefnendur benda á að ekki hafi verið metinn kostnaður vegna þessa en með hliðsjón af því hvaða kostnaður felist í að einangra hvern fermetra telji þeir ljóst að um verulegar fjárhæðir sé að ræða og varlega áætlað sé sá kostnaður 3.750.000 krónur.  Að því leyti vísa þeir um þetta atriði til stuðnings kröfu sinnar um riftun.

 

Stefnendur byggja á því að með vísan til alls þess sem að framan hafi verið rakið sé engum vafa undirorpið að húseignin að Litla-Dunhaga III hafi við kaup þeirra verið haldin göllum í skilningi ákvæða laga um fasteignakaup, sbr. áður greind ákvæði, 18., 19., 26. og 27. gr. laganna.  Þá vísa þeir í öllum tilvikum til 28. gr. laganna, enda sé ástand eignarinnar til muna lakara en þeir hafi haft ástæðu til að ætla miðað við kaupverð eða atvik að öðru leyti.  Stefnendur byggja á því að gallarnir feli í sér verulega vanefnd af hálfu stefndu og heimili þeim því riftun, sbr. 1. mgr. 42. gr. laganna.  Stefnendur árétta að stefndu hafi átt að vera ljósir hinir ýmsu gallar eða að minnsta kosti mátt vera það.  Þeir benda á að áætlaður viðgerðarkostnaður, sem þó sé hófstilltur, fari yfir 70% kaupverðs samkvæmt mati hinna dómkvöddu matsmanna, að teknu tilliti til áætlaðs kostnaðar við einangrun.  Að teknu tilliti til verulegra afskrifta byggi þeir á því að jafnframt sé ljóst að gallinn nemi nærri 45% kaupverðs.  Þá krefjast stefnendur dráttarvaxta á endurgreiðslu kaupverðsins frá því að riftunaryfirlýsing þeirra var birt stefndu.

 

Stefnendur vísa til þess að krafa þeirra um greiðslu á 400.000 krónum úr hendi stefndu sé tilkomin vegna tjóns sem hlotist hafi af því að húsgögn hafi orðið fyrir skemmdum vegna raka og myglu, en þar um vísa þeir til matsskýrslu matsmanna.  Stefnendur byggja á því, og þá með vísan til þess sem áður er rakið og 59. gr. fasteignakaupalaganna, að öll skilyrði skaðabótaskyldu séu fyrir hendi, en þeir krefjist dráttarvaxta að þessu leyti frá þingfestingardegi stefnu.

 

Varakrafa stefnenda:

Stefnendur krefjast skaðabóta vegna áðurgreindra galla á fasteigninni Litla-Dunhaga III, vilji svo ólíklega til að ekki verði fallist á aðra aðalkröfu þeirra um riftun.

Stefnendur byggja á því annars vegar að um sé að ræða beint tjón, sbr. 43. gr. fasteignakaupalaga, sbr. kröfuliðir nr. 1-5 og 8-9 hér að framan. Hins vegar sé um að ræða kröfu um bætur fyrir óbeint tjón, sbr. 59. gr. laganna, að því er varðar kröfuliði 6 og 7.

Um grundvöll skaðabótakrafnanna vísa stefnendur til áðurrakinnar umfjöllunar, um hina einstöku galla, en einnig um saknæmi stefndu svo og fjárhæðir í hverju tilviki og árétta að gallarnir rýri verðmæti eignarinnar verulega.

Stefnendur byggja kröfu sína um bætur á matsskýrslu matsmanna og enn fremur á hófstilltu mati þeirra á kostnaði við einangrun hússins, sbr. 9. tl.  Að teknu tilliti til afskrifta sé samtals um að ræða 11.737.120 krónur.  Um sundurliðun vísa stefnendur til einstakra kröfuliða, sbr. það sem rakið hefur verið hér að framan, svo og til sundurliðunar í matsskýrslu.

Stefnendur benda á að kröfur þeirra séu skaðabótakröfur og því krefjist þeir vaxta samkvæmt 8. gr. vaxtalaga, frá þeim degi sem kaupin tókust, en dráttarvaxta krefjist þeir frá þingfestingardegi stefnu.

Stefnendur byggja á því að telji dómur af einhverjum ástæðum að skilyrði skaðabótaskyldu sé ekki uppfyllt, þá með vísan til 41. gr. fasteignarkaupalaganna og fram kominna röksemda, hafi þeir uppi kröfu um afslátt af fjárhæð 11.737.120 krónur, en að þá krefjist þeir jafnframt dráttarvaxta frá þingfestingardegi til greiðsludags.

Um lagarök vísa stefnendur til fasteignakaupalaga nr. 40/2002, einkum 18.-19., 26.-27., 28., 41.-43. og 59 gr.  Kröfu um vexti byggja þeir á 8. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 og kröfu um dráttarvexti byggja þeir á sömu lögum, sbr. III. kafla laganna, einkum 1. mgr. 6. gr.  Að því er varðar kröfu um málskostnað vísa stefnendur til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 129.-130. gr.

 

III.

Í greinargerð sinni, svo og við flutningi málsins byggir stefnda á því að stefnendur hafi glatað rétti til að bera við fyrir sig vanefnd þar sem þeir hafi ekki tilkynnt henni um ætlaðan galla innan sanngjarns frests og að þau hygðust bera hann fyrir sig, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002.  Að þessu leyti vísar stefnda til þess að málsaðilar hafi gert með sér kaupsamning þann 3. júní 2014 um fasteignina Litla Dunhaga III, í Hörgársveit og að eignin hafi verið afhent þann 1. júlí sama ár.

Stefnda bendir á að í stefnu staðhæfi stefnendur að fljótlega eftir greind kaup hafi þeir orðið varir við að ekki var allt með felldu með eignina þar sem borið hafi á lykt og myglu á bak við húsgögn.  Þá hafi stefnandinn Sigrún í viðtali í útvarpi haft á orði að fljótlega eftir að stefnendur fluttu inn í eignina hafi lagnir stíflast.  Að auki sé haft eftir Sigrúnu að um leið og hún fluttist ásamt fjölskyldu sinni í eignina hafi farið að bera á ýmsum göllum, þ. á m. á skólplögnum, en að þá hafi einnig borið á myglusvepp, rakaskemmdum og fúkkalykt.  Stefnda bendir á að samkvæmt framlögðu bréfi Steypusögunar Norðurlands hf. hafi stefnendur látið fram fara ástandsskoðun á skólplögn húseignarinnar þann 6. ágúst 2015 og aftur í febrúar 2016.  Í þessu sambandi vísar stefnda til áðurrakins söluyfirlits frá 16. janúar 2014, og bendir á að þar hafi göllum eignarinnar verið lýst.  Jafnframt staðhæfir stefnda að í aðdraganda gerðar kaupsamnings aðila hafi verið rætt um galla á eigninni, en einnig hafi þeir komið til tals við undirritun samningsins.  Vegna þess hafi stefnendum verið vel kunnugt um að húseignin væri gölluð.  Stefnda byggir á því að vegna alls þessa hafi stefnendur haft brýnt tilefni til að skoða húseignina nákvæmlega áður en þau gengu til kaupanna.  Að þessu leyti bendir stefnda á ákvæði 38. gr. fasteignakaupalaganna og 10. tl. kaupsamningsins, þar sem kveðið hafi verið á um að stefnendum sé skylt að skoða íbúðarhúsið sérstaklega vel eftir afhendingu þess.  Stefnda byggir á því að þessi skylda hafi verið sérstaklega rík með hliðsjón af því að stefnendum hafi verið kunnugt um að þörf væri á endurbótum á húseigninni og að þeir hafi fljótlega eftir afhendingu orðið varir við þá galla sem þeir beri fyrir sig í máli þessu.

Stefnda vísar til þess að stefnendur hafi ekki gert athugasemdir við ástand húseignarinnar fyrr en með yfirlýsingu um riftun, sem hafi verið birt henni þann 20. apríl 2016.  Hafi þá verið liðin tvö ár frá afhendingu eignarinnar.  Stefnda bendir á að athugasemdir stefnenda í riftunaryfirlýsingunni lúti að tilteknum göllum en þar hafi ekki verið getið um að húseignin læki og gluggar væru meira og minna ónýtir líkt og tíundað sé í stefnu.  Þá bendir stefnda á að fjórir mánuðir hafi liðið frá yfirlýsingu stefnenda um riftun þar til þeir hafi sett fram fyrstu matsbeiðni sína, en hún hafi verið móttekin í dómi þann 15. ágúst 2016.  Þá hafi stefnendur ekki höfðað mál sitt fyrr en í febrúar 2017.

Stefnda byggir á því að stefnendur hafi ekki gefið skýringu á þeim drætti sem þeir viðhöfðu að tilkynna um hina ætluðu galla á húseigninni og að þeir hygðust bera þá fyrir sig.  Enn fremur hafi stefnendur ekki skýrt þann drátt sem varð á því að þeir leituðu mats á hinum ætluðu göllum á eigninni.

Stefnda byggir á því að vegna alls ofangreinds hafi stefnendur sýnt af sér tómlæti og með því glatað þeim rétti að bera fyrir sig galla á fasteigninni gagnvart henni, en af þeim sökum geti þeir ekki krafist riftunar, skaðabóta og/eða afsláttar vegna ætlaðra galla, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga um fasteignakaup.  Jafnframt byggir stefnda á því að stefnendur hafi glatað rétti sínum til riftunar, þar sem tilkynning um riftun hafi ekki borist henni innan sanngjarns frests frá því að stefnendur vissu eða máttu vita um galla, sbr. ákvæði 2. mgr. 42. gr. fasteignakaupalaga.  Þar um vísa þau til áður nefndra tómlætisáhrifa.

Stefnda byggir á því að stefnendum hafi ekki tekist að sýna fram á að skilyrði 42. gr. fasteignakaupalaga um að riftun séu uppfyllt.  Hún byggir á því að íbúðarhúsið hafi þannig ekki verið gallað í skilningi 18. gr. og 19. gr. laganna og að auki hafi stefnendur ekki sýnt fram á að hinir ætluðu gallar séu veruleg vanefnd af hennar hálfu.

Stefnda byggir á því að matsgerð hinnar dómkvöddu matsmanna styðji ekki málstað stefnenda.  Hún bendir á að matsskoðun matsmannanna hafi farið fram 3. og 25. október 2016 og áréttar að þá hafi verið liðin tvö ár frá afhendingu eignarinnar.  Af þeim sökum einum sé að mati stefndu erfitt með óyggjandi hætti að leggja mat ástand eignarinnar við það tímamark sem hún fluttist yfir í áhættu stefnenda sem kaupenda, sbr. 20. gr. fasteignakaupalaga, sbr. 12. gr. laganna. Í þessu sambandi bendir stefnda á að matsmenn telji að raki og mygla í húseigninni stafi að hluta til af atvikum sem varði stefnendur, en um sé að ræða svokallað notkunarvandamál. Sem dæmi um þetta ætli matsmenn að vatn í gluggakistum á miðhæð stafi frá rakaútfellingu á gleri að næturlagi vegna kælingar fremur en af slagregni.  Stefnda bendir einnig á að í matsskýrslu matsmannanna komi fram að stefnendur hafi sett svart plast fyrir glugga á suðurhlið kjallara sem hafi hindrað eðlilega loftun.  Hið sama eigi við um orsakir myglu í glugga á miðhæð þar eð hún stafi af rakaútfellingu vegna innri þéttingar.  Þá bendir stefnda á að samkvæmt skýrslunni stafi mygla í húsinu bæði af ágöllum sem hafi verið fyrir hendi við sölu þess og „íbúðartengdum orsökum sem hafi orðið til eftir sölu.“  Með hliðsjón af þessu telur stefnda rökrétt að álykta að niðurstaða matsmanna, sérstaklega að því er varðar raka og myglu, sé ófullnægjandi sönnun um ástand eignarinnar er áhættan fluttist yfir á stefnendur, sem kaupendur, sbr. áðurgreindar lagagreinar 20. gr., sbr. 12. gr., fasteignakaupalaganna.  Því sé ætlað tjón stefnenda til komið, a.m.k. að hluta til, vegna atvika er varði stefnendur sjálfa og sem stefnda beri ekki ábyrgð á.

