D Ó M U R

Héraðsdóms Reykjaness fimmtudaginn 3. janúar 2019 í máli nr. E-1054/2017:

Anna Lísa Björnsdóttir

(Þórður Heimir Sveinsson lögmaður)

gegn

Stefáni Guðjónssyni og

Sólbjörgu Harðardóttur

(Ólafur Sigurðsson lögmaður)

 

Mál þetta var þingfest 25. október 20017 og tekið til dóms 6. desember 2018. Stefnandi er Anna Lísa Björnsdóttir, Vallarlandi 19, Selfossi, en stefndu eru Stefán Guðjónsson og Sólbjörg Harðardóttir, bæði til heimilis að Goðatúni 20, Garðabæ.

Stefnandi gerir þær dómkröfur að stefndu verið in solidum dæmd til þess að greiða stefnanda 2.400.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 4. október 2016 til greiðsludags gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Goðatúni 20, Garðabæ. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu.

Stefndu krefjast sýknu í málinu og að stefnandi verði dæmdur til þess að greiða stefndu málskostnað.

I

Málavextir eru þeir að með kaupsamningi 28. júní 2016 keyptu stefndu af stefnanda fasteignina Goðatún 20, Garðabæ, sem er einbýlishús á einni hæð ásamt bílskúr, byggt 1959. Kaupverð var 57.500.000 krónur og skyldi eignin afhendast eigi síðar en 20. ágúst 2016. Stefndu stóðu skil á kaupverði þar til kom að lokagreiðslu að fjárhæð 2.400.000 krónur sem greiða skyldi 4. október 2016. Báru þau fyrir sig galla á eigninni varðandi frárennslislagnir.

Í söluyfirliti segir: „Húsið hefur verið mjög mikið endurnýjað á undanförnum árum, m.a. klóaklagnir, eldhúsinnrétting, baðherbergi, þakjárn og fleira. Eignin er byggð á vandaðan máta og eru innihurðir og hluti loftklæðningar úr tekki. Loftkynding (loftskiptakerfi) er í gólfum hússins og er hún í mjög góðu ástandi.“ Þá segir einnig fyrir ofan í söluyfirliti í afmörkuðum reit: „Raf-vatns- og frárennslislagnir.“ og þar fyrir neðan í sama reit: „Endurnýjaðar að hluta/Endurnýjaðar“. Í málinu deila aðilar um túlkun á þessum ákvæðum kaupsamnings.

Þann 3. október 2016 segjast stefndu hafa orðið vör við galla á frárennslislögnum eignarinnar og 5. október voru lagnir myndaðar. Athugum hafi leitt í ljós að klóaklagnir væru ónýtar að hluta og að ráðast yrði í lagfæringar á þeim. Með tölvubréfi 18. október 2016 upplýstu stefndu stefnanda um að úrbætur á skólp- og frárennslislögnum gætu numið 3.000.000-5.000.000 króna og 31. október 2016 fengu stefndu tilboð frá verktaka varðandi endurnýjun á skólp- og frárennslislögnum að fjárhæð 4.071.040 krónur. Í kjölfar þessa óskaði stefnandi eftir að gera úrbætur vegna umkvartana stefndu. Með tölvubréfi 16. desember 2016 staðfesti stefnandi að samkomulag væri um að 3,5 m steinlögn undir húsinu yrði endurnýjuð með fóðringu og pvc-lögn. Jafnframt verði tvö brotin steinrör á samskeytum fjarlægð og ný pvc-lögn sett í staðinn og samskeyti á pvc-lögn og steinlögn frá klósetti í bílskúr og klósetti í forstofu löguð. Þessi viðgerð fór fram á kostnað stefnanda. Stefndu segja að fljótlega eftir að viðgerð fór fram hafi farið að bera á ólykt í húsinu og rakablettum í forstofu og á gólfi í borðstofu. Með tölvubréfi 18. maí 2017 upplýstu stefndu að lögn í heitan pott kynni að vera brotin. Stefnandi taldi sig ekki bera ábyrgð á því og voru innheimtuaðgerðir hafnar af hálfu stefnanda með bréfi 19. júní 2017. Með tölvubréfi 21. ágúst 2017 upplýstu stefndu að lagnir hefðu verið myndaðar á ný og bæru myndirnar með sér að lögn úr vaski í forstofuherbergi hefði verið lokað með fóðringu og af þeim sökum kæmist vatn ekki í burtu frá vaskinum. Þetta hefði leitt til þess að parket í stofu hefði bólgnað upp. Þá væri lögn í heitan pott brotin.

