Ár 2018, þriðjudaginn 8. maí, er á dómþingi Héraðsdóms Suðurlands, sem háð er að Austurvegi 4, Selfossi, af Hirti O. Aðalsteinssyni dómstjóra, kveðinn upp dómur  í máli nr. E-30/2015:

                                                                  Kjartan Gunnar Jónsson,

                                                                  Brúney Bjarklind Kjartansdóttir og

                                                                  Sigurður Elías L. Bjarklind

                                                                  (Steinunn Pálmadóttir lögmaður)

                                                                  gegn

                                                                  Ingólfi Oddgeiri Jónssyni

                                                                  (Jón Páll Hilmarsson lögmaður) 

 

         Mál þetta, sem dómtekið var 15. mars sl., er höfðað með stefnu birtri 27. desember 2014.

         Stefnendur eru Kjartan Gunnar Jónsson,  Brúney Bjarklind Kjartansdóttir og Sigurður Elías L. Bjarklind,  öll til heimilis að Villingavatni, 801 Selfossi.

         Stefndi er Ingólfur Oddgeir Jónsson, Villingavatni, 801, Selfossi.

         Endanlegar dómkröfur stefnenda eru þær að stefndi verði ásamt öllu því sem honum tilheyrir, borinn út af jörðinni Villingavatni, lnr. 170831. Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins.

         Dómkröfur stefnda eru þær að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnenda og þá er krafist málskostnaðar samkvæmt málskostnaðarreikningi.

         Upphaflega kröfðust stefnendur þess að staðfest yrði með dómi riftun byggingarbréfs um ofangreinda jörð, dags. 17. október 2007, þar sem stefndi er leigutaki. Stefnendur skýrðu þessa breytingu með þeim hætti að krafa um riftun væri aðeins málsástæða fyrir kröfu stefnenda um útburð og því væri henni ekki haldið fram sem sérstakri dómkröfu.

 

Málavextir.

 

         Málavextir eru þeir að Sigurður Hannesson, fyrrum eigandi jarðarinnar Villingavatns í Grímsnes- og Grafningshreppi, mun hafa arfleitt stefnendur að jörðinni með erfðaskrá þann 16. maí 2007. Þann 17. október sama ár mun Sigurður hafa gert byggingarbréf fyrir jörðinni til stefnda og mun það hafa verið móttekið til þinglýsingar þann 8. nóvember sama ár. Að sögn stefnda mun Sigurður hafa verið orðinn slæmur til heilsu og illa getið sinnt nauðsynlegum verkum til rekstrar búsins. Hafi stefndi þá verið að aðstoða Sigurð við öll helstu bústörf. Hafi stefndi eftir smá umhugsun fallist á beiðni Sigurðar og ritað í kjölfarið undir byggingarbréf um lífstíðarábúð frá fardögum 2008. Samkvæmt leiguskilmálum í byggingarbréfinu skyldi leigugjald vera 1% af fasteignamati eigna og gjalddagi 15. mars ár  hver, fyrst árið 2008 og hafi leigan átt að greiðast inn á bankareikning Sigurðar. Stefndi kveður ástand húsa, ræktaðs lands og girðinga hafa verið slæmt við upphaf ábúðar hans og hafi hann lagst í miklar endurbætur á jörðinni og fjárhúsi. Hafi hann og Sigurður gert með sér samkomulag um að stefndi myndi sjá um vinnu við vegagerð og frekari uppgræðslu, í skiptum fyrir leigugreiðslur. Þannig skyldi stefndi sinna þessum verkum fyrir Sigurð í stað þess að greiða leigu fyrir jörðina.