Stefnda byggir á því að skilyrði fyrir riftun sé ekki uppfyllt enda sé sýnt fram á með niðurstöðu hinna dómkvöddu matsmanna að fasteignin hafi skemmst eða rýrnað þann tíma sem stefnendur hafi borið ábyrgð á henni, sbr. 3. mgr. 32. gr. fasteignakaupalaganna.

 

Stefnda byggir á því að eignin hafi ekki verið haldin leyndum göllum við afhendingu hennar.  Þá byggir hún á því að stefnendur hafi þekkt eða átt að þekkja til þeirra galla sem lýst sé í stefnu og geti af þeim sökum ekki borið þá fyrir sig, sbr. 1. og 2. mgr. 29. gr. fasteignakaupalaganna.

Stefnda staðhæfir að stefnendur hafi skoðað húseignina í tvígang fyrir kaupin og að þeir hafi í bæði skiptin verið upplýstir af henni um ástand hennar.  Þá hafi við undirritun kaupssamnings, sem farið hafi fram á skrifstofu Sigurðar Sigurðssonar fasteignasala, að viðstaddri dóttur stefndu, vitninu Ástu Soffíu Guðmundsdóttur, verið ítrekað af þeim um nauðsyn þess að farið yrði í endurbætur á húseigninni fyrir veturinn.  Þá vísar stefnda til þess að við undirritun samnings hafi húsasmíðameistari sem hafi verið stefnendum innan handar við kaupin verið viðstaddur.  Engu að síður hafi stefnendur gengið til samninga við stefndu um kaup eignarinnar, án áskilnaðar um galla og geti þar af leiðandi ekki borið þá fyrir sig og verði þannig sjálfir að bera áhættuna af þeim.

Stefnda byggir á því að slæmt ástand eignarinnar hafi átt að vera hverjum leikmanni ljóst við venjulega skoðun.  Meðal annars hafi blasað við að útveggir voru sprungnir, gluggar ónýtir að hluta og ris ófrágengið.  Stefnda byggir á því að stefnendum hafi þannig mátt vera ljóst, með hliðsjón af aldri hússins, sýnilegu ástandi þess og í ljósi þeirra upplýsinga sem þeir fengu hjá henni, að fara þyrfti í verulegar endurbætur á húseigninni.  Stefnda vísar að þessu leyti til matsskýrslu hinna dómkvöddu matsmanna, enda verði ekki aðrar ályktanir dregnar af henni.  Þá byggir stefnda á því að lágt söluverð fasteignarinnar hafi endurspeglað þá staðreynd að húseignin er gömul og hafi lítið verið haldið við.  Stefnda byggir á því að ef stefnendum hafi verið umhugað um að ekki væri sérstök þörf á viðhaldi hússins hafi þeir ekki dregið rökréttar ályktanir af því sem fyrir augu bar, en á því geti hún ekki borið ábyrgð.

Stefnda byggir á því að hún hafi í öllu miðað við aðstæður fullnægt skyldum sínum um upplýsingagjöf til stefnenda samkvæmt 26. gr. fasteignakaupalaganna.  Þá byggir hún á því að ástand eignarinnar hafi verið í samræmi við þær upplýsingar sem hún hafi gefið stefnendum í aðdraganda kaupanna og andmælir málsástæðum þeirra að því leyti og þá einnig um saknæma háttsemi.  Þá andmælir stefnda því að hún hafi gefið stefnendum upplýsingar um betra ástand hússins eða leynt þau upplýsingum um ástand þess, en hún bendir jafnframt á að upplýsingaskylda hennar taki ekki til þeirra ágalla á eigninni sem áttu að vera stefnendum ljósir.

Í greinargerð andmælir stefnda að sögn því áliti matsmanna að íbúðarhúsið sé ekki íbúðarhæft og byggir á því að varhugavert sé að draga þær ályktanir af niðurstöðum rannsókna, m.a. Náttúrufræðistofnunar og Mycoteam.  Stefnda byggir á því að margt sé á huldu um samspil rakaskemmda í húsnæði og heilsu þeirra sem þar búi.  Hún bendir á að ekki séu til neinir staðlar eða óyggjandi viðmið að því leyti, enda sé tilvist raka, myglu og örvera engin sönnun þess að húseign sé heilsuspillandi.  Stefnda byggir á því að staðhæfingar stefnanda um veikindi íbúa, er rakin verði til ástands húseignarinnar, séu ótrúverðugar og með öllu ósannaðar.

Stefnda mótmælir efni gagna sem stefnendur hafi lagt fram til stuðnings kröfum sínum á dómskjali nr. 5-8, enda sé um utanréttarvottorð að ræða og verði að meta þau sem slík.

Að því er varðar einstaka liði í stefnu gerir stefnda í greinargerð sinni eftirfarandi athugasemdir:

1. Þak og þakrými.

Stefnda telur ástand þaks og riss hafa átt að vera stefnendum ljós við kaupin.  Stefnda áréttar áðurgreind orð stefnandans Sigrúnar Lovísu í útvarpsviðtali, en enn fremur það sem fyrr var rakið úr söluyfirliti að því er varðar ástand riss og að með í kaupunum hafi fylgt gluggar til ísetningar í risi í stað ónýtra glugga.

Stefnda vísar um ofangreint til þess að í matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna komi fram að slæmur frágangur plastklæðningar í risi skeri í augu, að sýnileg merki séu um myglu í plasti undir þaki og illa sé gengið frá rakavörn og loks að þar séu ummerki um leka.  Stefnda bendir á að matsmenn telji að orsakir rakaskemmda í þakinu megi meðal annars rekja til óþéttleika vatnsvarna, lekra og ónýtra glugga í risi.  Og um orsök myglu í húsinu vísi matsmennirnir meðal annars til íbúatengdra orsaka.  Stefnda bendir enn fremur á að við matsskoðun hafi aðkoman í risið verið slæm, en þar hafi húsgögn, byggingarefni og drasl verið um allt.  Þá hafi húsið almennt verið sóðalegt, en að auki hafi ryk og óhreinindi verið áberandi.  Stefnda bendir á að í matsskýrslunni sé frá því greint að stefnendur hafi haldið hænur á rishæðinni, en að auki verið með hundaræktun í húsinu.

Stefnda byggir á því að samkvæmt matsskýrslunni og söluyfirliti fasteignasölu hafi annmarkar í risinu átt að vera stefnendum sýnilegir við skoðun.  Þá bendir hún á að í söluyfirlitinu komi það fram að viðhalds hafi verið þörf utanhúss og byggir hún á því að stefnendur hafi mátt skilja þau orð þannig að þörf væri á viðhaldi á þaki, veggjum og gluggum sem og málun, enda sé það í samræmi við mat hinna dómkvöddu matsmanna.  Stefnda áréttar að ástand glugga í risi hafi augljóslega verið slæmt við sölu hússins, sbr. efni matsskýrslu, enda hafi þeir verið ónýtir samkvæmt söluyfirliti.  Stefnda byggir á því að fráleitt sé að stefnendur geti borið fyrir sig raka og myglu í risi enda liggi það fyrir, eins og hún hafi rakið, að við sölu hússins hafi viðhalds verið þörf vegna leka og að gluggar til ísetningar hafi fylgt við söluna.  Stefnda bendir á að við þessar aðstæður hafi stefnendur látið hjá líða að gera nauðsynlegar endurbætur á eigninni en ætla megi að við það hafi ástandið enn versnað.  Stefnda byggir á því að þar sé ekki við hana að sakast.

 

2. Frárennsli og tengd efni.

Stefnda vísar til áðurnefnds útvarpsviðtals stefnandans Sigrúnar Lovísu um að stefnendur hafi fljótlega eftir afhendingu eignarinnar orðið varir við stíflaðar skólplagnir og hafi af þeim sökum fengið aðila sem hafi bent þeim á að lögnin væri stífluð og í framhaldi af því hafi farið fram ástandsskoðun í ágúst 2015 og í apríl 2016.  Stefnda bendir á að þrátt fyrir þetta hafi stefnendur ekkert aðhafst og ekki heldur tilkynnt henni um ætlaða galla fyrr en með fyrrnefndri yfirlýsingu um riftun.  Að þessu leyti vísar stefnda til fyrri málsástæðna um tómlæti, sbr. 1. mgr. 48. gr. fasteignakaupalaganna.  Stefnda vísar enn fremur til þess að í aðdraganda kaupanna hafi hún upplýst stefnendur um að skólplögn frá húsinu hefði verið endurnýjuð árið 2004 en einnig rotþróin.  Hún bendir á að við matsskoðun hinna dómkvöddu matsmanna hafi komið í ljós að tvær lagnir séu frá húsinu og einungis hafi verið búið að endurnýja fráveitu frá miðhæðinni, sem hafi legið í nýlega rotþró skammt frá húseigninni.  Hins vegar hafi lögn frá kjallara reynst vera upprunaleg og hafi hún legið í gamla rotþró sem sé fyrir utan lóðarmörk.  Þetta hafi komið stefndu á óvart enda ekki verið í samræmi við þær upplýsingar sem hún hefði sjálf fengið.  Stefnda bendir á að sveitarfélagið Hörgársveit sjái um tæmingu rotþróa og ætli hún að sveitarfélagið hafi séð um lagningu hinnar nýju lagnar líkt og á öðrum býlum í nágrenninu.  Og eftir því sem stefnda hafi kynnt sér hafi aðrir staðið í þeirri trú að hin nýja lögn þjónaði öllu húsinu og að gamla rotþróin hefði verið aflögð við lagnir hinnar nýju skólplagnar.  Vegna þessa hafi gamla rotþróin ekki verið tæmd svo árum skipti.  Stefnda vísar til þess að við matsskoðun hafi komið í ljós að gamla lögnin hafi verið stífluð og hafi það verið mat matsmanna að ástæða þess hafi verið sig í lögn við rotþró en að hún þjóni tilgangi sínum verði losað um stífluna.  Vegna þessa byggir stefnda á því að skólplögnin sé ekki gölluð í skilningi laga um fasteignakaup enda standist hún kröfur um gæði, sbr. álit matsmanna, sbr. og 1. mgr. 18. gr. fasteignakaupalaga.  Þá sé ekki annað að ætla en að lögnin henti til þeirra nota sem sambærilegar eignir séu venjulega notaðar til, sbr. a-lið 1. mgr. 19. gr. nefndra laga.  Orð stefndu um endurnýjaða skólplögn hafi verið gefin eftir hennar bestu vitund og ber ekki að túlka sem loforð um ákveðin gæði lagnarinnar eða ástand frárennslis, heldur einungis um að lögnin sé í nothæfu ástandi.  Telur stefnda niðurstöðu matsmanna ekki sýna fram á annað en að lögnin þjóni sínum tilgangi eftir að stífla hefði verið losuð.