Undir rekstri málsins öfluðu stefndu mats dómkvadds matsmanns. Í matsgerð Auðunar Elísonar, byggingarfræðings og húsasmíðameistara, dagsett í júní 2018, kemur m.a. fram að matsmaður telur ástand allra frárennslislagna undir húsinu og í lóð í góðu ástandi að undanskilinni lögn frá handlaug í salerni við forstofu. Sú lögn sé stífluð og ekki unnt að meta ástand hennar nema fram að stíflu. Matsmaður telur að þótt lögn sé fóðruð að hluta sé ástand þeirra í góðu lagi. Matsmaður telur að vatnslögn frá kyndiklefa og að heitum potti á lóð sé í sundur undir jarðvegi en gat ekki séð hvort hún væri í sundur á einum stað eða fleirum. Miðað við aldur lagnarinnar sé þó líklegt að lögnin sé að mestu komin á tíma og þarfnist endurnýjunar.

Af hálfu matsbeiðanda var óskað eftir að matsmaður segði til um hvort lagnir hefðu verið „endurnýjaðar“ eins og skilalýsing kveður á um. Óskað var efir að miða við ástand lagnanna við skoðun matsmanns annars vegar og hins vegar við afhendingu eignarinnar 20. ágúst 2016.

Niðurstaða matsmanns varðandi þetta er að lagnir frá baðhúsi, baðherbergi og eldhúsi hafi verið endurnýjaðar þar sem þær væru úr pvc-efni en ekki steini. Matsmaður treysti sér ekki til að segja til um hvenær sú endurnýjun hefði farið fram. Lagnir fyrir framan húsið séu að mestu steinlagnir og líklega upprunalegar. Lögn frá handlaug í salerni við forstofu hafi verið endurnýjuð að hluta en ekki sé unnt að staðreyna hvort öll lögnin hafi verið endurnýjuð. Ekki treysti matsmaður sér til að meta ástand lagna eins og þær voru í ágúst 2016. Lögn í heitan pott sé upprunaleg en matsmaður treysti sér ekki til að segja til um hvort vatnslögnin hefði verið farin í sundur í ágúst 2016 og því síður væri unnt að meta ástand hennar á þeim tíma.

Matsmaður telur að þær viðgerðir, sem stefnandi lét framkvæma, séu fullnægjandi og fóðrun lagna teljist vera endurnýjun. Matsmaður telur að ekkert bendi til þess að leki frá fráveitulögn hafi orsakað skemmdir á parketi.

Niðurstaða matsmanns er að það kosti 269.000 krónur að gera við fráveitulögn frá handlaug á gestasalerni í forstofu og að það kosti 342.800 krónur að endurnýja vatnslögn að heitum potti.

II

Stefnandi byggir á því að hún hafi að öllu leyti staðið við kaupsamning aðila og ennfremur fallist á að sinna úrbótum þegar galli hafi komið í ljós á eigninni. Stefndu hafi hins vegar ekki greitt kaupverð að fullu samkvæmt kaupsamningi. Í málflutningi mótmælti stefnandi túlkun stefndu á ákvæðum kaupsamnings varðandi endurnýjun á lögnum. Byggði stefnandi á því að túlka bæri kaupsamning þannig að ábyrgðaryfirlýsing stefnanda næði einungis til klóaklagna og við þá yfirlýsingu hafi stefnandi staðið með úrbótum sínum eftir að stefndu kvörtuðu. Þá byggði stefnandi á því í málflutningsræðu sinni að kvörtun vegna lagnar að heitum potti 18. maí 2018 og kvörtun stefndu vegna loftkyndingar væru of seint fram komnar og hafi stefndu því tapað þeim rétti sínum fyrir tómlætis sakir.

Krafa stefnanda byggist á meginreglu samningaréttarins um skuldbindingargildi samninga. Þá er jafnframt vísað til meginreglu kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga, sbr. lög nr. 40/2002 um fasteignkaup, sbr. og 50. gr. laganna. Krafa um dráttarvexti er studd við 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 og krafa um málskostnað við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991.

Krafa stefndu um sýknu er reist á því að stefndu eigi gagnkröfu á hendur stefnanda vegna galla á hinu selda. Þau eigi kröfu um afslátt eða skaðabætur vegna kostnaðar sem þau hafi orðið fyrir vegna galla á eigninni. Stefndu byggja á því að stefnanda hafi verið kunnugt um slæmt ástand lagna og byggja á matsgerð hins dómkvadda matsmanns. Verði fallist á dómkröfur stefnanda að einhverju leyti krefjast stefndu þess að dráttarvextir verið einungis dæmdir frá dómsuppsögu.