         Þann 29. september 2009 mun hafa verið gengið frá kaupsamningi um sauðfé og áburð og samkvæmt honum hafi stefndi keypt umrætt lausafé af Sigurði á 6.093.156 krónur og skyldi kaupverðið ásamt 10% ársvöxtum frá 1. nóvember 2008 greitt með lambainnleggi haustið 2009, en jafnframt skyldi bústofnskaupastyrkur, sem stefndi hafi sótt um hjá Bændasamtökum Íslands, einnig ganga til Sigurðar upp í kaupin. Jafnframt hafi stefndi ávísað greiðslum frá samtökunum þar til skuldin væri að fullu greidd. Hafi stefndi greitt eftirfarandi greiðslur til Sigurðar, 14. mars 2008, 177.670 krónur, 25. mars 2009, 233.216 krónur og þann 21. mars 2010, 208.781 krónur, en sú fjárhæð hafi verið lækkuð þar sem endurskoðandi stefnda  hafi gert leiðréttingu vegna ofgreiðslu áður. Þá hafi greiðsla vegna bústofns, 4.154.700 krónur verið greidd. 

          Sigurður mun hafa fallið frá 6. júní 2012 og halda stefnendur því fram að leigugreiðslur fyrir árin 2011-2013 hafi ekki verið greiddar frá stefnda til landeiganda.  Þá halda stefnendur því fram að skuld stefnda við Sigurð vegna eftirstöðva lausafjárkaupa hafi á dánardegi hans numið 2.734.903 krónum. Stefndi heldur því fram að eftir andlát Sigurðar hafi hann aldrei fengið neina vitneskju um að ekki yrði staðið við samkomulagið sem hann hafi gert við Sigurð. Hafi stefndi verið boðaður á fund hjá þáverandi lögmanni stefnenda, sem haldinn hafi verið 14. janúar 2013, tveimur dögum eftir að stefnendur hafi orðið þinglýstir eigendur jarðarinnar. Á þeim fundi hafi stefnda verið afhent riftunarbréf þar sem komið hafi fram að ekki hefðu borist greiðslur fyrir árin 2010-2012. Vegna þessara vanefnda væri byggingabréfi um jörðina Villingavatn rift.  Skorað hafi verið á stefnda að rýma jörðina innan 10 daga, að öðrum kosti yrði krafist útburðar. Stefnda hafi borist bréf dagsett 3. janúar 2014 frá lögmanni stefnenda þar sem komið hafi fram að uppsögn ábúðarsamnings um jörðina Villingavatn væri ítrekuð. Stefndi kveðst aldrei hafa verið krafinn um neinar leigugreiðslur af stefnendum og mótmælir því þeim fullyrðingum stefnenda í stefnu að greiðsluáskoranir hafi verið sendar. Þá kveðst stefndi aldrei hafa fengið sendar upplýsingar um breyttan greiðslustað leigunnar, en samkvæmt 2.2 gr. byggingarbréfsins bæri jarðeiganda að senda slíkar upplýsingar eigi síðar en 1. janúar næst á undan gjalddaga.

          Á umræddum fundi mun stefndi hafa mótmælt riftuninni og lagt fram bankakvittun sem hafi sýnt fram á að leiga vegna ársins 2010 hafi verið greidd og þá hafi hann upplýst um samkomulag sitt við Sigurð þess efnis að stefndi myndi vinna fyrir leigu með vegagerð í sumarbústaðarhverfi Sigurðar. Þá myndi stefndi einnig vinna aðra uppgræðslu á jörðinni fyrir áframhaldandi leigu. Í kjölfar fundarins munu hafa hafist samningaviðræður á milli aðila um ábúðarlok. Þær viðræður hafi dregist á langinn og mun stefndi hafa greitt leigu vegna áranna 2011-2013 á vörslureikning hjá Lögmönnum Suðurlandi ehf., þar sem stefnendur hafi neitað að taka við greiðslu. Hafa stefnendur lýst því að þau hafi neitað að taka við greiðslunni þar sem þau hefðu þá þegar lýst yfir riftun á byggingarbréfinu.  

 

Málsástæður og lagarök stefnenda.

 

         Stefnendur byggja á því að um sé að ræða verulegar vanefndir á skilmálum byggingarbréfsins sem samkvæmt meginreglum kröfuréttar réttlæti riftun ábúðarsamnings aðila, sbr. og 37. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004. Þá er einnig á því byggt að samningnum hafi einnig verið sagt upp, sbr. riftun samnings 14. febrúar 2013, sbr. ítrekun uppsagnarbréfs dags. 3. janúar 2014. Verði vanefndir ekki taldar verulegar þá er einnig byggt á því að samningi hafi sannanlega verið sagt upp af hálfu landeiganda sem  hyggist sjálfur taka jörðina til búskapar og hafi leigutíminn verið útrunninn á fardögum vorið 2014.