 

3. Gluggar.

Stefnda bendir á að í yfirlýsingu stefnenda um riftun sé ekki vikið að ástandi glugga og hafi það fyrst verið gert í stefnu, en þá hafi stefnendur borið um að þeir væru gallaðir.  Stefnda áréttar fyrri málsástæðu um að stefnendur hafi vegna tómlætis glatað rétti sínum til að bera fyrir sig vanefnd gagnvart stefndu að þessu leyti, sbr. ákvæði 1. mgr. 48. gr. og 2. mgr. 42. gr. laganna.  Stefnda byggir og á því að ástand glugga við afhendingu fasteignarinnar hafi verið í samræmi við upplýsingar sem hún hafi gefið stefnendum í aðdraganda sölu hennar, söluyfirlit og það sem blasti við við skoðun hússins.  Þá telur stefnda niðurstöðu matsmanna ekki gefa tilefni til fyrrnefndrar kröfugerðar stefnenda.  Niðurstaða matsmannanna hafi verið að gluggar séu ónýtir í risi og á norðurhlið, nema í risi.  Að auki komi þar fram að nýlegir gluggar hússins þarfnist sárlega viðhalds, og byggir stefnda á því að stefnendum hafi mátt vera ljóst við kaupin að veruleg þörf væri á viðhaldi glugga.  Þannig komi það skýrt fram í söluyfirliti að innleki sé með eldri gluggum og að viðgerða sé þörf utanhúss.

 

4. Gólfefni.

Stefnda byggir á því að ekki hafi komið fram óyggjandi sönnun um galla á parketi sem hún beri ábyrgð á.  Hún bendir á að matsmenn telji myglu í litlu magni ofan á parketi í svefnherbergi í kjallara vera tilkomna vegna leka úr glugga á suðurhlið og að orsök lekans geti verið döggvun í gluggum bak við þétt gluggatjöld.  Stefnandi byggir á því að hún beri ekki ábyrgð á þessu ástandi.

 

5. Útveggir.

Stefnda andmælir því að sprungnir útveggir séu gallaðir í skilningi 18. og 19. gr. fasteignakaupalaga.  Stefnda byggir á því að stefnendur hafi þekkt eða mátt þekkja ástand útveggjanna og að þeir væru sprungnir og að gert hefði verið við sprungur.  Hún byggir á því að þetta ástand hafi verið augljóst og því geti stefnendur ekki borið fyrir sig galla, sbr. ákvæði 1. mgr. 29. gr. fasteignakaupalaganna.  Í þessu sambandi vísar stefnda til nefndrar matsskýrslu þar sem matsmenn komist að þeirri niðurstöðu að skilja beri orð í söluyfirliti þannig að sprunguviðgerðir þurfi að fara fram og þá sem hluti af venjulegu utanhússviðhaldi.

 

6. Innanstokksmunir og hreinsun.

Stefnda byggir á því að tjón að þessu leyti sé ósannað.  Hún byggir jafnframt á því að niðurstaða matsmanna sé með öllu órökstudd og sé erfitt fyrir hana að átta sig á því um hvaða muni sé að ræða.  Megi ætla af matsskýrslunni að þar sé verið að fjalla um tjón á tauklæddum sófa og rúmfatnaði, en það sé þó ekki skýrt og ekki sundurliðað með nokkrum hætti.  Þá byggir stefnda á því, sbr. orð matsmanna í matsgerð vegna orða þeirra um notkunarmynstur íbúa hússins og augljósra aðstæðna við matsskoðun, að verulegur vafi sé um orsök tjóns á umræddum munum hafi það yfirleitt verið til staðar.  Þá telur stefnda að ef tjón teljist sannað þá sé um óbeint tjón að ræða sbr. d-lið 2. mgr. 59. gr. fasteignakaupalaganna. Slíkt tjón verði ekki bætt nema sýnt sé fram á saknæma háttsemi stefndu, sbr. 1. og 2. mgr. 43. gr. fasteignakaupalaganna, en eins og áður hafi verið rakið hafni stefnda staðhæfingum stefnenda um saknæmi.

 

7. Dvalarkostnaður utan heimilis.

Stefnda áréttar og vísar til niðurstöðu hinna dómkvöddu matsmanna um að íbúðarhúsið sé ekki íbúðarhæft.  Stefnda vísar að þessu leyti til þess sem áður var rakið um áhrif myglu og raka á heilsu fólks, en að auki byggir hún á því að niðurstaða matsmannanna sé með öllu órökstudd enda ekki byggð á vísindalegum rökum.  Stefnda byggir og á því að tilvist myglu og örvera sé ekki nein staðfesting þess að húsið sé ekki íbúðarhæft en teljist slíkt sannað sé um óbeint tjón að ræða samkvæmt fyrrnefndum b-lið 59. gr. fasteignakaupalaganna, sbr. 1. mgr. 43. gr. sömu laga og verði það ekki bætt nema á grundvelli saknæmis hennar, en því hafi hún hafnað. 

 

8.Umsjón og eftirlit.

Stefnda andmælir mati hinna dómkvöddu matsmanna og hafnar bótaskyldu að þessu leyti.

 

9. Skortur á einangrun.

Stefnda andmælir því að skortur á einangrun húseignarinnar sé galli í skilningi 18. og 19. gr. fasteignakaupalaganna.  Hún bendir á að ekkert liggi fyrir í gögnum málsins um það hvort um sé að ræða galla eða hvort um sé að ræða venjulegan byggingarmáta þegar húseignin var byggð.  Þá bendir stefnda á að matsmenn lýsi ekki í neinu göllum sem raktir séu til skorts á einangrun, en að auki taki þeir fram að enga myglu sé að sjá tengda útveggjum hússins.  Vegna þessa telur stefnda staðhæfingar stefnenda um myglaða útveggi ekki eiga við nein rök að styðjast.  Loks mótmælir stefnda kostnaði er stefnendur setja fram vegna viðgerða þar sem hann sé með öllu órökstuddur, styðjist ekki við mat og sé því með öllu ósannaður.

 

Varakrafa stefndu.

Stefnda krefst sýknu af varakröfu um greiðslu skaðabóta og afsláttar af kaupverði og byggir á því að ósannað sé að fasteignin hafi verið gölluð í skilningi laga um fasteignakaup við afhendingu.  Vísar hún um málsástæður að því er varðar varakröfuna til þess sem hér að framan hefur verið rakið varðandi aðalkröfu stefnenda.

Stefnda byggir á því að stefnendur hafi hvorki sýnt fram á að bótaábyrgð hennar sé fyrir hendi né skilyrði afsláttar.  Hún vísar til þess sem fram hefur komið um ágalla á matsskýrslu hinna dómkvöddu matsmanna, að niðurstöður skýrslunnar byggist á matsskoðun sem fram hafi farið ríflega tveimur árum eftir afhendingu eignarinnar.  Matsgerðin sé því ekki sönnun þess að eignin hafi verið gölluð er eignin fluttist í áhættu stefnenda, sbr. 1. mgr. 20. gr., sbr. 12. gr. fasteignakaupalaganna.  Þá byggir stefnda á því að sýnt sé fram á með niðurstöðu hinna dómkvöddu matsmanna að ástand eignarinnar hafi versnað frá því að stefnendur fengu umráð hennar.  Verði stefnendur því, með hliðsjón af eigin sök, að bera tjón sitt sjálfir.  Hvað varði kröfu stefnenda um afslátt byggir stefnda á því að ekki verði byggt á niðurstöðu dómkvaddra matsmanna enda sé ekki í matsgerð þeirra tekin afstaða til afsláttarfjárhæðar eða verðmætisrýrnunar af ætluðum göllum.

Stefnda byggir á því að verði fallist á kröfu stefnenda um skaðabætur eða afslátt krefjist hún verulegrar lækkunar á kröfum stefnenda.  Þar um vísar hún til framangreindra málsástæðna til stuðnings aðalkröfu, en bendir enn fremur á og þá með hliðsjón af orðum matsmannanna um svokallað notkunarvandamál, að skaðabætur fyrir ætlað tjón stefnenda beri að lækka með hliðsjón af reglum um eigin sök.  Þá ítrekar stefnda að krafa vegna skorts á einangrun byggist ekki á mati hinna dómkvöddu matsmanna og sé með öllu órökstudd.  Þá bendir stefnda á að í matsskýrslu sé hvergi vikið að því að óhjákvæmilega muni endurbætur á húsinu leiða til verulegrar verðhækkunar á því og það verði verðmeira en sambærilegar eignir.  Með hliðsjón af því sé dómara heimilt að ákvarða skaðabætur/afslátt að álitum mun lægri en stefnendur fari fram á.

Stefnda byggir á því að við ákvörðun skaðabóta, verði á þær fallist, beri að hafa hliðsjón af 1. mgr. 60. gr. fasteignakaupalaganna.  Stefnda telur að stefnendur hafi þannig vanrækt að takmarka tjón sitt með hæfilegum aðgerðum og verði af þeim sökum að bera tjón sitt sjálfir að öllu leyti eða a.m.k. að hluta.  Í því sambandi vísar stefnda til þess að langur tími sé liðinn frá því að stefnendur töldu sig fyrst verða vara við galla á húseigninni uns þeir leituðu réttar síns.  Þá hafi beiðni um dómkvaðningu matsmanna verið sett fram þegar liðin voru liðlega tvö ár frá afhendingu eignarinnar.  Þessi dráttur verði ekki metinn stefndu til lasts og eigi hún ekki að bera hallann af því.

Stefnda byggir á því, verði fallist á kröfu stefnenda um skaðabætur eða afslátt, að rétt sé að lækka þær, enda sé ósanngjarnt að stefndu verði skylt að greiða þær, sbr. 2. mgr. 60. gr. fasteignakaupalaganna.   Stefnda byggir á því að umfang þess tjóns sem stefnendur krefjist bóta fyrir sé verulegt, en þar við geti bæst kröfur þeirra um málskostnað.  Stefnda telur sig enga fjárhagslega burði hafa til að standa skil á svo háum kröfum og sé ljóst að þær myndu sliga fjárhag hennar.

Þá telur stefnda að við mat á kröfu um endurgreiðslu og skaðabætur verði að taka tillit til þess að stefnendur hafi haft afnot af fasteigninni frá afhendingu hennar og fram til þessa dags og ber af þeim sökum að lækka kröfur stefnenda.  Telur stefnda rétt að dómurinn ákvarði þá fjárhæð að álitum og verði þar miðað við að stefnendur hafi haft afnot eignarinnar frá afhendingu hennar fram að riftun samnings, verði fallist á hana.

Stefnda andmælir kröfum um greiðslu vaxta og dráttarvaxta vegna kröfu stefnenda um endurgreiðslu og skaðabætur.  Stefnda mótmælir sérstaklega kröfu um greiðslu dráttarvaxta af endurgreiðslukröfu stefnenda, þar á meðal upphafstíma dráttarvaxta.

Stefnda gerir kröfu um að stefnendur greiði henni málskostnað, auk virðisaukaskatts á málsflutningsþóknun, og byggir þar um á 129. gr., sbr. 130. gr., laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 og á lögum um virðisaukaskatt nr. 50/1988.  Krafa um að við ákvörðun virðisaukaskatts verði tekið tillit til skyldu stefndu til að greiða virðisaukaskatt af þóknun lögmanns síns sé skaðleysiskrafa, þar sem hún sé ekki virðisaukaskattsskyld og eignist ekki frádráttarrétt við greiðslu skattsins.  Að þessu leyti vísar stefnda einnig til gjafsóknarleyfis síns.

Að því er varðar lagarök vísar stefnda til fasteignakaupalaga, aðallega laga um fasteignakaup nr. 40/2002, og þá sérstaklega 18.-20. gr., 26.-29. gr., 42. gr., sbr. 3. mgr. 32. gr., 59. gr. og loks 60. gr. laganna.  Að því er varðar vexti vísar stefnda til laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, en um málskostnað til áðurgreindra lagagreina einkamálalaganna og virðisaukaskatt til laga nr. 50/1988.

 

IV.