Við aðalmeðferð var bókað af hálfu stefndu að gagnkrafa þeirra byggðist á tveimur reikningum Stífluþjónustu Vals Helgasonar ehf., samtals að fjárhæð 127.615 krónur, í öðru lagi á reikningi dómkvadds matsmanns að fjárhæð 278.564 krónur, í þriðja lagi á reikningi Als blikksmiðju ehf. að fjárhæð 235.054 krónur og loks á niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns, samtals að fjárhæð 552.017 krónur. Samtals sé því gagnkrafan að fjárhæð 1.193.250 krónur.

Kröfum sínum til stuðnings vísa stefndu m.a. til 27. gr. laga nr. 10/2002 þar sem fram komi að fasteign teljist gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar seljanda. Hið sama eigi við um upplýsingar sem fram komi í söluyfirliti eignar. Enginn áskilnaður sé þá gerður um saknæma háttsemi seljanda. Þá vísa stefndu til 20. gr. laganna um tímamark við mat á galla, 39. gr. laganna um úrbætur, 41. gr. laganna um afslátt, 43. gr. laganna um skaðabætur og til 44. gr. laganna um stöðvunarrétt kaupanda. Þá vísa stefndu til almennra meginreglna kröfuréttar og fasteignkauparéttar, þ.m.t. um skuldajöfnuð og vanefndaúrræði kaupenda, auk meginreglna skaðabótaréttar.

III

Eins og að framan er rakið keyptu stefndu einbýlishúsið Goðatún 20, Garðabæ, byggt 1959, af stefnanda með kaupsamningi 28. júní 2016. Stefndu fengu eignina afhenta 20. ágúst sama ár. Þegar kom að lokakaupsamningsgreiðslu að fjárhæð 2.400.000 krónur báru stefndu fyrir sig galla á eigninni. Undir rekstri málins öfluðu stefndu matsgerðar dómkvadds matsmanns og er efni hennar rakið hér að framan. Þann 27. ágúst 2018 greiddu stefndu stefnanda 1.847.983 krónur.

Efndakrafa stefnanda um greiðslu eftirstöðvar kaupverðs er reist á kaupsamningi aðila. Skuldajafnaðarkrafa stefndu til sýknu er reist í fyrsta lagi á tveimur reikningum Stífluþjónustu Vals Helgasonar ehf., samtals að fjárhæð 127.615 krónur, í öðru lagi á reikningi dómkvadds matsmanns að fjárhæð 278.564 krónur, í þriðja lagi á reikningi Als blikksmiðju ehf. að fjárhæð 235.054 krónur og loks á niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns, samtals að fjárhæð 552.017 krónur. Samtals er því gagnkrafan að fjárhæð 1.193.250 krónur.

            Í málinu er deilt um hvernig beri að túlka ákvæði í söluyfirliti sem er hluti kaupsamnings. Segir þar annars vegar: „Húsið hefur verið mjög mikið endurnýjað á undanförnum árum, m.a. klóaklagnir ...“ og hins vegar segir í afmörkuðum reit: „Raf-vatns- og frárennslislagnir.“ og þar fyrir neðan í sama reit: „Endurnýjaðar að hluta/Endurnýjaðar“.

            Stefnandi byggir á því að hann hafi staðið við kaupsamning með úrbótum sínum er hann endurnýjaði klóaklagnir en telur sér ekki skylt að endurnýja aðrar lagnir. Stefndu túlka framangreind ákvæði söluyfirlits hins vegar þannig að raflagnir hefðu verið endurnýjaðar að hluta en vatns- og frárennslislagnir endurnýjaðar. Það er niðurstaða matsmanns að með því að fóðra klóaklagnir, sem stefnandi lét gera eftir að kvartað var af hálfu stefndu, séu þær endurnýjaðar og er ekki deilt um það í málinu.

            Í athugasemdum sem fylgdu frumvarpi því sem varð að lögum nr. 40/2002 segir m.a. um 27. gr.: „Vanræksla á upplýsingaskyldu og rangar upplýsingar af hálfu seljanda, sem löglíkur eru á að þekki fasteign til hlítar, er almennt saknæm háttsemi og á því eðlilega að hafa lögfylgjur. Þó ber að undirstrika að ekki er áskilnaður um saknæma háttsemi seljenda. Þess vegna getur komið til þess að rangar upplýsingar teljist hafa verið veittar, þótt seljandi hafi gert það í grandleysi sínu. Með röngum upplýsingum er ekki aðeins átt við upplýsingar sem eru beinlínis rangar, heldur og misvísandi upplýsingar og upplýsingar sem eru aðeins að hálfu sannleikur, svo og upplýsingar sem fallnar eru til þess að valda misskilningi. Það er á ábyrgð seljanda að tjá sig skýrt í þessum efnum.“