         Þá byggja stefnendur á því að það sé sjálfstæð riftunarástæða að byggingarbréfið sem gert hafi verið 17. október 2007 sé riftanlegur örlætisgerningur. Um sé að ræða málamyndaleigu fyrir þau verðmæti sem þar greini og sé leigan innan við 20.000 krónur á mánuði sem sé í engu samræmi við það sem almennt megi telja sanngjarnt endurgjald og geri þessa verðmiklu  jörð afar verðlitla. Þá hafi forsendur fyrir ábúð stefnda brostið með því að stefnendur verði eigendur jarðarinnar samkvæmt erfðaskrá. Þau hyggist sjálf nýta jörðina til búskapar og hafi því sagt leigunni til stefnda upp, sbr. bréf dags. 3. janúar 2014. Þá hafi vanefndir á skilmálum byggingarbréfsins verið verulegar. Hafi leiga fyrir árin 2011-2013 ekki verið greidd á réttum tíma þrátt fyrir áskoranir þar um. Hafi grein 2.2. í byggingarbréfi með þessu verið brotin. Þegar greiðslur hafi loks verið boðnar, hafi samningi verið rift.

         Í stefnu eru aðrar málsástæður raktar en ekki þykir ástæða til að greina frá þeim, enda var því lýst yfir af hálfu lögmanns stefnenda við munnlegan flutning málsins að ekki væri byggt á þeim í máli þessu.

         Stefnendur vísa til almennra meginreglna samninga- og kröfuréttar um að gerða samninga beri að halda og vísa sérstaklega til reglna um riftun. Þá er vísað til ábúðarlaga nr. 80/2004, einkum 37. gr. Stefnendur byggja kröfu um útburð á 78. gr., sbr. 72. gr. laga nr. 90/1989, norsku lög Kristjáns konungs V. frá 15. apríl 1687, VI. bók, 14. kapítula, 6. gr. um ofríki og hervirki. Stefndi hafist við á  jörðinni án heimildar og hafi ekki sinnt því að víkja af henni þrátt fyrir áskoranir.

         Krafa um málskostnað er studd við XXI. kafla laga nr. 91/1991, sérstaklega er vísað til 1. mgr. 130. gr. laganna.

 

Málsástæður og lagarök stefnda.

 

         Stefndi byggir kröfu sína um sýknu einkum á því í fyrsta lagi að ekki hafi verið staðið að riftun eða uppsögn með réttum hætti, í öðru lagi að réttaráhrif riftunar/uppsagnar séu niður fallin og í þriðja lagi að ekki hafi verið sýnt fram á að veruleg vanefnd hafi verið til staðar.

         Stefndi kveður málatilbúnað stefnenda ákaflega óljósan varðandi það hvort byggt sé á því að byggingarbréfinu hafi verið rift 14. febrúar 2013 eða hvort byggt sé á því að ábúðarsamningnum hafi verið sagt upp þann dag. Í riftunarbréfinu segi að byggingarbréfinu sé rift, en í bréfi lögmanns stefnenda til stefnda, dags. 3. janúar 2014, segi að með því sé uppsögn ábúðarsamningsins ítrekuð. Í dómkröfu stefnenda sé svo krafist staðfestingar á riftun byggingarbréfsins, en í málsástæðum sé einnig byggt á því að samningnum hafi verið sagt upp. Óljóst sé því á hvoru úrræðinu stefnendur byggja, en ljóst sé að formkröfum hvorugs þeirra var fullnægt.