1. Við aðalmeðferð málsins gáfu aðilar skýrslur, þ.e. stefnendurnir Sigrún Lovísa Sigurjónsdóttir og Sigríður Edith Gunnarsdóttir og stefnda Þórey Aspelund.  Þá gáfu skýrslur hinir dómkvöddu matsmenn, þeir Ríkharður Kristjánsson byggingarverkfræðingur og Gunnar Fannberg Gunnarsson pípulagningarmeistari og byggingarfræðingur og staðfestu þeir efni matsskýrslu.  Loks gáfu vitnaskýrslur Ásta Soffía Lúðvíksdóttir, sem er dóttir stefndu, Elías Hákonarson, sem er byggingafróður athafnamaður, Sigurður Sveinn Sigurðsson, löggiltur fasteignasali, og Snorri Finnlaugsson, sveitarstjóri Hörgársveitar.

 

Í máli þessu er ágreiningur með aðilum um hvort fasteignin Litli-Dunhagi III í Hörgársveit hafi verið haldin slíkum göllum í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup við afhendingu stefndu sumarið 2014, að stefnendur eigi rétt til vanefndaúrræða og þá þannig að gallarnir heimili þeim riftun, sbr. 1. mgr. 42. gr. laganna, en ella að þeir eigi rétt á skaðabótum eða afslætti.  Vísa stefnendur einkum til 18., 19., 26., 27. og 28. gr., en einnig 43 og 59. gr. laganna, enda hafi ástand eignarinnar verið til muna lakara en þeir hafi haft ástæðu til að ætla miðað við kaupverð eða atvik að öðru leyti.  Stefnda hafnar öllum málsástæðum stefnenda að þessu leyti og byggir einkum á tómlæti þeirra eftir kaupin og ennfremur að þeir hafi ekki sannað að skilyrði 42. gr. fasteignakaupalaganna um riftun séu uppfyllt og þá ekki heldur skilyrði fyrir skaðabótum eða afslætti.  Hafi stefnendur þannig ekki sannað að eignin hafi verið gölluð í skilningi 18. gr. og 19. gr. laganna, en að auki hafi þeir ekki sýnt fram á að hinir ætluðu gallar séu veruleg vanefnd af hennar hálfu, enda hafi eignin ekki verið haldin leyndum göllum við afhendingu í byrjun sumars 2014.  Byggir stefnda nánar á því að stefnendur hafi þekkt eða átt að þekkja til þeirra galla sem lýst sé í stefnu og geti af þeim sökum ekki borið þá fyrir sig, sbr. 29. gr. fasteignakaupalaganna.  Jafnframt byggir stefnda á 20. gr., sbr. 12. gr. fasteignakaupalaganna, en einnig á 27., 42., 59. og loks á 60. gr. laganna.

Málsaðilar byggja báðir á því með öðru að matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna styðji málstað þeirra.

2. Samkvæmt gögnum var húseignin Litli-Dunhagi III byggð á árinu 1957 og var því 57 ára þegar málsaðilar áttu þau viðskipti sem mál þetta á rót sína til að rekja, sumarið 2014.  Stefnda hafði fest kaup á eigninni 13 árum fyrr, í lok árs 2001, ásamt eiginmanni sínum og stjúpdóttur, vitninu Ástu Soffíu.  Og eins og rakið er í I. kafla hér að framan er húseignin skráð 256,5 fm og skiptist í steyptan kjallara og hlaðna miðhæð og ris.

Í tengslum við nefnd fasteignakaup stefndu og fjölskyldu árið 2001, af Íbúðalánasjóði, var sérstaklega vikið að göllum á húseigninni.  Liggur fyrir að með sérstöku samkomulagi var afsláttur að fjárhæð 1.000.000 króna veittur af kaupverðinu, sem var 7.700.000 krónur. Um tilurð gernings þessa, sem er frá 26. september 2001 segir m.a.: ,,Nú hafa komið í ljós gallar á gluggabúnaði, þaki og múrhúð, sem valda því að vatn lekur inn í húsið.  Aðilar eru sammála um að klæða þurfi húsið, svo komast megi fyrir lekann.“  Í afsali sem undirritað er af nefndum aðilum, hinn 8. mars 2002, er vikið að samkomulaginu, en þar segir m.a.: ,,Eftir afhendingu eignarinnar komu í ljós gallar á eigninni, er snúa að þakleka, leka með gluggum og í gegnum útveggi eignarinnar, ...“

 

Í aðilaskýrslu stefndu kom fram að á árunum 2001-2012, þ.e. á þeim árum sem hún bjó í eigninni ásamt eiginmanni sínum, hafi þau gert á henni verulegar endurbætur og þá í kjölfar samkomulagsins við Íbúðalánasjóð.  Í stað þess að klæða húsið að utan, líkt og gert hafði verið ráð fyrir, hafi þau gert við útveggina með sögun, viðgerðarefni og múr, auk þess sem þau hafi málað húsið að utan.  Hið sama hafi þau gert árið 2006, en þá að auki skipt um lélegar járnplötur á þaki og síðan málað það ásamt útveggjunum.

Í aðilaskýrslu skýrði stefnda frá því að við kaupin árið 2001 hafi rishæðin verið óeinangruð og án allra milliveggja og vegna kulda hafi eiginmaður hennar heitinn byrjað á því að einangra þakið.  Bar hún að um síðir, og þrátt fyrir að risið hafi aðeins verið gert fokhelt, sbr. áðurrakið söluyfirlit, hafi það verið notað sem íbúð yfir sumartímann.  Jafnframt hafi fúavörn verið borin á alla glugga eignarinnar, auk þess sem kíttað hafi verið með þeim.  Á nefndum búskaparárum kvað stefnda húseignina einnig hafa verið endurbætta innandyra með innréttingum og gólfefnum, parketi og flísum, þ. á m. á baðherbergjum.  Er þetta í samræmi við vettvangsskoðun dómsins.

Stefnda skýrði frá því að á árinu 2004 hafi ný frárennslislögn verið lögð frá húseigninni.  Er það í samræmi við vætti sveitarstjórans Snorra Finnlaugssonar, en hann skýrði frá því að sveitarfélagið hefði staðið fyrir átaki að þessu leyti, en að aðkoma þess hefði miðast við lóðamörk íbúðarhúsa hverju sinni. Stefnda staðhæfði að aldrei hefði borið á stíflum í frárennslislögnum húseignarinnar, en jafnfram hafi hún staðið í þeirri trú að hin nýja lögn þjónaði henni allri.

 

Í söluyfirliti Sigurðar Sveins Sigurðssonar, löggilts fasteignasala, sem annaðist viðskipti stefnenda og stefndu um húseignina á árinu 2014, er sérstaklega vikið að göllum, en þar um segir:  Þarfnast utanhússviðgerða, gluggar ónýtir í risi, lekur inn með gömlum gluggum, ris fokhelt.  Einstökum byggingarhlutum er nánar lýst í yfirlitinu, þ.e. hæðinni og kjallaranum, en um rishæðina segir: Risið er fokhelt, þ.e.a.s. þar hefur verið byrjað á framkvæmdum, meðal annars með því að einangra upp í þak en að öðru leyti er risið fokhelt og einhver vísir að veggjum kominn upp.  Þá er áréttað að húseignin þarfnist einhverra endurbóta, en einnig segir:  Nokkrir nýir gluggar eru til og eru í geymsluskúr á lóð.  Nýleg skólplögn frá húsi og ný rotþró.

 

Málsaðilar undirrituðu kaupsamning um húseignina og samhliða greiddu stefnendur hið endanlega söluverð, 26.050.000 krónur, með yfirtöku áhvílandi lána, að viðbættum 500.000 krónum, þann 3. júní 2014.  Kaupsamningurinn var undirritaður á skrifstofu nefnds fasteignasala, að viðstöddum Elíasi Hákonarsyni, sem stefnendur höfðu fengið til liðs við sig, en hann er byggingafróður.  Að virtri frásögn vitnisins fyrir dómi er ósannað að hann hafi haft önnur afskipti af þessum viðskiptum, og þá ekki með því að vera með stefnendum, mæðgunum Sigrúnu Louise og Sigríði Edith, er þær skoðuðu eignina í tvígang fyrir kaupin, ásamt þáverandi unnusta þeirrar síðarnefndu, og að viðstaddri stefndu.

 

Í aðilaskýrslu sinni skýrði stefnda frá því að takmarkað viðhald hefði farið fram á húseigninni eftir að eiginmaður hennar lést í byrjun árs 2012.  Og vegna þessa hafi hún við vettvangsskoðanir stefnenda vorið 2014 ítrekað við þær að ráðast þyrfti í endurbætur á eigninni fyrir veturinn, sbr. að því leyti efni söluyfirlits.  Hafi hún lagt áherslu á þetta sökum þess að fyrir hefði komið að tvöfaldur kvistgluggi í vesturhluta rishæðarinnar hafði lekið, en þó helst í norðaustan rigningu og hvassviðri.

Stefnda skýrði frá því að vegna tilfallandi leka í rishæðinni hefði hún komið fyrir, með haganlegum hætti meðfram útveggjum í risinu bölum og plastkössum, en með því móti hafi hún getað komið í veg fyrir að læki á neðri hæðir eignarinnar.  Hún staðhæfði að þessi lekaílát hefðu verið sýnileg, þar á meðal þegar stefnendur skoðuðu eignina fyrir kaup þeirra. Stefnda staðhæfði jafnframt að nauðsynlegt hafi verið að ráðast í endurbætur á útveggjum eignarinnar vegna sýnilegra sprungna, enda þótt ekki hafi borið á lekamerkjum fyrir kaup stefnenda.  Hún kvaðst og ítrekað hafa haft orð á þessu við stefnendur fyrir kaupin.

 

Af gögnum verður helst ráðið að stefnendur hafi í samræmi við efni kaupsamningsins fengið umráð húseignarinnar þann 1. júlí nefnt ár.  Óumdeilt er að stefnda skildi eftir nokkuð af húsmunum sínum við afhendinguna, en þá helst á rishæðinni, en því til viðbótar var þar fyrir byggingarefni, sem ætlað var til áframhaldandi framkvæmda í risi.

Samkvæmt aðilaskýrslum stefnenda var húseignin vel útlítandi og hrein við skoðanir þeirra fyrir kaupin.

 

Í aðilaskýrslum stefnenda, Sigrúnar Louise og Sigríðar Edith, kom fram að vegna orða stefndu við skoðanir þeirra á eigninni hafi þeim verið ljóst að endurbætur og viðhald var nauðsynlegt, en einkum þó vegna hinna leku glugga á rishæðinni.  Þá kom  fram að þær hefðu fyrir kaupin veitt athygli litlum sprungum í útveggjum, en að eldri viðgerð hafði farið fram og að málað hafði verið yfir. Vegna þessa hafi þær verið meðvitaðar um að auk gluggaskiptanna á rishæðinni hafi frekari endurbóta verið þörf.  Þær kváðust hins vegar hafa staðið í þeirri trú að ekki þyrfti að grípa til meiriháttar bráðaaðgerða eða að um ,,eitthvað risavandamál“ væri að ræða.

Eftir afhendingu eignarinnar kváðust stefnendur hafi búið í eigninni með fjölskyldum sínum, en einnig fáeinum hundum.  Að auki hafi þær verið með þrjár ,,skrauthænur“ sem þær kváðust hafa stúkað af í kvisthluta rishæðarinnar, að vestan. Þær kváðust ásamt aðstandendum sínum hafa ráðist í ,,almennt viðhald“ á eigninni, sem einkum hafi falist í málun inniveggja, en einnig hafi verið skipt um læsingar á gluggum.  Ekki hafi hins vegar verið ráðist í nefnd gluggaskipti, enda hafi lekamerki ekki verið greinileg nema við glugga á suðurgafli, sem þær hafi látið lagfæra með kítti.  Stefnendur báru að þær hefðu aðeins farið í gagngerar endurbætur á geymslu í norðaustur hluta kjallara og þá með því að breyta henni í herbergi.