Framangreind framsetning á ástandi lagna var misvísandi og stóð það stefnanda nær að tjá sig skýrt í þessum efnum en seljandi fasteignar ber ábyrgð á upplýsingagjöf fasteignasölu. Verður því fallist á með stefndu að þau hafi mátt túlka þetta ákvæði sem ábyrgðaryfirlýsingu um að allar vatns- og frárennslislagnir væru endurnýjaðar. Verður því fallist á gagnkröfu stefndu sem reist er á matsgerð vegna fráveitulagnar frá handlaug á gestasalerni í forstofu að fjárhæð 269.000 krónur. Þá verður einnig fallist á kröfu stefndu samkvæmt matsgerð að fjárhæð 342.800 krónur vegna endurnýjunar á vatnslögn að heitum potti. Hefur matsmaður staðfest að sú lögn hefur ekki verið endurnýjuð og sé líklega farin í sundur vegna aldurs. Stefndi Stefán Guðjónsson sagði í skýrslu sinni fyrir dómi að hann hefði í fyrstu ekki gert sér grein fyrir þessum galla á vatnslögninni og því ekki borið fram kvörtun fyrr en í maí 2017. Eins og málavöxtum er háttað og að teknu tilliti til þess að stefndu höfðu áður kvartað um að vatnslagnir við húsið væru almennt ekki endurnýjaðar þykir kvörtun þeirra nægilega fljótt fram komin. Krafa stefndu samkvæmt matsgerð verður því tekin til greina, samtals að fjárhæð 552.017 krónur, og hefur þá verið tekið tillit til endurgreiðslu 60% virðisaukaskatts vegna vinnu á verkstað.

Fallast ber á kröfu stefndu samkvæmt reikningum Stífluþjónustu Vals Helgasonar ehf., samtals að fjárhæð 127.615 krónur, en fyrirtækið myndaði lagnir bæði fyrir og eftir viðgerðir.

Reikningur dómkvadds matsmanns að fjárhæð 278.564 krónur telst til málskostnaðar og kemur því ekki til álita sem skuldajafnaðarkrafa.

Reikningur Als blikksmiðju ehf. að fjárhæð 235.054 krónur er dagsettur 30. júní 2017 og er sagður vera vegna skipta á blásara og síu í loftræstikerfi að Goðatúni 20, Garðabæ. Loftræstikerfi hússins virðist því hafa bilað um 10 mánuðum eftir að stefndu tóku við húsinu. Stefnandi mótmælir þessari kröfu stefndu. Samkvæmt gögnum málsins var ekki kvartað vegna þessa fyrr en með greinargerð stefndu sem lögð var fram 13. desember 2017 og stefnandi var ekki með í ráðum er kerfið bilaði og ákveðið var að láta gera við það. Þrátt fyrir ákvæði í söluyfirliti um að loftkynding sé í gólfum hússins og sé í mjög góðu ástandi tekur sú yfirlýsing ekki til venjulegs viðhalds á kerfinu en ekki hefur annað komið fram í málinu en að um það hafi verið að ræða. Þessi krafa stefndu verður því ekki tekin til greina.

Niðurstaða málsins verður því sú að krafa stefnanda um greiðslu á eftirstöðvum kaupverðs samkvæmt kaupsamningi aðila að fjárhæð 2.400.000 krónur verður því tekin til greina en til frádráttar þeirri kröfu kemur samkvæmt ofansögðu skuldajafnaðarkrafa stefndu samtals að fjárhæð 679.632 krónur (552.017+127.615). Stefndu verða því dæmd til þess að greiða stefnanda 1.720.368 krónur (2.400.000-679.632) með dráttarvöxtum eins og í dómsorði greinir frá gjalddaga kaupsamningsgreiðslunnar 4. október 2016 til greiðsludags, allt að frádregnum 1.847.983 krónum sem greiddar voru 27. ágúst 2018 og gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Goðatúni 20, Garðabæ.

Eftir þessar niðurstöðu þykir rétt að málskostnaður falli niður milli aðila.

Dóm þennan kveða upp Gunnar Aðalsteinsson héraðsdómari og meðdómsmennirnir Bogi Hjálmtýsson héraðsdómari og Kristinn Eiríksson byggingarverkfræðingur.

Dómsorð

Stefndu, Stefán Guðjónsson og Sólbjörg Harðardóttir, greiði stefnanda, Önnu Lísu Björnsdóttur, 1.720.368 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 4. október 2016 til greiðsludags, allt að frádregnum 1.847.983 krónum sem greiddar voru 27. ágúst 2018 og gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Goðatúni 20, Garðabæ.

Málskostnaður fellur niður.

 

Gunnar Aðalsteinsson

Bogi Hjálmtýsson

Kristinn Eiríksson