Í 2. mgr. 37. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004 segi að uppsögn á ábúðarsamningi vegna vanefnda á skyldum ábúanda skuli fara fram með sex mánaða fyrirvara nema um annað hafi verið samið. Þá skuli uppsögn vera skrifleg og þar skuli tilgreina ástæður uppsagnar. Í riftunarbréfi stefnenda, dags. 14. febrúar 2013, sé einungis tilgreint að ástæða riftunar séu leigugreiðslur. Engar aðrar af þeim útbyggingarsökum sem tilgreindar séu í stefnu séu þar tilgreindar. Einnig segi í greindu riftunarbréfi að stefndi skuli innan 10 daga frá dagsetningu bréfsins rýma jörðina. Þá komi hvergi fram í bréfinu að um uppsögn á ábúðarsamningi sé að ræða. Auk þess hafi stefnendur ekki aflað umsagnar úttektarmanna, skv. 1. mgr. 37. gr. sbr. 39. gr. ábúðarlaga, vegna annarra útbyggingarsaka. Bréfið sé því að engu leyti í samræmi við þær formkröfur sem gerðar séu til uppsagnar í 37. gr. ábúðarlaga.  Þá hafi ekki verið farið eftir almennum reglum um framkvæmd riftunar. Byggingarbréf sé í eðli sínu leigusamningur. Það leiði af eðli leigusamninga að riftun verði ekki beitt nema gagnaðila hafi áður, með sannanlegum hætti, verið gefin áskorun um að bæta úr vanefnd sinni. Í 2.2. gr. byggingabréfsins segi að jarðeiganda sé heimilt að breyta greiðslustað leigunnar, en það skuli tilkynnt ábúanda eigi síðar en 1. janúar næst á undan gjalddaga. Stefnda hafi aldrei borist tilkynning um breyttan greiðslustað eða áskorun um greiðslu. Stefnendur hafi orðið þinglýstir eigendur jarðarinnar 12. febrúar 2013. Tveimur dögum síðar, eða þann 14. febrúar 2013, hafi stefnda verið afhent riftunarbréfið. Stefndi hafi á þeim tíma aldrei fengið neinar áskoranir frá landeigendum, þar sem skorað hafi verið á hann að bæta úr ætluðum vanefndum og að það gæti leitt til riftunar byggingarbréfsins ef ekki yrði brugðist við. Það sé því ljóst að riftun sú, sem stefnendur reisi málatilbúnað sinn á, sé ólögmæt og því ekki hægt að byggja á henni.

Auk framangreinds byggir stefndi á því að stefnendur hafi með aðgerðum sínum og athafnaleysi fallið frá yfirlýsingu um riftun. Stefnendur hafi tekið við leigugreiðslu vegna þess þriggja ára tímabils sem haldið er fram að sé í vanskilum í riftunarbréfinu. Þá hafi stefnendur unnið að því með stefnda á árunum 2013-2017 að ná samkomulagi og aðilar hafið vinnu við að uppfylla það samkomulag. Eina ástæða þess að ekki hafði verið skrifað undir samkomulagið sé að langan tíma hafi tekið að skipta út úr jörðinni landi því sem stefndi hafi átt að fá til eignar. Þegar sú vinna hafi verið að klárast hafi stefnendur skyndilega tekið aðra stefnu í málinu. Stefndi telur því að í samræmi við meginreglur kröfuréttar um riftun og tómlæti hafi fallið niður þau réttaráhrif sem riftunin hafi mögulega haft í för með sér og ekki sé lengur til staðar riftun sem dómurinn geti staðfest. Stefndi bendir einnig á að stefnendur hafi sent uppsagnarbréf, dags. 10. júlí 2017 og þar hafi hvergi verið vísað í riftunarbréf dags. 14. febrúar 2013 eða ítrekunarbréf, dags. 3. janúar 2014. Einkennilegt væri að stefnendur teldu þörf á því að senda uppsagnarbréf vegna byggingarbréfsins, ef þeir teldu að réttaráhrif riftunar væru ekki niður fallin eða þeir teldu að ábúðarsamningi hefði þegar verið sagt upp með réttum hætti. Að breyttum breytanda telur stefndi að sama gildi um uppsögn, þ.e. ef talið er að riftunin geti falið í sér uppsögn þá séu réttaráhrif niður fallin.