Eins og áður er rakið byggja stefnendur á því að þær hafi fyrst orðið varar við stíflu í frárennslinu frá salerni í kjallarahluta eignarinnar sumarið 2014.  Þær hafi framan af ætlað að um tilfallandi vandamál væri að ræða, enda þótt annað hafi komið í ljós á árunum 2015 og 2016.  Þá hafi þær í raun fyrst áttað sig á hinum alvarlegu ágöllum húseignarinnar, þ. á m. myglu, í marsmánuði 2016, sbr. áðurrakin gögn um aðgerðir verktakafyrirtækja og sýnagreiningu, m.a. hjá Náttúrufræðistofnun Íslands.  Að þessu leyti andmæla stefnendur tilvísun stefndu varðandi umfjöllun um samskipti þeirra við fjölmiðla síðari hluta ársins 2016, enda hafi þar verið haft rangt eftir þeim.  Þær staðhæfa að hið sama hefði gilt varðandi tilfærð orð um veikindi fjölskyldunnar, og staðhæfði stefnandinn Sigríður Edith, að veikindin hefðu stafað af öðrum orsökum en ætlaðri myglu. Þær hafi á hinn bóginn og um síðir afráðið að flytja úr eigninni og þá í kjölfar bréfs Heilbrigðisstofnunar Norðurlands vorið 2016.

 

Í söluyfirliti nefnds fasteignasala er húseigninni Litla-Dunhaga III lýst eins og hér að framan var rakið í I. kafla, en eins og þar kemur fram er um að ræða steypt og hlaðið hús, sem skiptist í kjallara, miðhæð og ris.

Í matsskýrslu hinna dómkvöddu matsmanna er vikið nánar að gerð hússins.  Segir þar m.a. að kjallarinn sé steyptur, en óeinangraður.  Þá segir í skýrslunni að miðhæðin og risið séu hlaðin.  Greint er frá því að hæðirnar séu því aðeins með þeirri einangrun sem felist í hleðslunni, en að hún sé þó mun meiri en í einföldum steyptum vegg.  Einnig segir í skýrslunni að rishæðin sé að hluta (suðurhlið) einangruð með steinull, en að norðurhliðin sé óeinangruð og sjáist þar í hleðsluna.

Matsmennirnir staðhæfa að um sé að ræða hefðbundið íslenskt hús, sem ekki sé einangrað að utan og þoli því ekki háan inniraka.  Þeir staðhæfa að þessu leyti sé um þekkt ástand að ræða, sem varði þessa húsagerð.

 

Samkvæmt 18. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi.  Notuð fasteign telst þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Samkvæmt 26. gr. laganna telst eign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi.  Þessi skylda seljanda hefur m.a. verið orðuð þannig að hann eigi að hafa það viðhorf að betra sé að segja of mikið en of lítið, jafnvel þótt í því felist orðræða um sjálfsagða hluti.  Þetta gildi þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru veittar.  Eign getur talist gölluð ef seljandi vanrækir þessa skyldu enda þótt gallinn rýri ekki verðmæti hennar svo nokkru nemi, sbr. 2. málslið 18. gr. laganna.

Samkvæmt 29. gr. laganna ber kaupanda að skoða og rannsaka fasteign áður en kaup eru gerð.  Af 3. mgr. lagagreinarinnar leiðir þó að upplýsingaskylda seljanda samkvæmt 26. gr. takmarkast ekki af aðgæsluskyldu kaupanda.

 

3. Verður nú vikið að einstökum atriðum sem stefnendur byggja á og telja til galla í fasteigninni.  Við umfjöllunina verður sérstaklega vikið að niðurstöðu hinna dómkvöddu matsmanna samkvæmt matsskýrslu þeirra, en þeir staðfestu efni hennar við aðalmeðferð málsins og útskýrðu nánar einstök atriði.  Einnig verður vikið að öðrum atriðum, þ. á m. vitnisburðum annarra fyrir dómi.

 

Stefnendur byggja á því að eftir kaup þeirra á húseigninni hafi farið að bera á miklum sprungum á ytra byrði útveggjanna og að sumar þeirra hafi náð í gegnum veggina, bæði í kjallara og á efri hæðum þar sem borið hafi á skemmdum. Að auki byggja stefnendur á því að skortur sé á einangrun eignarinnar.

Stefnendur vísa til matsskýrslu matsmanna um ofangreind atriði og byggja á því að um sé að ræða galla í skilningi 18. og 19. gr. fasteignakaupalaganna þar sem þrátt fyrir ákvæði í söluyfirliti hafi þeir ekki mátt ætla að umfangsmiklar sprungur myndu gera vart við sig svo skjótt og þá þannig að skemmdir yrðu vegna leka eða rakaskemmda.  Stefnendur vísa einnig til skorts á upplýsingagjöf stefndu, eða að hún hafi ekki gefið rétt ástand til kynna, sbr. að því leyti ákvæði 26., 27. og 28. gr. nefndra laga og að hún hafi sýnt af sér sök, en þar um vísar þeir m.a. til áðurrakins samkomulags frá árinu 2001, þar sem fram hafi komið álit um nauðsynlegar aðgerðir, þ. á m. um klæðningu eignarinnar að utan vegna bágborins ástands.

 

Fyrir dómi greindi Sigurður Sveinn Sigurðsson fasteignasali frá því að hið endanlega söluverð fasteignarinnar hafi að nokkru ráðist af áhvílandi veðskuldum, einnig af staðsetningu og ástandi eignarinnar, en ennfremur sagði hann; ,,.. húsið þarfnaðist viðhalds og það var svo sem nú frekar augljóst ... það var svona sýnilegt við skoðun að það væri kominn tími á viðgerðir að utan ... og auðvitað vísa ég aðeins í það líka í söluyfirlitinu. Þannig að það hefur svona legið fyrir að það þyrfti að fara í einhverjar framkvæmdir.“ Að þessu leyti vísaði hann sérstaklega til þeirra orða í yfirlitinu um að leki væri í eigninni. Loks vísað vitnið til þess að stefndu hafi legið fremur á að selja eignina og því hafi söluverðið að öllu þessu virtu verið frekar lágt.

 

Í matsskýrslu hinna dómkvöddu matsmanna er vikið að því atriði í söluyfirliti fasteignsalans þar sem greint er frá göllum, nánar tiltekið að orðunum; „Þarfnast utanhússviðgerða.“  Í skýrslunni segir um þetta atriði: Hugtakið utanhússviðgerðir nær almennt yfir viðgerðir á þaki, veggjum, gluggum og málun allra þessara byggingarhluta.

Að því er varðar útveggi húseignarinnar segir m.a. í matsskýrslunni að við vettvangsskoðanir matsmanna haustið 2016 hafi þeir séð verulegt magn af sprungum í ytra byrði útveggjanna, en að fæstar þeirra hafi þó náð í gegn, þótt það hafi komið fyrir.  Um þetta atriði segir í skýrslunni: Sprungurnar eru vel sýnilegar bæði þær sem gert hefur verið við sem og hinar. … Allar sprungurnar eru tiltölulegar grannar.

Í matsskýrslunni er vísað til þess að á suðurgafli hússins hafi matsmennirnir séð sýnilegar en viðgerðar sprungur á hleðsluskilum.  Er staðhæft að ráðast þurfi að nýju í viðhaldsaðgerðir á útveggjunum þar sem lekið; gæti í slagregni. … Sprungurnar hafa ekki enn valdið það mikilli uppsöfnun raka að það hafi kallað á frostskemmdir í hleðslunni eins og oft hefur fylgt þessari gerð húsa á suð-vesturhorni landsins.

Að því er varðar einstakar sprungur vísa matsmennirnir helst til sprungu á miðhæð á austurvegg, en einnig til sprungu í lofti í kjallara við suðurvegg. Fram kemur að matsmennirnir hafi ekki séð vatnsleka með eigin augum, en að auki segja þeir að tiltölulega lítil ummerki hafi verið um slíkt innan á útveggjum.

Í skýrslunni segir að orsakir sprungna í hinum hlöðnu veggjum séu eðlilegar, og er það útskýrt þannig: Sprungumyndun í útveggjum er fylgikvilli íslenskra steyptra eða hlaðinna húsa.

Í skýrslunni segir nánar um hinar viðgerðu sprungur, að mjög líklegt sé þær hafi lekið og að gert hafi verið við þær, en síðan segir: Vissulega er búið að lagfæra mikið af sprungum og vissulega hefur verið reynt að fela þær viðgerðir. Það er eðli sprunguviðgerða að reyna einmitt að fela viðgerðirnar.  Engin lög eða reglur fjalla um þetta beint en vinnubrögðin við viðgerðir eru í þeim anda sem gengur og gerist.

Í skýrslunni er staðhæft að unnt sé að gera við umræddar sprungur á fullnægjandi hátt og þá með því að saga þær upp og kítta, þó svo að besta leiðin til endurbóta sé að klæða húsið þar sem sú aðgerð verði varanlegri og myndi um leið auka einangrunargildi hússins verulega.

Í skýrslunni segir að við vettvangsskoðun hafi engin sýnileg mygla verið tengd útveggjum hússins.  Jafnframt er staðhæft að unnt sé að þrífa öll rakaummerki innandyra áður en mygla myndast á yfirborði útveggjanna.  Í því viðfangi er til þess vísað að ávallt sé mygluhætta í kuldabrúnum í kverkunum uppi við loftaplötur, líkt og stefnendur hafi orðið varir við.  Tekið er fram í skýrslunni að við vettvangsskoðanir matsmannanna hafi þeir ekki orðið varir við sjáanlegt langvarandi rakaálag á veggjum eignarinnar, en tekið er fram að slík mygluhætta sé mun meiri í kjallarahlutanum og því sé mikilvægt að hita húsnæðið vel og lofta mikið út til að losna við rakann.

Fyrir dómi staðfestu matsmennirnir efni matsskýrslunnar og þar á meðal ofangreindan hluta hennar.  Lét Ríkharður Kristjánsson byggingaverkfræðingur m.a. það álit í ljós að fyrrgreindar sprungur í útveggjum hússins hefðu komið fram tiltölulega fljótt eftir byggingu þess.  Þá sagði hann m.a.: ,,..þetta er eðlisgalli þessarar tegundar húsa sem er algengasta húsið á Íslandi þar sem er einangrað að mestu leyti að innan eða ekki einangrað ....það þarf að endurtaka þessar viðgerðir með vissra árabili. ... viðgerðin sem slík hún mundi duga alveg í tíu ár án þess að leka.

 

Eins og hér að framan hefur verið rakið, m.a. í I. kafla, eru upplýsingar gefnar um fasteignina í söluyfirliti, þ. á m. um að hún hafi verið byggð á árinu 1957, en einnig um að hún sé steypt og hlaðin.  Þá er í yfirlitinu m.a. sérstaklega tiltekið að eignin þarfnist utanhússviðgerða.  Er þetta í samræmi við vitnisburð áðurnefnds fasteignasala, en hefur auk þess stoð í matsskýrslu dómkvaddra matsmanna.