Verði ekki fallist á sýknu af framangreindum ástæðum byggir stefndi sýknukröfu sína á því að ekki séu fyrir hendi skilyrði til uppsagnar samkvæmt 37. gr. ábúðarlaga eða til riftunar, þar sem engin veruleg vanefnd sé fyrir hendi. Stefnendur byggi í fyrsta lagi á því að búið sé að segja upp byggingarbréfinu, jafnvel þó vanefndir verði ekki taldar verulegar, og leigutíminn sé þar með útrunninn. Stefndi hafnar því að búið sé að segja upp samningnum þannig að leigutíminn sé útrunninn. Samkvæmt byggingarbréfinu sé ábúð stefnda á jörðinni Villingavatni lífstíðarábúð. Samkvæmt 10. mgr. 2. gr. laganna merki lífstíðarábúð ævilanga ábúð. Í 36. gr. ábúðarlaga sé svo fjallað um hvernig lífstíðarábúð sé sagt upp. Þar segi í 1. mgr. orðrétt: „Ábúanda er heimilt að segja upp samningi um lífstíðarábúð.“ Af þessu ákvæði er alveg skýrt að einungis ábúandi getur sagt upp lífstíðarábúð, en ekki jarðeigendur. Þar af leiðandi geti stefnendur ekki byggt á því að leigutíminn sé útrunninn þar sem landeigendur séu búnir að segja upp byggingarbréfinu, án þess að um verulega vanefnd hafi verið að ræða.

Í öðru lagi sé byggt á því í stefnu að það sé sjálfstæð riftunarástæða að byggingarbréfið sem gert hafi verið milli aðila 17. október 2007 sé örlætisgerningur sem sé riftanlegur. Þessu hafnar stefndi og bendir á að jarðarafgjald sé samningsatriði á milli jarðeigenda og ábúanda, sbr. 1. mgr. 6. gr. ábúðarlaga. Samkvæmt rótgrónum meginreglum um samningsfrelsi hafi Sigurði og stefnda verið frjálst að semja um jarðarafgjaldið á þann veg sem þeir hafi talið sanngjarnt og eðlilegt á þeim tíma. Þegar meta eigi hvað teljist sanngjarnt og eðlilegt jarðarafgjald þurfi að líta heildstætt á atvik og aðstæður við samningsgerðina. Á þeim tíma hafi jörðin og mannvirki verið í mjög slæmu ástandi. Það hafi legið fyrir að stefndi þyrfti að leggja út í mjög mikinn kostnað við að koma jörðinni og mannvirkjum í gott stand. Það þurfi að horfa til fleiri atriða en bara leigufjárhæðarinnar þegar meta skuli hvað teljist sanngjarnt og eðlilegt. Stefndi hafnar því þeirri fullyrðingu að um örlætisgerning hafi verið að ræða sem sé riftanlegur. Þar að auki megi nefna að riftun sé úrræði sem beitt sé vegna vanefnda gagnaðila samnings. Meginskilyrði riftunar sé þá veruleg vanefnd. Ekki verði séð að ákvörðun um fjárhæð leigu í byggingarbréfi geti flokkast sem vanefnd í skilningi kröfuréttar. Er því ekki hægt að fallast á þessa málsástæðu stefnenda, að rifta beri byggingarbréfinu þar sem fjárhæð leigu sé svo lág.

Í þriðja lagi sé byggt á því í stefnu að forsendur stefnda hafi brostið þegar stefnendur hafi orðið eigendur jarðarinnar skv. erfðaskrá. Erfitt sé að átta sig á hverju stefnendur hyggist ná fram með þessari málsástæðu. Ekki komi fram hvort þetta eigi að vera einhvers konar ástæða fyrir riftun byggingarbréfsins eða uppsögn þess. Það virðist þó að stefnendur byggi á því að rifta eigi byggingarbréfinu, þar sem forsendur stefnda hafi brostið þegar stefnendur hafi orðið eigendur jarðarinnar. Stefndi hafnar þessu, enda alveg ljóst að fyrir honum hafi það ekki verið ákvörðunarástæða að Sigurður Hannesson væri eigandi jarðarinnar um ókomna tíð. Þar að auki hafi það legið fyrir við undirritun byggingarbréfsins að Sigurður væri kominn á háan aldur. Stefndi telur að stefnendur geti ekki byggt riftun eða uppsögn á brostnum forsendum stefnda.

Í fjórða lagi sé í stefnu byggt á að vanefndir á byggingarbréfinu hafi verið verulegar þar sem greiðsla leigu hafi ekki farið fram á réttum tíma þrátt fyrir áskoranir þar um. Stefndi hafnar því að hafa vanefnt að greiða leigu. Stefndi hafi gert  samkomulag við Sigurð um að í stað þess að greiða leigu myndi stefndi vinna við lagningu vegar og uppgræðslu lands vegna sumarbústaðalóða í landi Villingavatns. Vegna þessa samkomulags um verktöku hafi leigugreiðslur fyrir árin 2011-2013 ekki verið greiddar, enda hafi stefnda aldrei verið tilkynnt að samkomulagið væri brottfallið. Þar að auki hafi stefndi aldrei verið krafinn um þessar greiðslur, hvorki af dánarbúi Sigurðar né stefnendum, en samkvæmt 2.2. gr. byggingabréfsins beri jarðeigendum að senda tilkynningu um breyttan greiðslustað leigu eigi síðar en 1. janúar næst á undan gjalddaga. Það hafi aldrei verið gert. Þann 14. febrúar 2013 hafi stefndi verið boðaður á fund hjá þáverandi lögmanni stefnenda þar sem honum var afhent riftunarbréf, þennan dag hafi stefnendur verið þinglýstir eigendur jarðarinnar í tvo daga. Á umræddum fundi hafi stefndi mótmælt riftuninni. Í kjölfar fundarins hafi farið fram samningaviðræður á milli stefnenda og stefnda um ábúðarlok stefnda og stefndi hafi greitt umræddar leigugreiðslur til lögmanns stefnenda þegar ljóst hafi orðið að stefnendur hafi ekki viljað standa við samning sem gerður hafi verið við Sigurð. Leigugreiðslur hafi verið greiddar til lögmanns stefnenda þar sem stefnendur hafi neitað að taka við greiðslum og hafi ekki gefið upp hvert skyldi beina greiðslum. Þetta geti því ekki talist vanefnd af hálfu stefnda. Hann hafi strax brugðist við með því að mæta á fundinn hjá þáverandi lögmanni stefnenda, útskýrt sitt mál og greitt leigugreiðslur. Beri því að hafna þessari málsástæðu stefnenda.

Stefndi bendir á að samningaviðræður hafi haldið áfram eftir að stefndi hafi greitt leigu vegna áranna 2011-2013, allt þar til stefnendur hafi skipt um lögmann og sent bréf um uppsögn dags. 10. júlí 2017. Af gögnum málsins sé skýrt að aðilar hafi ávallt gert ráð fyrir að leigugreiðslur kæmu til lækkunar á greiðslu stefnenda til stefnda og leigugreiðslur því ekki innheimtar á því tímabili og þá hafi stefnendur neitað að taka við greiðslu og ekki gefið upp hvaða reikning greiða skyldi inn á. Séu því ástæður þess að greiðslur hafi ekki verið inntar af hendi raktar til stefnenda en ekki stefnda. Aldrei hafi skort greiðsluvilja eða greiðslugetu af hálfu stefnda. Ekki sé því um vanefnd að ræða og stefnendur geti ekki með lögmætum hætti beitt vanefndarúrræðum vegna þessa.  Í bréfi þáverandi lögmanns stefnenda til lögmanns stefnda, dags. 10. janúar 2018, hafi verið staðfest að leiga sem hafi verið í vanskilum hafi verið greidd og eftir að riftunarbréfið hafi verið afhent stefnda þann 14. janúar 2014 hafi ekki verið innheimt leiga. Í bréfinu hafi einnig verið sagt að leigugreiðslum hafi m.a. verið ráðstafað inn á viðskiptaskuld stefnandans Kjartans. Stefnendur hafi því tekið við leigugreiðslum vegna þeirra vanskila sem tilgreind séu í riftunarbréfi þeirra dags. 14. janúar 2013, sem þeir krefjist nú staðfestingar á fyrir dómi.

Af öllu framangreindu virtu telur stefndi ljóst að ekki sé um að ræða verulegar vanefndir á skilmálum byggingarbréfsins sem réttlæti riftun eða uppsögn þess.