Að ofangreindu virtu og í ljósi áðurlýstra atvika um eðli og sýnileika sprungna í útveggjum, en einnig varðandi einangrun þegar húseignin var byggð og með því að stefnda þykir að áliti dómsins hafa sinnt skyldu sinni, að veita stefnendum eðlilegar og nauðsynlegar upplýsingar um ástand eignarinnar fellst dómurinn ekki á með stefnendum að fasteignin hafi við sölu verið gölluð í skilningi 2. málsliðs 18. gr. og þá með hliðsjón af ákvæðum 19., 26. og 29. gr. fasteignakaupalaganna nr. 40/2002.  Ber stefnda því ekki bótaábyrgð á tjóni stefnenda vegna nauðsynlegra lagfæringa á útveggjum eða skorts á einangrun fasteignarinnar og verður hún sýknuð af þeim kröfuliðum.

 

Stefnendur byggja á því í stefnu að áðurlýst ástand glugga á norður- og suðurhlið húseignarinnar teljist vera galli í skilningi 18. og 19. greinar fasteignakaupalaganna, en að auki vísa þeir til 26., 27. og 28. gr. laganna.  Stefnda andmælir þessum málatilbúnaði og vísar m.a. til áðurrakins söluyfirlits og þess sem blasað hafi við stefnendum við skoðun hússins, sbr. að því leyti matsskýrslu dómkvaddra matsmanna.  Að auki vísar stefnda til tómlætis stefnenda, sbr. ákvæði 1. mgr. 48. gr. og 2. mgr. 42. gr. nefndra laga,

Í nefndri matsskýrslu er vikið að því atriði í söluyfirliti að gluggar séu að hluta ónýtir og ennfremur að það leki með gömlum gluggum og loks að óísettir gluggar fyrir rishæðina fylgi með í kaupunum.  Um það síðastnefnda er óumdeilt samkvæmt því sem fram kom í skýrslum aðila fyrir dómi að þar hafi verið átt við tvöfalda gluggasamstæðu í kvisti á vesturhlið húseignarinnar.

Í matsskýrslunni segir að allir gluggar eignarinnar hafi verið mjög þurrir á skoðunardegi í október 2016 nema gömlu gluggarnir á norðurhlið og í risi.

Í skýrslunni er gluggum húseignarinnar lýst og er almennt sagt að greinilega hafi mátt sjá ummerki um raka og fúa í gömlum gluggum, en að það hafi verið í samræmi við efni margnefnds söluyfirlits.  Um þetta segir nánar í skýrslunni: gluggar á norðurhlið gamlir, blautir fúnir og ónýtir nema í risi en þar er búið að setja í nýjan glugga. … Nýlegri gluggar eru á öðrum hliðum en þeir þarfnast sárlega viðhalds.  Annað sem er mjög sýnilegt er að það er kíttað undir gluggana alveg fremst. Þetta táknar að komist vatn inn t.d. á hliðum eða samskeyti kemst það ekki út og fer inn og það virðist hafa gerst í kjallara. Færa þarf kíttið undir gluggunum innar. …Gler er ónýtt í nokkrum gömlum gluggum á norðurhlið og það daggar sterklega á gleri í glugga í sturtu í kjallara og það getur farið að skemma út frá sér. … Það er greinilegt að það hefur daggað á gleri í gluggum víða í húsinu enda kom það fram hjá öðrum matsbeiðanda (stefnanda) á seinni matsfundi. Þannig hefur greinilega daggað í svefnherbergisglugga í vesturglugga í kjallara. Þar var svartur plastpoki settur fyrir gluggann og ekki loftað með og þar hefur fallið út raki. Hér er um notkunarvandamál að ræða en ekki byggingargalla.

Í matsskýrslunni staðhæfa matsmennirnir að umrædd rakaummerki í gluggum hússins stafi bæði af leka, en ekki síður af áðurnefndri innri þéttingu raka og skorti á loftun, sem hafi orsakað myglu samkvæmt m.a. greiningu Náttúrufræðistofnunar Íslands á sýnum.

Í skýrslunni segir einnig að allir nýrri gluggar hafi liðið mjög fyrir skorti á nauðsynlegu viðhaldi, en jafnframt að gamlir gluggar á suðurgafli í húsinu séu ónýtir þar sem vatn hafi komist inn í þá og vegna fyrrnefnds frágangs á kíttun undir gluggunum  

Það er niðurstaða matsmannanna að vegna lýsts ástands sé nauðsynlegt að fjarlægja: þakglugga, alla gamla glugga á norðurhlið, glugga á miðhæð í norðvesturhorni og fjóra glugga í suðurhlið.

 

Í ljósi ofangreindrar matsskýrslu, sem ekki hefur verið hnekkt, en einnig að virtum aðilaskýrslum telur dómurinn ástand glugga ekki hafa verið í ósamræmi við efni söluyfirlits eða aldur hússins og að stefnendum hafi því borið rík skylda til að gæta vel að þeim er þeir skoðuðu húseignina í tvígang fyrir kaupin.  Verður og ekki talið að stefnda hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína að þessu leyti með saknæmum hætti.

Að ofangreindu virtu er það niðurstaða dómsins að ágallar þeir sem stefnendur telja vera á gluggum eignarinnar séu ekki gallar í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002, eða annarra ákvæða sem þeir vísa til, þ. á m. 28. gr., og þá m.a. í ljósi áðurrakins vitnisburðar fasteignasala um kaupverð.  Verður stefnda því sýknuð af þessum lið.

 

Stefnendur byggja á því að ástand þaks og þakrýmis teljist vera galli í skilningi 18. gr. og a-liðar 1. mgr. 19. gr. fasteignakaupalaganna og vísa þeir þar um aðallega til matsskýrslu dómkvaddra matsmanna.  Að auki byggja þeir sök stefndu á vitneskju hennar vegna kaupa hennar á eigninni á árinu 2001.  Ennfremur byggja þeir á ónógri og/eða rangri upplýsingagjöf stefndu, sbr. 26. og 27. gr., en einnig á 28. gr. laganna.  Stefnda andmælir þessum málatilbúnaði að öllu leyti og vísar m.a. til áðurrakins söluyfirlits og skoðunarskyldu stefnenda, en einnig til notkunar þeirra á húsnæðinu eftir afhendingu.

Í matsskýrslu matsmanna er vísað til orða stefndu við matsskoðun þeirra um að þakið hafi lekið, en einnig að það hafi að hluta til verið endurnýjað.  Að því sögðu lýsa þeir innviðum þaksins þannig að þar hafi mátt sjá rakaummerki neðan á plasti, en segja síðan: …mjög illa frágengið og sker það í augu. Skammbitar og stoðir ganga í gegnum rakavörnina og er rakavörnin víða laus þar og rakaummerki og mygla fylgja.  Þegar plastið er opnað blasir við sjón sem vanir fasteignaskoðendur raunar hefðu búist við með tilliti til frágangs rakavarnarinnar og glugganna.

Í skýrslunni vísa matsmennirnir til ljósmynda sem þeir segja að sýni myglu og þörunga í þakklæðningu og á þaksperru, en um orsök þessa segja þeir að þar komi til nokkrir samverkandi þættir, þ.e.:  Orsökin er margþætt: Rakasperra er að hluta í hengslum og kemst heitt og rakt inniloft að kaldri þakklæðningunni, þakið lekur að hluta, gluggar í risi eru að hluta ónýtir og hafa lekið og inn- og útloftun þaksins er nánast engin.  Allir þessir þættir voru til staðar við gerð kaupsamnings.

Nánar segir í skýrslunni um lýst ástand, að loftunin inn í þakið sé hindruð bæði af borði utan á þakinu, sem og hinu að það hafi verið steypt upp á milli sperranna upp að borðaklæðningu.  Ennfremur er áréttað að rakavörnin hafi verið sundurrifin og hafi það sést greinilega við skoðun, en þar um vísa þeir m.a. til ljósmynda.

Í skýrslunni vísa matsmennirnir ennfremur til sýna sem þeir tóku úr risloftinu og sendu til greiningar, m.a. til Náttúrufræðistofnunar Íslands.  Um niðurstöður greiningarinnar segir í skýrslunni: Þakið er allt myglað, einnig sperrur og stoðir. Myglan gengur misdjúpt inn í viðinn en matsmenn telja að ekki sé hægt að fjarlægja mygluna svo vissa sé fyrir nema fjarlægja allt þakið og endurbyggja.  Einnig finnast gró myglusveppa í ryki í litlum mæli. … Matsmenn telja … víst að mygla í þaki hafi þegar verið til staðar í aðdraganda kaupsamnings og einnig að sú mygla sjáist trauðla nema opna þakið að innan.

Fyrir dómi áréttuðu matsmenn ofangreind atriði, en staðhæfðu jafnframt að aðalorsök lýstra skemmda hafi verið ófullnægjandi loftun þaksins, eftir atvikum eftir eldri lagfæringar.  Þeir vísuðu og til þess að frágangur rakavarnarinnar, þ. á m. festingar, hafi verið ófullnægjandi.  Þeir kváðust ekki geta fullyrt hvenær þetta hefði gerst, en vísuðu til þess að hinar ónógu festingar hefðu sést víða í risinu og þar á meðal upp við mæninn.  Þeir sögðu jafnframt að greint ástand rakavarnarinnar hefði e.t.v. ekki komið að sök ef loftunin inn á þakið hefði verið mikil, en svo hafi ekki verið, og í raun hefði hún alls ekki verið fyrir hendi.  Afleiðing þessa frágangs hefðu verið skemmdir og niðurbrot á innviðum þaksins. Aðrir orsakavaldar hefðu ekki bætt úr skák við þessar aðstæður, þ. á m. leki frá gluggum, en einnig frá þaki á um tveimur stöðum.

Vitnið Sigurður Sveinn fasteignasali bar að hann hefði gert fyrrnefnt söluyfirlit strax eftir söluskoðun, að hann ætlaði í janúar 2014.  Hann kvaðst hafa tíundað þá galla sem hann hafði séð eða fengið upplýsingar um frá stefndu.  Hann sagði að augljóslega hefði ástandið í risinu ekki verið gott, en hann hefði metið það á fokheldisstigi.  Hann bar að við skoðun hans í risinu hefði verið þar mikið af húsmunum og öðru dóti, en af þeim sökum hefði hann ekki getað farið  mikið um risloftið.  Hann kvaðst ekki hafa veitt athygli leka frá þakinu og þá ekki bala, og staðhæfði að ef hann hefði sé slíkar lekabyttur hefði hann getið um það í söluyfirlitinu, líkt og hann hefði gert varðandi hina leku glugga, utanhússviðgerðirnar o.fl.

 

Að áliti dómsins telst það ekki galli í jafngömlu húsi og hér um ræðir að hrörnunarmerki séu á þakjárni og að ástand risglugga hafi verið eins og greint er frá í matsskýrslu, en þá að virtum þeim upplýsingum sem skýrlega koma fram í margnefndu söluyfirliti eignarinnar.  Öðru máli gegnir um raka og myglu á innviðum þaksins og orsökum þess, og þá eins og atvikum er lýst í matsskýrslu um umfang skemmda, og þá að virtu vætti fasteignasala.

Að ofangreindu virtu og í ljósi áðurlýstrar vitneskju og viðbragða stefndu vegna lekavandkvæða á rishæðinni og með vísan til 26. gr., sbr. 3. mgr. 29. gr., sbr. 1. mgr. 12. gr. og 1. mgr. 20. gr. fasteignakaupalaga, er það niðurstaða dómsins að hún beri skaðabótaábyrgð á tjóni stefnenda, sbr. 2. mgr. 43. gr. sömu laga, vegna nauðsynlegra lagfæringa á þaki húseignarinnar og þá í samræmi við áðurrakta niðurstöðu matsmanns í matsskýrslu, sbr. matslið 1, en þá að gefnum þeim ítarlegu forsendum, sem þar koma fram, þ. á m. varðandi afskriftir, endurgreiðslu á virðisaukaskatti o.fl.  Er þannig kostnaður vegna þessa galla metinn 4.938.060 krónur með virðisaukaskatti.