Stefndi telur að hafna beri kröfu stefnenda um að hann verði borinn út af jörðinni Villingavatni. Byggt er á því að skilyrði, skv.  78. gr., sbr. 72. gr. laga nr. 90, 1989 um aðför, norsku laga Kristjáns konungs V. frá 15. apríl 1687, VI. bók, 14. kapítula, 6. gr. um ofríki og hervirki og 58., sbr. 59. gr. húsaleigulaga nr. 36, 1994 séu ekki uppfyllt í málinu. Stefndi hafi ekki vanefnt byggingarbréfið og þá hefur byggingarbréfinu ekki verið rift eða sagt upp með lögmætum hætti. Þar af leiðandi séu skilyrði til útburðar ekki fyrir hendi í málinu. Beri því að hafna kröfu stefnenda um útburð.

Stefndi vísar til ábúðarlaga nr. 80/2004, meginreglna samninga- og kröfuréttar, norsku laga Kristjáns konungs V. frá 15. apríl 1687, VI. bók, 14. kapítula, 6. gr. um ofríki og hervirki og 58., sbr. 59. gr., húsaleigulaga nr. 36/1994,  laga um aðför nr. 90/ 1989 og samningalaga nr. 7/1936. Krafa um málskostnað er studd við ákvæði XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.  

 

Niðurstaða.

 

         Samkvæmt gögnum málsins rituðu Sigurður heitinn Hannesson og stefndi undir byggingarbréf um lífstíðarábúð stefnda þann 17. október 2007 en nokkrum mánuðum áður hafði Sigurður arfleitt stefnendur að jörðinni með erfðaskrá. Stefndi heldur því fram að hann og Sigurður hafi gert með sér samkomulag um að stefndi myndi sjá um vinnu við vegagerð og frekari uppgræðslu í skiptum fyrir leigugreiðslur og skyldi stefndi sinna þessum verkum fyrir Sigurð í stað þess að greiða leigu fyrir jörðina. Stefnendur telja um munnlegan samning að ræða sem ósannað sé að hafi verið gerður. Sigurður lést þann 6. júní 2012 og í kjölfarið urðu stefnendur þinglýstir eigendur jarðarinnar. Stefndi mun hafa greitt leigugreiðslur til Sigurðar árin 2008-2010 en eftir að stefnendur afhentu stefnda riftunarbréf þann 14. febrúar 2013 og jafnframt í kjölfar árangurslausra samningaviðræðna um ábúðarlok stefnda greiddi stefndi leigu vegna áranna 2011-2013 inn á vörslureikning lögmanna þar sem stefnendur neituðu að taka við greiðslu. Staðfest hefur verið að umræddum leigugreiðslum hefur verið ráðstafað upp í viðskiptaskuld stefnandans Kjartans hjá lögmannsstofunni. Ágreiningur aðila í máli þessu snýst um það hvort staðið hafi verið að riftun eða eftir atvikum uppsögn ábúðarsamningsins með réttum hætti þannig að heimilt sé að gera stefnda að víkja af fasteigninni ásamt öllu því sem honum tilheyrir.

         Samkvæmt 5. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004 skal jörð byggja, sé ekki um annað samið, frá fardögum til fardaga til fimm ára í senn hið skemmsta og getur ábúðartími verið tímabundinn, til lífstíðar eða gengið í erfðir.  Samkvæmt 1. mgr. 36. gr. laganna er ábúanda einum heimilt að segja upp samningi um lífstíðarábúð og samkvæmt 1. mgr. 37. gr. laganna er jarðareiganda heimilt að segja upp samningi um ábúð ef ábúandi vanefnir verulega skyldur sínar samkvæmt lögunum eða samningi um tímabundna ábúð, lífstíðarábúð eða erfðaábúð. Þá segir í 2. mgr. 37. gr. laganna að uppsögn jarðareiganda á ábúðarsamningi vegna vanefnda á skyldum ábúanda skuli fara fram með sex  mánaða fyrirvara nema um annað hafi verið samið. Uppsögn skal vera skrifleg og skulu þar tilgreindar ástæður uppsagnar. Af  gögnum málsins má ráða að ástand húsa á jörðinni, ræktaðs lands og girðinga hafi verið slæmt við upphaf ábúðar stefnda á jörðinni og hefur ekki verið hrakið af hálfu stefnenda að stefndi hafi ráðist í miklar endurbætur á jörðinni og fjárhúsi. Þá hafa stefnendur ekki hrakið þá fullyrðingu stefnda að hann hafi aldrei verið krafinn um leigugreiðslur af þeim eða fengið upplýsingar um breyttan greiðslustað leigunnar í samræmi við ákvæði gr. 2.2 í byggingarbréfinu.