 

Stefnendur vísa um tjónskröfu sína vegna vandkvæða þeirra um margra missera skeið vegna ástands frárennslislagnar frá kjallarasalerni og þá við það að losa um ætlaða stíflu til matsskýrslu matsmanna og að því leyti einnig til rangra upplýsinga, sem stefnda veitti þeim við sölu eignarinnar.  Þeir vísa og til áðurrakinna ákvæða 18. og 19.gr. fasteignakaupalaganna, sbr. og 26. og 27. gr., en einnig 28. gr. laganna.

Stefnda andmælir málatilbúnaði stefnenda, en byggir jafnframt á tómlæti þeirra m.a. í ljósi orða þeirra við fjölmiðla um hinn ætlaða galla, en einnig aðgerða verktakafyrirtækja, sem stefnendur hafi kallað til, en þá án frekari viðbragða.  Hún bendir á ákvæði 1. mgr. 48. gr. fasteignakaupalaganna, en einnig á 18. og 19. gr. laganna.

Í skýrslu matsmanna er greint frá því að þeir hafi látið verktakafyrirtæki við matsskoðanir þeirra grafa niður á miðju bílastæðinu við húseignina, enda hafi ekki tekist að losa um þá stíflu, sem stefnendur hafi vísað til, með snigli eða öðrum verkfærum.  Vegna þessa hafi verið grafið á þeim stað sem áætlað hafi verið að stíflan væri frá fráveitulögn húseignarinnar.  Í skýrslunni segir að í ljós hafi komið að tvö fráveitukerfi liggi frá eigninni. Annars vegar sé um að ræða endurnýjaða PVC plastlögn frá millihæð, allt frá salerni og út að rotþró, sem sé staðsett við Hörgársdalsveg við Dunhaga I.  Hins vegar sé um að ræða upprunalega steinlögn frá votrými kjallara eignarinnar. Í skýrslunni segir frá því að við myndun hinnar upprunalegu lagnar hafi matsmennirnir séð að gat var í beygju næst við tengistút salernis; en að ekki hafi verið sjáanlegt að kominn væri klóakmaur eða annað líf í lögnina sem þeir staðhæfa að almennt gerist þegar slíkar lagnir hafa lekið í lengri tíma.

Í skýrslunni greina matsmennirnir frá því að nefnd eldri steinlögn liggi inn í upprunalega rotþró eignarinnar, sem sé staðsett rétt utan við grindverkið, sem aðskilur grasbala og bílastæðið. Um orsakir stíflunnar segir í skýrslunni að hún hafi komið til af því, að sig hafi verið á fráveitulögninni við rotþróna, nánar tiltekið á þeim stað þar sem áður hafði verið ráðist í endurbætur á einhverjum tímapunkti, og þá með því að skipt hafi verið um einn metra af steinlögninni og í þess stað komið fyrir PVC plastlögn.  Í skýrslunni segir einnig að á greindum samskeytum hafi mátt sjá rætur ásamt því sem þéttihringur hafi legið þvert í gegnum enda lagnarinnar þar sem tengingin við þróna hafi verið, og hafi sá útbúnaður einnig verið orsök umræddrar stíflu þar sem úrgangur hafi ekki átt greiða leið að endastað.

Í skýrslunni álykta matsmenn að hin eldri steinlögn muni þjóna sínum tilgangi eftir losun umræddrar stíflu, en síðan segja þeir; Ekki liggur fyrir hvenær í raun umrædd lögn hafi stíflast, lagfæra þarf brot í beygju undir tengingu fyrir salernisskál ásamt því að lagfæra sig á lögn framan við, fjarlægja skal þéttihring úr lögn. …Myglu í sturtu í kjallara telja matsmenn að megi rekja til þess að það flæddi upp um niðurfall í sturtubotni eftir að núverandi eigendur fluttu inn. Orsökin er hins vegar stífla í frárennslinu sem á sér langan aðdraganda.

 

Af gögnum verður helst ráðið að sveitarfélagið hafi haft forgöngu um það á árinu 2004 að nýjar rotþrær voru teknar í gagnið í byggðarlaginu og þá þannig að eigendur lögðu á sinn kostnað frárennslislagnir frá íbúðarhúsum sínum og að lóðamörkum, en sveitarfélagið bætti þar við og lagði lagnir í nýjar rotþrær, sbr. að því leyti áðurrakinn vitnisburð sveitarstjóra og aðilaskýrslu stefndu. Stefnda staðhæfði í aðilaskýrslu sinni að aldrei hefði borið á stíflum í frárennslislögnum húseignarinnar í hennar búskapartíð, en jafnframt hafi hún staðið í þeirri trú að hin nýja lögn þjónaði eigninni allri, sbr. að því leyti ákvæðið í söluyfirlitinu.

Samkvæmt því sem áður er komið fram, m.a. í aðilaskýrslum, telja stefnendur sig hafa átt í vandkvæðum með kjallarafrárennslislögnina tiltölulega fljótlega eftir að þeir tóku við eigninni, en í fyrstu reynt að leysa það enda ætlað að um tilfallandi vanda væri að ræða.  Samkvæmt vætti Sigurðar Sveins fasteignasala ræddu stefnendur við hann í síma um þessi vandkvæði sín.  Bar hann að samkvæmt venju hefði hann gefið það ráð að leitað yrði aðstoðar ,,sérfræðinga og komast að því hvert málið er.“  Liggur fyrir að stefnendur fóru að þessum ráðum, og þá um mitt árið 2015 og í byrjun árs 2016, en að ekki hafi verið fyllilega upplýst um nánari atvik og þar með orsakir stíflunnar fyrir en eftir vettvangsskoðun og þær aðgerðir sem hinir dómkvöddu matsmenn réðust í á haustdögum 2016.

Eins og mál þetta liggur fyrir, og þá m.a. í ljósi orða stefndu, verður ráðið að stefnendur hafi rækt skoðunarskyldu sína og viðhaft ráðstafanir eins og við mátti búast við nefndar aðstæður.  Verður fallist á með þeim að upplýsingar stefndu um ástand frárennslislagnar frá kjallarahlutanum hafi verið rangar í skilningi 27. gr. fasteignakaupalaganna, enda komið í ljós að aðeins hluti hennar hefur verið endurnýjaður og þá næst hinni eldri rotþró.  Þetta er í andstöðu við ákvæði í söluyfirliti um fasteignina.  Eiga stefnendur því rétt á skaðabótum úr hendi stefndu sem leiðir af þessum vanköntum, sbr. ákvæði 43. gr. nefndra laga.  Í ljósi andmæla stefndu, þ. á m. við flutning, ber að miða bæturnar að þessu leyti við rökstudda niðurstöðu matsmanna, 673.200 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti, sbr. 5. lið í kostnaðarsundurliðun þeirra. Í ljósi lýstra atvika þykja stefnendur að áliti dómsins ekki hafa fyrirgert rétt sínum vegna tómlætis.

 

Stefnendur byggja á því að ástand gólfefna teljist til galla í skilningi 18. og 19. gr. fasteignakaupalaganna, en einnig vísa þeir til 26. og 27. gr. sömu laga.  Þar um vísar þeir til matsskýrslu varðandi myglu, sem borist hafi frá glugga í svefnherbergi í suðurenda kjallara, ónýtra glugga á norðurhlið eignarinnar og loks til óforsvaranlegs ástands frárennslislagnar í kjallara og áhrifa á parketgólfefni.

Stefnda byggir á því að ekki hafi komið fram óyggjandi sönnun um galla á parketi sem hún beri ábyrgð á.  Hún bendir jafnframt á að matsmenn telji myglu í litlu magni ofan á parketi í svefnherbergi í kjallara vera tilkomna vegna leka úr glugga á suðurhlið og að orsök lekans geti verið döggvun í gluggum bak við þétt gluggatjöld og geti hún ekki borið ábyrgð á slíkum athöfnum.

Í matsskýrslu matsmanna er ályktað að ekki séu miklar líkur á því að bleyta hafi fari undir gólfefni í eigninni.  Er þar um vísað til sjónskoðunar, en einnig til fyrrnefndar greiningar á sýnum vegna ætlaðrar myglu, sem hafi sýnt að svo hafi ekki verið á gólfefnum í risi og á miðhæð.  Í matsskýrslunni segir nánar um gólfefni kjallarahlutans: Engin mygla fannst í sýni af parketti í stofu við suðurvegg í kjallara undir glugga. Það bendir til þess að ekki hafi verið mikill leki gegnum gluggana sem hefði lekið niður á gólfið og undir parketið. … Reiknað er með að skipta út parketi í svefnherbergi í kjallara.

Matsbeiðendur (stefnendur) upplýstu á matsfundi að parkettið hefði skemmst þegar vatn flæddi um kjallaragólfið eftir að þeir fluttu inn.

Matsmenn telja parkett í gangi … kjallara ónýtt og þurfi að skipta út.  Matsmenn telja líklegt að mygla sé undir parketti en þar sem matsmenn telja að það þurfi að skipta því út var ekki leitað að myglu undir því.

Mygla greindist í sturtubotni.  … Matsmenn rekja orsakir til þess að það flæddi upp um niðurfall í sturtunni og var sorinn ekki hreinsaður burtu.

Matsmenn telja parkett í …norðurherbergjum kjallara ónýtt og þurfi að skipta út.

Samkvæmt 1. mgr. 20. gr. fasteignakaupalaganna miðast mat á því hvort fasteign telst gölluð við það tímamark þegar hún flyst yfir á áhættu kaupanda, m.a. við afhendingu samkvæmt 12. gr. laganna eða samkvæmt samningi.  Áður var greint frá því að stefnendur hefðu fengið húseignina afhenta þann 1. júlí 2014.  Lýst ástand í eigninni er samkvæmt mati og skoðun matsmanna, sem fór fram rúmum tveimur árum eftir greint tímamark.  Áður er greint frá ástandi glugga á suðurgafli húseignarinnar, en samkvæmt matsskýrslunni var þá greinilegt að daggað hafði í svefnherbergisglugga í suðvesturglugga í kjallarans og er vísað til þess að þar hafi plastpoki verið settur fyrir gluggann og því hafi ekki loftað þar um.  Vegna þessa hafi fallið út raki og er staðhæft að um svokallað notkunarvandamál sé að ræða en ekki byggingargalla.

Að ofangreindu virtu þykja stefnendur ekki hafa sannað orsakatengsl millum ætlaðs flóðs frá hinni gölluðu fráveitulögn og ástands parkets, og þá sérstaklega í nefndu suðurherbergi.

Fram er komið að stefnendur hófu gagngerar endurbætur á geymslu í kjallarahlutanum í norðvesturhluta kjallarans.  Að álit sérfróðra meðdómara er eftir atvikum álitamál hvort að raki undir parketi í herberginu, og þá í öðrum herbergjum einnig, geti að hluta til verið kominn til af jarðraka og vegna ónógrar ræstingar jarðvatns frá útveggjum kjallarahlutans.

Að öllu ofangreindu virtu og þar sem stefnendur hafa að áliti dómsins ekki lagt fram fullnægjandi sönnun um tjón sitt eða kostnað við endurbætur verður stefnda sýknuð af þessum kröfulið.

 

Stefnendur vísa um skemmdir á innanstokksmunum af ýmsu tagi til matsskýrslu hinna dómkvöddu matsmanna vegna tjóns af völdum myglu í húsinu, sem rakið verði til galla, sem stefnda beri ábyrgð á.  Stefnendur staðhæfa að þeir hafi þó hent ýmsum húsbúnaði vegna myglunnar en af þeim sökum endurspegli matsskýrslan aðeins hluta af því tjóni sem hlotist hafi af því að húseignin hafi verið og sé mygluð á ýmsum stöðum.  Þeir benda á að þrátt fyrir þetta meti matsmenn fjártjón þeirra vegna þessa með 400.000 krónum.