         Í bréfi sem dagsett er 14. febrúar 2013 og undirritað um móttöku af stefnda segir efnislega að leigugreiðslur fyrir árin 2010, 2011 og 2012 hafi ekki borist og þá hafi reikningur að höfuðstól 777.969 krónur ekki fengist greiddur. Þá segir í bréfinu að vegna vanefnda þessara sé byggingarbréfi um jörðina Villingavatn rift og skorað á stefnda að rýma jörðina nú þegar innan 10 daga frá dagsetningu bréfsins. Á fundi með lögmanni stefnenda sem haldinn var sama dag lagði stefndi fram kvittun til stuðnings því að leiga fyrir árið 2010 hafi verið greidd og jafnframt upplýsti hann um samkomulag sitt við Sigurð heitinn um að hann myndi inna af höndum vinnu í stað leigugreiðslna. Þá kemur fram í gögnum málsins að stefndi hafi greitt leigu fyrir árin 2011 og 2012 en eftir þann tíma hafa stefnendur ekki reynt að krefja stefnda um  leigugjald. Að loknum árangurslausum samningaviðræðum næstu árin um ábúðarlok stefnda sögðu stefnendur upp ábúðarsamningnum þann 10. júlí 2017, m.a. á þeim grundvelli að leiga vegna jarðarinnar hafi ekki verið greidd. Ýmsar aðrar ástæður eru greindar í bréfinu en skilja verður málflutning lögmanns stefnenda svo fyrir dómi að ekki sé lengur á þeim byggt. 

         Eins og að framan er rakið er jarðareiganda samkvæmt 1. mgr. 37. gr. ábúðarlaga heimilt að segja upp samningi um ábúð ef ábúandi vanefnir verulega skyldur sínar samkvæmt lögunum eða samningi um tímabundna ábúð, lífstíðarábúð eða erfðaábúð. Ekki verður annað ráðið af gögnum málsins en að stefndi hafi gert sér far um að standa skil á leigugreiðslum, annað hvort í formi peninga eða með vinnuframlagi. Þá verður ekki séð að stefnendur hafi reynt að innheimta leigugjald hjá stefnda eftir að þau freistuðu þess að segja ábúðarsamningnum upp. Verður því ekki fallist á að uppfyllt séu framangreind skilyrði 1. mgr. 37. gr. laganna um að uppsögn sé heimil af þeim ástæðum að stefndi hafi vanefnt verulega skyldur sínar samkvæmt ábúðarsamningnum. Var því óheimilt að segja samningum upp á þeim grunni sem stefnendur reisa nú málatilbúnað sinn á og verður stefndi því sýknaður af öllum kröfum þeirra í þessu máli.

         Eftir þessum úrslitum verður stefnendum gert að greiða stefnda 2.500.000 krónur í málskostnað.

         Hjörtur O. Aðalsteinsson  dómstjóri kvað upp dóminn. Dómsuppkvaðning hefur dregist fram yfir lögbundinn frest en dómari og lögmenn aðila töldu ekki þörf endurflutnings.

DÓMSORÐ:

 

          Stefndi, Ingólfur Oddgeir Jónsson, skal vera sýkn af öllum kröfum stefnenda, Kjartans Gunnars Jónssonar, Brúneyjar Bjarklind Kjartansdóttur og Sigurðar Elíasar L. Bjarklind í máli þessu.

          Stefnendur greiði stefnda 2.500.000 krónur í málskostnað.                 

 

                                                                  Hjörtur O. Aðalsteinsson.