Stefnda byggir á því að tjón að þessu leyti sé ósannað, að niðurstaða hinna dómkvöddu matsmanna sé með öllu órökstudd og ekki sundurliðuð og því sé erfitt fyrir hana að átta sig á því um hvaða muni sé að ræða.  Stefnda bendir ennfremur á fyrrgreint notkunarmynstur stefnenda eftir að þeir tóku við eigninni.  Þá telur stefnda að ef tjón teljist sannað þá sé um óbeint tjón að ræða sbr. d-lið 2. mgr. 59. gr. fasteignakaupalaganna. Slíkt tjón verði ekki bætt nema sýnt sé fram á saknæma háttsemi stefndu, sbr. 1. og 2. mgr. 43. gr. fasteignakaupalaganna, en eins og áður hafi verið rakið hafni stefnda staðhæfingum stefnenda þar um.

Í matsskýrslu matsmanna er vísað til greininga áðurnefndra sérfræðiaðila á snertisýnum sem þeir tóku við matsskoðun og þá vegna ætlaðrar myglu. Fram kemur að um hafi verið að ræða sýni sem tekið var aftan af sófa í stofu á miðhæðinni og af rúmi, sem áður hafði staðið við hlaðinn útvegg í risi, að sögn stefnenda.  Í skýrslunni segir að nefnd greining hafi sýnt að hvorugt sýnið hafi borið um myglu.  Einnig segir í skýrslunni að sýni hafi verið tekið aftan á skáp, sem staðið hafi út við glugga í svefnherbergi í kjallara. Fram kemur að nefnt sýni hafi greinst með smávægilegar leifar af myglusvepp og gró, en tekið er fram að í nefndum glugga hafi áður staðið vatn.  Að þessu sögðu er í matsskýrslunni staðhæft að fjarlægja þurfi úr húseigninni nokkra nytjahluti, en í því sambandi er getið um nefndan sófa í risi, rúmfatnað á miðhæð, en einnig föt og annað ótilgreint, eins og það er orðað.  Í skýrslunni er heildarkostnaður fargaðra hluta metinn á 400.000 krónur, en því til viðbótar er sagt að flytja þurfi rusl úr íbúðinni og þrífa húsið og húsbúnað mjög rækilega.

Að virtri áðurrakinni niðurstöðu um galla í þaki eignarinnar, sbr. og ákvæði 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002, en einnig þeirri niðurstöðu matsmanna að engin sýnileg mygla hafi verið tengd útveggjum hússins og að unnt hafi verið að þrífa öll rakaummerki innandyra, á miðhæð og í kjallara, metur dómurinn tjón stefnenda að álitum 200.000 krónur, sbr. 6. lið í sundurliðaðri kostnaðarsundurliðun matsskýrslu.  Að öðru leyti og gegn andmælum stefndu þykir krafa stefnenda órökstudd og er því hluta hennar hafnað.

 

Stefnendur vísa til þess að vegna áðurlýstra galla á eigninni og að hún hafi reynst óíbúðarhæf vegna myglu hafi þeir neyðst til að víkja úr henni.  Um tjón sitt vegna þessa vísa þeir til matsskýrslu matsmanna um fjarveru úr eigninni í um tvo mánuði, en af þeim sökum sé miðað við 500.000 krónur, sem miðist við sanngjarna húsaleigu.

Stefnda byggir einkum á því að tilvist myglu og örvera sé ekki nein staðfesting þess að húsið sé ekki íbúðarhæft en teljist slíkt sannað sé um óbeint tjón að ræða samkvæmt fyrrnefndum b-lið 59. gr. fasteignakaupalaganna, sbr. 1. mgr. 43. gr. sömu laga og verði það ekki bætt nema á grundvelli saknæmis hennar, en því hafi hún hafnað.

Í matsskýrslu hinna dómkvöddu matsmanna er ítarleg umfjöllun um áhrif myglu á heilsu fólks og er það niðurstaðan að það geti verið einstaklingsbundið, en geti helst valdið heilsutjóni hjá viðkvæmum einstaklingum.  Þá segir í skýrslunni:  Þetta á einkum við í risinu þar sem þakið er allt myglað og frágangur rakavarnar er mjög lélegur þannig að loft sem leikur um myglaða trjáviði þaksins berst auðveldlega inn í húsið.  Að auki nefna matsmennirnir áðurnefnt ástand í kjallarahluta eignarinnar.

Í skýrslu sinni láta matsmennirnir það álit í ljós að það sé í raun bæði hagkvæmara fyrir væntanlegar framkvæmdir þar sem varnir verða einfaldari sem og öruggara fyrir íbúana, að stefnendur flytji úr húseigninni meðan á viðgerð hennar stendur.

Að ofangreindu virtu, en einnig í ljósi áðurrakins álits Heilbrigðiseftirlit Norðurlands eystra, sem lýsti þeirri skoðun sinni þann 22. mars 2016 að eignin væri óíbúðarhæf í ,,núverandi ástandi“ vegna ,,ónýtrar“ skólplagnar og óheilnæms lofts og þar sem nauðsynlegt þykir að farið verði í allnokkrar framkvæmdir, en þó einkum vegna gallans í þakinu fellst dómurinn á röksemdir stefnenda að hluta og verða þeim að álitum dæmdar 350.000 krónur vegna þessa liðar, sbr. 7. tölulið í sundurliðaðri samantekt matsmanna.

 

Þá vísa stefnendur til áður lýstra galla á eigninni og sundurliðaðrar matsskýrslu er lúti að umsjón og eftirliti vegna þeirra framkvæmda sem ráðast þarf í, að fjárhæð 500.000 krónur. Stefnda andmælir mati hinna dómkvöddu matsmanna og hafnar bótaskyldu að þessu leyti.

Í ljósi framangreindrar niðurstöðu dómsins um galla á þaki og frárennsli er fallist á kröfu stefnenda að þessu leyti, sem þykir að álitum hæfilega ákvarðaður 300.000 krónur, sbr. 8. tölulið í sundurliðaðri samantekt matsmanna.

 

Samkvæmt 1. mgr. 48. gr. fasteignakaupalaga nr. 40, 2002 glatar kaupandi fasteignar rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynnir seljanda ekki innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig.  Samkvæmt 2. og 3. mgr. lagagreinarinnar fellur réttur til að senda tilkynningu almennt niður að liðnum fimm árum frá afhendingu fasteignar.  Seljandi getur þó ekki borið fyrir sig að tilkynning hafi verið send of seint ef hann hefur sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.

Eins og fyrr var rakið höfðu stefnendur fyrst samskipti við fasteignasalann Sigurð Svein Sigurðsson eftir að þeir urðu varir við vandkvæði og stíflur í frárennslinu í kjallarahluta eignarinnar.  Var það álit þeirra að um væri að ræða tilfallandi vandamál, enda stóðu þau í þeirri trú að nýleg lögn lægi frá húsinu í heild, sbr. söluyfirlit.  Af gögnum verður ráðið að stefnendur hafi vegna þessa farið að ráðum fasteignasalans og leitað til sérfræðinga í tvígang á árunum 2015 og 2016, en án viðhlítandi úrlausnar.  Eftir þetta, í mars 2016, vöknuðu grunsemdir stefnenda um að mygla kynni að leynast í eignin og sendu þeir sýni til sveppasérfræðings, sem lét í ljós álit sitt um að það væri raunin.  Í kjölfarið lýsti Heilbrigðisstofnun Norðurlands því áliti sínu að eigninni væri í raun ekki íbúðarhæf.  Hinn 20. mars nefnt ár var stefndu birt riftunaryfirlýsing stefnenda, en í kjölfarið, í september, voru að beiðni stefnenda dómkvaddir fyrrnefndir matsmenn, en skýrsla þeirra er dagsett 15. desember 2016.  Dómsmál stefnenda var þingfest 23. febrúar sl.

Það er niðurstaða dómsins að ofangreindu virtu að stefnendur hafi ekki glatað rétti sínum til að halda fram framangreindum kröfum gagnvart stefndu.

 

Hér að framan hefur verið komist að þeirri niðurstöðu að um annmarka sé að ræða á nefndri húseign, sbr. umfjöllun um einstaka kröfu- og matsliði og þá í ljósi fyrrgreindra ákvæða laga um fasteignakaup nr. 40/2002.

Það er niðurstaða dómsins að öllu ofangreindu virtu að fjárhæð bóta sem stefnendur þykja eiga rétt rétt til og styðjast í aðalatriðum við matsskýrslu og útreikninga hinna dómkvöddu matsmanna nemi, 6.160.443 krónum, og þá að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu unninni á byggingarstað og afskrifta.  Þessir gallar eru hins vegar að áliti dómsins í heild sinni ekki svo veruleg vanefnd að réttlætt geti riftun kaupsamnings aðila, sbr. 2. mgr. 42. gr. fasteignakaupalaganna.  Verður því að hafna aðalkröfu stefnenda um riftun samningsins gegn endurgreiðslu kaupverðs.  Á hinn bóginn eiga stefnendur rétt til skaðabóta úr hendi stefndu, sbr. ákvæði 1. og 2. mgr. 43. gr. nefndra laga og verður því fallist á varakröfu þeirra og þá með nefndri fjárhæð ásamt vöxtum eins og greinir í dómsorði.

 

Í ljósi málsúrslita og með hliðsjón af 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91, 1991 þykir eftir atvikum rétt að hvor aðili beri sinn málskostnað af málarekstri þessum.

Málsaðilar fengu báðir gjafsókn í máli þessu með leyfi innanríkisráðuneytisins, eins og fyrr er rakið, og greiðist málskostnaður þeirra því úr ríkissjóði.

Málskostnaður stefnenda, sem er þóknun lögmanns þeirra, þykir með hliðsjón af umfangi málsins og vinnuyfirliti lögmanns þeirra hæfilega ákveðinn 2.200.000 krónur.  Samkvæmt 2. mgr. 127. gr. laga nr. 91, 1991 tekur dómurinn ekki afstöðu til útlagðs kostnaðar stefnenda, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar Íslands í máli nr. 470/2011.

Málskostnaður stefndu, sem er þóknun lögmanns hennar, þykir með hliðsjón af umfangi málsins og vinnuyfirliti lögmanns hennar hæfilega ákveðinn 1.400.000 krónur.  Samkvæmt 2. mgr. 127. gr. laga nr. 91, 1991 tekur dómurinn ekki afstöðu til útlagðs kostnaðar stefndu.

Gætt var ákvæða 115. gr. laga nr. 91, 1991.

Ólafur Ólafsson héraðsdómari dæmir málið ásamt meðdómsmönnunum Antoni Erni Brynjarssyni og Herði Blöndal byggingarverkfræðingum.

D Ó M S O R Ð:

Stefnda, Þórey Aspelund, greiði stefnendum, Sigrúnu Louise Kristjánsdóttur, Sigríði Edith Gunnarsdóttur, Róbert Aroni Halldórssyni, og Björgvin Heiðari Arnarsyni, 6.160.443 krónur, með vöxtum skv. 8. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 frá 20. maí 2016 til 23. mars 2017, en með dráttarvöxtum skv. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður.

Gjafsóknarkostnaður stefnenda, þ.m.t. þóknun lögmanns þeirra Jóhanns Fannars Guðjónssonar hdl., 2.200.000 krónur, greiðist úr ríkissjóði.

Gjafsóknarkostnaður stefndu, þ.m.t. þóknun lögmanns hennar, Sigmundar Guðmundssonar hdl., 1.400.000 krónur, greiðist úr ríkissjóði.